居间范文10篇

居间范文篇1

居间方

合同编号

签订地点

签订时间年月日

合同有效期限年月日

居间方受委托方的委托，双方就委托事项协商一致，签订本合同。

第一条委托事项（需具体约定所委托的是提供订约机会，还是媒介合同的成

立，以及委托事项的具体要求）

第二条居间报酬的计算方法与支付时间和方式

第三条保密内容

第四条违约责任

第五条其他约定事项

委托方居间方

单位（人）名称或个人姓名单位（人）名称或个人姓名

地址：地址：

法定代表人或委托人：法定代表人或委托人：

电话：电话：

电报挂号：电报挂号：

邮政编码：邮政编码：

开户银行：开户银行：

帐号：帐号：

居间范文篇2

合同编号：

委托人：×××（个人写明姓名、性别、年龄、住址，单位写明名称、法定代

表人和地址）

居间人：×××（个人写明姓名、性别、年龄、住址，单位写明名称、法定代

表人和地址）

委托人与居间人就下列事项达成协议如下（也可以写为：委托人与居间人经过

协商一致，签订本合同）：

第一条委托事项

（写明委托事项的内容、范围等，例如，委托对方提供订约机会等情况）

第二条时间范围

（写明在什么期限内提供的媒介有效）

第三条报酬

（写明居间报酬的数额、计算方法、支付时间和方式）

第四条保密条款

（写明需要保密的内容）

第五条违约责任

第六条……（双方约定的其他事项）。

第七条本合同一式份，当事人双方各执份。本合同自双方签字之时

起生效。

委托人：×××（签章）

居间人：×××（签章）

×年×月×日

（如果是法人单位，可以附双方法定代表人、电话、电报挂号、开户银行、户

名、帐号等内容。）

2．说明

居间合同也称为中介合同。它是指当事人双方约定，一方为另一方提供成交机

会或者充当订立合同的媒介，另一方支付相应的报酬的协议。在居间合同关系中，

提供居间服务的一方为居间人，另一方为委托人。订立居间合同应当注意的问题有

：

（1）委托人应当在合同中载明所委托居间从事的活动内容，包括种类、范围

和要达到的要求，给付酬金的数额、方式和时间。

（2）居间人应当如实向委托人说明自己能够做到什么程度、需要什么条件完

成委托人的委托事项。

（3）合同中应当订明违约责任条款。居间人不尽职守而给委托人造成损失的

居间范文篇3

一、房地产居间合同的定义及相关问题

（一）房地产居间合同的定义

根据《合同法》第424条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”相应地亦可将房地产居间合同定义为：“房地产居间合同是房地产居间人为委托人在房地产转让、抵押、租赁等活动中提供订立合同的信息、咨询或提供或策划的服务，委托人支付报酬的合同，又称为“房地产中介服务合同”。广义上说，房地产中介服务包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动；狭义上说，房地产中介服务多指房地产经纪，即房地产咨询、提供房地产信息及房屋买卖、租赁这三类活动。本文所述之房地产居间合同正是以狭义说为主进行论述的。

（二）相关问题

1、居间合同的分类

根据《合同法》424条规定的居间合同定义，居间行为是分为报告居间和媒介居间两种形式存在的。所谓报告居间，是指居间人受委托人的委托，为其寻找合乎要求的第三人，从而为合同的订立创造机会；所谓媒介居间，是指介绍双方当事人即委托人和第三人订立合同，即居间人作为中间人来往于委托人与第三人之间，促使双方订立合同。实践中普遍存在的，除了上述两种形式外，还有一种是报告与媒介居间两者相结合的形式，可统称为媒介居间。报告是媒介的必要前提，媒介是报告的承接结果。

《合同法》仅是以定义的方式列明两种形式，并未能明文指出居间合同的分类，这就使得居间合同的法律适用方面存在一定的障碍。比如说报告居间属性质的行为，居间人应严格受委托人的委托内容约束，并应极尽忠诚义务为委托人寻求机会订立合同。在合同达成时，居间人应当只能向委托人要求支付报酬；而媒介居间从严格意义上来说并非属性质的行为，居间人仅扮演“中间人”角色，独立于委托人与第三人以外，促成交易双方订立合同时，居间人可依照《合同法》第426条规定向合同当事人要求支付报酬。居间人的法律地位有相应的变化，令其在不同类型的居间合同中享有不同程度的权利义务。在房地产中介领域，媒介居间形式占了绝大多数，牵线撮合并完成交易手续最为普遍，房地产经纪人可向买卖双方收取报酬。

2、居间合同形式引发的居间人与合同当事人权利义务明确化问题

根据上述房地产居间合同的定义，房地产居间合同的主体包括居间人及委托人，似乎只有两方。但事实上，所谓居间，肯定也就是在两者之间，而且《合同法》第426条规定：“因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”由此可见，房地产居间合同的主体应有三方，或者说委托人起码有两人以上。而在现实的操作之中，比如房地产二手买卖合同，通常都是由卖方先与中介公司签订放盘合同，然后再由中介公司与买方签订购房合同，两份合同是分开的，每份合同的委托方只有一位，即买方或者卖方。另有一种是买卖双方与中介公司共同签订的合同，即将居间与买卖关系融为一体。设想《合同法》如能区分居间人及委托人的双方合同以及居间人、委托人、第三人的三方合同的法律适用情况，将会使中介的纠纷处理情况得到有效改善。

以房地产居间合同为例，中介公司与买方签订的购房合同实际上应为居间合同，真正的出售人是业主而非居间人。但许多时候买方却一昧地认为自己的所有权利义务指向对象必定是居间人，而非业主，无论在交易中出现任何问题，均向居间人追诉。另一方面业主也是如此认为，也向居间人追诉。这是一种严重混淆法律关系的做法，但却非常普遍，导致了许多纠纷，令房地产中介公司无所适从。笔者并不赞成中介公司与买方签订购房合同的做法，中介公司应当与买卖双方分别签订居间权利义务明确的居间合同，而不是买卖合同，然后再由买卖双方签订买卖合同。如此操作方能将中介公司的经营风险减至最低，并扭转买卖双方的错误认识，从而正确认识居间人的法律地位。另一种方式是签订三方合同，它令三方的关系变得公开化、透明化、完整化，能够最大限度地避免出现买卖双方信息不对称的情况，同时也可以令中介公司“吃差价”的行为无所遁形。更重要的是，向买卖双方明确“居间服务”独立的意义。由此，《合同法》应当对居间人促成合同成立后，合同当事人之间互负权利义务的意旨、居间人的责任范围等一一作相应规定，而不是简单而笼统地一笔带过。

3、单边委托关系与双方委托关系的适用

从合同法定义上看，居间合同所调整是单边委托关系，而单边委托关系的适用与实践中的委托关系并不一致。可在立法时考虑设立与香港类似的双向选择的委托关系。下面以香港为例作相应比较。

由于香港的房地产业已发展得相当成熟，中介市场也非常活跃，人们常说：现在的香港房地产市场就是明天国内房地产市场的前景，香港作为典范可谓实至名归。笔者从香港地产局的官方网站上查询了解到，香港的地产经纪人有不同于国内房地产经纪人的重要区别，香港的地产分为单边、双边、有可能代表双方的这三种类型。单边指，经纪人只能凭一方委托人的指示行事，而无权向合同对方当事人收取报酬；而双边，则指既为卖方亦为物业的买方行事，但“须在切实可行的范围内，尽快以书面形式向卖方披露将向买方收取的佣金数额或费率”；第三种，有可能代表双方的指人只为卖方办事，但其后亦可能为物业的买方办事，则“须在建立双边关系后，在切实可行的范围内，尽快以书面形式向买方披露该关系以及将向买方收取的佣金数额或费率”①。双边和有可能代表双方关系均属双向收取居间报酬的形式。

从上述内容可以看出，双边在国内也应是可行的，且我国的法律法规并未禁止经纪人不能同时买卖双方。事实上，在国内的房地产市场上，每一间房地产经纪公司及每一个经纪人都在同时代表买卖双方进行交易，并向双方收取一定的佣金，买卖双方均知悉并无异议，个中的运作过程也并无不妥之处。在广大民众的意识中，业主作为委托人将物业交予经纪人代为出售，而另一方面，买方则委托经纪人代为物色合适的物业，这已成为一种商业惯例，双方均认可经纪人的劳动价值并愿意向经纪人支付报酬。这是双边委托关系的突出体现。笔者认为，居间合同不应局限于单边委托，而应学习借鉴香港灵活多样的做法，它所提供的三种形式赋予买卖双方更多的选择权，同时其严格执行披露制度也更加令买卖双方感到信任，增添对经纪人的信心。这对规范房地产经纪市场及维护交易的稳定性都很有益处。

二、我国现行房地产居间合同的现状

（一）现状

我国现行房地产居间合同是伴随着中介市场发展而发展的，与国外一些发达国家的房地产市场相比，还属于早期的摸索阶段。房地产经纪人的居间活动可以比较好地促进房地产交易的达成，加快房地产的流通速度，有利于房地产资源的分配和利用。同时，巨大的利润空间，使得大量的经营者进入这一领域，由此也引起了众多的纠纷。一些房地产经纪人机构及工作人员为追求短期利润，不惜抛开道德诚信，故意欺诈做出一些违法行为。而对于房地产中介服务行业，我国目前仅有《中华人民共和国城市房地产管理法》、《经纪人管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《关于房地产中介服务收费的通知》等法律法规及规章，在此基础上各地的工商、房管等部门也相继出台了一些“通知”、“办法”、“条例”之类的地方性法规。但这些法规的广度、深度以及对违规行为的震慑力度，尚不能满足中介市场发展的需要，不能有效地规范和发展市场行为，还需进一步加以完善。

（二）漏洞——无统一规范的格式合同不利于规范市场运作

上述关于房地产中介服务的各类法规中无一明确提及房地产居间合同形式和向社会提供一些规范的合同格式。这对市场规范操作产生很大弊端。

现实生活中，基于人们需求的多样性，房地产居间合同一般没有固定的格式，委托人与居间人之间达成的也经常是口头合同。至于口头合同，要想令其成为一个能够有效履行的合同具有相当大的难度，毕竟并不是每一个人都是讲究信用的，且我国尚未像某些外国一样设立个人信用档案，人们履行合同的信用度可想而知。

以书面合同而言，现在市场上运行的各种各样文本的房地产居间合同，大部分为居间人所提供的格式合同或买/卖一方提供的格式合同，而这些内容各异的合同仅有一个共通点就是：保障提供格式人的利益最大化，而并不能公平体现买卖各方的利益平衡。以广州市为例，关于房地产二手买卖的格式合同仅有一个，就是由广州市房管局于九十年代初印制的仅有七、八条内容的合同，其中对买卖双方的权利义务规定的非常简单，根本不能适应如今的市场需要。单凭付款方式一栏就可体现出其狭隘性和落后性，现在的付款方式早已不限于一次性付款、分期付款两种，还可以有银行按揭付款、抵押权终止后一次性付款、转按付款等等。在没有任何房地产居间合同规范文本的情况下，国内房地产市场上的合同运作显得非常混乱。于是，一些信誉度较高的大型中介公司纷纷联合起来制定格式合同，但这些合同的出发点也多是偏向于中介公司一方的，形式上公平实质内容却暗有文章，以达到中介公司利润最大化的目的。

国内房地产居间合同与香港相比较而言，香港地产监管局作为地产管理部门负责向地产交易者及地产人提供多种格式的文本，并且由相关法例强制规定适用该十二种标准文件，如《出售香港住宅物业用的地产协议》《购买香港住宅物业用的地产协议》、《出租香港住宅物业用的地产协议》、《承租香港住宅物业用的地产协议》《物业资料表格》、《出租资料表格》等。这种由行政机关对行业进行基本管理的做法对国内房地产行政管理部门有着重要借鉴意义。

立法规定使用格式合同及由相关政府主管部门拟订规范的合同文本是很有必要的，各地方房地产主管部门应当在公平、平等的基础上尽快制订出相关的合同文本供房地产市场主体使用，以创造国内房地产市场有序良性竞争、公平公开、诚实信用的市场环境。

三、房地产居间合同立法的改革与完善

（一）明确规定房地产居间合同是居间合同中一种，并要与行纪合同严格区分

《合同法》所述的居间合同是个大外延的概念，调整各种形式的居间关系，但房地产中介合同是典型的居间合同。居间合同订立后，居间人在交易中完全独立于房地产买卖双方的民事主体，其可以参加双方当事人对合同的商定过程，但不参加合同的订立，也不是任何一方的人，而是居于当事人之间起媒介作用的中间人。这是与行纪合同有着重要区别，行纪人是接受委托，为委托人利益而以自已的名义参加合同订立，直接享有合同权利义务的人，其与委托合同最相类似。

市场上，一些不良中介常常利用行纪名义赚取合同差价，主要手段是二手房的业主开始找中介卖房，双方并未签署任何合同，中介更没有“买下”房屋，只是做一般的工作。但当中介找到合适的买家，谈妥价钱后，房地产中介即与卖方签订一份行纪合同，约定的内容是卖方以一定的价格将房屋卖给了中介，若中介以高于此价的价格卖出房屋，则差价归中介所有。但实际上，中介根本没有支付房款买下房屋。结果，本应由业主获取的房款，被中介名正言顺地吃掉了。而买方也相应地受到了经济损失。在这种情况下，房地产行政主管部门的监管就有了“为难之处”，因为法律并不禁止房地产经纪签订行纪合同。但现实中，吃了这种“哑巴亏”的人实在太多，有关管理部门只能够在态度上表示“不支持此种中介行为”、“不鼓励签署行纪合同”，却不能有法定的措施去纠正这种市场行为。

鉴于中介市场的确存在一些不良现象，有损于买卖双方的合法权益，建议立法机关考虑从制定法律法规方面加大对违法从事中介行业、损害他人利益行为的惩罚力度，禁止以行纪形式签订房地产居间合同损害买卖双方利益。同时以国家现有的房地产中介服务收费标准相对照，对超出标准的收费进行处罚。

（二）居间人与委托人诚信义务的对等性决定了必须完善告知制度及信息披露制度

1、规定委托人的诚信义务确有必要

《合同法》第425条规定：居间人应当就订立合同的重要事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求报酬并应当承担损害赔偿责任。这与《合同法》第42条规定的缔约过失责任的立法宗旨是相对应的。唯一不同的是，第425条规定的义务主体是独立于买卖合同当事人以外的居间人，而缔约过失责任强调的主体则是在订立合同时有不符诚信行为的合同当事人。

