楼市范文10篇

楼市范文篇1

一、我国现阶段的楼市状况

房产的新政实施之后老百姓的购房者心理有所变化。新政出台的1个月后，市场中购房的数目受到影响较大。投资性需求和首次置业比例首次减少了，改善性住房的需求有所增加。春节后房地产政策调控的重点是抑制部分人的投资性购房，并不是针对钢需的。当然就目前的新政调控措施来看，在一线城市已经起到了比较积极的效果。在我国一线城市的居民，在政府密集出台房地产调控政策的背景之下，他们的购房趋于谨慎也趋于理性。大多数一线的城市楼市成交量出现了不同程度的下滑，楼市买卖的双方开始“拉锯战”。购房者一方面坚定了本身的持观望态度，并且期盼地产新政后的楼房降价。房地产开发商这边则是非常高调的坚持自己不降价的原则。据调查，房产新政出台以后的，首次添置住房的比例为49.1%，改善性住房的需求为38.2%，而投资性需求则下降到了9.2%。这次的新政调控对于购房者的购房周期有着比较大的影响。新政实施以后开发商们又是怎么样的策略和态度呢？在部分有资金链的压力的房产大鳄带头下调房价的基础之上，已经有多家知名的大型地产商在抢占市场的压力下耐不住“高处不胜寒”，加入到降价的队伍中。参与降价的众多楼盘，大部分都采用全款9折、特价房8.3折、或者是定金1万元抵用10万元等变相降价的方式，实质性打折扣来降价的项目并不多见。房产市场变化风云莫测，作为开发商更应该认清市场的形势，放弃侥幸心理。要顺势而为，在结合市场需求的情况之下来合理定价。积极拓展土地储备量，做好拓展多元化融资渠道。同时做好自己的品牌建设。为了今后能够有跨越式发展打下坚实基础。

二、政府出台的政策探讨（金融、财政、土地出让中）

新政之后土地市场发生了什么样的变化呢？2010年国土部将供应18.5万公顷住宅用地，是2009年的2.4倍。保障性住房用地和棚户区改造用地有着显著的增长，占比分别为13%和20%。中小套型商品房和大户型高端商品房用地分别为8万公顷和4.3万公顷占比分别为44%和23%。中小套型商品房用地供应规模将会超过2009年各类住房用地总和为7.65万公顷。“新国十条”此次的提出完善土地的拍卖、出让制度，探索“综合评标”、“双向竞价”、“一次竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。北京、上海等一线城市已尝试完善招拍挂制度并多次采用招标方式出让地块。地价水平明显低于先前水平。预计在未来的一段时间内，部分房价、地价较高的城市将会采用更多的招标方式出让它们的地块。

新政出台，大部分实力雄厚的品牌公司和广告公司都很有信心。他们及时调整自己公司营销思路。同时，不忘拓展业务领域。当然，在市场的胶着期，逆市拓展的案例也布少见。可以这么说，房产新政出台，对房地产市场给予较大的撼动，房产市场会有所反应。此次房地产新政不仅力度大，对供求总量和结构产生影响;也向社会表明了中央政府抑制房价过快上涨的决心;将扭转房地产市场各类主体对房地产市场和房价走势的预期，对市场主体在心理上产生影响。开发商加快了楼盘的销售速度。投机者也都纷纷的放盘撤离。钢需消费者们则持币观望。这些市场主体发生变化的同时，房价也会在新的环境下，均衡中求稳定。但是，房产新政的主要目标是针对房产市场当前的形势的中短期政策，见效虽然快，但不能够在根本上解决房地产市场的持续稳定发展。同时，还需要政府尽快推进土地制度、调整财政体制、加强管理房地产税收制度。对于制度性的改革，建立房产市场平稳发展的长效机制才是治本之策。

楼市范文篇2

一、资管新规实施后，资金初现脱虚入实

从“去通道化”到资管新规，监管层与银行资金空转的现象可谓斗智斗勇，经过一段时间的努力，初见效果。数据显示：2018年7月份，由于非标资产压缩，信托、委贷贷款大幅下降2142亿元，拖累表外融资大降4566亿元（已连续两个月大幅下降）。与此同时，企业贷款新增6501亿元，资金脱虚入实迹象明显。此外，7月份央行2万亿元的货币投放量，除社融1万亿元、企业贷款0.65万亿元，个人贷款增长也占据0.63万亿元，其中住户中长期贷款4576亿元，增长较快。住户中长期贷款以购置房地产贷款为主，可见货币宽松部分资金已经流入了房地产领域。相较投资直接对经济增长产生拉动作用的“铁公基”等基础设施领域“好的货币宽松资金”，流入住户中长期贷款领域“坏的货币宽松资金”更值得我们关注。

二、货币宽松对住宅市场的影响

货币宽松对住宅市场的影响有多大？业内普遍认为，2008年以后，中国的住宅消费市场增长的主要动力已从补偿欠债型向资金推动型转变。在楼市得到政策扶持的大背景下，2008-2009年的货币宽松政策对住房消费增长的推动效应是非常显著的。2008年的货币量化宽松使得2009年全国住宅成交量环比增长了52.87%，全年销售额更是达到了4万亿元。按照目前流行的说法，货币宽松刺激楼市活跃，相当于让居民部门加杠杆，那么从2009年至今的十年时间里，居民部门在购房方面的实际杠杆水平到底如何？

三、居民杠杆上升空间有限

我国个人购房贷款余额2009年为4.89万亿元，到2018年6月底达到23.84万亿元，涨幅为388%；同期名义GDP分别为34万亿元和82.7万亿元，涨幅为143%。两者存在着巨大的缺口，即个人购房贷款余额增长速度大幅高于经济增长速度。参考另一个更贴近居民实际购买力的指标：全国城镇居民可支配收入2009年为17175元，2017年增长到25974元，涨幅仅为51.2%。所以对于增长幅度未跑赢GDP的居民可支配收入来说，居民杠杆的大幅快速上升更是一种危机。此外，2017年底我国居民宏观杠杆率已达到54%，虽然与发达国家70%以上的居民杠杆率相比依然有上升空间，但与同样处于发展中国家的巴西、墨西哥不足25%的杠杆率相比已经翻倍。历史经验显示：居民杠杆率超过100%，出现经济危机的概率大增，所以国内进一步提高居民杠杆率，特别是在经济增速有可能进一步下滑的情况下提高居民杠杆率是非常危险的。所以有必要进一步分析具体是哪部分居民的杠杆率在推升。

四、货币宽松已对部分城市楼市产生影响

虽然2016年数据显示，相较一、二线城市居民债务在该城市GDP中60％－70％的占比，以及居民债务与城镇居民可支配收入1.5的比值，三、四线城市上述两个数值仅为30%、0.6，风险相对来说更小。但是2017年开始的三、四线城市楼市轮番上涨的热潮，已经让这些中小城市的楼市也处在了高危状态。数据显示：2018年一季度全国城市房价均值排名前50名中有28个是三线以下城市，全国有两百个县城新建商品住宅销售均价超过9000元/平方米。即使2018年二季度全国严厉的楼市宏观调控政策频出，也挡不住市场的热情。最新国家统计局数据显示：2018年7月份一、二、三线城市二手住宅销售价格分别上涨0.2%、1.0%和1.1%。三线及以下城市依然领跑全国楼市价格上涨。在此次货币宽松带来的全国范围楼市的价格异动中，为何一、二线城市表现比较平淡？这与最近几年上述城市经历的多轮楼市严厉宏观调控累积下来的“限购”、“限企”、“限贷”、“限售”以及“限价”等措施有关，现简单分析如下。

1．限贷政策：限贷政策是最为直接对冲货币宽松的楼市调控政策。目前一、二线热点城市大多执行限贷政策，具体为首套购房三成首付+基准利率、二套购房五至七成首付+上浮利率。限贷能够有效地降低购房群体利用贷款杠杆购房的可能，对于削弱和抑制非理性购房需求起到重要的作用。

2．限购和限企：全方位围堵不合理购房需求。2010年“国八条”（《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》）就明确提出了限购政策，随后一线城市和众多热点二线城市纷纷加入限购行列，通过限制购房套数抑制本地居民住房不合理需求以及通过设置购房门槛抑制外来群体投资投机性购房，取得了良好的效果。然而，随着个人设立企业门槛的不断降低，不少受限购影响的人士通过自己掌握的企业进行购房，绕过了个人限购的政策障碍。2017-2018年，一些热点城市纷纷出台限制企业购房的政策，升级限购壁垒，对楼市需求端不合理诉求进行全方位遏制，有利于对冲货币宽松带来的相关影响。

3．限售和限价：实施供给侧改革掌控市场供给节奏。如果说限贷、限购和限企是在楼市需求端进行干预的话，那么限售和限价则是在供给端进行干预。限售政策经过一段时间的实施，目前已经演变为对一、二手房全覆盖的政金融财税策。一手房主要是与限价相结合，通过预售许可证管理，管理层有效地掌控了市场供给的节奏，减缓了由于供给量结构性短缺和供给价格结构性异动对市场预期的影响。对于二手房，部分城市主要是通过限制购买一、二手房后再次出售的时间来抑制投机投资购房者的进入。供给侧的限售和限价虽然对货币宽松无直接的对冲效果，但可以通过干预市场、稳定预期的方式，减缓货币宽松对楼市的冲击。由此可见，五限政策是目前一、二线城市楼市保持相对稳定的定海神针，也是从供给端、需求端对冲货币宽松对楼市影响的有力工具。然而，目前市场火爆、价格上涨幅度居前的三、四、五线城市大多并未实施五限政策，究其原因在于这些城市依然有一定的房地产去库存压力。