在房地产居间过程中，如实报告的前提必须是居间人对与订立合同有关事项的彻底了解和知悉。实践中，房产经纪人只能凭业主对其房屋的情况细述，并到有关房管部门进行查询得到一些产权资料，得知该房屋的产权是否合法、清晰，有无被抵押或被查封的情况等。还可能是对房屋进行实际察看，看是否有漏水、墙体爆裂、环境噪音等。如果业主存在故意隐瞒，经纪人的如实告知义务就无法完整实现。近日接触一个案例，买家在收楼后的第一天晚上就发现，原来每到晚上屋内的下水管就会发出巨响，严重影响生活，但楼款已给付。买方便认定这一切都是经纪的过错造成的，是经纪卖了这样一间房子给他，于是向经纪要求索赔。类似的纠纷越来越多。其实，经纪也并不知情，纯粹是业主隐瞒真实情况而致。但民众意识里，第一时间想到的责任方必定是经纪，皆因多数买方会认为自己已付出一笔不小的中介费用，到头来却换来如此一间房子，便断定经纪肯定是隐瞒了真实的情况。这样的判断对经纪人是非常不公平的，是有失事实真相的。

笔者认为，如当时制订《合同法》时能充分考虑到居间人与委托人的平等性，同时规定委托人也负有相应的如实告知义务，今天发生的纠纷就不会那么纠缠不清，买方也会清晰地看到这种法律关系的构成，不致于缠讼。从另一角度来说，居间人也应意识到这个问题的重要性，应该及时采取措施保障自身的合法权益，在业主委托代为出售物业时，应将房屋的具体情况包括每一个细节以书面形式写入居间合同。在日后就此发生纠纷时能有足够的证据以对照自己是否已极尽如实告知买方有关事项的义务，从而减少不必要的纠纷。

2、完善告知制度

我国目前没有专门针对房地产交易中进行告知的法律规定，对在房地产交易中买卖方应尽的告知义务没有详细规定。只有立法建立全面的告知制度，才能防止房地产交易中的问题出现。但这并非一件易事，比如告知时间的确定是非常难以确定的问题。时间定得过晚，它会大大影响买方的判断和决策，增加买方放弃的机会，不利于交易的稳定性。完善的告知制度不仅应该规定经纪人、买卖双方的告知义务，还应该规定告知的时间、方式、一些限制条件、免责范围和条件等内容。

3、建立并严格执行信息披露制度

房地产中介行业是信息服务行业，信息的披露是否准确、完整、无欺诈意图决定了经纪人的社会信誉度，甚至可以说是其生存条件之一。在香港，地产人在双边或有可能双边时，必须向对方当事人披露佣金的相关信息，资讯对称的情况下就减少了人违规操作的现象。在交易过程中，相对而言，买方是弱势群体，对其合法权益应多加以保护。不妨看看美国法律是怎样规定房地产交易中的信息披露制度的。美国法律规定交易房屋所在社区3年内有性犯罪的、近期内社区死人的（特别是枪击致死的）、邻里有干扰情况的（如噪音及不良习惯），诸如此类的信息在出售房屋时业主必须向买方披露，否则房屋出售后由此而引起的后果，房屋出售者应负责任。这一制度使得并不熟知房地产法律的房屋所有者不敢自己到市场上出售自己的房屋，而是委托给房地产专业人士--房地产经纪人。②可见，明文规定具体的、可操作性强的信息披露制度在房地产中介活动中是很有必要的。

（三）立法保护居间人的合法权益

在我国，除了应作些明确的规定保护买卖方的合法权益外，经纪人的合法权益也是不容忽视的。《合同法》第426条规定了居间人合法取得报酬的权利，第427条规定了居间人在未促进合同成立时，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

事实上，常见的一种情形是，买卖双方在利益驱动下，往往在经纪人介绍买卖双方相识或在达成买卖协议后，就可能会“飞”掉经纪人，即买卖双方自行联系买卖事宜，并找借口推掉经纪人的服务，并不愿支付中介费用。这的确是经纪人的莫大悲哀，其所付出的辛勤劳动往往就这样付诸东流了。对于善意的经纪人来说，这是非常不公平的，但法律并没有规定买卖双方规避中介费用的法律责任。

《城市房地产中介服务管理规定》第26条规定：因委托人的原因，给房地产中介服务机构或人员造成经济损失的，委托人应当承担赔偿责任。这就是我国众多的中介服务管理规定中唯一针对委托人的义务作出规定的一条。虽说社会上是有一些不良中介损害了人们的合法权益，但立法时仍应站在民事主体地位平等的精神上而为，保障任何一种民事主体的合法权益都是应该的，居间人也不例外。

建议立法时应加具相关条款，如在合同成立后，委托人不得与第三人恶意串通规避支付居间费用的义务，损害居间人的居间利益，否则，应当向委托人承担赔偿损失的责任。

（四）居间报酬的标准应依照合同约定

《合同法》第426条规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”这是对居间人收取居间报酬的前提条件及居间费用的负担问题作出的规定。

针对上述规定，可以看到，委托人与居间人之间对报酬一般是有约定按约定的，支付的前提必须是居间人促成了合同成立。尊重双方的报酬约定充分体现了《合同法》的平等、自愿精神。国家建设部、计委颁布的《关于房地产中介服务收费的通知》规定“房屋买卖收费，按成交价格总额的0.5%—2%计收；实行独家的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。买卖费应向委托人收取。”以广州市内的各种大小地产中介为例，普遍都是向买卖双方收取报酬，且按2%—3%向各方收取，加起来的收取的比例占成交价的4%—6%。从上述规定看来，这明显是违反规章规定的行为，物价部门应当予以监管。

但从另一角度来看，经纪方均与买卖方签订了居间合同，其中是明确约定居间费用的金额、比例的，双方均知悉经纪方向合同对方收取同样的报酬且并无异议。经纪方还有一个看似合法的借口就是，买卖双方都是委托人，委托人应当依约支付报酬，我们向两方收取没有违反合同法，应当予以保护。笔者亲身经历过此类案件的审理，仲裁委员会裁决认定：合同约定是当事人的真实意思表示，应当依约履行合同支付居间费用，而不必依照规章规定的标准执行。居间人得以胜诉。对此类裁决结果，笔者是认同的，作为一个有民事行为能力的人，理应对合同约定作清晰了解和认识，应受合法有效的合同约束。

（五）居间报酬仅以合同成立作为标准不能体现公平原则

根据《合同法》，居间人取得报酬的前提是合同成立。这并不能体现合同法的公平原则，较为符合实际的标准可以是：居间人在居间过程中不存在过错并已经促成合同成立的，有权向委托人收取报酬。由于居间人自身原因以外的因素导致合同成立后未能完全履行的，应由合同双方自行协商解决。

如今，由于市场竞争的日益激烈，房地产经纪公司必须不惜代价地取悦业主及买方。针对卖方而言，放盘委托是完全免费的；针对买方而言，按照买方要求尽可能压低价格是重头戏，还有必须提供一系列的后续服务，如银行按揭贷款手续、办理房地产交易过户手续、办理评估、公证、保险等手续都是免费提供的。经纪人要做的工作远不止签订合同这么简单，在一系列的后续服务中由于涉及的机构较多，难免会出现一些意外情况导致进度拖慢或有些阻滞，这时买卖双方往往就以此为借口不支付中介费用。经纪人就算促成了买卖双方签订合同，中介费用一样存在无法收取或全额收取的风险。

笔者在未接触房地产中介这一行时，也无法料想到经纪人有这许多的无奈，反而象社会上一部分人一样将中介列入“不良分子”的范围。但接触多了以后，不禁深深为他们的辛勤和敬业所打动。他们没有双休日和节假日，不分日夜地工作，每天南北东西、日晒雨淋地到处去看房，这种为事业奉献的精神并不是每一个人都能做到的。他们应该受到应有的公平待遇，在法律上，在人们的心中，一样应有着“平等”。

合同成立后居间人即有权收取报酬，在履行非媒介服务范围内的过错应否成为买卖方不支付居间费用的合法抗辩理由，是人们应该思考的一个问题。房地产经纪人在促成买卖后，本可以由买卖双方自行到房管部门进行交易，换句话说，办理交易过户手续并不是经纪人的法定义务。相应地，若买卖方需要经纪人提供这种服务的，就应当另行支付费用，该费用应属独立于居间费用以外的一项有偿服务费用。买卖双方无权就提供此项有偿服务过程中发生的问题而拒付居间费用，其有权针对的仅是有偿服务费用而已。

（六）居间活动费用的认定

《合同法》第426条规定“居间人促成合同成立后，居间活动费用，由居间人负担”，第427条规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”

考虑到在未促成房地产买卖合同成立之前，房地产经纪人有可能是做了很大量工作的，比如免费替业主广告、带领多个客户到物业察看并进行介绍、提供选购意见、解答买卖手续的咨询等等，有些甚至已经到了下了定金、签了合同的那一刻，最终却因买方的一句“不考虑”“不买了”，因而否定或不认同经纪所做的工作及应当收取的适当费用，这是很不公平的。上述法律规定正是对经纪人合法权益作出的保护条款。

然而，该“从事居间活动支出的必要费用”的表达不够清晰、完善。“必要费用”的认定是问题的关键。现实生活中，为促成合同成立，经纪人做了大量的工作，但并不是每一项都能有明确的价值体现的，比如说脑力劳动、体力劳动等，确定“已支出的必要费用”成了一个难题。在仲裁或诉讼过程中，往往由于无法对“必要费用”举出详细的书面证据而被驳回或只得到少量的安抚性质的费用。这与经纪人所付出的劳动相比是有很大差距的。建议能够在立法时制订一个阶段性的收费标准，比如说经纪人带客户去看楼的劳务费（按每次计），咨询费、已进行的工作步骤计算出应收的费用。在有了法定的依据后，无论是买卖方还是经纪方都是愿意接受这个费用标准给付的，这样就会减少了许多类似的纠纷。或者可以以居间人向双方提供信息、进行蹉商谈判、促成签订合同、协助办理交易、交易完成等作为各个阶段性的标志，每达到一个阶段即有一个明确的指引，即使最终该交易无法完成，居间人的居间活动费用仍是有法可依的。只有这样，才能真正平衡居间合同当事人各方的合法权益，以体现合同法的平等互利精神。

（七）进行行业协会立法促进房地产居间合同的发展

我国于1995年成立了中国房地产协会中介专业委员会，但立法上却并没有关于行业协会的任何规范。为了促进行业协会能依法行使管理职能，规范行业内的各种市场行为，行业协会需要立法，依法对行业进行协调和管理。美国行业协会的设立及制度值得我们国家借鉴。美国房地产经纪人协会分为全国房地产经纪人协会、州房地产经纪人协会和区域房地产经纪人协会三个层次。其主要职责：一是在政治上，各层次的房地产经纪人协会要积极与政治家特别是各议会沟通，保证法律法规的合理性，维护经纪人的正当权益；二是在业务上，制定培训计划，编写培训教材，为会员提供培训教育，特别是与计算机、现代科技相关的课程；三是根据联邦法、州法律等制定具体的行业技术标准以及房地产经纪人必须遵守的职业道德准则。在我国，房地产协会也有不少专家、学者参与、交流，他们的学术贡献、专业见解、行情分析无疑是一笔财富，如何利用这笔财富，把它与立法联系起来运用是关键。此外，美国行业协会还有着一个重要任务：汇总各类房地产买卖信息，利用全国联网先进技术，对信息的安全性、稳定性进行实时监控，保障买卖双方的合法权益，同时也避免地产中介公司的恶性竞争，而使他们能保持良好的合作关系。②虽说目前，在我国实现信息的联网的确有着相当大的困难，但美国的这种做法确实是一个行业监管的好办法，真正做到信息互通、交易互动，能刺激和带动整个房地产市场的迅速发展。但问题是，国内还未有一个组织机构去完成这项工作，行业协会正是一个不错的选择。同样，对市场的监管和协调也需要这样一个角色，只有在立法上显现行业协会的重要地位、各种职能并赋予其相当的行政处罚权的话，一定会令房地产中介这个行业腾飞。

注释：

①《出售香港住宅物业用的地产协议》第2条..hk

②陆克华、倪吉信编著：《美国房地产经纪人管理考察报告》，2001年12期《中国房地产估价师》月刊

主要参考文献：

1、全国人大法工委主编：《中华人民共和国合同法释义》，人民法院出版社1999年3月；

居间范文篇4

一、房地产居间合同的定义及相关问题

（一）房地产居间合同的定义

根据《合同法》第424条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”相应地亦可将房地产居间合同定义为：“房地产居间合同是房地产居间人为委托人在房地产转让、抵押、租赁等活动中提供订立合同的信息、咨询或提供或策划的服务，委托人支付报酬的合同，又称为”房地产中介服务合同“。广义上说，房地产中介服务包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动；狭义上说，房地产中介服务多指房地产经纪，即房地产咨询、提供房地产信息及房屋买卖、租赁这三类活动。本文所述之房地产居间合同正是以狭义说为主进行论述的。

（二）相关问题

1、居间合同的分类

根据《合同法》424条规定的居间合同定义，居间行为是分为报告居间和媒介居间两种形式存在的。所谓报告居间，是指居间人受委托人的委托，为其寻找合乎要求的第三人，从而为合同的订立创造机会；所谓媒介居间，是指介绍双方当事人即委托人和第三人订立合同，即居间人作为中间人来往于委托人与第三人之间，促使双方订立合同。实践中普遍存在的，除了上述两种形式外，还有一种是报告与媒介居间两者相结合的形式，可统称为媒介居间。报告是媒介的必要前提，媒介是报告的承接结果。

《合同法》仅是以定义的方式列明两种形式，并未能明文指出居间合同的分类，这就使得居间合同的法律适用方面存在一定的障碍。比如说报告居间属性质的行为，居间人应严格受委托人的委托内容约束，并应极尽忠诚义务为委托人寻求机会订立合同。在合同达成时，居间人应当只能向委托人要求支付报酬；而媒介居间从严格意义上来说并非属性质的行为，居间人仅扮演“中间人”角色，独立于委托人与第三人以外，促成交易双方订立合同时，居间人可依照《合同法》第426条规定向合同当事人要求支付报酬。居间人的法律地位有相应的变化，令其在不同类型的居间合同中享有不同程度的权利义务。在房地产中介领域，媒介居间形式占了绝大多数，牵线撮合并完成交易手续最为普遍，房地产经纪人可向买卖双方收取报酬。

2、居间合同形式引发的居间人与合同当事人权利义务明确化问题

根据上述房地产居间合同的定义，房地产居间合同的主体包括居间人及委托人，似乎只有两方。但事实上，所谓居间，肯定也就是在两者之间，而且《合同法》第426条规定：“因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”由此可见，房地产居间合同的主体应有三方，或者说委托人起码有两人以上。而在现实的操作之中，比如房地产二手买卖合同，通常都是由卖方先与中介公司签订放盘合同，然后再由中介公司与买方签订购房合同，两份合同是分开的，每份合同的委托方只有一位，即买方或者卖方。另有一种是买卖双方与中介公司共同签订的合同，即将居间与买卖关系融为一体。设想《合同法》如能区分居间人及委托人的双方合同以及居间人、委托人、第三人的三方合同的法律适用情况，将会使中介的纠纷处理情况得到有效改善。

以房地产居间合同为例，中介公司与买方签订的购房合同实际上应为居间合同，真正的出售人是业主而非居间人。但许多时候买方却一昧地认为自己的所有权利义务指向对象必定是居间人，而非业主，无论在交易中出现任何问题，均向居间人追诉。另一方面业主也是如此认为，也向居间人追诉。这是一种严重混淆法律关系的做法，但却非常普遍，导致了许多纠纷，令房地产中介公司无所适从。笔者并不赞成中介公司与买方签订购房合同的做法，中介公司应当与买卖双方分别签订居间权利义务明确的居间合同，而不是买卖合同，然后再由买卖双方签订买卖合同。如此操作方能将中介公司的经营风险减至最低，并扭转买卖双方的错误认识，从而正确认识居间人的法律地位。另一种方式是签订三方合同，它令三方的关系变得公开化、透明化、完整化，能够最大限度地避免出现买卖双方信息不对称的情况，同时也可以令中介公司“吃差价”的行为无所遁形。更重要的是，向买卖双方明确“居间服务”独立的意义。由此，《合同法》应当对居间人促成合同成立后，合同当事人之间互负权利义务的意旨、居间人的责任范围等一一作相应规定，而不是简单而笼统地一笔带过。

3、单边委托关系与双方委托关系的适用

从合同法定义上看，居间合同所调整是单边委托关系，而单边委托关系的适用与实践中的委托关系并不一致。可在立法时考虑设立与香港类似的双向选择的委托关系。下面以香港为例作相应比较。

由于香港的房地产业已发展得相当成熟，中介市场也非常活跃，人们常说：现在的香港房地产市场就是明天国内房地产市场的前景，香港作为典范可谓实至名归。笔者从香港地产局的官方网站上查询了解到，香港的地产经纪人有不同于国内房地产经纪人的重要区别，香港的地产分为单边、双边、有可能代表双方的这三种类型。单边指，经纪人只能凭一方委托人的指示行事，而无权向合同对方当事人收取报酬；而双边，则指既为卖方亦为物业的买方行事，但“须在切实可行的范围内，尽快以书面形式向卖方披露将向买方收取的佣金数额或费率”；第三种，有可能代表双方的指人只为卖方办事，但其后亦可能为物业的买方办事，则“须在建立双边关系后，在切实可行的范围内，尽快以书面形式向买方披露该关系以及将向买方收取的佣金数额或费率”①。双边和有可能代表双方关系均属双向收取居间报酬的形式。

从上述内容可以看出，双边在国内也应是可行的，且我国的法律法规并未禁止经纪人不能同时买卖双方。事实上，在国内的房地产市场上，每一间房地产经纪公司及每一个经纪人都在同时代表买卖双方进行交易，并向双方收取一定的佣金，买卖双方均知悉并无异议，个中的运作过程也并无不妥之处。在广大民众的意识中，业主作为委托人将物业交予经纪人代为出售，而另一方面，买方则委托经纪人代为物色合适的物业，这已成为一种商业惯例，双方均认可经纪人的劳动价值并愿意向经纪人支付报酬。这是双边委托关系的突出体现。笔者认为，居间合同不应局限于单边委托，而应学习借鉴香港灵活多样的做法，它所提供的三种形式赋予买卖双方更多的选择权，同时其严格执行披露制度也更加令买卖双方感到信任，增添对经纪人的信心。这对规范房地产经纪市场及维护交易的稳定性都很有益处。

二、我国现行房地产居间合同的现状

（一）现状

我国现行房地产居间合同是伴随着中介市场发展而发展的，与国外一些发达国家的房地产市场相比，还属于早期的摸索阶段。房地产经纪人的居间活动可以比较好地促进房地产交易的达成，加快房地产的流通速度，有利于房地产资源的分配和利用。同时，巨大的利润空间，使得大量的经营者进入这一领域，由此也引起了众多的纠纷。一些房地产经纪人机构及工作人员为追求短期利润，不惜抛开道德诚信，故意欺诈做出一些违法行为。而对于房地产中介服务行业，我国目前仅有《中华人民共和国城市房地产管理法》、《经纪人管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《关于房地产中介服务收费的通知》等法律法规及规章，在此基础上各地的工商、房管等部门也相继出台了一些“通知”、“办法”、“条例”之类的地方性法规。但这些法规的广度、深度以及对违规行为的震慑力度，尚不能满足中介市场发展的需要，不能有效地规范和发展市场行为，还需进一步加以完善。

（二）漏洞——无统一规范的格式合同不利于规范市场运作

上述关于房地产中介服务的各类法规中无一明确提及房地产居间合同形式和向社会提供一些规范的合同格式。这对市场规范操作产生很大弊端。

现实生活中，基于人们需求的多样性，房地产居间合同一般没有固定的格式，委托人与居间人之间达成的也经常是口头合同。至于口头合同，要想令其成为一个能够有效履行的合同具有相当大的难度，毕竟并不是每一个人都是讲究信用的，且我国尚未像某些外国一样设立个人信用档案，人们履行合同的信用度可想而知。

以书面合同而言，现在市场上运行的各种各样文本的房地产居间合同，大部分为居间人所提供的格式合同或买/卖一方提供的格式合同，而这些内容各异的合同仅有一个共通点就是：保障提供格式人的利益最大化，而并不能公平体现买卖各方的利益平衡。以广州市为例，关于房地产二手买卖的格式合同仅有一个，就是由广州市房管局于九十年代初印制的仅有七、八条内容的合同，其中对买卖双方的权利义务规定的非常简单，根本不能适应如今的市场需要。单凭付款方式一栏就可体现出其狭隘性和落后性，现在的付款方式早已不限于一次性付款、分期付款两种，还可以有银行按揭付款、抵押权终止后一次性付款、转按付款等等。在没有任何房地产居间合同规范文本的情况下，国内房地产市场上的合同运作显得非常混乱。于是，一些信誉度较高的大型中介公司纷纷联合起来制定格式合同，但这些合同的出发点也多是偏向于中介公司一方的，形式上公平实质内容却暗有文章，以达到中介公司利润最大化的目的。

国内房地产居间合同与香港相比较而言，香港地产监管局作为地产管理部门负责向地产交易者及地产人提供多种格式的文本，并且由相关法例强制规定适用该十二种标准文件，如《出售香港住宅物业用的地产协议》《购买香港住宅物业用的地产协议》、《出租香港住宅物业用的地产协议》、《承租香港住宅物业用的地产协议》《物业资料表格》、《出租资料表格》等。这种由行政机关对行业进行基本管理的做法对国内房地产行政管理部门有着重要借鉴意义。

立法规定使用格式合同及由相关政府主管部门拟订规范的合同文本是很有必要的，各地方房地产主管部门应当在公平、平等的基础上尽快制订出相关的合同文本供房地产市场主体使用，以创造国内房地产市场有序良性竞争、公平公开、诚实信用的市场环境。

三、房地产居间合同立法的改革与完善

（一）明确规定房地产居间合同是居间合同中一种，并要与行纪合同严格区分

《合同法》所述的居间合同是个大外延的概念，调整各种形式的居间关系，但房地产中介合同是典型的居间合同。居间合同订立后，居间人在交易中完全独立于房地产买卖双方的民事主体，其可以参加双方当事人对合同的商定过程，但不参加合同的订立，也不是任何一方的人，而是居于当事人之间起媒介作用的中间人。这是与行纪合同有着重要区别，行纪人是接受委托，为委托人利益而以自已的名义参加合同订立，直接享有合同权利义务的人，其与委托合同最相类似。

市场上，一些不良中介常常利用行纪名义赚取合同差价，主要手段是二手房的业主开始找中介卖房，双方并未签署任何合同，中介更没有“买下”房屋，只是做一般的工作。但当中介找到合适的买家，谈妥价钱后，房地产中介即与卖方签订一份行纪合同，约定的内容是卖方以一定的价格将房屋卖给了中介，若中介以高于此价的价格卖出房屋，则差价归中介所有。但实际上，中介根本没有支付房款买下房屋。结果，本应由业主获取的房款，被中介名正言顺地吃掉了。而买方也相应地受到了经济损失。在这种情况下，房地产行政主管部门的监管就有了“为难之处”，因为法律并不禁止房地产经纪签订行纪合同。但现实中，吃了这种“哑巴亏”的人实在太多，有关管理部门只能够在态度上表示“不支持此种中介行为”、“不鼓励签署行纪合同”，却不能有法定的措施去纠正这种市场行为。

鉴于中介市场的确存在一些不良现象，有损于买卖双方的合法权益，建议立法机关考虑从制定法律法规方面加大对违法从事中介行业、损害他人利益行为的惩罚力度，禁止以行纪形式签订房地产居间合同损害买卖双方利益。同时以国家现有的房地产中介服务收费标准相对照，对超出标准的收费进行处罚。

（二）居间人与委托人诚信义务的对等性决定了必须完善告知制度及信息披露制度

1、规定委托人的诚信义务确有必要

《合同法》第425条规定：居间人应当就订立合同的重要事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求报酬并应当承担损害赔偿责任。这与《合同法》第42条规定的缔约过失责任的立法宗旨是相对应的。唯一不同的是，第425条规定的义务主体是独立于买卖合同当事人以外的居间人，而缔约过失责任强调的主体则是在订立合同时有不符诚信行为的合同当事人。

在房地产居间过程中，如实报告的前提必须是居间人对与订立合同有关事项的彻底了解和知悉。实践中，房产经纪人只能凭业主对其房屋的情况细述，并到有关房管部门进行查询得到一些产权资料，得知该房屋的产权是否合法、清晰，有无被抵押或被查封的情况等。还可能是对房屋进行实际察看，看是否有漏水、墙体爆裂、环境噪音等。如果业主存在故意隐瞒，经纪人的如实告知义务就无法完整实现。近日接触一个案例，买家在收楼后的第一天晚上就发现，原来每到晚上屋内的下水管就会发出巨响，严重影响生活，但楼款已给付。买方便认定这一切都是经纪的过错造成的，是经纪卖了这样一间房子给他，于是向经纪要求索赔。类似的纠纷越来越多。其实，经纪也并不知情，纯粹是业主隐瞒真实情况而致。但民众意识里，第一时间想到的责任方必定是经纪，皆因多数买方会认为自己已付出一笔不小的中介费用，到头来却换来如此一间房子，便断定经纪肯定是隐瞒了真实的情况。这样的判断对经纪人是非常不公平的，是有失事实真相的。

笔者认为，如当时制订《合同法》时能充分考虑到居间人与委托人的平等性，同时规定委托人也负有相应的如实告知义务，今天发生的纠纷就不会那么纠缠不清，买方也会清晰地看到这种法律关系的构成，不致于缠讼。从另一角度来说，居间人也应意识到这个问题的重要性，应该及时采取措施保障自身的合法权益，在业主委托代为出售物业时，应将房屋的具体情况包括每一个细节以书面形式写入居间合同。在日后就此发生纠纷时能有足够的证据以对照自己是否已极尽如实告知买方有关事项的义务，从而减少不必要的纠纷。

2、完善告知制度

我国目前没有专门针对房地产交易中进行告知的法律规定，对在房地产交易中买卖方应尽的告知义务没有详细规定。只有立法建立全面的告知制度，才能防止房地产交易中的问题出现。但这并非一件易事，比如告知时间的确定是非常难以确定的问题。时间定得过晚，它会大大影响买方的判断和决策，增加买方放弃的机会，不利于交易的稳定性。完善的告知制度不仅应该规定经纪人、买卖双方的告知义务，还应该规定告知的时间、方式、一些限制条件、免责范围和条件等内容。

3、建立并严格执行信息披露制度

房地产中介行业是信息服务行业，信息的披露是否准确、完整、无欺诈意图决定了经纪人的社会信誉度，甚至可以说是其生存条件之一。在香港，地产人在双边或有可能双边时，必须向对方当事人披露佣金的相关信息，资讯对称的情况下就减少了人违规操作的现象。在交易过程中，相对而言，买方是弱势群体，对其合法权益应多加以保护。不妨看看美国法律是怎样规定房地产交易中的信息披露制度的。美国法律规定交易房屋所在社区3年内有性犯罪的、近期内社区死人的（特别是枪击致死的）、邻里有干扰情况的（如噪音及不良习惯），诸如此类的信息在出售房屋时业主必须向买方披露，否则房屋出售后由此而引起的后果，房屋出售者应负责任。这一制度使得并不熟知房地产法律的房屋所有者不敢自己到市场上出售自己的房屋，而是委托给房地产专业人士——房地产经纪人。②可见，明文规定具体的、可操作性强的信息披露制度在房地产中介活动中是很有必要的。

（三）立法保护居间人的合法权益

在我国，除了应作些明确的规定保护买卖方的合法权益外，经纪人的合法权益也是不容忽视的。《合同法》第426条规定了居间人合法取得报酬的权利，第427条规定了居间人在未促进合同成立时，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

事实上，常见的一种情形是，买卖双方在利益驱动下，往往在经纪人介绍买卖双方相识或在达成买卖协议后，就可能会“飞”掉经纪人，即买卖双方自行联系买卖事宜，并找借口推掉经纪人的服务，并不愿支付中介费用。这的确是经纪人的莫大悲哀，其所付出的辛勤劳动往往就这样付诸东流了。对于善意的经纪人来说，这是非常不公平的，但法律并没有规定买卖双方规避中介费用的法律责任。

《城市房地产中介服务管理规定》第26条规定：因委托人的原因，给房地产中介服务机构或人员造成经济损失的，委托人应当承担赔偿责任。这就是我国众多的中介服务管理规定中唯一针对委托人的义务作出规定的一条。虽说社会上是有一些不良中介损害了人们的合法权益，但立法时仍应站在民事主体地位平等的精神上而为，保障任何一种民事主体的合法权益都是应该的，居间人也不例外。

建议立法时应加具相关条款，如在合同成立后，委托人不得与第三人恶意串通规避支付居间费用的义务，损害居间人的居间利益，否则，应当向委托人承担赔偿损失的责任。

（四）居间报酬的标准应依照合同约定

《合同法》第426条规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”这是对居间人收取居间报酬的前提条件及居间费用的负担问题作出的规定。

针对上述规定，可以看到，委托人与居间人之间对报酬一般是有约定按约定的，支付的前提必须是居间人促成了合同成立。尊重双方的报酬约定充分体现了《合同法》的平等、自愿精神。国家建设部、计委颁布的《关于房地产中介服务收费的通知》规定“房屋买卖收费，按成交价格总额的0.5%—2%计收；实行独家的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%.买卖费应向委托人收取。”以广州市内的各种大小地产中介为例，普遍都是向买卖双方收取报酬，且按2%—3%向各方收取，加起来的收取的比例占成交价的4%—6%.从上述规定看来，这明显是违反规章规定的行为，物价部门应当予以监管。

但从另一角度来看，经纪方均与买卖方签订了居间合同，其中是明确约定居间费用的金额、比例的，双方均知悉经纪方向合同对方收取同样的报酬且并无异议。经纪方还有一个看似合法的借口就是，买卖双方都是委托人，委托人应当依约支付报酬，我们向两方收取没有违反合同法，应当予以保护。笔者亲身经历过此类案件的审理，仲裁委员会裁决认定：合同约定是当事人的真实意思表示，应当依约履行合同支付居间费用，而不必依照规章规定的标准执行。居间人得以胜诉。对此类裁决结果，笔者是认同的，作为一个有民事行为能力的人，理应对合同约定作清晰了解和认识，应受合法有效的合同约束。