五、如何解决中小城市去库存与货币宽松冲击的两难问题

由于一、二线城市地价高企，同时国家在2009-2010年间对投资性购房逐步采取限制措施，在2010年左右不少开发商提出了“逃离北上广”到三、四线城市拿地开发的口号。然而，当大量开发商进驻三、四线城市，首波开发形成供给之后，却惊奇地发现，三、四线城市本地居民对持续购房的改善需求并不是非常旺盛，加之人口不断净流出、房价长期稳定、投资需求低迷，导致三、四线城市住宅市场迅速形成供大于求的局面。2015年11月，国家提出了楼市“去库存”的策略。那么，如何在住房消费诉求低迷的三、四线城市“去库存”？除了通过税费减免、购房补贴等手段鼓励消费性需求尽早入市，通过允许一定幅度的价格上涨拉动投资需求也是一条不得不走的路。去库存的效果是比较明显的，国家统计局数据显示：2017年底，全国商品房待售面积为58923万平方米，同比下降15.3%，其中住宅待售面积同比下降25.1%。那么，在库存压力得到一定缓解的背景下，如何应对货币宽松对三、四线城市楼市的影响？笔者认为需要从以下两个方面入手：

1．土地供给：三、四线城市土地供给量过大是前期库存量大幅快速增长的源头问题。所以在库存压力缓解的背景下，一定要关注土地的供给节奏和供给结构问题。减少容易形成库存的供给，增加市场上急需的供给，避免再次形成库存压力。

楼市范文篇3

通常来说，由于使用性质及收益回报的差别，一个城市的办公类物业价格要比住宅高。但据笔者研究发现，在青岛市同类型区域，写字楼价格比住宅低很多。房地产市场的价格规律跟供求关系是分不开的，而供求关系可以用空置率来分析，空置率也是反映市场运行情况的风向标。因此，研究当前市场下的空置率成为分析房地产业发展状况的重要环节。

本文从青岛市写字楼市场的现状出发，通过对写字楼市场空置率情况的简单分析，综合评价青岛市写字楼市场的运行情况。

2研究现状及相关定义

由于经济发达、存量较大，西方发达国家的房屋空置率大多采用全部待售待租的新旧房屋与全部可用新旧房屋之比。G．D.Jud等在1990年提出，自然空置率可界定为不会给房主带来调整租金诱惑的空置率；也可表述为在保证买方充分的选择权利的同时，又能保证卖方有足够的投资积极性情况下的房屋空置率水平。按国际通行惯例，商品房空置率的合理区为5％~10％。

国内由于住房改革比较晚，关于空置率方面的研究是从20世纪90年代开始的。目前，我国的相关研究主要集中在市场波动状态下，商品房空置率的定义、计算以及房地产市场的监测等环节。写字楼不同于住宅，国际通行的空置率惯例不适用于我国商品房市场，更不适用于写字楼市场。

综上，本文将自然空置率定义为供需平衡条件下使得供方和需方都对当前价格满意的空置率。空置率计算方法为全部可待售的面积与总存量面积之比。本文通过对近几年来青岛市写字楼空置情况及价格上涨情况的监测，分析写字楼市场的供求情况，评价写字楼市场的运行情况。

3实证分析

笔者搜集并分析了2003－2009年青岛市统计局的写字楼市场相关数据（见表1）。

简单分析表1中的数据，仅看历史吸纳率一栏，2004-2007年，吸纳率都是大于1的，这也从一个侧面反映了青岛市积极向好的经济形势，在这个阶段写字楼空置率是逐年下降的。2008年，受到全球金融危机的影响，吸纳率大幅下降，也就是从这一年开始，空置面积逐渐上升，但由于存量基数也大幅上升，空置率上升得并不很明显。2009年至今，由于国家经济刺激政策使得经济形势逐渐好转，带动了经营环境的转好，使得空置率隐隐有下降趋势。

从理论上来讲，适度的空置率是房地产市场的一种缓冲器。当市场上需求上升时，通过降低空置率，增加供给，可以减缓房价的上升；当需求下降时可以通过增加空置率来减少供给，进而减缓房价的下跌。分析表1中的数据，可以看到销售价格基本是逐渐上升的，仅有小幅波动，每年的价格波动都与上一年的空置情况密切相关，这也验证了其缓冲器作用，空置率的反周期性质无疑会减轻房地产市场的供需冲击，从而起到稳定市场的作用，这也是供求规律作用的结果。

4市场分析

从表面上来看，青岛市的写字楼市场在比较有效地运行。自2003年起，青岛市写字楼的空置率逐渐下降，至2008年，空置率开始小幅上升，但总体情况是稳定的。这也意味着，青岛市写字楼的总体供应略大于需求，总体情况比较平衡，写字楼的价格总体也处于正常波动范围内。虽然空置率相对于北京、上海偏高，我们认为仍处于符合青岛市经济发展状况的合理空置率区间内。

青岛市写字楼缺乏统一布局和客户群细化与定位。在青岛写字楼市场上，存在着与写字楼经济所应具有的聚集性、关联性、高端性等特点不符的现象。青岛早期写字楼自我发展成分较大，全市缺少统一的规划布局，致使目前青岛写字楼经济的聚集程度较低，在空间布局上相对分散。青岛能够达到甲级写字楼水准的物业匮乏，导致缺少有分量的大集团区域总部在青岛设点。因此，在青岛目前房地产业发展中，很难体现写字楼在长期性和稳定性上的优势，无法吸引足够的投资者。

青岛房地产市场投资力量倾向于住宅。对于写字楼投资者来说，投资金额数量偏大，投资周期长，物业管理风险大。这也是写字楼价格低于住宅价格的原因，具体表现为租金明显偏低，销售不畅，空置率明显偏高。除了产品品质低、市场定位模糊等结构性原因外，也和青岛的经济总量及对周边地区的辐射能力有关。在量的供需上青岛写字楼市场基本平衡，但在产品结构上供需却与市场脱节。

5对策

据笔者调查研究，青岛市写字楼空置率长期处于较高的水平上，空置率达20％~25％。对此，提出如下对策：

首先，要加强房地产市场的整合。目前青岛市场小开发商偏多，导致竞争开发成本过于高昂，市场布局混乱。所以应加快房地产企业的整合，利用市场机制优胜劣汰，发展出一批专业性强、经营理念先进的房地产企业，促进市场的统一布局。

其次，要改变很多地方政府过度依靠土地出让金收入的财政收入模式。一方面，拿地成本过高是造成我国房价上涨最重要的原因之一，要降房价，必须将地价降下来；另一方面，我国人多地少的矛盾决定了地方政府依靠土地出让金的财政收入模式不可持续，必须加以改革。

再次，金融机构在贷款时要谨慎，适当抑制房地产市场的“不均衡”发展。

最后，在整个调整中，核心是政府的相关行为、政策。除了改变财政收入模式、促进房地产行业整合、调整宏观经济环境外，安抚消费者、稳定市场也离不开政府的参与。只有当“有形的手”与“无形的手”很好地配合起来，才能保证房地产市场的有效运行。

楼市范文篇4

二、物业概述

三、目标购房群

四、营销阻碍及对策

五、形象定位

六、广告宣传

七、费用预算

八、专业精神和职业水准将为您带来不一样的效果

前言

一、太原楼市分析

个性化、形象化竞争日益激烈，将成为太原市地产发展的潮流。物业项目要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的楼盘。

二、项目物业概述（略）

三、项目物业的优势与不足

优势：

1、位置优越，交通便捷

位置优越：处于北城区的成熟社区之中心；徒步3分钟即可到达酒店、食府、剧院、商场、超市等社区设施一应俱全。

交通便捷：公共交通比较便捷，有三趟公交线路途径本案

2、区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全

室外设施：活动广场、小区幼儿园、医院、购物广场、篮球场

室内设施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉OK酒廊

3、小户型

2房2厅、3房2厅，面积68.79——106.92平方米之间的小户型，以及提供菜单式装修，对于事业有成、家庭结构简单、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。

不足：

1、环境建设缺乏吸引性景观

环境建设缺乏吸引性景观，不利于引发目标购房群兴趣；不利于提升HS花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆；同时也不利于满足区内居民的荣誉感。（现代住宅不仅要满足居住的需要，还要满足居住者特殊的心理需求）

2、物业管理缺乏特色服务

物业管理方面未能根据目标购房群的职业特点和实际需求（事业有成、时尚、享受）开展特色服务，使HS花园在服务方面缺乏了应有的个性和吸引力。

四、目标购房群

1、年龄在35——60岁之间经济富裕有投资意识或有习惯在北城生活的中老年人

家庭构成：1—3口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年

2、年龄在28——45岁之间事业蒸蒸日上月收入在3000元以上时尚、享受在北城工作的管理者或小私营业主

家庭构成：1—3口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年

五、项目物业营销阻碍及对策

阻碍：

1、HS花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售。

2、区内商铺经营状况不景气，销售业绩不佳。

对策：

1、把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特别单位重新命名炒作，作为特价单位适时限量发售。通过广告炒作、整体形象和价格之间的落差以及增值赠送来促进销售。

2、商铺经营不景气，销售业绩不佳，究其原因有二。

一是区内人气不旺，二是HS花园离大型购物中心太近。

故对策有二：

一、引爆住宅销售，带旺区内人气，促进商铺的经营和销售；

二、根据区内居民的职业特点、年龄结构、心理特征、追求喜好和实际需求开展特色经营。例如：高品味的酒廊、咖啡厅等。

六、形象定位

根据物业项目的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段，我们把物业项目定位为：凸显人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。

主体广告语：

辉煌人生，超凡享受

——HS花园提供的（给您的）不止是称心满意的住宅……

辉煌人生

HS花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年老板和管理阶层，或者是有固定资产投资的中老年。因此，他们的人生是与众不同的，是辉煌的。

超凡享受：

享受入住方便

享受交通便捷

享受特别服务

享受都市繁华

享受至尊荣誉

七、两点整体建议

1、建HS广场和寓意喷泉

针对HS花园缺乏吸引性景观一点，建议在二期工程中建HS广场和寓意喷泉。为北城区增一别致夜景，给项目周边居民添一处夜来休闲、散步散心的好去处。

试想：当夜幕降临的时候，沿一路走来。远远的看到HS广场上灯火一闪一闪的跳动着“辉煌人生，超凡享受”的字幕。近处听着“哗哗哗”的水声。走进广场，或立于水边，或坐于石墩，感受都市的繁华，呼吸夜的气息，怡心怡情，岂不妙哉。

如此一来，一方面能够增加HS花园的吸引性，提高HS花园在公众中的知名度、美誉度、和记忆度；另一方面也有利于赢得目标购房群的认同，满足区内居民的荣誉感。

2、物业管理方面提供特色家政服务

HS花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年，他们通常没有太多时间料理家务、清扫居所、照看孩子。故HS花园在物业管理方面可以根据居民的实际需要提供**送早、午、晚餐、定期清扫住宅、有偿清洗衣物、钟点家教等特色家政服务。一方面切实解决住户的实际问题，另一方面有利于增强HS花园对目标购房群的吸引力。

八、广告宣传

HS花园的广告宣传要达到以下三个目的：

1、尽竭传达HS花园的优势与卖点；

2、尽快树立起HS花园“辉煌人生，超凡享受”的物业形象；

3、直接促进HS花园的销售。

基于以上三个目的和太原房地产市场一直以来的广告情况。我们建议把锦绣花园的广告宣传分为两个阶段，即广告切入期和广告发展期。

在广告切入期主要通过报纸软文章和报纸硬广告形式尽竭传达HS花园的优势与卖点；

在广告发展期，一方面利用密集的报纸、电视、电台等媒体广告、车身、路牌、建筑物、灯柱等户外广告以及开展各种公共活动打造HS花园“辉煌人生，超凡享受”的形象；另一方面利用各种促销活动和现场POP直接促进楼盘的销售。

广告切入期（1——2个月）

1、报纸软文章

主题1：辉煌人生，超凡享受

——记“我”为什么选择HS花园

主题2：事业生活轻松把握

——记HS花园特别的家政服务

2、系列报纸硬广告

主题1：辉煌人生，超凡享受

——这里离购物休闲广场只有45分钟

主题2：辉煌人生，超凡享受

——家里面的娱乐休闲

主题3：辉煌人生，超凡享受

——HS广场就是我们家的后花园

3、网络宣传同样突出相应的主题，进行丰富多彩的小型的对项目的讨论和发表文章，为硬广告的投放提供素材，同时可以尝试对广告的诉求卖点的市场考察，为广告的投放降低风险，同时保证广告的宣传效果。

广告发展期（3——4个月）

1、报纸

从各个侧面打造锦绣花园“辉煌人生，超凡享受”的品牌形象。

2、电视

配合促销活动和对开发公司的专访等形式对项目从工程设计、工程质量、开发商实力、开发理念和项目的优势方面进行正面宣传，建立项目及开发商的良好口碑。

3、电台

通过电台配合搜房网的购房者俱乐部活动和配合项目的形象，给目标受众以声音和感官的信息传达。

4、单张

通过商业信函投递、售楼处发送、报刊杂志夹送、活动资料派送形式使单张广告进入每一个意向客户手中，从而扩大项目自身的影响范围。

5、户外广告

①在项目周边沿线各人行天桥及繁华路段作灯柱、路牌、建筑物广告；

②在北城中心作巨幅建筑物或路牌广告；

③在北城生意火爆的大酒店对面树巨幅广告牌；

6、车身广告

项目——繁华地段项目——购物中心项目——火车站

7、公共活动

举办各种公共活动，树立HS花园美好形象，迅速提升HS花园的知名度、美誉度和记忆度。

①HS广场落成剪彩仪式

邀请北城区各界知名人士及HS花园新老业主荣誉出席（有文艺表演及娱乐节目等）

②寓义喷泉征名及题名活动

以各种方式（信函、热线、现场、邮件等）大张旗鼓向社会各界征集HS广场寓义喷泉的名称。之后，在一个令人瞩目的日子里，开展现场题名活动。在题名现场向热心参与并支持征名活动的群众致以感谢并奖励（根据所提供的名称与所题名称的接近程度进行奖励）。

③HS花园“文化活动月”活动

一方面丰富项目周边居民的文化活动，有益于地方文化事业，易博得社会各界的支持，造成极大的社会效应，博得民众的好感，有利于迅速树立HS花园美好的公众形象；另一方面吸引新闻媒体的注意，为新闻报道提供很好的素材，有利于大范围内提高HS花园的知名度，造成持续记忆。

1）向北城区各界人士赠送或优惠提供当月影院大片入场券；

2）于各节假日及工休日在HS广场举办各种歌舞表演、文化活动等；

3）在北城区范围内开展HS花园“文化活动月”万人签名活动。

8、网络

公务员之家版权所有进行全面宣传，配合网络炒作和太原市购房者俱乐部的会员看房活动，消化一部分产品。

①太原市购房者俱乐部“假日看房班车”活动；（目前有效会员近千名，并且数字还在以每周5-10人的速度增加，消费能力不可低估。）

②项目网站或是网页的制作（建立廉价互动的沟通平台）；

③网站论坛同时进行讨论，使开发商和未来业主进行全面沟通，以便于了解客户的基本情况，更好的拉动销售。

9、DM直投杂志

太原市房地产信息杂志的定向投递，通过强大的派发网络进行宣传，杂志本身的信息量大保存时间长和到达率高的优势表现的淋漓尽致。

九、费用预算（略）

十、专业精神和职业水准将为您带来不一样的效果

由于我们是联合和太原市的各强势媒体，同媒体同时由于政府的支持我们的费用会成为效果明显之外的另一个吸引人的地方。优势互补、资源共享、促成立体报道的舆论合力网络、报纸、电台和电视台联动合作组织，互相提供新闻线索，联合采访，充分利用双方的新闻资源，充分发挥各自媒体的传播优势，以达到最佳宣传效果；共同策划新节目、新栏目。网络、报纸、电台和电视台的结合有利于双方争取更多的潜在受众。所谓潜在受众是指目前尚无受传行为而在一定时间内可能创造受传条件成为受众的人。几个媒体的潜在受众虽不尽相同，但若结合起来，其潜在受众将是十分巨大的。将潜在受众转变为实在受众，既是传媒提高传媒效果的需要，也是传媒拓展市场，提高社会效益和经济效益的需要。网络、报纸、电台和电视台充分利用各自的传播优势，进行立体报道，达到舆论合力，这是媒体整合的主要目标。在网络、报纸、电台和电视台的整合过程中，网络、电视将通过栩栩如生的动感画面和快捷性的长处，使观众尽快得到初步的，鲜明的，直观的感性认识；电台、报纸则克服电视瞬间性的缺陷，利用报纸能反复阅读，具有稳定性的文字报道和犀利评论的特点，引导读者深入思考；杂志的针对性强、生命周期长的特点。这将有利于开发商和相关行业商家依据自身的情况特点，选择合适的信息传递给目标受众，同时保证广告容易被目标受众接受。媒体联动既发挥了各自的特长，又交叉互补，弥补了各自的不足和局限性，从而扩大了传播的深度和广度，形成立体传播的推广合力。

我们秉承如下方面原则：

1、经济节约，最大限度为客户省钱。

2、追求创新。广告形式力求创新，创新同时与创意进行很好地结合。

3、努力建立品牌与目标群之间的关系。对于大众媒体，通常可以有效地帮助建立牌的知名度。而对于小众媒体，则可以针对某些特定人群，而且它可以很好地建立起消费者与产品或品牌的某种内在联系，让消费者感觉亲切，感觉这是专为他而做的广告。