（五）居间报酬仅以合同成立作为标准不能体现公平原则

根据《合同法》，居间人取得报酬的前提是合同成立。这并不能体现合同法的公平原则，较为符合实际的标准可以是：居间人在居间过程中不存在过错并已经促成合同成立的，有权向委托人收取报酬。由于居间人自身原因以外的因素导致合同成立后未能完全履行的，应由合同双方自行协商解决。

如今，由于市场竞争的日益激烈，房地产经纪公司必须不惜代价地取悦业主及买方。针对卖方而言，放盘委托是完全免费的；针对买方而言，按照买方要求尽可能压低价格是重头戏，还有必须提供一系列的后续服务，如银行按揭贷款手续、办理房地产交易过户手续、办理评估、公证、保险等手续都是免费提供的。经纪人要做的工作远不止签订合同这么简单，在一系列的后续服务中由于涉及的机构较多，难免会出现一些意外情况导致进度拖慢或有些阻滞，这时买卖双方往往就以此为借口不支付中介费用。经纪人就算促成了买卖双方签订合同，中介费用一样存在无法收取或全额收取的风险。

笔者在未接触房地产中介这一行时，也无法料想到经纪人有这许多的无奈，反而象社会上一部分人一样将中介列入“不良分子”的范围。但接触多了以后，不禁深深为他们的辛勤和敬业所打动。他们没有双休日和节假日，不分日夜地工作，每天南北东西、日晒雨淋地到处去看房，这种为事业奉献的精神并不是每一个人都能做到的。他们应该受到应有的公平待遇，在法律上，在人们的心中，一样应有着“平等”。

合同成立后居间人即有权收取报酬，在履行非媒介服务范围内的过错应否成为买卖方不支付居间费用的合法抗辩理由，是人们应该思考的一个问题。房地产经纪人在促成买卖后，本可以由买卖双方自行到房管部门进行交易，换句话说，办理交易过户手续并不是经纪人的法定义务。相应地，若买卖方需要经纪人提供这种服务的，就应当另行支付费用，该费用应属独立于居间费用以外的一项有偿服务费用。买卖双方无权就提供此项有偿服务过程中发生的问题而拒付居间费用，其有权针对的仅是有偿服务费用而已。

（六）居间活动费用的认定

《合同法》第426条规定“居间人促成合同成立后，居间活动费用，由居间人负担”，第427条规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”

考虑到在未促成房地产买卖合同成立之前，房地产经纪人有可能是做了很大量工作的，比如免费替业主广告、带领多个客户到物业察看并进行介绍、提供选购意见、解答买卖手续的咨询等等，有些甚至已经到了下了定金、签了合同的那一刻，最终却因买方的一句“不考虑”“不买了”，因而否定或不认同经纪所做的工作及应当收取的适当费用，这是很不公平的。上述法律规定正是对经纪人合法权益作出的保护条款。

然而，该“从事居间活动支出的必要费用”的表达不够清晰、完善。“必要费用”的认定是问题的关键。现实生活中，为促成合同成立，经纪人做了大量的工作，但并不是每一项都能有明确的价值体现的，比如说脑力劳动、体力劳动等，确定“已支出的必要费用”成了一个难题。在仲裁或诉讼过程中，往往由于无法对“必要费用”举出详细的书面证据而被驳回或只得到少量的安抚性质的费用。这与经纪人所付出的劳动相比是有很大差距的。建议能够在立法时制订一个阶段性的收费标准，比如说经纪人带客户去看楼的劳务费（按每次计），咨询费、已进行的工作步骤计算出应收的费用。在有了法定的依据后，无论是买卖方还是经纪方都是愿意接受这个费用标准给付的，这样就会减少了许多类似的纠纷。或者可以以居间人向双方提供信息、进行蹉商谈判、促成签订合同、协助办理交易、交易完成等作为各个阶段性的标志，每达到一个阶段即有一个明确的指引，即使最终该交易无法完成，居间人的居间活动费用仍是有法可依的。只有这样，才能真正平衡居间合同当事人各方的合法权益，以体现合同法的平等互利精神。

居间范文篇5

居间人（中介方）：

委托人乙（买入、承租方）：

第一条订立合同的前提和目的

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《浙江省经纪人管理条例》等法律、法规和政府有关规定，三方在自愿、平等和协商一致的基础上，就居间人接受委托人甲、乙的委托，促成委托人甲、乙订立房地产交易（买卖/租赁）合同，并完成其他委托的服务事项达成一致，订立本合同。

第二条提供居间房地产的状况

委托人甲的房屋［所有权/共有权］户名＿＿＿＿＿＿，权证号＿＿＿＿＿＿＿，共计＿＿＿＿＿套，房屋地址＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿_，设计总层数＿＿＿层,本房屋在第＿＿＿层，设计用途［成套住宅/非成套住宅/非住宅/商住两用/］，建筑面积为＿＿＿＿＿平方米，房屋装修情况＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，其他设施＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿_＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿_，附属用房有［自行车库/汽车库/＿＿＿＿＿］使用面积/建筑面积为＿＿＿＿＿平方米，对上述房屋及附属用房的产权或使用权限的情况说明：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，土地情况：国有土地使用权户名：＿＿＿＿＿＿＿＿＿，权证号＿＿＿＿＿，其他情况＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，委托人乙对该房地产情况已充分了解。

第三条委托事项

（一）委托人甲委托事项（共＿＿项）

主要委托事项：

1、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

2、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

其他委托事项：

1、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

2、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

3、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

（二）委托人乙委托事项：（共＿＿项）

主要委托事项：

1、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

2、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

其他委托事项：

1、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

2、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

3、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

第四条佣金标准、数额、收取方式及退赔

（一）居间人已完成本合同约定的委托人甲委托的事项，委托人甲按照下列第＿＿种方式计算支付佣金；（任选一种）

1、按该房地产＿＿＿＿＿（总价款／月租金计）＿＿＿％，具体数额为人民币＿＿＿＿＿＿元支付给居间人；

2、按提供服务所需成本计人民币＿＿＿＿＿＿＿元支付给居间人。

（二）居间人已完成本合同约定的委托人乙委托的事项，委托人乙按照下列第＿＿种方式计算支付佣金；（任选一种）

1、按该房地产＿＿＿＿＿（总价款／月租金计）＿＿％，具体数额为人民币＿＿＿＿＿_元支付给居间方；

2、按提供服务所需成本计人民币＿＿＿＿＿＿＿＿元支付给居间人。

（三）居间人未完成本合同委托事项的，按照下列约定退还佣金：

1、未完成委托人甲委托的主要事项第（）项、其他事项第（）项的，将合同约定收取佣金的＿＿％，具体数额为人民币＿＿＿＿＿＿元，退还委托人甲。

2、未完成委托人乙委托的主要事项第（）项、其他事项第（）项的，将合同约定收取佣金的＿＿％，具体数额为人民币＿＿＿＿＿＿＿元，退还委托人乙。

第五条合同在履行中的变更及处理

本合同在履行期间，任何一方要求变更合同条款的，应及时书面通知相对方，并征得相对方的同意后，在约定的时限＿＿天内，签订补充条款，注明变更事项。未书面告知变更要求，并征得相对方同意；擅自变更造成的经济损失，由责任方承担。

本合同履行期间，三方因履行本合同而签署的补充协议及其他书面文件，均为本合同不可分割的一部分，具有同等效力。

第六条违约责任

（一）三方商定，居间人有下列情形之一的，应承担违约责任：

1、无正当理由解除合同的；

2、与他人私下串通，损害委托人甲、乙利益的；

3、其他过失影响委托人甲、乙交易的。

（二）三方商定，委托人甲、乙有下列情形之一的，应承担违约责任：

1、无正当理由解除合同的；

2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成居间人无法履行合同的；

3、相互或与他人私下串通，损害居间人利益的；

4、其他造成居间人无法完成委托事项的行为。

（三）三方商定，发生上述违约行为的，按照合同约定佣金总额的＿＿＿％，计人民币＿＿＿＿＿＿＿元作为违约金支付给各守约方。违约方给各守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。

第七条发生争议的解决方法

三方在履行本合同过程中发生争议，由三方协商解决，协商不成的，按本合同约定的下列第（）项进行解决：

1、提交＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿仲裁委员会仲裁。

2、依法向人民法院起诉。

第八条订立合同数量

本合同壹式____份，三方各执____份。

补充条款

居间范文篇6

一、房地产居间合同的定义及相关问题

（一）房地产居间合同的定义

根据《合同法》第424条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”相应地亦可将房地产居间合同定义为：“房地产居间合同是房地产居间人为委托人在房地产转让、抵押、租赁等活动中提供订立合同的信息、咨询或提供或策划的服务，委托人支付报酬的合同，又称为“房地产中介服务合同”。广义上说，房地产中介服务包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动；狭义上说，房地产中介服务多指房地产经纪，即房地产咨询、提供房地产信息及房屋买卖、租赁这三类活动。本文所述之房地产居间合同正是以狭义说为主进行论述的。

（二）相关问题

1、居间合同的分类

根据《合同法》424条规定的居间合同定义，居间行为是分为报告居间和媒介居间两种形式存在的。所谓报告居间，是指居间人受委托人的委托，为其寻找合乎要求的第三人，从而为合同的订立创造机会；所谓媒介居间，是指介绍双方当事人即委托人和第三人订立合同，即居间人作为中间人来往于委托人与第三人之间，促使双方订立合同。实践中普遍存在的，除了上述两种形式外，还有一种是报告与媒介居间两者相结合的形式，可统称为媒介居间。报告是媒介的必要前提，媒介是报告的承接结果。

《合同法》仅是以定义的方式列明两种形式，并未能明文指出居间合同的分类，这就使得居间合同的法律适用方面存在一定的障碍。比如说报告居间属性质的行为，居间人应严格受委托人的委托内容约束，并应极尽忠诚义务为委托人寻求机会订立合同。在合同达成时，居间人应当只能向委托人要求支付报酬；而媒介居间从严格意义上来说并非属性质的行为，居间人仅扮演“中间人”角色，独立于委托人与第三人以外，促成交易双方订立合同时，居间人可依照《合同法》第426条规定向合同当事人要求支付报酬。居间人的法律地位有相应的变化，令其在不同类型的居间合同中享有不同程度的权利义务。在房地产中介领域，媒介居间形式占了绝大多数，牵线撮合并完成交易手续最为普遍，房地产经纪人可向买卖双方收取报酬。

2、居间合同形式引发的居间人与合同当事人权利义务明确化问题

根据上述房地产居间合同的定义，房地产居间合同的主体包括居间人及委托人，似乎只有两方。但事实上，所谓居间，肯定也就是在两者之间，而且《合同法》第426条规定：“因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”由此可见，房地产居间合同的主体应有三方，或者说委托人起码有两人以上。而在现实的操作之中，比如房地产二手买卖合同，通常都是由卖方先与中介公司签订放盘合同，然后再由中介公司与买方签订购房合同，两份合同是分开的，每份合同的委托方只有一位，即买方或者卖方。另有一种是买卖双方与中介公司共同签订的合同，即将居间与买卖关系融为一体。设想《合同法》如能区分居间人及委托人的双方合同以及居间人、委托人、第三人的三方合同的法律适用情况，将会使中介的纠纷处理情况得到有效改善。

以房地产居间合同为例，中介公司与买方签订的购房合同实际上应为居间合同，真正的出售人是业主而非居间人。但许多时候买方却一昧地认为自己的所有权利义务指向对象必定是居间人，而非业主，无论在交易中出现任何问题，均向居间人追诉。另一方面业主也是如此认为，也向居间人追诉。这是一种严重混淆法律关系的做法，但却非常普遍，导致了许多纠纷，令房地产中介公司无所适从。笔者并不赞成中介公司与买方签订购房合同的做法，中介公司应当与买卖双方分别签订居间权利义务明确的居间合同，而不是买卖合同，然后再由买卖双方签订买卖合同。如此操作方能将中介公司的经营风险减至最低，并扭转买卖双方的错误认识，从而正确认识居间人的法律地位。另一种方式是签订三方合同，它令三方的关系变得公开化、透明化、完整化，能够最大限度地避免出现买卖双方信息不对称的情况，同时也可以令中介公司“吃差价”的行为无所遁形。更重要的是，向买卖双方明确“居间服务”独立的意义。由此，《合同法》应当对居间人促成合同成立后，合同当事人之间互负权利义务的意旨、居间人的责任范围等一一作相应规定，而不是简单而笼统地一笔带过。

3、单边委托关系与双方委托关系的适用

从合同法定义上看，居间合同所调整是单边委托关系，而单边委托关系的适用与实践中的委托关系并不一致。可在立法时考虑设立与香港类似的双向选择的委托关系。下面以香港为例作相应比较。

由于香港的房地产业已发展得相当成熟，中介市场也非常活跃，人们常说：现在的香港房地产市场就是明天国内房地产市场的前景，香港作为典范可谓实至名归。笔者从香港地产局的官方网站上查询了解到，香港的地产经纪人有不同于国内房地产经纪人的重要区别，香港的地产分为单边、双边、有可能代表双方的这三种类型。单边指，经纪人只能凭一方委托人的指示行事，而无权向合同对方当事人收取报酬；而双边，则指既为卖方亦为物业的买方行事，但“须在切实可行的范围内，尽快以书面形式向卖方披露将向买方收取的佣金数额或费率”；第三种，有可能代表双方的指人只为卖方办事，但其后亦可能为物业的买方办事，则“须在建立双边关系后，在切实可行的范围内，尽快以书面形式向买方披露该关系以及将向买方收取的佣金数额或费率”①。双边和有可能代表双方关系均属双向收取居间报酬的形式。

从上述内容可以看出，双边在国内也应是可行的，且我国的法律法规并未禁止经纪人不能同时买卖双方。事实上，在国内的房地产市场上，每一间房地产经纪公司及每一个经纪人都在同时代表买卖双方进行交易，并向双方收取一定的佣金，买卖双方均知悉并无异议，个中的运作过程也并无不妥之处。在广大民众的意识中，业主作为委托人将物业交予经纪人代为出售，而另一方面，买方则委托经纪人代为物色合适的物业，这已成为一种商业惯例，双方均认可经纪人的劳动价值并愿意向经纪人支付报酬。这是双边委托关系的突出体现。笔者认为，居间合同不应局限于单边委托，而应学习借鉴香港灵活多样的做法，它所提供的三种形式赋予买卖双方更多的选择权，同时其严格执行披露制度也更加令买卖双方感到信任，增添对经纪人的信心。这对规范房地产经纪市场及维护交易的稳定性都很有益处。