4、建立协作关系。巧妙溶入媒体中去，不但纯进行硬广告的宣传。

楼市范文篇5

一、引言

2006年，中央政府对房地产市场的宏观调控从行政、金融、土地、税收等方面多管齐下，中国房地产市场经历了

较大规模的政策调控，但迄今为止，国内大部分城市房价上涨的势头并没有明显改变。2007年1月25日，国家统计局局长谢伏瞻在国务院新闻办举办的新闻会上公布的数据显示，2006年，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%。造成房价越调越涨，没有达到预期效果的原因固然有很多，但调控没有触动现行房地产税制的某些缺陷无疑是最重要的原因之一。要构建持续、健康、和谐发展的楼市，除依靠行政、金融手段外，更要发挥财税的职能调节作用。

二、现行房地产财税制的缺陷

（一）房地产行业税费过高。我国房地产业的税费名目繁多，负担沉重。目前我国与房地产直接有关的税种多达13种，针对房地产行业的收费项目就更加繁杂。房地产行业税费过高造成多方面的消极影响。

1.加大了开发建设成本，严重扭曲了房地产商品的真实价值，最终加重了消费者的负担。

2.沉重的税负导致大量隐性市场的偷漏税交易。

3.费挤税现象日趋严重，影响了正常的税收工作，削弱了政府财政宏观调控职能，使得国家税收政策难以发挥其作为经济杠杆的调节作用。

4.收费权利属于基层部门，较为分散且游离于预算外，容易孳生腐败现象。

（二）房地产业税制结构不合理，税收注重流转环节的征收，轻视持有环节的征收。目前我国房地产税制政策基本上是不卖不税，不租不税，一旦租售，则多税并课。从笔者整理的房地产各环节税收（含教育费附加）一览表（见表1）可以看出：中国房地产税费主要集中在流转环节，持有环节只有区区房产税和城镇土地使用税两个税种，而且，《中华人民共和国房产税暂行条例》规定了个人所有非营业用的房产免纳房产税，《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》虽未规定个人用于居住的房屋不用缴纳城镇土地使用税，但各地基本上对个人居住用房没有征收城镇土地使用税。因此，对个人占用房产几乎就不征税。这样造成有钱人大量购置房地产，占用、浪费了大量土地、房屋资源，推动了房价的上涨。

（三）一些税收法规的规定给规避税费者留下了漏洞。如：国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）本是要加强对个人转让房产的个税征收，按税法规定个人转让房产应按财产转让所得缴纳20%的个人所得税，但该通知同时又规定：纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额，具体比例在住房转让收入1%-3%的幅度内由地税局确定。这一规定给规避税费者留下了空间，致使政策大打折扣。又如：国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）本是要加强土地增值税的征收，但又规定房地产开发企业有五种情形税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。给规避者留下了空子，为权力寻租留下了空间。再如：按《中华人民共和国营业税暂行条例》规定，将房产赠送他人，不征收营业税，结果出现了大量的假赠与，偷逃营业税。

（四）一些政策缺乏可操作性，严重影响了税收征管的力度，致使税源流失严重。如：土地增值税，虽然《中华人民共和国土地增值税暂行条例》早在1993年即已公布，1994年1月1日起开始执行，但该条例及实施细则对土地增值税的清算单位及清算条件没有具体规定致使该税种十多年没有依法征收，近期国家税务总局颁布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》才解决了这个问题。又如：对个人出租房屋征收个税的规定，由于中国目前的财产登记制度不健全，尤其是不执行私有财产登记制度，严重影响了税收征管的力度，致使不少税源流失。

三、发挥财税职能，构建和谐楼市

（一）改革收入分配制度，着力提高低收入者收入水平，扩大中等收入者比重。中央党校2006年春季学期进修一班学员的一项课题研究成果指出，目前中国收入分配相当不均，基尼系数为0.46，高于国际上公认的0.4的“警戒线”。按现行分配格局，房价降一半仍然有许多人买不起房屋。要解决大多数人的住房问题，必须从源头上解决问题，那就是改革收入分配制度。目前中央高层已高度重视收入分配不公问题，中共中央政治局2006年5月26日召开会议，研究改革收入分配制度和规范收入分配秩序问题，中共中央总书记主持会议并发表了重要讲话。

（二）利用财税政策，抑制地方政府抵制调控房价的利益驱动。房地产业现在已成为各级地方政府重要的财政收入来源，成为地方经济的支柱产业。在土地一级市场，各级地方政府在经营城市的理念下，大量出让土地，作为积聚财政资金的最好途径。土地交易成了地方政府扩大财源的一个重要渠道，土地收益也成了地方政府的一项主要收入。许多地方土地收入已经占到地方财政收入的一半以上，土地已经变成地方政府名副其实的第二财政。并且，土地收益金只是纳入财政专户管理，归属于预算外资金，中央政府鞭长莫及。不仅在土地市场，房地产交易市场的活跃，也为地方政府提供了丰厚的地税收入，很多地方房地产税收占到税收收入的三四成甚至更高。面对如此诱人的暴利，难怪地方政府要对房地产业趋之若骛，也难怪中央房地产调控政策在地方执行中会大打折扣。因此，改变土地出让金收益分配体制，加大中央分享比例并将其纳入预算制度已成为必然选择。可根据各地的经济发展水平、城市规模、城市人口、收入水平、现有居住面积、闲置面积、房价等指标确定土地出让数量特别要明确房地产用地数量。除考虑加大土地出让金中央分享比例外，可考虑将房地产营业税暂时作为共享税，由中央与地方分成。为弥补地方政府财政缺口，解决地方政府负担过重的问题，可实行基数返还政策，即分成后，地方政府实际收入下降后按开始实行分成体制的上一年为基数，由中央财政逐级进行返还。

（三）“明税、少费”，减少简化交易环节税收，增加持有环节税收。这方面国家税务总局地方税司副司长高世星向《财经》杂志作了具体阐述：“改革现有的城市房地产税、房产税、城市土地使用税和土地增值税，取消相应的有关收费，实现简并税种，构建统一的房地产税制，将是今后地方税务工作的重点。”

“明税、少费”就是要取消不合理的行政事业性收费，将合理的收费以税收的形式保留下来。

减少简化交易环节税收，一是要降低交易环节的税率；二是随不动产税的开征而取消部分税种。如何减少交易环节税收，笔者认为，当前可采取如下措施：

1.转让环节，根据使用年现对二手房交易实行有差别的营业税率、个人所得税税率，具体税率见表2。对普通二手房营业税免税期先后由一年延长至2年，再由2年延长至5年和强征个人所得税，对炒房者并没有起到限制作用，反而减少了房屋的供给，使二手房市场出现低迷，引起房价上涨。事实上，延长二手房免税期及强征个税，对真正的炒家并没有起到作用。他们一样与开发商、房屋中介、售楼人员配合，炒楼花、签假合同、办理所谓退房、更名、退税的手续。2.出租环节，调减出租房屋税负，搞活房屋租赁市场。现阶段，仅靠政府财力还无法建设足够的安居房、廉租房供低收入人群居住。在投资渠道不畅的情况下，鼓励民间资金投资于房屋租赁市场，是一个不错的选择。然而，由于现阶段对个人闲置房几乎不征税，对出租行为征予较重的税收，使得一些人宁可让房子闲置下来，也不去出租，有的虽出租了却偷逃税收。因此，对出租房屋的行为，政府应制定税收优惠政策，降低出租房屋的税收，搞活房屋租赁市场。根据目前房屋租赁收入水平，使房屋租赁的综合税负不高于5％是明智的选择。虽然从表面上看，税率降低了，但实际上却促进了住房二级市场的发展，有利于将大量的隐性出租房屋纳入正规管理渠道，税收收入不降反升。

增加持有环节的税收就是要做好不动产税的开征工作。鉴于不动产税的开征是一个系统复杂的过程，现阶段应加强房产税的征收并可将非出租用房的房产税税率适当提高。可借鉴国外经验，引入“第一居所”的概念，对纳税人有多处自用住宅，但其主要居住的一处住所就是第一居所。第一居所人均居住面积在一定的数额之内（如30或50平方米）的部分免征房产税，超面积部分及其他居所一律照章缴纳房产税，同时将计税依据由按房产原值计税改为房产市场价值纳税，使闲置房的房产税高于用来出租时的综合税，盘活闲置用房，使其或出租或转让。

（四）将购房超过30天的退房视销售，照章征收税费。要尽快建立全面、及时、准确的楼市资料统计系统，监测系统与信息体系。将全部房源实行网上销售，禁止销售环节中收取定金或所谓“诚意金”的行为，打击房产销售中的欺诈、违规交易、囤积房源和哄抬房价的行为。为打击炒买炒卖行为，可将购房超过30天的退房视同销售，征收税费。

（五）调整契税中普通住宅的界定标准。按照《契税暂行条例》规定，契税税率为3%-5%。财税[1999]210号文规定，个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。2005年国办发[2005]26号文对普通住宅的界定为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。本轮调控规定“套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”。相应地，契税优惠政策中的普通住宅也应以90平方米为界线，与此次调控政策相协调。