二、我国现行房地产居间合同的现状

（一）现状

我国现行房地产居间合同是伴随着中介市场发展而发展的，与国外一些发达国家的房地产市场相比，还属于早期的摸索阶段。房地产经纪人的居间活动可以比较好地促进房地产交易的达成，加快房地产的流通速度，有利于房地产资源的分配和利用。同时，巨大的利润空间，使得大量的经营者进入这一领域，由此也引起了众多的纠纷。一些房地产经纪人机构及工作人员为追求短期利润，不惜抛开道德诚信，故意欺诈做出一些违法行为。而对于房地产中介服务行业，我国目前仅有《中华人民共和国城市房地产管理法》、《经纪人管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《关于房地产中介服务收费的通知》等法律法规及规章，在此基础上各地的工商、房管等部门也相继出台了一些“通知”、“办法”、“条例”之类的地方性法规。但这些法规的广度、深度以及对违规行为的震慑力度，尚不能满足中介市场发展的需要，不能有效地规范和发展市场行为，还需进一步加以完善。

（二）漏洞——无统一规范的格式合同不利于规范市场运作

上述关于房地产中介服务的各类法规中无一明确提及房地产居间合同形式和向社会提供一些规范的合同格式。这对市场规范操作产生很大弊端。

现实生活中，基于人们需求的多样性，房地产居间合同一般没有固定的格式，委托人与居间人之间达成的也经常是口头合同。至于口头合同，要想令其成为一个能够有效履行的合同具有相当大的难度，毕竟并不是每一个人都是讲究信用的，且我国尚未像某些外国一样设立个人信用档案，人们履行合同的信用度可想而知。

以书面合同而言，现在市场上运行的各种各样文本的房地产居间合同，大部分为居间人所提供的格式合同或买/卖一方提供的格式合同，而这些内容各异的合同仅有一个共通点就是：保障提供格式人的利益最大化，而并不能公平体现买卖各方的利益平衡。以广州市为例，关于房地产二手买卖的格式合同仅有一个，就是由广州市房管局于九十年代初印制的仅有七、八条内容的合同，其中对买卖双方的权利义务规定的非常简单，根本不能适应如今的市场需要。单凭付款方式一栏就可体现出其狭隘性和落后性，现在的付款方式早已不限于一次性付款、分期付款两种，还可以有银行按揭付款、抵押权终止后一次性付款、转按付款等等。在没有任何房地产居间合同规范文本的情况下，国内房地产市场上的合同运作显得非常混乱。于是，一些信誉度较高的大型中介公司纷纷联合起来制定格式合同，但这些合同的出发点也多是偏向于中介公司一方的，形式上公平实质内容却暗有文章，以达到中介公司利润最大化的目的。

国内房地产居间合同与香港相比较而言，香港地产监管局作为地产管理部门负责向地产交易者及地产人提供多种格式的文本，并且由相关法例强制规定适用该十二种标准文件，如《出售香港住宅物业用的地产协议》《购买香港住宅物业用的地产协议》、《出租香港住宅物业用的地产协议》、《承租香港住宅物业用的地产协议》《物业资料表格》、《出租资料表格》等。这种由行政机关对行业进行基本管理的做法对国内房地产行政管理部门有着重要借鉴意义。

立法规定使用格式合同及由相关政府主管部门拟订规范的合同文本是很有必要的，各地方房地产主管部门应当在公平、平等的基础上尽快制订出相关的合同文本供房地产市场主体使用，以创造国内房地产市场有序良性竞争、公平公开、诚实信用的市场环境。

三、房地产居间合同立法的改革与完善

（一）明确规定房地产居间合同是居间合同中一种，并要与行纪合同严格区分

《合同法》所述的居间合同是个大外延的概念，调整各种形式的居间关系，但房地产中介合同是典型的居间合同。居间合同订立后，居间人在交易中完全独立于房地产买卖双方的民事主体，其可以参加双方当事人对合同的商定过程，但不参加合同的订立，也不是任何一方的人，而是居于当事人之间起媒介作用的中间人。这是与行纪合同有着重要区别，行纪人是接受委托，为委托人利益而以自已的名义参加合同订立，直接享有合同权利义务的人，其与委托合同最相类似。

市场上，一些不良中介常常利用行纪名义赚取合同差价，主要手段是二手房的业主开始找中介卖房，双方并未签署任何合同，中介更没有“买下”房屋，只是做一般的工作。但当中介找到合适的买家，谈妥价钱后，房地产中介即与卖方签订一份行纪合同，约定的内容是卖方以一定的价格将房屋卖给了中介，若中介以高于此价的价格卖出房屋，则差价归中介所有。但实际上，中介根本没有支付房款买下房屋。结果，本应由业主获取的房款，被中介名正言顺地吃掉了。而买方也相应地受到了经济损失。在这种情况下，房地产行政主管部门的监管就有了“为难之处”，因为法律并不禁止房地产经纪签订行纪合同。但现实中，吃了这种“哑巴亏”的人实在太多，有关管理部门只能够在态度上表示“不支持此种中介行为”、“不鼓励签署行纪合同”，却不能有法定的措施去纠正这种市场行为。

鉴于中介市场的确存在一些不良现象，有损于买卖双方的合法权益，建议立法机关考虑从制定法律法规方面加大对违法从事中介行业、损害他人利益行为的惩罚力度，禁止以行纪形式签订房地产居间合同损害买卖双方利益。同时以国家现有的房地产中介服务收费标准相对照，对超出标准的收费进行处罚。

（二）居间人与委托人诚信义务的对等性决定了必须完善告知制度及信息披露制度

1、规定委托人的诚信义务确有必要

《合同法》第425条规定：居间人应当就订立合同的重要事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求报酬并应当承担损害赔偿责任。这与《合同法》第42条规定的缔约过失责任的立法宗旨是相对应的。唯一不同的是，第425条规定的义务主体是独立于买卖合同当事人以外的居间人，而缔约过失责任强调的主体则是在订立合同时有不符诚信行为的合同当事人。

在房地产居间过程中，如实报告的前提必须是居间人对与订立合同有关事项的彻底了解和知悉。实践中，房产经纪人只能凭业主对其房屋的情况细述，并到有关房管部门进行查询得到一些产权资料，得知该房屋的产权是否合法、清晰，有无被抵押或被查封的情况等。还可能是对房屋进行实际察看，看是否有漏水、墙体爆裂、环境噪音等。如果业主存在故意隐瞒，经纪人的如实告知义务就无法完整实现。近日接触一个案例，买家在收楼后的第一天晚上就发现，原来每到晚上屋内的下水管就会发出巨响，严重影响生活，但楼款已给付。买方便认定这一切都是经纪的过错造成的，是经纪卖了这样一间房子给他，于是向经纪要求索赔。类似的纠纷越来越多。其实，经纪也并不知情，纯粹是业主隐瞒真实情况而致。但民众意识里，第一时间想到的责任方必定是经纪，皆因多数买方会认为自己已付出一笔不小的中介费用，到头来却换来如此一间房子，便断定经纪肯定是隐瞒了真实的情况。这样的判断对经纪人是非常不公平的，是有失事实真相的。

笔者认为，如当时制订《合同法》时能充分考虑到居间人与委托人的平等性，同时规定委托人也负有相应的如实告知义务，今天发生的纠纷就不会那么纠缠不清，买方也会清晰地看到这种法律关系的构成，不致于缠讼。从另一角度来说，居间人也应意识到这个问题的重要性，应该及时采取措施保障自身的合法权益，在业主委托代为出售物业时，应将房屋的具体情况包括每一个细节以书面形式写入居间合同。在日后就此发生纠纷时能有足够的证据以对照自己是否已极尽如实告知买方有关事项的义务，从而减少不必要的纠纷。

2、完善告知制度

我国目前没有专门针对房地产交易中进行告知的法律规定，对在房地产交易中买卖方应尽的告知义务没有详细规定。只有立法建立全面的告知制度，才能防止房地产交易中的问题出现。但这并非一件易事，比如告知时间的确定是非常难以确定的问题。时间定得过晚，它会大大影响买方的判断和决策，增加买方放弃的机会，不利于交易的稳定性。完善的告知制度不仅应该规定经纪人、买卖双方的告知义务，还应该规定告知的时间、方式、一些限制条件、免责范围和条件等内容。

3、建立并严格执行信息披露制度

房地产中介行业是信息服务行业，信息的披露是否准确、完整、无欺诈意图决定了经纪人的社会信誉度，甚至可以说是其生存条件之一。在香港，地产人在双边或有可能双边时，必须向对方当事人披露佣金的相关信息，资讯对称的情况下就减少了人违规操作的现象。在交易过程中，相对而言，买方是弱势群体，对其合法权益应多加以保护。不妨看看美国法律是怎样规定房地产交易中的信息披露制度的。美国法律规定交易房屋所在社区3年内有性犯罪的、近期内社区死人的（特别是枪击致死的）、邻里有干扰情况的（如噪音及不良习惯），诸如此类的信息在出售房屋时业主必须向买方披露，否则房屋出售后由此而引起的后果，房屋出售者应负责任。这一制度使得并不熟知房地产法律的房屋所有者不敢自己到市场上出售自己的房屋，而是委托给房地产专业人士--房地产经纪人。②可见，明文规定具体的、可操作性强的信息披露制度在房地产中介活动中是很有必要的。

（三）立法保护居间人的合法权益

在我国，除了应作些明确的规定保护买卖方的合法权益外，经纪人的合法权益也是不容忽视的。《合同法》第426条规定了居间人合法取得报酬的权利，第427条规定了居间人在未促进合同成立时，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

事实上，常见的一种情形是，买卖双方在利益驱动下，往往在经纪人介绍买卖双方相识或在达成买卖协议后，就可能会“飞”掉经纪人，即买卖双方自行联系买卖事宜，并找借口推掉经纪人的服务，并不愿支付中介费用。这的确是经纪人的莫大悲哀，其所付出的辛勤劳动往往就这样付诸东流了。对于善意的经纪人来说，这是非常不公平的，但法律并没有规定买卖双方规避中介费用的法律责任。

《城市房地产中介服务管理规定》第26条规定：因委托人的原因，给房地产中介服务机构或人员造成经济损失的，委托人应当承担赔偿责任。这就是我国众多的中介服务管理规定中唯一针对委托人的义务作出规定的一条。虽说社会上是有一些不良中介损害了人们的合法权益，但立法时仍应站在民事主体地位平等的精神上而为，保障任何一种民事主体的合法权益都是应该的，居间人也不例外。

建议立法时应加具相关条款，如在合同成立后，委托人不得与第三人恶意串通规避支付居间费用的义务，损害居间人的居间利益，否则，应当向委托人承担赔偿损失的责任。

（四）居间报酬的标准应依照合同约定

《合同法》第426条规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”这是对居间人收取居间报酬的前提条件及居间费用的负担问题作出的规定。

针对上述规定，可以看到，委托人与居间人之间对报酬一般是有约定按约定的，支付的前提必须是居间人促成了合同成立。尊重双方的报酬约定充分体现了《合同法》的平等、自愿精神。国家建设部、计委颁布的《关于房地产中介服务收费的通知》规定“房屋买卖收费，按成交价格总额的0.5%—2%计收；实行独家的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。买卖费应向委托人收取。”以广州市内的各种大小地产中介为例，普遍都是向买卖双方收取报酬，且按2%—3%向各方收取，加起来的收取的比例占成交价的4%—6%。从上述规定看来，这明显是违反规章规定的行为，物价部门应当予以监管。

但从另一角度来看，经纪方均与买卖方签订了居间合同，其中是明确约定居间费用的金额、比例的，双方均知悉经纪方向合同对方收取同样的报酬且并无异议。经纪方还有一个看似合法的借口就是，买卖双方都是委托人，委托人应当依约支付报酬，我们向两方收取没有违反合同法，应当予以保护。笔者亲身经历过此类案件的审理，仲裁委员会裁决认定：合同约定是当事人的真实意思表示，应当依约履行合同支付居间费用，而不必依照规章规定的标准执行。居间人得以胜诉。对此类裁决结果，笔者是认同的，作为一个有民事行为能力的人，理应对合同约定作清晰了解和认识，应受合法有效的合同约束。

（五）居间报酬仅以合同成立作为标准不能体现公平原则

根据《合同法》，居间人取得报酬的前提是合同成立。这并不能体现合同法的公平原则，较为符合实际的标准可以是：居间人在居间过程中不存在过错并已经促成合同成立的，有权向委托人收取报酬。由于居间人自身原因以外的因素导致合同成立后未能完全履行的，应由合同双方自行协商解决。

如今，由于市场竞争的日益激烈，房地产经纪公司必须不惜代价地取悦业主及买方。针对卖方而言，放盘委托是完全免费的；针对买方而言，按照买方要求尽可能压低价格是重头戏，还有必须提供一系列的后续服务，如银行按揭贷款手续、办理房地产交易过户手续、办理评估、公证、保险等手续都是免费提供的。经纪人要做的工作远不止签订合同这么简单，在一系列的后续服务中由于涉及的机构较多，难免会出现一些意外情况导致进度拖慢或有些阻滞，这时买卖双方往往就以此为借口不支付中介费用。经纪人就算促成了买卖双方签订合同，中介费用一样存在无法收取或全额收取的风险。

笔者在未接触房地产中介这一行时，也无法料想到经纪人有这许多的无奈，反而象社会上一部分人一样将中介列入“不良分子”的范围。但接触多了以后，不禁深深为他们的辛勤和敬业所打动。他们没有双休日和节假日，不分日夜地工作，每天南北东西、日晒雨淋地到处去看房，这种为事业奉献的精神并不是每一个人都能做到的。他们应该受到应有的公平待遇，在法律上，在人们的心中，一样应有着“平等”。

合同成立后居间人即有权收取报酬，在履行非媒介服务范围内的过错应否成为买卖方不支付居间费用的合法抗辩理由，是人们应该思考的一个问题。房地产经纪人在促成买卖后，本可以由买卖双方自行到房管部门进行交易，换句话说，办理交易过户手续并不是经纪人的法定义务。相应地，若买卖方需要经纪人提供这种服务的，就应当另行支付费用，该费用应属独立于居间费用以外的一项有偿服务费用。买卖双方无权就提供此项有偿服务过程中发生的问题而拒付居间费用，其有权针对的仅是有偿服务费用而已。

（六）居间活动费用的认定

《合同法》第426条规定“居间人促成合同成立后，居间活动费用，由居间人负担”，第427条规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”

考虑到在未促成房地产买卖合同成立之前，房地产经纪人有可能是做了很大量工作的，比如免费替业主广告、带领多个客户到物业察看并进行介绍、提供选购意见、解答买卖手续的咨询等等，有些甚至已经到了下了定金、签了合同的那一刻，最终却因买方的一句“不考虑”“不买了”，因而否定或不认同经纪所做的工作及应当收取的适当费用，这是很不公平的。上述法律规定正是对经纪人合法权益作出的保护条款。

然而，该“从事居间活动支出的必要费用”的表达不够清晰、完善。“必要费用”的认定是问题的关键。现实生活中，为促成合同成立，经纪人做了大量的工作，但并不是每一项都能有明确的价值体现的，比如说脑力劳动、体力劳动等，确定“已支出的必要费用”成了一个难题。在仲裁或诉讼过程中，往往由于无法对“必要费用”举出详细的书面证据而被驳回或只得到少量的安抚性质的费用。这与经纪人所付出的劳动相比是有很大差距的。建议能够在立法时制订一个阶段性的收费标准，比如说经纪人带客户去看楼的劳务费（按每次计），咨询费、已进行的工作步骤计算出应收的费用。在有了法定的依据后，无论是买卖方还是经纪方都是愿意接受这个费用标准给付的，这样就会减少了许多类似的纠纷。或者可以以居间人向双方提供信息、进行蹉商谈判、促成签订合同、协助办理交易、交易完成等作为各个阶段性的标志，每达到一个阶段即有一个明确的指引，即使最终该交易无法完成，居间人的居间活动费用仍是有法可依的。只有这样，才能真正平衡居间合同当事人各方的合法权益，以体现合同法的平等互利精神。

（七）进行行业协会立法促进房地产居间合同的发展

我国于1995年成立了中国房地产协会中介专业委员会，但立法上却并没有关于行业协会的任何规范。为了促进行业协会能依法行使管理职能，规范行业内的各种市场行为，行业协会需要立法，依法对行业进行协调和管理。美国行业协会的设立及制度值得我们国家借鉴。美国房地产经纪人协会分为全国房地产经纪人协会、州房地产经纪人协会和区域房地产经纪人协会三个层次。其主要职责：一是在政治上，各层次的房地产经纪人协会要积极与政治家特别是各议会沟通，保证法律法规的合理性，维护经纪人的正当权益；二是在业务上，制定培训计划，编写培训教材，为会员提供培训教育，特别是与计算机、现代科技相关的课程；三是根据联邦法、州法律等制定具体的行业技术标准以及房地产经纪人必须遵守的职业道德准则。在我国，房地产协会也有不少专家、学者参与、交流，他们的学术贡献、专业见解、行情分析无疑是一笔财富，如何利用这笔财富，把它与立法联系起来运用是关键。此外，美国行业协会还有着一个重要任务：汇总各类房地产买卖信息，利用全国联网先进技术，对信息的安全性、稳定性进行实时监控，保障买卖双方的合法权益，同时也避免地产中介公司的恶性竞争，而使他们能保持良好的合作关系。②虽说目前，在我国实现信息的联网的确有着相当大的困难，但美国的这种做法确实是一个行业监管的好办法，真正做到信息互通、交易互动，能刺激和带动整个房地产市场的迅速发展。但问题是，国内还未有一个组织机构去完成这项工作，行业协会正是一个不错的选择。同样，对市场的监管和协调也需要这样一个角色，只有在立法上显现行业协会的重要地位、各种职能并赋予其相当的行政处罚权的话，一定会令房地产中介这个行业腾飞。

注释：

①《出售香港住宅物业用的地产协议》第2条..hk

②陆克华、倪吉信编著：《美国房地产经纪人管理考察报告》，2001年12期《中国房地产估价师》月刊

主要参考文献：

1、全国人大法工委主编：《中华人民共和国合同法释义》，人民法院出版社1999年3月；

居间范文篇7

委托人（甲方）：

居间人（乙方）：

依据《华人民共和国合同法》及相关法规、规章的规定，出租人与房地产经纪机构在平等、自愿的基础上，就房屋出租居间的有关事宜达成协议如下：

第一条委托事项

甲方委托乙方为其居间出租具备以下条件的房屋（见附件），并协助其与承租人签订房屋租赁合同。

房屋用途：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁；对承租人条件的特别要求：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁。

乙方还应提供以下服务：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁。

第二条委托期限

自▁▁▁▁年▁▁月▁▁日至▁▁▁▁年▁▁月▁▁日。

第三条现场看房

本合同签订后▁▁▁日内乙方应到房屋现场对甲方提供的房屋资料进行核实，经核实房屋状况与甲方提供的资料不一致的，乙方应要求甲方对合同进行修改。

乙方陪同承租人现场看房的，甲方应予以配合。因甲方提供的资料与房屋状况不一致造成承租人拒付看房成本费的，甲方应支付全部费用。

第四条甲方义务

（一）应出示身份证、营业执照、▁▁▁▁▁▁▁等真实的身份资格证明；

（二）应出示房屋所有权证书或证明自己对出租房屋依法享有出租权利的其他证明；

（三）应保证自己提供的房屋资料真实、合法；

（四）应对乙方的居间活动提供必要的协助与配合；

（五）应对乙方提供的承租人资料保密；

（六）不得在委托期限内及期限届满后▁▁▁▁日内与乙方介绍的承租人进行私下交易；

（七）在委托期限内不得将出租房屋同时委托其他房地产经纪机构出租；

▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁。

第五条乙方义务

（一）应出示营业执照、房地产经纪机构资质证书等合法的经营资格证明；

（二）应认真完成甲方的委托事项，按照房屋用途和甲方对承租人条件的特别要求寻找承租人，将处理情况及时向甲方如实汇报，并为承租人现场看房及甲方与承租人签订房屋租赁合同提供联络、协助、撮合等服务；

（三）不得提供虚假信息、隐瞒重要事实或与他人恶意串通，损害甲方利益；

（四）收取必要费用、佣金的，应向甲方开具合法、规范的收费票据；

（五）本合同签订后，乙方不得以任何形式向甲方收取任何名目的预收费用；

▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁。

第六条佣金

委托事项完成后，甲方应按照实际月租金的▁▁%（此比例不得超过100%）向乙方支付佣金。

佣金应在甲方与承租人签订房屋租赁合同后（即时/▁▁日内）支付。

佣金的支付方式：现金□；支票□；▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁。

委托事项未完成的，乙方不得要求支付佣金。

第七条费用

委托事项完成的，居间活动的费用由乙方承担。

非因乙方过失导致委托事项未完成的，甲方应向乙方支付必要费用如下：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁。

第八条转委托

甲方（是/否）允许乙方将委托事项转委托给第三人处理。

第九条本合同解除的条件

（一）经核实房屋状况与甲方提供的资料不一致，乙方要求甲方对合同进行修改而甲方拒绝修改的，乙方有权解除合同；

（二）甲方没有房屋所有权证书或证明自己对出租房屋依法享有出租权利的其他证明或身份证、营业执照等身份资格证明的，或提供虚假的房屋资料的，乙方有权解除合同，由此造成的乙方一切损失，均由甲方承担；

▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁。

第十条违约责任

（一）甲方未如约支付佣金、必要费用的，应按照▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁的标准支付违约金；

（二）甲方与乙方介绍的承租人进行私下交易的，乙方有权要求甲方按照▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁的标准支付违约金，甲方与承租人私下成交的，乙方还有权取得约定的佣金；

（三）甲方违反保密义务的，应按照▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁的标准支付违约金；

（四）甲方在委托期限内将出租房屋同时委托其他房地产经纪机构出租的，应按照▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁的标准支付违约金；

（五）乙方提供虚假信息、隐瞒重要事实或有恶意串通行为的，除退还已收取的佣金外，还应赔偿甲方因此受到的损失；

▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁。

第十一条合同争议的解决办法

本合同项下发生的争议，由双方当事人协商或申请调解解决；协商或调解解决不成的，按下列第▁▁▁种方式解决(以下两种方式只能选择一种)：

（一）提交北京仲裁委员会仲裁；

（二）依法向有管辖权的人民法院起诉。

第十二条其他约定事项[24小时秘书网-]

▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁。

本合同在双方签字盖章后生效。合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。

委托人（章）：居间人（章）：

住所：住所：

身份证号码：法定代表人：

营业执照号码：营业执照号码：

法定代表人：委托人：

委托人：房地产经纪资格证书号码：

电话：电话：

传真：传真：

邮政编码：邮政编码：

房地产经纪机构资质证书号码：

合同签订时间：合同签订地点：

房屋基本情况一览表

房屋所有人：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁

房屋坐落：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁产权证号（其他权属证明）：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁

建筑面积：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁；使用面积：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁

该楼房总层数：▁▁▁▁▁▁；本套房屋层数：▁▁▁▁▁▁▁朝向：▁▁▁

户型：楼房为▁▁▁室▁▁厅▁▁卫，平房为▁▁▁间

月租金标准：▁▁▁▁▁▁▁▁大致租期▁▁▁▁▁▁▁▁

居间范文篇8

法律概念是发生在法律领域中的社会事实的法律描述，是法律定性的基石，也是法律关系走向以及权利义务承担的前提。如果法律概念不准确甚至发生错误，势必会影响法律的规范作用，进而影响法律的社会作用。当然，不是所有的社会事实都被赋予法律概念，只有那些被认为应当由法律进行规制的社会事实才会成为法律事实，进而产生法律评价，从而享有权利或履行义务。在我国，电子商务平台被当作法律事实引入法律领域始于21世纪。2000年出台的《互联网信息服务管理办法》(以下简称“办法”)规定了“经营性互联网信息服务”的法律概念，电子商务平台作为互联网信息经营者，虽可囊括于前述法律概念，但并未作为独立的法律概念进行法律规制，且前述法律概念仅仅用立法语言做了简单的法律事实概括，《办法》本身更侧重于互联网信息行业的行政准入，并非法律关系调整以及权利义务的权衡;2007年颁布的《关于网上交易的指导意见(暂行)》虽出现“网上交易平台”法律概念，但仍属于事实概念范畴，未与网络买卖关系中的“卖方”区分，法律定性更无从谈起;2009年颁布的《电子商务模式规范》中的“第三方经营的电子商务平台”、《网络交易服务规范》中的“网络交易平台”、《第三方电子商务服务平台服务及服务等级划分规范》中的“第三方电子商务服务平台”明确了区分了“平台”与网络买卖关系中的“买方”与“卖方”，尤其是网络买卖关系中的“卖方”，出现了“电子商务平台”法律概念，赋予了“平台”独立的法律主体地位;2011年颁布的《第三方电子商务交易平台服务规范》规定了“第三方电子商务交易平台”，首次提出电子商务平台法律作用是“对交易进行撮合”;2014年颁布的《网络交易管理办法》中“第三方交易平台”丰富了“平台”法律作用“提供虚拟交易场所、交易规则、交易撮合”。2018年由全国人大通过并于2019年实施的《电子商务法》这一电子商务领域的基本法中规定了“电子商务平台”法律概念，规定了其“提供网络经营场所、交易撮合”等功能。从上述有关电子商务平台的法律法规可知，官方关于电子商务平台法律概念的界定存在以下特点:1．电子商务平台的法律概念以立法者对电子商务平台官方解释为主，大多属于事实概念范畴;2．虽然赋予了电子商务平台独立的法律主体地位，但缺乏对其法律地位定性的内容;3．电子商务平台的法律概念虽增加了其法律作用、法律功能内容，但并未对网络买卖关系中电子商务平台与买卖关系的“买方”与“卖方”形成何种法律关系，电子商务平台在该种法律关系中处于何种法律地位，应承担何种法律义务以及法律职责等问题作出规定;4．缺乏消费者在网络买卖关系中权益受损时如何向电子商务平台维权的规定。综上，官方对电子商务平台的法律概念界定模糊，缺乏对其法律地位以及在网络买卖关系中与“买方”“卖方”法律关系定性的规定，造成了司法实践中法律争议的解决存有障碍的局面。

二、电子商务领域法律法规的法律功能欠缺

信息技术进步与普及应用孕育了新型生产关系———网络交易关系，产生了通过网络渠道进行商品———货币交换的新型交换方式。新的生产关系不断发展壮大，经历了“野蛮生长”阶段的累计发酵以及不断升温势必产生规范化发展的需求，新型法律关系－网络买卖关系以及电子商务领域法律法规便应用而生。新兴领域以及新兴行业的立法的制定无不是为了实现理想的法律的规范作用以及法律的社会作用，充分发挥法律对经济及社会的功能性的能动作用，即规范网络交易关系的发展，推动电子商务领域的繁荣，预防和控制网络买卖关系中法律争端的产生，保护网络交易的稳定以及网络交易中各方的合法权益，尤其是弱势方的合法权益。法律虽具有一定的前瞻性，但瞬息变化的社会事实以及法律的相对稳定性决定了法律的落后性，一定程度上影响着法律作用的实现。立法技术对法律功能发挥的重要性亦不言而喻。如不重视立法技术，立法就缺乏科学性，就会有许多弊端，立法的目的就难以实现。①2011年之前出台的相关法规仅对网络交易行业发展起指引作用，2011年颁布的《第三方电子商务交易平台服务规范》意在规范网络交易以及电子商务平台发展，推动电子商务行业甚至社会经济的高速健康发展，但缺乏电子商务领域法律关系以及消费者权益保护内容;2014年颁布的《网络交易管理办法》除规范网络交易的功能外，增加了权利义务调整以及消费者权益保护等功能，规定“平台”应与平台经营者订立协议，建立交易规则。但对“平台”与消费者之间权利义务划分以及消费者受到侵害如何向“平台”主张自身合法权益法律功能缺失。2018年通过的《电子商务法》增加了消费者维权的依据，增加了“平台”与平台经营者连带责任的情形，但该情形的内容显然过于笼统，比如“知道”“应该知道”“不符合财产安全”等法律条件如何认定，“平台”应采取哪些“必要措施”，导致“平台”连带责任的认定仍存在诸多不确定性因素，法官无法“依法裁判”，消费者权益无法得到有效保障。因此，目前官方对于电子商务平台的法律概念的定性基本停留在主体概念、事实概念的阶段，对于电子商务平台与网络买卖关系当事人处于何种法律关系并无明确界定，缺乏有关电子商务平台与网络交易双方法律关系及权利义务内容的法律关系概念的描述，裁判者无法根据现行法律法规明确电子商务平台与网络买卖关系双方形成的法律关系的性质，司法裁判缺乏明确直接的法律依据。如果仅依据《合同法》等一般法律作出裁判则无法满足具有特殊性的网络买卖关系的调整需求，况且现有法律法规中缺乏如何在网络买卖法律关系中适用《合同法》的规定，这也为将来裁判类似案件埋下隐患，消费者更无从得知自身在网络买卖关系中所享有的权利，网络交易中的“卖方”甚至电子商务平台极易利用法律漏洞作出有损消费者合法权益的行为，给消费者维权带来极大障碍。目前的法律法规以及现行的立法技术及立法语言已经无法适应不断发生的电子商务领域的法律事实的变化，无法实现法律功能的最大化，立法缺乏科学性与合理性，电子商务领域法律法规的法律功能欠缺，严重影响立法目的的实现。

三、电子商务平台居间法律责任的理论性研究

居间范文篇9

关键词:房地产居间;房地产管理法;权利义务

城镇住房制度和国有土地使用制度改革以来，我国房地产业得到了快速发展。与此同时，房地产中介服务业也日益兴隆。但是近年来，房地产中介服务实践中暴露出了许多问题，其中最易产生纠纷、存在问题最多的是房地产居间服务①领域:从事房地产居间的中介公司的资质、从业人员的素质良莠不齐，整体诚信水平不够理想;一些中介公司不遵守职业道德，信息披露不真实，欺瞒诈骗，成为消费者眼中的“黑中介”。②目前我国除个别地方性规定外，规范房地产居间服务的全国性法律、行政法规和规章寥寥无几，导致人民法院在审理房地产居间纠纷案件时缺乏有效的法律依据，不少消费者的合法权益因此无法受到保护。2009年初，我国住房与城乡建设部全面启动了五年立法规划，《城市房地产管理法》的修订是其中的重点。借助《城市房地产管理法》修订的契机，如果能将“房地产中介服务”设为未来新法中单独的一章，对目前房地产居间服务领域暴露出来的问题作出统一、全面的规定，不但可以进一步规范和完善房地产居间服务，而且可以为司法部门处理房地产居间纠纷提供明确的法律依据。本文着重从立法论的角度，对房地产居间的一些法律问题进行探讨。本文的房地产居间，是指提供订立房地产交易合同的信息或媒介服务并收取费用的经营活动，属于房地产经纪服务的一种。