（六）对高档房屋开征消费税。高档住宅、特别是豪华、超豪华别墅，不仅占用了大量土地等稀缺资源，而且容易误导市场价格，引起其他社会成员的盲目攀比跟风，引起不理性的消费行为。深圳市国土资源和房产管理局的报告显示，2006年上半年，深圳普通商品住宅价格为每平方米7，119.35元，同比上涨18.94%；非普通住宅价格为每平方米13，263.21元，同比上涨竟高达53.57%！开征消费税，可以起到抑制高档住宅的兴建，对稳定房价具有积极作用。

楼市范文篇6

关键词：房地产；经济新常态；特点；对策

住房问题关系到广大群众的民生，也关系到我国国民经济发展。文章研究了中国房地产经济的新常态下的特点，并分析了相应的应对策略。

1概述“经济新常态”

自2014年起，经济新常态在我国受到广泛关注，在对河南进行考察的过程中，国家主席首次提出新周期里的我国经济进行新常态，并明确指出，当前我国的经济发展仍然处于战略机遇的关键时期。因此需要以我国经济发展的相关特点为基础，适应新常态，同时保持新常态在战略方面的作用。新常态是指经济的发展将以合理的速度实现经济结构的改变，使经济社会和谐发展，从而体现经济的发展进入一个全新的状态。在经济新常态形势下，我国经济的发展速度适中，有效地实现经济的转型和升级，为经济的可持续发展提供保障。与此同时，经济的增长结构也随之变化，服务业的发展逐渐取代传统工业的主体地位。

2房地产经济的新常态下的主要特点

2.1房地产经济的增长趋势将持续下去

在未来我国房地产经济的发展中，房地产经济会继续持续上涨的趋势，即房地产经济的各项经济指标基本会保持上涨状态，个别年份、指标、地区的下降除外，主要是由中国经济的持续向上决定。因为中国经济的持续向上，城市人口的收入不断提高，进而对居住条件的要求也随之提高，且城镇化进程的加快，使城市聚集大量的外来人口，住房成为这些外来人口在城市生存需要解决的首要问题。我国沿海地区服务业的快速发展等也增加对房地产的需求。

2.2房地产经济的增长率逐渐降低

新常态环境下房地产的发展速度逐渐由高速转向低速，房地产发展速度与十几年前相比，增长曲线趋于平缓，较前的发展速度有所下降。主要是在未来房地产经济的发展中，受到越来越多的因素影响。例如：多数大中型城市房地产经过十多年的快速发展，城市居民的居住条件已经得到了显著的提高，城市居民对房地产的需求量减少，住房短缺问题已经基本解决。国家和政府对房地产的管理更加严格，调控更加规范，出台了相关的限购政策等以抑制房地产的过度需求。随着金融和其他资本市场的发达，投资种类增多，房地产不再是人们投资的主要方向。

2.3房地产经济新常态与国民经济新常态关系越来越紧密

如今人们要充分认识并时刻做好思想准备，以适应房地产经济新常态在形态上和时间的持续上与国民经济新常态越来越紧密的关系。由此可见，全面的掌控房地产经济的新常态下的特点至关重要，千万不可顾此薄彼。如果房地产经济出现下降或变化，应积极客观的分析成因，以免造成盲目的乐观或悲观。

3对房地产经济新常态的应对策略

在清醒地认识到了经济新常态下的房地产发展的特点后，为了实现房地产的持续健康发展，需要积极应对和克服相关困难，具体可以着手以下方面。

3.1加强对房地产经济发展状态的思想认识

在房地产经济新常态下，保持房地产经济的稳步发展是我国房地产经济发展的基本目标，所以要充分认识到楼市过热或过冷的危害。首先楼市的过热会引起房地产销售价格的飞速上涨，加剧楼市的高房价风险，进而加速了高房价的崩塌危机。如果楼市稳步发展或稍有遇冷，房价也会随之有所下降，也就相应缓解了楼市的压力；其次，若是楼市在高房价、高库存的条件下骤然遇冷，会导致房价的急速下降，使购房者和房地产企业违约现象发生，加剧了金融风险。由此看来，对房地产危机的防范，应该从楼市过热和过冷两方面预防。

3.2发挥市场对房地产经济的调控作用

人们要认识到市场调节的重要性，并发挥其作用。但是在实际生活中，市场的自动调节作用往往得不到充分的发挥。通常情况下，当国家的经济指标或财政指标完成遇到困难时，房地产成为了完成这两项指标的重要途径。为达到目标，政府急于出台较为宽松的楼市政策，过早的干预了楼市的发展，从而降低了市场的调节作用。市场调节既可以使供求不平衡及时显现出来，又能促使供求关系达到平衡。若是为了实现经济目标，而阻断市场的自动调节，会造成不良的后果，应充分发挥市场的调节作用，避免过早的人为调控对房地产经济的发展非常重要。

3.3科学监测房地产销售以及价格指数

虽然体现房地产运行状态的指标有几十项之多，但是楼市的销售量和价格指数是判断房地产市场的重要指标，价格指数尤为重要。因为价格作为市场经济的核心内容，可体现市场中的任何问题。房地产经济的发展主要在于维持价格的稳定，只要价格基本稳定，楼市的销售量稍有下降也问题不大。即使出现了楼市价格的缓慢下跌也没关系，这是市场在发挥自我调节作用，使楼市保持在一个合理的供求状态。在房地产经济的发展中应随时监测楼市销售量和价格指数，这对维持房地产供求平衡，发挥房地产市场的自我调节有着深远的意义。

3.4贯彻住房自住需求的鼓励措施

在房地产经济新常态下，应更提倡住房自住需求，以解决民生的问题。长期以来，虽然我国对自住需求也有相应的鼓励措施，但是并没有贯彻始终。通常是因楼市的变化，鼓励力度也不同，楼市低落时鼓励措施力度随之加大，一旦楼市有所好转，鼓励措施力度随之变小，甚至放弃。面对房地产经济新常态，必须将住房自住需求鼓励措施贯彻到底。对首次购房者，政府应给予充分的鼓励措施，如在贷款成数和利率方面的优惠，减免税费等。对二次或三次购房，只要是以自主为目的，也应给予适当的鼓励政策，以调动购房者的积极性。这样既可以使房地产在经济新常态环境下发展稳定，又可推动我国经济的快速发展。

4结束语

综上所述，随着市场竞争的日渐激烈，房地产业应积极调整企业的发展方向，以面对经济的新常态环境下的困难和挑战。只有这样才能使房地产企业的发展与新常态环境相适应，最终实现我国经济的稳步增长。

参考文献：

[1]禹娜.土地管理与房地产开发经济的内在联系[J].工程技术研究,2017(8):138+151.

[2]兰雄海.中国房地产经济的新常态下的特点及其对策[J].纳税,2018,12(21):166+168.

[3]刘祖峰,黄淑芬.新常态下房地产业经济发展问题与对策[J].中国经贸导刊(理论版),2018(5):43-44.

楼市范文篇7

对于这一问题，目前存在如下意见：1、楼市新政不属于不可抗力，买方不能以不可抗力为由而解除合同甚至不承担违约责任，卖方有权按照合同约定没收买方定金或要求承担违约责任；2、楼市新政虽然不属于不可抗力，但属于情势变更，买方可据此解除合同，至于是否需要承担被没收定金或其他违约责任，需要详细分析。

关键词：合同解除情形、违约责任

鉴于目前对这一问题尚未有权威的裁判意见出台，笔者拟就此问题，根据法律及司法解释的规定分析如下，希望能够对广大市民购买住房能有所帮助。

一、宏观调控政策得出台是否属于“不可抗力”

所谓“不可抗力”，是指事件的发生不可预见、不可避免、不可克服的事件。一般指自然灾害和政治事件等，当事人也可以在合同中约定不可抗力的范围。

所谓不可预见，是指事件的发生（包含是否发生、发生时间、发生地点、持续时间、表现形式、其影响或破坏程度等内容）存在着极大的变数和不确定性。以台风为例，台风的发生与否，虽然有天气预报可能预先告知，但是也可能不准确；即便的确发生，天气预报也不可能知道是多大台风以及是否会在特定地域发生、何时开始、何时终止等等。因此，台风的发生具备不可预见的特征。

当然，台风一旦形成，人们当然无法避免其生成，这一点符合“不可避免”的特征。

至于是否不可克服，需要根据台风的等级确定，如果是风力较小的台风，其对合同履行的影响应该可以克服或部分克服（这主要看合同履行的内容与台风之间的关联而定）；但是，如果风力很大的台风，其对合同履行的影响，根本就无法克服。在这种情况下，风力较大的台风就符合不可克服的特征，便可以构成不可抗力而成为免责理由。

那么，作为宏观调控政策的楼市新政，是否属于不可抗力呢？

楼市新政的主要内容是对购买商品房的购房人的贷款支持的限制。作为楼市新政的宏观调控政策，其是否出台，何时出台，以何种形式和内容出台等，均如同天气情况一样，存在着极大的变数和不确定性，这一点符合不可抗力的“不可预见”的特征；同时由于其作为国家政策的贯彻，对于个体而言根本无法避免，符合“不可避免”的特征；那么，其是否符合“不可克服”的特征呢？如上分析所言，是否构成不可克服，要看事件的影响力大小和合同履行的具体内容之间的关联性。由于楼市新政的出台，彻底影响了当事人购买房产的付款结构安排，意味着当事人需要承担更高的自有资金比例，对买房人来说，其负担更重。但是从法律上讲，当事人还可以采取利用自有资金或者向他人借款的方式继续履行合同，也就是说，该事件对合同履行的影响并非不可克服。