一、房地产居间商的尽职调查与如实报告义务

如果房地产居间商向委托人提供的信息不实，由此导致委托人遭受损失，则房地产居间商是否需要赔偿?这涉及房地产居间商是否负有尽职调查与如实报告义务的问题。我国《合同法》第425条规定:“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”但对于房地产居间商是否负有尽职调查与如实报告义务的问题，学术界和实践中都存在争议，主要有两种观点:一种观点认为，根据《合同法》第425条的规定，房地产居间商只在故意隐瞒事实或故意提供虚假情况时才对委托人承担赔偿责任，其只需将自己知晓的情况报告委托人即可，不负有积极调查的义务。审判实践中已有法院采此观点。如在“罗家聪与广州市百富诚金发物业有限公司居间合同纠纷上诉案”中，原告百富诚金发物业有限公司、被告罗家聪与业主黄继红三方一起签订《房屋居间买卖合约》后，被告以查知该屋卖方曾将户籍迁入该屋而使其购房使小孩入读地段内小学的计划落空为由，拒绝给付原告居间服务费。该案的一、二审法院均认为:原告作为居间商只是向委托人提供了订立合同的机会，买卖双方在原告撮合下见面协商合同事宜，被告应自负对卖方关联证件和事实的审查责任，根据《合同法》第425条的规定，由于被告不能证实原告有故意隐瞒或提供虚假重要情况的证据，故其仍应向原告支付居间服务费。

另一种观点认为，房地产居间商不但要将自己所明知的情况报告委托人，还应当尽到必要的调查、核实义务，以保证相关信息的真实性。因为居间商是“从事房地产居间活动的专业人士，委托人正是基于对居间商的信任而委托其进行居间活动的，委托人相信以居间为职业的居间商在该类居间行为中具有超越常人的辨别能力，其能为委托人订立合同提供真实信息和便捷途径，故居间商应对信息的真实性负责”③。目前，我国有些法院采此观点。如在“广州市德诚行地产有限公司与聂杰华居间合同纠纷上诉案”中，一、二审法院均认为:原告德诚行地产有限公司在向被告聂杰华提供房屋买卖中介服务时，本应详细了解房屋情况以确定房屋是否存在瑕疵并向被告如实报告，但其疏于审查而未能履行如实报告义务，存在一定过错。基于此，判令被告向原告支付部分佣金和咨询费。

笔者认为，房地产居间商不但有如实报告义务，而且负有一定程度的积极调查义务。首先，房地产居间商是从事营业性中介服务的专门机构，而不是民事上的一般居间人。一般来说，委托人都是因为相信以中介服务为职业的房地产居间商在房地产居间活动中具有高于普通人的专业知识和辨别能力，能为委托人提供真实、准确的信息，所以才委托其提供订立合同的服务的。其次，委托人一般都会支付一笔不小的中介费给房地产居间商。从对价的角度看，房地产居间商与民事上一般的受托人、居间人不同，其所收取的报酬较多，因而应承担较重的法律义务。最后，我国不少已经实施的或正在起草的地方性法律文件都对房地产居间商的尽职调查与如实报告义务作了明确规定。如《深圳市房地产业协会经纪行业从业规范》第14条规定“房地产经纪机构在从事房地产经纪业务时，应当核查委托人的身份证明及物业权属证明，以及该物业抵押、质押、出租、产权纠纷等真实情况，并与委托人签订经纪合同或合同”，《广州市房地产中介服务管理条例》、《宁波市房地产中介服务条例》、《汕头市房地产经纪服务管理办法》、《贵阳市房地产中介服务管理暂行规定》(征求意见稿)、《苏州市房地产中介管理办法》、《杭州市房地产中介服务管理办法》(征求意见稿四)也都作了相关规定，这些规定反映了各地的现实需要。1999年我国台湾地区《民法》债编修正时，增加了第567条第二款“以居间为营业者，关于订约事项及当事人之履行能力或订立该约之能力，有调查之义务”。我国澳门地区《商法典》第713条也规定:“对于与法律行为之评价及安全有关且能影响法律行为之订立之情况，居间人有义务就其所知通知当事人。”

笔者建议，我国《城市房地产管理法》应增加这样一条:“从事房地产居间业务的房地产中介服务机构应对与房地产交易有密切关系的事项进行必要的调查、核实。从事房地产报告居间业务的房地产中介服务机构应当向委托人、从事房地产媒介居间业务的房地产中介服务机构应当向双方当事人如实报告上述事项及调查核实的结果。”其中“与房地产交易有密切关系的事项”一般包括:(1)交易标的物的基本情况，如房地产的坐落位置、面积、产权归属、建筑年限、法定用途、土地出让金缴纳情况，抵押权、地役权、出租权等房地产上存在的他项权利情况;(2)当事人的基本情况，如当事人的真实身份、信用情况、是否显无履行能力等;(3)与房地产交易有密切关系的其他事项。实践中房地产中介服务机构一般需要对房地产的产权归属、建筑年限、法定用途、土地出让金缴纳情况以及抵押权、地役权、出租权等房地产上存在的他项权利情况向房地产登记机构及其他相关部门进行核实;对房地产的坐落位置、面积、是否存在明显瑕疵等进行实地调查;对当事人的基本情况进行必要的审查。

二、居间费用的承担

居间费用是指居间商进行居间活动所支出的费用，一般包括交通费、复印费、通讯费等。关于居间费用由谁承担的问题，理论上和实践中一直存在很大争议。我国《合同法》第426条、427条明确规定，居间商促成合同成立的，居间费用由居间商负担;居间商未促成合同成立的，可要求委托人负担居间费用。但有些学者对《合同法》的这一规定提出了质疑，认为居间费用的负担原则上从当事人约定;当事人无约定时，应依民事居间或商事居间而不同:若为商事居间，居间费用由居间商负担;若为民事居间，居间商可以要求委托人承担必要的居间费用。④理由是:第一，居间费用是居间合同的条款之一，依合同自由原则，当事人有权自主约定，只有在当事人未约定时才适用法律规定;第二，将居间费用的负担与合同是否成立联系在一起没有根据;第三，在商事居间中，居间商从事居间活动是一种营业行为，这种营业行为不可避免地存在一定的市场风险，按照市场经济的基本法则，居间商应承担这一风险。⑤

从国外立法来看，在当事人对居间费用有约定或存在惯例的情况下，各国(地区)都规定尊重当事人的约定或者惯例;而在当事人对此没有约定的情况下，各国(地区)采取的态度是不一样的。如《德国民法典》第652条第二款和我国台湾地区《民法》第569条都规定，不论居间商是否促成合同成立，居间费用的承担都依当事人之自由约定，在没有约定的情况下由居间商承担，居间商不得要求委托人支付。而《意大利民法典》第1756条规定:“除非有相反的约款或惯例，实施了他人委托事项的居间商，即使未完成该事项，也有费用偿还请求权。”⑥

笔者认为，尽管我国《合同法》与《德国民法典》、我国台湾地区《民法》对于居间费用承担问题的规定不同，但在实务操作中的结果可能不会相差很远。从我国房地产居间司法实务来看，法院对居间未成时因必要费用的计算、支付等引发的纠纷案件，一般要求居间商证明:(1)该费用的必要性;(2)该费用的关联性。“作为原告的居间商举证证明这些较为困难，往往也不经济，加之有时其还需维持与委托人的友好关系，因此实践中居间商在居间未成时一般并不要求委托人支付从事居间活动所支出的必要费用。”⑦笔者认为，基于房地产中介服务机构与作为消费者的委托人之间的地位并不平等的现实，如果允许当事人就居间费用的承担自由约定，很可能会造成不公平的格式条款大量出现，损害消费者的合法利益。而赋予居间商居间费用请求权并不会过分加重委托人的负担，因为居间商请求居间费用必须证明费用产生的必要性与关联性。居间商通过诉讼程序向委托人请求居间费用时，法院可在费用的必要性与关联性上进行具体判断，以平衡当事人之间的利益。综上，在《城市房地产管理法》中有必要进一步明确房地产居间费用的承担问题，具体可规定如下:“房地产中介服务机构提供居间服务，未促成合同成立的，有权要求委托人支付从事居间活动所支出的必要费用。”

三、房地产居间商与其促成的合同的关系

在房地产居间活动中，有不少房地产中介服务机构和服务人员在居间合同或其促成的房地产买卖、租赁等房地产交易合同中增加约定“若房地产交易合同的一方当事人未履行房地产交易合同，其应当向房地产中介服务机构支付一定的违约金”。这种合同条款是否有效?司法实践中有法院认为，居间商不得享有交易双方当事人的合同权利，因此，居间活动所促成的合同中不得约定“当事人未履行合同义务时向居间商承担违约责任”。也有法院认为，这一约定是居间活动所促成的合同的当事人将其合同权利部分地让与居间商享有，该让与行为不违犯法律的强制性规定，故这种合同条款合法有效。

笔者认为，我国《合同法》第424条规定，居间合同是居间商向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。据此，居间商的义务是促成委托人与他人订立合同或者向委托人报告订立合同的机会，其不是所促成的合同的当事人，不享有所促成的合同中的权利，也不负担所促成的合同中的义务。居间商一旦促成了合同，就有权请求报酬，如果不存在因居间商的原因造成合同无效或可撤销的情形，即便居间商促成的合同的当事人有违约行为，居间商也不会有任何损失。因此，当居间商所促成的合同的一方当事人违约时，其不能请求违约方向自己承担违约责任。我国台湾地区《民法》第574条就明确规定，居间商就其媒介服务所促成之契约，无为当事人给付或受领给付之权。此外，房地产交易合同的一方当事人将其享有的违约金请求权转让给居间商的，必须有明确的转让协议，转让方不再对另一方享有违约金请求权。实践中通常都是居间商单方在居间合同中设置“委托人如违反对交易合同另一方当事人的义务，必须向居间商支付违约金”之类的条款，交易合同的另一方当事人并未明确将自己享有的违约金请求权转让给居间商。因此笔者认为，有必要在《城市房地产管理法》中规定:“房地产中介服务机构从事房地产居间活动，对于其所促成的房地产交易合同，不享有合同权利，不负担合同义务。”公务员之家

四、委托人私下签订购房协议的法律后果

实践中有不少委托人在委托房地产中介服务机构提供居间服务后，一旦获得了某些缔约信息，就私下与对方当事人进行交易，避开中介服务机构，以逃避支付居间报酬的义务。这种现象常被称为委托人“跳单”。委托人“跳单”使得房地产中介服务机构从事居间活动的目的落空，给中介服务机构造成了损失。目前，我国对于委托人“跳单”的纠纷还没有统一妥当的解决方式。在居间合同中约定了违约金条款的情况下，有的法院会判决“跳单”的委托人支付违约金⑧，但在没有违约金条款的情况下，“如果诉诸法院，中介服务机构有可能只能要求委托人为此支出必要费用或请求损害赔偿(如果有损失的话)，不太可能获得中介费用”⑨，中介服务机构还要支付诉讼成本、承担诉讼风险。委托人“跳单”违反了诚实信用原则，对房地产居间服务业的发展相当不利，有必要对此进行立法制。

笔者认为，如果房地产中介服务机构与委托人约定了关于“跳单”的违约金条款，那么法院在裁判时应依当事人的约定。如果当事人未作此类约定，房地产中介服务机构应有权要求委托人支付报酬。理由是:房地产中介服务机构提供居间服务收取报酬的一般条件包括:(1)房地产交易合同成立;(2)房地产交易合同的成立与房地产中介服务机构提供的居间服务之间具有因果关系。实践中的委托人“跳单”有两种情况:一种情况是，房地产中介服务机构向委托人提供了有关缔约机会的信息，但尚未提供具体的媒介服务时，委托人避开中介服务机构，直接与对方当事人接触、磋商并订立合同。在这种情况下，委托人系为自己的利益不正当地阻止了房地产中介服务机构收取报酬的条件的成就，应准用《合同法》第45条第二款的规定，视为房地产中介服务机构收取报酬的条件已经成就。另一种情况是，房地产中介服务机构为委托人与对方当事人提供了有效的订立合同的媒介服务后，委托人直接与对方当事人订立合同，且向房地产中介服务机构谎称缔约失败，以逃避支付报酬的义务。在这种情况下，房地产中介服务机构收取报酬的一般条件实质上已经成就。因此，在上述两种情况下，房地产中介服务机构均应有权要求委托人支付报酬。目前，有些地方性法律规定也支持了这种观点，如《本溪市房地产中介服务管理办法》第25条就明确规定:“已签订中介服务合同的委托人交易双方为逃避中介服务费私下签订购房协议的，一经发现必须向提供该信息的房地产中介服务机构交纳中介服务费。”我国台湾地区学者林诚二也认为，委托人“跳单”的情况应类推适用台湾地区《民法》第101条第一款之规定，视为居间契约仍存在，该契约系因居间服务而成立，故居间商仍得请求报酬。⑩为了遏制委托人“跳单”的现象，《城市房地产管理法》应对委托人私下签订购房协议的法律后果作出规定:“房地产媒介居间服务中，委托人为逃避支付报酬的义务，利用房地产中介服务机构提供的媒介服务，私下签订房地产交易合同的，当事人有约定的从其约定，没有约定的，提供居间服务的房地产中介服务机构有权要求委托人支付报酬。”

居间范文篇10

一、行政居间行为的性质及其范围

本文所称行政居间行为，是指由国家行政机关充当中间人，对民间发生的人身权、财产权纠纷（以下简称民间纠纷）进行调处或者对民间可能产生争执的事项进行确认、证明的行为。其中，对有关民间纠纷进行调处的行为包括对纠纷各方进行调解和在调解不成时作出裁决、处理决定或仲裁等。目前，对于行政机关调处民间纠纷在调解不成时，作出裁决或处理决定的行为，是属于行政居间行为还是行政职权行为认识并不一致。有的人认为，行政机关处理民间纠纷作出的裁决或处理决定，主要体现的是行政机关的职权行为。对于该问题，有关法律法规的规定亦不一致。如关于行政裁决，有的规定当事人不服裁决，应以作出裁决行为的行政机关为被告，提起行政诉讼，[1]这一规定，显然是将裁决看作行政职权行为；有的则规定，不服行政机关的裁决应以对方当事人为被告提起民事诉讼，此种规定，则是把裁决视为行政居间行为。[2]