由于其不完全具备“不可克服”的特征，因此，楼市新政不属于“不可抗力”。

二、宏观调控政策的出台是否属于“情势变更”

所谓情势变更，根据司法解释的规定，使之发生了订约双方在订约时不可预见的意外事件，以至于如果按照当时的条款继续履行合同，将对一方当事人明显不公平。此时，允许一方当事人请求法院解除合同。

结合上述楼市新政来看，楼市新政的出台，彻底影响了当事人购买房产的付款结构安排，意味着当事人需要承担更高的自有资金比例，对买房人来说，其负担及风险更重。由于中国普遍实行按揭贷款的方式购买住房，并且在房屋买卖合同中对于按揭贷款的数额及支付时间等均有较为详细的约定，因此，可以推定：在房价如此之高的情况下，相对于普通正常收入的市民离来讲，买卖双方均清楚交易行为即房屋买卖行为是需要按揭贷款行为的辅助的，或者可以说，房屋买卖行为是建立在按揭贷款行为基础上，是以按揭贷款的可能及数额为前提的。那么，如果国家中央政府对全国房屋买卖中的按揭贷款的比例及利率作出调整的话，将影响到买受人实际能够申请到的按揭贷款数额，进而影响到前期支付的首期款数额以及后期的还款利息，这些都直接影响了买受人的履约能力。在此种情况下，由于宏观政策的调整而导致买方无法按照当初的预期购买房屋或者根本无法继续履行合同时，要求当事人仍然按照之前的条款履行和同，将对一方明显不公平。

综上，楼市新政属于情势变更。

三、当事人的救济措施

1、针对买方

A．买方可否解除合同？

虽然合同法并未赋予买方在情势变更情形下的合同解除权，但是根据合同法司法解释（二）第二十六条，当合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。因此，在遭遇情势变更时，买方可以援引情势变更为由，请求法院解除或者变更合同。

B．买方解除合同后，是否需要被没收定金？

根据担保法的司法解释，因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因此，在发生楼市新政致使买方无法继续履行合同的，买方可要求卖方退还定金。

C．买方解除合同后，是否需要承担违约责任？

结合相关法律条文，合同的权利义务终止的，不影响合同中的结算条款的效力。由于违约责任属于结算条款，因此，合同解除后，如果一方违约的，仍然应当承担违约责任。公务员之家:

但是，如果买方援引前述条文请求法院解除合同的，则其终止履行合同的行为构成合法行使法定权利的行为，不构成违约。因此，不适用违约条款，不承担违约责任。

需要特别注意的是：以上方案仅适用于在卖方未书面通知买方解除合同的情形下，买方事先向法院以情势变更为由申请解除合同的情形。

2、针对卖方

楼市范文篇8

对于这一问题，目前存在如下意见：1、楼市新政不属于不可抗力，买方不能以不可抗力为由而解除合同甚至不承担违约责任，卖方有权按照合同约定没收买方定金或要求承担违约责任；2、楼市新政虽然不属于不可抗力，但属于情势变更，买方可据此解除合同，至于是否需要承担被没收定金或其他违约责任，需要详细分析。

关键词：合同解除情形、违约责任

鉴于目前对这一问题尚未有权威的裁判意见出台，笔者拟就此问题，根据法律及司法解释的规定分析如下，希望能够对广大市民购买住房能有所帮助。

一、宏观调控政策得出台是否属于“不可抗力”

所谓“不可抗力”，是指事件的发生不可预见、不可避免、不可克服的事件。一般指自然灾害和政治事件等，当事人也可以在合同中约定不可抗力的范围。

所谓不可预见，是指事件的发生（包含是否发生、发生时间、发生地点、持续时间、表现形式、其影响或破坏程度等内容）存在着极大的变数和不确定性。以台风为例，台风的发生与否，虽然有天气预报可能预先告知，但是也可能不准确；即便的确发生，天气预报也不可能知道是多大台风以及是否会在特定地域发生、何时开始、何时终止等等。因此，台风的发生具备不可预见的特征。

当然，台风一旦形成，人们当然无法避免其生成，这一点符合“不可避免”的特征。

至于是否不可克服，需要根据台风的等级确定，如果是风力较小的台风，其对合同履行的影响应该可以克服或部分克服（这主要看合同履行的内容与台风之间的关联而定）；但是，如果风力很大的台风，其对合同履行的影响，根本就无法克服。在这种情况下，风力较大的台风就符合不可克服的特征，便可以构成不可抗力而成为免责理由。

那么，作为宏观调控政策的楼市新政，是否属于不可抗力呢？

楼市新政的主要内容是对购买商品房的购房人的贷款支持的限制。作为楼市新政的宏观调控政策，其是否出台，何时出台，以何种形式和内容出台等，均如同天气情况一样，存在着极大的变数和不确定性，这一点符合不可抗力的“不可预见”的特征；同时由于其作为国家政策的贯彻，对于个体而言根本无法避免，符合“不可避免”的特征；那么，其是否符合“不可克服”的特征呢？如上分析所言，是否构成不可克服，要看事件的影响力大小和合同履行的具体内容之间的关联性。由于楼市新政的出台，彻底影响了当事人购买房产的付款结构安排，意味着当事人需要承担更高的自有资金比例，对买房人来说，其负担更重。但是从法律上讲，当事人还可以采取利用自有资金或者向他人借款的方式继续履行合同，也就是说，该事件对合同履行的影响并非不可克服。

由于其不完全具备“不可克服”的特征，因此，楼市新政不属于“不可抗力”。

二、宏观调控政策的出台是否属于“情势变更”

所谓情势变更，根据司法解释的规定，使之发生了订约双方在订约时不可预见的意外事件，以至于如果按照当时的条款继续履行合同，将对一方当事人明显不公平。此时，允许一方当事人请求法院解除合同。

结合上述楼市新政来看，楼市新政的出台，彻底影响了当事人购买房产的付款结构安排，意味着当事人需要承担更高的自有资金比例，对买房人来说，其负担及风险更重。由于中国普遍实行按揭贷款的方式购买住房，并且在房屋买卖合同中对于按揭贷款的数额及支付时间等均有较为详细的约定，因此，可以推定：在房价如此之高的情况下，相对于普通正常收入的市民离来讲，买卖双方均清楚交易行为即房屋买卖行为是需要按揭贷款行为的辅助的，或者可以说，房屋买卖行为是建立在按揭贷款行为基础上，是以按揭贷款的可能及数额为前提的。那么，如果国家中央政府对全国房屋买卖中的按揭贷款的比例及利率作出调整的话，将影响到买受人实际能够申请到的按揭贷款数额，进而影响到前期支付的首期款数额以及后期的还款利息，这些都直接影响了买受人的履约能力。在此种情况下，由于宏观政策的调整而导致买方无法按照当初的预期购买房屋或者根本无法继续履行合同时，要求当事人仍然按照之前的条款履行和同，将对一方明显不公平。

综上，楼市新政属于情势变更。

三、当事人的救济措施

1、针对买方

A．买方可否解除合同？

虽然合同法并未赋予买方在情势变更情形下的合同解除权，但是根据合同法司法解释（二）第二十六条，当合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。因此，在遭遇情势变更时，买方可以援引情势变更为由，请求法院解除或者变更合同。

B．买方解除合同后，是否需要被没收定金？

根据担保法的司法解释，因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因此，在发生楼市新政致使买方无法继续履行合同的，买方可要求卖方退还定金。

C．买方解除合同后，是否需要承担违约责任？

结合相关法律条文，合同的权利义务终止的，不影响合同中的结算条款的效力。由于违约责任属于结算条款，因此，合同解除后，如果一方违约的，仍然应当承担违约责任。公务员之家:

但是，如果买方援引前述条文请求法院解除合同的，则其终止履行合同的行为构成合法行使法定权利的行为，不构成违约。因此，不适用违约条款，不承担违约责任。

需要特别注意的是：以上方案仅适用于在卖方未书面通知买方解除合同的情形下，买方事先向法院以情势变更为由申请解除合同的情形。

2、针对卖方

楼市范文篇9

对于这一问题，目前存在如下意见：1、楼市新政不属于不可抗力，买方不能以不可抗力为由而解除合同甚至不承担违约责任，卖方有权按照合同约定没收买方定金或要求承担违约责任；2、楼市新政虽然不属于不可抗力，但属于情势变更，买方可据此解除合同，至于是否需要承担被没收定金或其他违约责任，需要详细分析。

关键词：合同解除情形、违约责任

鉴于目前对这一问题尚未有权威的裁判意见出台，笔者拟就此问题，根据法律及司法解释的规定分析如下，希望能够对广大市民购买住房能有所帮助。

一、宏观调控政策得出台是否属于“不可抗力”

所谓“不可抗力”，是指事件的发生不可预见、不可避免、不可克服的事件。一般指自然灾害和政治事件等，当事人也可以在合同中约定不可抗力的范围。

所谓不可预见，是指事件的发生（包含是否发生、发生时间、发生地点、持续时间、表现形式、其影响或破坏程度等内容）存在着极大的变数和不确定性。以台风为例，台风的发生与否，虽然有天气预报可能预先告知，但是也可能不准确；即便的确发生，天气预报也不可能知道是多大台风以及是否会在特定地域发生、何时开始、何时终止等等。因此，台风的发生具备不可预见的特征。

当然，台风一旦形成，人们当然无法避免其生成，这一点符合“不可避免”的特征。

至于是否不可克服，需要根据台风的等级确定，如果是风力较小的台风，其对合同履行的影响应该可以克服或部分克服（这主要看合同履行的内容与台风之间的关联而定）；但是，如果风力很大的台风，其对合同履行的影响，根本就无法克服。在这种情况下，风力较大的台风就符合不可克服的特征，便可以构成不可抗力而成为免责理由。

那么，作为宏观调控政策的楼市新政，是否属于不可抗力呢？

楼市新政的主要内容是对购买商品房的购房人的贷款支持的限制。作为楼市新政的宏观调控政策，其是否出台，何时出台，以何种形式和内容出台等，均如同天气情况一样，存在着极大的变数和不确定性，这一点符合不可抗力的“不可预见”的特征；同时由于其作为国家政策的贯彻，对于个体而言根本无法避免，符合“不可避免”的特征；那么，其是否符合“不可克服”的特征呢？如上分析所言，是否构成不可克服，要看事件的影响力大小和合同履行的具体内容之间的关联性。由于楼市新政的出台，彻底影响了当事人购买房产的付款结构安排，意味着当事人需要承担更高的自有资金比例，对买房人来说，其负担更重。但是从法律上讲，当事人还可以采取利用自有资金或者向他人借款的方式继续履行合同，也就是说，该事件对合同履行的影响并非不可克服。

由于其不完全具备“不可克服”的特征，因此，楼市新政不属于“不可抗力”。

二、宏观调控政策的出台是否属于“情势变更”

所谓情势变更，根据司法解释的规定，使之发生了订约双方在订约时不可预见的意外事件，以至于如果按照当时的条款继续履行合同，将对一方当事人明显不公平。此时，允许一方当事人请求法院解除合同。

结合上述楼市新政来看，楼市新政的出台，彻底影响了当事人购买房产的付款结构安排，意味着当事人需要承担更高的自有资金比例，对买房人来说，其负担及风险更重。由于中国普遍实行按揭贷款的方式购买住房，并且在房屋买卖合同中对于按揭贷款的数额及支付时间等均有较为详细的约定，因此，可以推定：在房价如此之高的情况下，相对于普通正常收入的市民离来讲，买卖双方均清楚交易行为即房屋买卖行为是需要按揭贷款行为的辅助的，或者可以说，房屋买卖行为是建立在按揭贷款行为基础上，是以按揭贷款的可能及数额为前提的。那么，如果国家中央政府对全国房屋买卖中的按揭贷款的比例及利率作出调整的话，将影响到买受人实际能够申请到的按揭贷款数额，进而影响到前期支付的首期款数额以及后期的还款利息，这些都直接影响了买受人的履约能力。在此种情况下，由于宏观政策的调整而导致买方无法按照当初的预期购买房屋或者根本无法继续履行合同时，要求当事人仍然按照之前的条款履行和同，将对一方明显不公平。

综上，楼市新政属于情势变更。

三、当事人的救济措施

1、针对买方

A．买方可否解除合同？

虽然合同法并未赋予买方在情势变更情形下的合同解除权，但是根据合同法司法解释（二）第二十六条，当合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。因此，在遭遇情势变更时，买方可以援引情势变更为由，请求法院解除或者变更合同。

B．买方解除合同后，是否需要被没收定金？

根据担保法的司法解释，因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因此，在发生楼市新政致使买方无法继续履行合同的，买方可要求卖方退还定金。

C．买方解除合同后，是否需要承担违约责任？

结合相关法律条文，合同的权利义务终止的，不影响合同中的结算条款的效力。由于违约责任属于结算条款，因此，合同解除后，如果一方违约的，仍然应当承担违约责任。

但是，如果买方援引前述条文请求法院解除合同的，则其终止履行合同的行为构成合法行使法定权利的行为，不构成违约。因此，不适用违约条款，不承担违约责任。

需要特别注意的是：以上方案仅适用于在卖方未书面通知买方解除合同的情形下，买方事先向法院以情势变更为由申请解除合同的情形。公务员之家:

2、针对卖方

楼市范文篇10

关键词:海南房地产;国际旅游岛规划;楼市调控;风险

2009年末,国家出台了关于海南国际旅游岛建设的若干意见,国际旅游岛建设正式上升为国家战略[1]。受此影响,海南省房地产市场经历了新一轮的高速发展时期,房价大幅上涨、成交量迅速增加、各区域房地产开发热潮此起彼伏。此后不久,中央出台了“国十一条”和“新国十条”等一系列政策措施,对楼市展开全面调控。海南省房地产业在经历新一轮的泡沫膨胀过程后,再次面临政策调控带来的风险。对此,本文首先分析在国际旅游岛建设背景下海南省房地产市场发展的主要特点,其次探讨新一轮政策调控给海南省房地产市场带来的风险,最后提出维护海南省房地产市场健康发展的政策建议。

一、海南省房地产市场运行的主要特点职称论文

(一)房地产成为海南省经济发展的支柱产业

近年来,海南省房地产开发投资保持较快的增长势头,房地产业对经济增长的拉动作用也日益凸显。2007年至2009年,海南省房地产开发投资总额分别达到126.96亿元、189.31亿元和287.9亿元,增速分别为42.2%、48.4%和44.3%。随着海南省楼市的不断升温,房地产开发投资在城镇固定投资中的比重逐年上升,于2009年达到30.5%,且高于全国同期水平11.8个百分点。同时,房地产税收占海南省地方财政收入的比重也逐年提高,从2004年的9.74%增长至2009年的15.73%。2010年一季度,房地产开发投资占全部投资总额的40%,房地产业对经济增长的贡献率达到35.1%,对服务业增长的贡献率达到48.9%①。目前,海南省经济发展较为依赖房地产业拉动,其在加快城市建设、改善人居环境、增加就业和带动相关产业发展等方面做出了重大的贡献。

(二)房地产信贷扩张明显,资产质量整体稳定

随着国际旅游岛建设进程的加快以及海南省房地产市场的快速发展,海南省房地产信贷扩张速度加快。2009年,海南省房地产贷款余额307.03亿元,同比上涨60.6%,涨幅较2008年同期提高58.38个百分点。其中,房地产开发贷款同比上涨112.44%,房地产购房贷款同比上涨38.01%。此外,以土地、房产为抵押的贷款额度也大幅上升,且在银行贷款中的占比较大。由于在国际旅游岛意见推出之前的海南省房地产价格较低,银行在发放房地产类贷款时均较为谨慎,且贷后管理较为到位。因此海南省房地产信贷资产质量整体较为稳定,且大部分为优质资产。截至2010年一季度末,海南省房地产开发贷款的不良率不高于1%,个人购房贷款不良率不高于1%,以土地、房产为抵押的贷款不良率不高于2%①。

(三)房地产市场以岛外需求为主,且交易中全额付款居多

海南省房地产市场存在“一多一少”和“一高一低”的现象。“一多一少”是海南省房地产购房者中非本地居民数量多,本地居民数量少。岛外富裕人群来海南省购房的比例占该省房地产市场份额的60%以上。国际旅游岛规划出台后,该比例进一步上升,2010年一季度,海南省海口市岛外购房需求占比达到70%以上,三亚市部分地区则达到90%以上,而其它的区域二线城市琼海、万宁、陵水和保亭等地方楼盘的岛外购房比例也高达95%以上。“一高一低”是指海南省房地产交易中一次性全额付款买房比例高,按揭贷款购房比例低。例如,三亚、琼海等市的住房贷款按揭率不到20%,海口市高一些,但也没有达到50%。2009年,海南省新增购房贷款50.6亿元,占房屋销售额的比重仅为14.4%②。此外,“一高一低”还体现在市场需求上,投资投机需求比例较高,而刚性需求和改善性需求比例较低。

(四)房价快速上涨,投资增速高位运行

2005年以来,受海南省经济持续发展、城乡居民收入水平不断提高、住房需求旺盛、供求关系渐趋紧张、土地成本逐步上升等因素影响,海南省房地产价格逐步走高。2010年初,受国际旅游岛建设意见出台影响,海南省楼市在短时间内出现量价异常大幅上涨的局面。2010年一季度,海南省商品房销售面积295.39万平方米,同比上涨221.67%;商品房平均销售价格9693.63元/平方米,同比上涨49.58%。此后,受楼市调控新政影响,海南省房地产市场价格高速上涨势头被遏制,房价开始在高位徘徊,楼市观望情绪浓厚,成交量出现较大幅度回落。但得益于前期已动工房地产项目的继续开发和大批保障型住房建设的开工,海南省房地产开发投资增速仍较为强劲。截至2010年二季度末,海南省房地产开发投资总额205.33亿元,同比增长78.9%,但增速较一季度末下降49.8个百分点,增速连续四个月下降③。