笔者认为，行政机关调处有关民间纠纷，是行政居间行为而非行政职权行为。原因在于：1.从纠纷主体和纠纷内容看，行政机关处理的是平等主体之间的民事权益纠纷。这一纠纷的性质决定行政机关调处过程中只能辨明是非、调整当事人之间的利益冲突，不宜依职权赋予或者剥夺其中一部分当事人的民事权益，故其行为具有准司法的属性，而无明显的行政职权性质。正如美国学者欧内斯特？盖尔霍恩在其所著《行政法和行政程序概要》一书中所说的：“让行政机关作出裁定的惯例早已被认为是在‘克罗威尔诉本森’案中得到解决了。该案准许行政机关解决由海运工人提起的赔偿要求。最高法院承认该案涉及‘私人利益’即私人当事人之间的利益，因此，与根据宪法第3条规定由法院审理的案子极为相象。”欧内斯特？盖尔霍恩在该段的分析中，称行政机关的此类职能来源于国家的“司法授权”。[3]2.行政机关调处民间纠纷，不论以何种方式表达处理结果，都不可能改变“调处民间纠纷”这一行为本身的性质。行政机关作出的“调解书”、“裁决书”或者“决定书”等，只是表明结案的方式不同，并不意味着改变了行为的性质。行政机关调处民间纠纷所使用的处理形式如“决定”一类，若其内容明显超出“调处”的范围，从而具有强烈的职权属性，不过这只表明行政机关居间“调处”不当，并不意味着居间行为因此转变为职权行为。所以，行政机关调处民间纠纷的行为，不论以何种方式结案，均应是行政居间行为。这与法院审理民事纠纷，不论是以调解、裁定还是判决结案，均不会改变民事司法行为的性质属于一个道理。最高人民法院《关于如何处理乡（镇）人民政府调处的民间纠纷的通知》第3项指出：“人民法院对经司法助理员和乡（镇）人民政府调处的民间纠纷，经审理应当依法作出判决、裁定或者制作调解书。法律文书的内容不应涉及是否维持、变更或者撤销原调处意见，但如果原来所作处理有违背法律、法规的情况，应当依法予以纠正。”最高人民法院的这一司法解释，虽未指明乡（镇）人民政府调处民间纠纷系行政居间，但从该解释的内容分析，事实上是视其为行政居间的。

此外，对于登记、认定一类的行为，目前通论认为系行政确认而不是行政居间。笔者认为，从此类行为的性质看，其应属行政居间，主要是此类行为本质是对已存在事实的确认，目的是防止产生争议，有的本身就是居间确认，如火灾原因认定等。行政机关登记、认定一类的行为，多数只具有公示的性质，比之行政职权行为有着本质的不同，而比之典型的行政居间行为，区别仅仅是后者产生于纠纷发生之后，纠纷双方都是特定的，而前者多数产生于纠纷发生之前，其中有一方是不特定对象而已。笔者认为，此不同并不是区分居间与非居间的本质特征，正因为如此，许多国家的法律授权法院或民间组织实施这类行为，故其是广义的居间行为。

将登记、认定一类的行政行为视为行政职权行为，并将其纳入行政诉讼，在理论上和审判实践中都是有害的。例如，《人民法院报》从2000年7月20日至9月28日曾组织了一次为时2个月的关于《火灾原因认定书》能否接受司法审查问题的大讨论，至终仍末取得一致意见。依应松年、杨顺建教授的观点，认为《火灾原因认定书》可接受司法审查，即可对其提起行政诉讼，而最高人民法院研究室蒋惠岭则认为，对《火灾原因认定书》的审查是证据审查而不是司法审查，因而不能单独就《火灾原因认定书》提起行政诉讼。[4]火灾原因认定在实施司法救济上出现的分歧，实质是我国目前视行政确认为行政职权行为而产生的混淆和分歧。

登记、认定一类的行政行为绝大部分针对的是公民的私人权益，将其视为行政职权行为并纳入行政诉讼，在审判实践中，已经造成许多民事案件在审理与判决上的尴尬局面。如“台胞肖家兴诉人肖新仁将代买的房屋登记为己有无效归还房产案”，[5]该案在民事案件的审理中认定并判决肖新仁所为的房屋产权登记无效。然而，更多的审判人员遇到同类情况时是依据最高人民法院《关于不服政府或房地产行政主管部门对争执房屋的确权行为提起诉讼人民法院应作何种案件受理的问题的函》，“当事人对政府或房地产行政主管部门关于房屋产权争议的确权决定不服而提起诉讼的，人民法院应作为行政案件受理”和《中华人民共和国民事诉讼法》第111条第（1）项“依照行政诉讼法的规定，属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼”之规定，中止民事案件的审理，告知有关当事人提起行政诉讼，待行政诉讼解决了行政确权问题后，再恢复案件的审理。对待行政确认行为的上述两种截然不同的审判思路，已经在民事审判中造成混乱。

二、行政居间行为不宜通过行政诉讼实施救济

（一）行政居间行为与行政职权行为的性质不同，不宜对行政居间行为提起行政诉讼

本文所称行政职权行为，是指行政机关依照国家机关的职权分工，对管理对象实施的具有法律拘束力的行为，即行政机关依职权处理各项行政事务的行为。根据我国法律的有关规定，包括行政许可、行政处罚和各种行政强制措施等。行政居间行为与行政职权行为的性质不同：1.前者源于国家权力机关的司法授权，除法律特别规定由行政机关终局裁决的个别事项外，并非专属于行政机关；后者源于国家机关的权力分工而专属于行政机关，其他任何国家机关或组织无权实施。2.前者是三方的行为，行政机关始终是中间人、裁判者，即使是对单方当事人申请的事项进行登记、公示，也是申请人为一方，不特定对象为另一方，其行为大部分只具有确认某一事实、提供证明、或者排除、预防纠纷的性质，一般不具有行政强制力；后者是单方行为，行政机关是权力的行使者，其行为具有行政强制力。3.前者是准司法行为，司法行为可以取而代之，并对之具有最高和最终的效力；后者是专职权力行为，司法权只能依照法律规定的程序予以监督制约，不能取代。

实践中，关于行政居间行为是否可以提起行政诉讼的对立

主张，其中有对行政居间行为的范围和对该行为是否可以提起行政诉讼的问题上理解不同的原因。最高人民法院《关于贯彻执行（中华人民共和国行政诉讼法）若干问题意见（试行）》第6条曾规定：“行政机关居间对公民、法人或者其他组织之间及他们互相之间的民事权益争议作调解或者根据法律法规的规定作仲裁处理，当事人对调解、仲裁不服，向人民法院起诉的，人民法院不作为行政案件受理。”该解释显然承认有行政居间的存在，并且认为行政居间行为不可诉，但该解释将行政居间限于调解、仲裁，实际上是以体现处理结果的形式而不是以行为的本质进行界定的。因而也就有一部分实质是居间而形式上没有以调解书、仲裁裁决书表达处理结果的行政居间行为进入了行政诉讼。1999年11月，最高人民法院《关于执行（中华人民共和国行政诉讼法）若干问题的解释》，虽保留了“调解及法律规定的仲裁行为”为不可诉之行政行为的规定，但删去了关于“居间”的表述。这一删除使更多的行政居间行为进入行政诉讼，从而也就引发了上例火灾原因认定是否可以提起行政诉讼的大讨论。

（二）行政诉讼对行政居间行为实施司法救济，不利于保护当事人的合法权益

1.行政诉讼受到司法变更权有限原则的限制，其救济手段是有限的。所谓司法变更权有限原则，一是指在行政诉讼中，法院只审查具体行政行为的合法性；二是指在行政诉讼中，法院对于违法实施的具体行政行为一般只能确认违法、撤消或者责令重新作出具体行政行为，不宜直接改变具体行政行为的内容。这就使得司法救济的力度受到了一定的限制。正如欧内斯特？盖尔霍恩分析：“司法审查本身带有许多固有的职能限制。设定司法审查的意图仅仅在于维持最低的标准而非确保最适宜的或最理想的行政决定。由此，在最低限度的公正与合理之上，行政机构仍可作出令人不甚满意的决定或诉诸糟糕的程序。即使是司法撤消的裁决，如果行政机关有强有力的行政或政治理由要坚持其观点的话，也不会给行政政策造成些微的影响。此外，肯定有许多行政决定根本就没有寻求过司法审查。”[6]在我国审判实践中，交通事故责任认定虽然现在可以提起行政诉讼，其效果并不理想，有的甚至非常糟糕。如本市蕉城区法院受理的陈某某不服交警大队交通事故责任认定一案，法院先后三次撤消该案的责任认定，交警机关以其认定的事实无误为由，三次做出同样的认定，法院对之毫无办法。

2.审判实践中出现的“双轨”诉讼，不利于国家法制的协调一致。由于行政诉讼不能有效解决私人之间的利益冲突，有人在这方面主张“双轨”诉讼，即对行政机关调处民间纠纷或登记、认定行为，当事人提起行政诉讼，就以行政诉讼的程序纠正；若提起民事诉讼，或在相关民事诉讼中涉及登记、确认事项，则以证据排除的规则加以纠正，并认为这都叫司法审查。

笔者认为，“双轨”诉讼的观点有以下二个方面的问题值得商榷：（1）忽略了行政诉讼的实质意义。应当看到，建立在分权理论基础上的司法审查权，除了有其对行政权实行制约的一面，还有其不干涉行政权的一面。行政诉讼程序是在司法监督与确保行政权正常行使之间寻求平衡的一种程序设计，既然某一行政行为应以行政诉讼实施司法救济，则意味着对该行政行为的审判要遵循这一设计的原则，而民事诉讼并无贯彻这一原则的功能。民事诉讼中对可诉行政行为的否定，便意味着对相应行政权力的否定，亦是对行政诉讼的否定。（2）混淆了司法审查与证据审查在程序上的原则区别。国际上司法权对行政权监督的方式有二种，一种是英美法系方式，一般由普通法院行使司法审查权；另一种是大陆法系方式，大多设有专门的审判组织来行使行政审判权。但不论是英美法系，还是大陆法系，其基本的特点都是以被诉行政行为及其有关文件为司法审查的对象，并适用司法变更权有限原则等特殊的原则制度。[7]因此，司法权对行政权的监督是有条件的，讲究方式的。从民事诉讼的程序看，诉讼中法院作证据审查，不宜也不可能把作出具体行政行为的行政机关列为当事人。如果法院在民事案件审理中宣告某一可诉行政行为无效，或者作出与其相反的认定和裁判，那么这不但违反了民事裁判不能约束案外人的法律原则，而且也置该部分行政诉讼于可有可无的地位。因此，既然认为行政居间行为可以提起行政诉讼，又主张在相关的民事诉讼中可任意否定这一行为的结果，是难以自圆其说的。

三、行政居间行为应当与民事诉讼相衔接

居间事项，多系公民的人身权、财产权或者与人身权、财产权有关的争议，其与民事诉讼相衔接，具有如下意义：

（一）有利于保护当事人的合法权益

在民事诉讼中，双方当事人不但诉讼地位平等，而且民事权利义务和诉讼权利义务对等，可以在诉讼中充分行使诉讼权利，通过举证质证证实自己的主张，维护自己的民事权益。法院是超脱于当事人的裁判者，对于案件的处理，不但考虑合法性而且考虑合理性、适当性，这些功能是实行司法变更权有限原则的行政诉讼所不具备或不完全具备的。

（二）有利于行政机关摆脱过多应诉的窘境

在我国，行政机关从事大量调处民间纠纷和登记、认定一类的行为，若皆以行政诉讼进行司法救济，则行政机关便会忙于应付。而将此类行为确定为行政居间，并规定行政居间不可诉（不得提起行政诉讼），既可减少行政机关当被告的几率，又可以较好地避免民事诉讼中面对大量可诉行政行为产生的证据而左右为难。

（三）有利于完善我国的诉讼制度

行政居间行为非常广泛，其结果难免会经常反映到相关的民事案件中。若将大量的行政居间视为行政职权行为，规定当事人不服应提起行政诉讼，则要么形成“双轨”诉讼，以牺牲程序制度的统一为代价来维护当事人的合法权益；要么在民事诉讼中面对大量可诉行政行为而难以伸展手足。然而，从居间行为的性质看，行政居间是居于行政管理上的便利条件，先行处理一些诉前矛盾，如果当事人在该阶段中不以行政机关的调处或确认为然，进而以讼争对方当事人为被告提起民事诉讼，则表明行政机关的调处或确认并未达到预期的目的，行政机关的居间行为便自然失效。这就意味着民事案件的裁判，即使与行政机关的调处结果相矛盾，却不是与行政机关行使职权产生冲突，而是准司法行为最终以司法裁判为准的体现。所以以民事诉讼对行政居间实施救济，有利于我国诉讼制度的完善。

实践中，属于行政居间的事项大部分可以通过民事诉讼渠道实施救济。行政机关对民间纠纷作出裁决或者处理决定的，可由有关当事人向法院提起民事诉讼。诉讼中法院对当事人争执的问题可进行全面的复审，并比照最高人民法院《关于如何处理乡（镇）人民政府调处的民间纠纷的通知》第3项之规定作出裁判。对于行政机关登记、认定一类的行为，一旦日后发生争议，仍可以通过民事诉讼加以解决。解决的方式有两种，1.比照《婚姻法》中关于无效婚姻的规定，法院在进行证据审查中，发现行政机关认定的事实有误，可以宣告其无效，并作出法院自己的司法确认和处理。2.比照最高人民法院、公安部《关于处理道路交通事故案件有关问题的通知》第4条的规定处理。该条规定：“当事人仅就公安机关作出的道路交通事故责任认定和伤残评定不服，向人民法院提起行政诉讼或民事诉讼的，人民法院不予受理。当事人对作出的行政处罚不服提起行政诉讼或就损害赔偿问题提起民事诉讼的，以及人民法院审理交通肇事的刑事案件时，人民法院经审查认为公安机关所作的责任认定、伤残评定确属不妥，则不予采信，以人民法院审查认定的案件事实作为定案的依据。”

综上所述，对于行政居间的司法救济，还有待于法律和司法解释作出明确规定。建议我国法律应尽快明确规定行政居间的事项及其司法救济的途径：1.明确行政居间行为的概念及范围；2.明确规定行政居间行为不可诉；3.明确规定行政居间与民事诉讼之间的关系和衔接。我国劳动仲裁与民事诉讼之间的关系和衔接，能够反映行政居间事项的本质属性，具有代表性。对于其他行政居间，可以比照劳动仲裁与民事诉讼的衔接方式处理，但不宜规定行政居间为必经程序。极个别必由行政机关专属管辖的仲裁裁决，应规定为终局裁决。

注释：

[1]见《土地管理法》第16条，《森林法》第17条的规定。

[2]见《海洋环境保护法》第42条的规定。

[3][荚]欧内斯特？盖尔霍恩，黄列译著：《行政法和行政法程序概要》，中国社会科学出版社1996年版，第18页；

[4]《人民法院报》2000年9月28日第3版；

[5]最高人民法院应用法学研究所编：《人民法院案例选》（民事卷），1992—1996年合订本上册，中国法制出版社，第2“—220页。