(五)多元化市场需求推高楼盘空置率

目前,海南省房地产开发逐步以旅游房地产为主,且有向高端住宅消费品发展的趋势,并面向旅游度假需求和高端消费人群。随着海南省房地产价格的高涨,以及海南省楼盘开发定位为资金充裕型的岛外高端客户,这不仅使得海南省房地产市场需求以岛外需求为主,也使得海南省的楼盘空置率上升,因为这部分购房者往往不常住在海南省,而投资投机需求也是造成楼盘空置率上升的一个重要因素。2009年,受建设国际旅游岛的影响,海南省房地产市场投资投机性需求上升。在2010年初楼市过热时期,部分房地产开发商借机哄抬房价、悟盘惜售,购销双方的非理性投机行为不仅导致海南省房地产市场在短期内高估,也使得一些楼盘出现大量的空置现象。目前,楼盘空置率较高已成为海南省房地产市场运行的一个显著特点,部分小区楼盘空置率达到70%以上,有些地区甚至达到90%以上④。

二、海南省房地产市场运行面临的风险分析

在海南国际旅游岛建设意见出台期间,不仅海南楼市量价齐涨,全国其它重点城市的房地产市场价格和成交量均出现快速上涨,高房价成为影响民生的全国性问题,中央也意识到房地产市场泡沫继续膨胀对整个经济的危害。为此,中央决定对房地产市场进行全面调控,并出台了“国十一条”和“新国十条”等一系列的楼市调控政策。海南省房地产市场在经过新一轮的异动行情后,再次面临着政策调控所带来的一系列风险[1]。

(一)政策调控引发的风险

目前,随着国家对房地产市场全面调控的开始,海南楼市可能将面临长期的房地产调控政策压力。虽然房地产新政的出台严厉地打击了炒房者,有效缓解了市场恐慌心理,及时遏制了房价过快上涨的势头,但新政也会存在抑制楼市需求和房地产开发投资的负面作用。对于房地产需求而言,房地产信贷的收紧导致刚性需求群体和改善性住房需求者贷款买房的门槛进一步提高,这将降低其购房欲望。新政实施后,海南省房地产市场的投资和投机性购房需求也会受到较大的影响。一方面是贷款买房者资金来源受限,增加了利用银行信贷资金炒房的投资成本,将异地贷款的炒房者挤出海南省房地产市场;另一方面是全款购房者获利预期下降,其长期持有住房的成本可能上升,这将使其选择继续观望楼市变化或倾向于抛售手中房源。因此,如果楼市调控政策维持高压状态,或是再次出台后续的楼市调控措施特别是紧缩的金融财税措施,那么海南省房地产市场可能将长期面临低迷的状态。

(二)经济波动带来的风险

以房地产投资开发为主的投资扩张是海南省经济增长的主要驱动力,这种过多依赖房地产拉动经济增长的模式,不仅扭曲了经济增长的内在动力,而且降低了整体经济的竞争力。一旦海南省房地产市场受宏观调控影响陷入困境,地方政府财政收入将面临严峻的考验,区域经济增长可能会失去支撑,从而出现较大的波动,并且通过负反馈作用影响到房地产市场的稳定健康发展。而当前贸易保护主义有所抬头,外需对海南省经济增长的拉动作用明显减弱,内需的增长则依赖旅游业发展和房地产业发展。因此如果宏观经济出现较大的波动,来自于岛外的房地产投资和消费需求将减弱,海南省房地产业将遭受打击,进而影响海南省经济的增长。经济波动不仅会影响到房地产市场的消费需求和投资需求,而且会影响房地产开发投资,这将与房地产紧缩政策形成负面叠加效应,影响到海南省房地产市场的健康稳定发展。

(三)开发商融资面临的风险

新一轮房地产调控政策包括房地产刺激政策的退出、信贷投放与地方政府融资平台的退出。2009年以来,银行信贷对房地产开发商和购房家庭的融资支持力度明显增长。目前整体收缩性的信贷政策将会对房地产开发商的资金来源形成较大的冲击,对于房地产开发商而言,由于房地产开发需巨额的资金支持,紧缩的房地产金融政策和更为严格的房地产市场秩序管理会对其资金链产生较大的影响,一些中小型房地产商会面临资金链断裂的风险,而房地产开发资金量的严重萎缩也将导致开发商开工减少,停工增多,工程和交房延迟,房地产开发的完工风险也会凸显。此外,如果未来通胀形势较为严峻,那么加息措施必然会实施,这将进一步增大房地产开发商的融资压力。

(四)房地产信贷隐含的风险

如果房地产调控政策持续时间较长,且伴随着加息的到来,那么海南省房地产价格将出现一定幅度的下滑,加上成交量的持续萎缩,这将引发房地产信贷风险。首先,对于已购房者而言,如果房价跌破按揭购房者应付的剩余房款,“断供”的情况将增加,银行住房按揭贷款不良率迅速上升不可避免;其次,如果房地产行业不景气导致流入该行业的开发资金量大幅减少,且成交量低迷导致项目销售回笼减少,那么开发商将延迟付款或不付银行的贷款本息,银行的房地产开发贷款不良率也将上升;第三,房价下跌的同时意味着银行抵押物市场价值的下滑,由于银行抵押物的处置价格普遍不高,如果房价下跌导致银行的抵押物处置所得不能覆盖贷款,再加上不断增大的处置费用,那么银行最终的损失很难避免。

三、促进海南省房地产健康发展的对策建议

(一)围绕国际旅游岛建设规划,转变经济发展方式

第一,要坚决贯彻落实科学发展观,适应房地产调控政策要求,转变发展方式,围绕国际旅游岛建设目标,促进房地产业平稳较快发展;第二,把握国际旅游岛建设的发展机遇,从《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》出发,在推动房地产业适度、稳步发展的基础上把握政策机遇,发挥后发优势,大力发展旅游、物流、文化体育、新型工业和高新技术产业、热带现代农业和海洋经济等产业,逐渐降低经济增长对房地产业的依赖度,促进区域经济协调可持发展;第三,要改善以土地出让为主的地方财政融资模式,地方政府对房地产业的过度依赖缘于缓解地方政府财政困难的需要,但这一模式并不具备可持续性,因此应转变地方政府职能,合理定位地方政府角色,完善土地收益分配制度,建立健全与事权相匹配的地方财税体系,并探索推进以房地产税制为重点的财产税改革[2]。

(二)引导房地产业转变发展方式,加快保障型住房建设,完善房地产信息披露机制

第一,适应国际旅游岛建设需要,借鉴世界成功经验,及时转换思路,以国际化的视野、持续发展的高度来科学规划旅游房地产项目,使得房地业发展与生态环境资源承载力相适应,与实体经济发展程度相匹配,这样才能避免政策调控引发房地产业发展出现较大起伏;第二,应根据政策的要求,加大加快保障型住房建设,这不仅能达到改善民生的房地产政策调控要求,而且可以通过保障型住房投资弥补政策调控可能引发的房地产投资下滑的趋势,确保房地产投资保持合理的增速;第三,政府相关职能部门还应强化房地产信息披露机制,定期对房地产规划制定实施、土地供应、商品房可售面积、房价变动和交易状态等情况及时进行公开披露,促进市场参与者理性决策,避免房地产市场出现大幅波动。公务员之家

(三)房地产开发商应拓展多元融资渠道,提高企业竞争能力

面对紧缩融资渠道的房地产新政措施,海南省本土房地产开发商可以通过外资商业银行贷款、信托投资公司发行信托计划、金融租赁和民间私募基金等多种渠道,提高对外融资能力,进行多元化融资,缓解未来可能出现的资金链紧张局面。同时,加强对已筹资金的运作能力,统筹管理,加快资金周转速度,发挥资金的最大效用。面对政策调控,房地产企业应以此为契机,着力提高竞争能力。一是树立科学发展的观念,尽快实现战略转换,积极探索健康良性、不断壮大的可持续发展思路和模式;二是加强战略合作,努力做大做强做精,坚持品牌经营开发,追求卓越的市场管理,确立以市场为导向的品牌战略;三是实施人才强企战略,培育优秀的企业文化,坚持诚信经营和交易,从而赢得市场的认同,在竞争中把握先机,实现企业的可持续发展。

(四)加强房地产信贷风险的管理与控制

目前,房地产调控政策效果逐步显现,海南省房地产市场将在较长一段时期内面临政策调控带来的影响,海南省的商业银行应积极应对房地产市场出现的问题,切实提高应对风险的能力,防患于未然。一是要密切关注宏观调控政策的变化情况,理性分析其对海南省房地产市场的影响,科学合理地开展房地产贷款及相关的业务;二是加强按揭贷款项目准入管理,严格审核贷款申请的真实性和借款人的信用情况,对于有明显投机倾向的客户,应谨慎授信;三是适当提高房地产开发贷款的准入标准,加强项目审批管理,进一步优化房地产信贷结构;四是加强对以房产、土地为抵押的贷款项目的管理,提高对抵押物的价值判断和处理能力;五是加强贷后管理,注意监测分析房地产贷款质量的变动情况,增强贷后管理的主动性。

参考文献: