商铺投资十篇

商铺投资篇1

铺位要优越

在投资商铺时， 还要注意商铺的具置。具置一定要优越，这样才会吸引更多的顾客。按照投资者的经验来讲，一般要遵循以下两点。

第一， 在一条商街上要选择“ 角” 与“边”上的铺位。“金角，银边，草肚皮”是商业内流行要诀。街角上的铺位是首选，因为街角会聚四方人流，人们要立足时间长，因而街角商铺财气旺；“边”是指街两端处于人流进入的端口，也是刚进入商街的客流有兴趣、有时间高密集度停留的地方；“草肚皮”则指中间部分，因客流分散、购物兴趣下降、行走体力不支而使店铺经营明显劣势。

第二，铺子还要选低不选高。顾客在店铺内行走购物为省时、省力，往往不愿向楼上走，因而店铺低层往往比其他楼层创造更高的盈利。一层的商铺价值性永远最高，售价和租价都随楼层的不同有很大的差别。一般一楼与二楼的租金要相差2～3倍，而商铺的租金更会差2～5倍！因此，在择铺时，选择一、二层比选择三、四层店铺要更具有经营上的安全性。

地段要好

业界在总结地产投资的三大秘诀时，曾用“地段，地段，还是地段”来形容地理位置的重要性。作为地产投资产品之一的商铺，同样也摆脱不了这个法则。

要选择人气旺的地段， 人流量大、道路通畅、“能够留住行人和有稳定消费群的区域。”珠江帝景总经理黄韶海介绍。

商户们也是这样认为的，珠江帝景商户巴黎欧莱雅专业美发的黄先生表示，对商铺所在地段的考察和判断，是投资商铺成功的重要因素之一。在他看来，只有地段选择成功，商铺的出租才能保证商家的获利，才能使得商铺以较好的价格出租，从而保证投资者自身的租金回报。

交通要便利

由于商业需要人流密集，交通的便利与否就成为商业是否兴旺的另一个关键。商业设施的选址必须是交通可达性最佳的地点。

在商业追求最大货物销售范围的原则下，选址应使交通费用达到最小。最好是在公路边，车辆来去便捷，能有城区公交车过往就更为理想。

据黄韶海介绍，交通方便，会带来更多的购买人流，这对商业的后续发展非常有利。

后期经营要科学

商铺投资是否获利，与整个商业的经营具有很大关系。包括聘请的管理公司、营业时间、服务意识等，市场的运作方式一定要与消费需求相吻合。

开发商，除了要考虑所在地的人流量、交通之外，还要对自身的业态、所经营的产品及服务进行仔细定位，考察周边人口或辐射人口消费能力，确定相适应的商铺经营档次。

商铺投资篇2

以下向商铺投资者介绍一些经验之谈。

其一，在一条商街上要选择“角”与“边”上的铺位。“金角，银边，草肚皮”是商业内流行的择址、选铺的要诀。一条商街制造的效益并不是均等的，街角上的铺位是择铺首选。因为街角汇聚四方人流，人们要立足的时间长，因而街角商铺因人流多必带来财气旺。“边”是指一条街两端的铺位处于人流进入的端口，也是刚进入商街的客流有兴趣、有时间高密集度停留的地方，商铺生意由此兴旺。“草肚皮”则指街的中间部分，因客流分散、购物兴趣下降、行走体力不支而使店铺经营困难重重。

其二，选低不选高。顾客在店铺内行走购物为省时、省力，往往不愿向楼上走，因而店铺低层往往比其他楼层创造更高的盈利。为此，在择铺时，选择一、二层比选择三、四层店铺要更具有经营上的安全性。换言之，一个商业楼的层高与其经济效益成反比关系，即楼层越高，销售越低，从而利润就会越少。这是由顾客的购物习惯与消费心理决定的。

其三，店铺离公交站点越近越好。国外称之为“TOD”导向，即商铺经营受制于公交线路。因为，公交站点汇聚人流，周边的店铺自然会受到青睐。商铺投资者在投资之前，要首先了解城市，特别是该区域的未来规划信息，而公交规划是其择址的基本依据。

其四，社区内的商铺更具投资价值。社区是居住人群常年生活的空间，因而抵近消费地的社区商业能够提供充分的便利性，使商铺投资的安全性和盈利性大为提升。当前的问题是，新兴社区入住率偏低，使消费规模难以支撑商铺经营；社区商业规模往往大于社区需要。但是，从长远看，社区商业的远景向好，因而，把握有利时机进入，可以保证商铺投资坐收长期稳定回报。

其五，店铺要与业种、业态要求相吻合。一定的市场空间对业种、业态的组合有客观要求，只有适应才能使经营顺畅。一般而言，现有商圈内对零售、餐饮、娱乐、修理等业种要齐全。对业态的需要则视消费人群的多元化差异而定。因此，投资商铺之前，投资者需了解这些具体情况，进而确定自身店铺未来要做的行业以及不同的业态，才能使经营具有针对性。

其六，了解城市及区域规划。规划是对未来发展的远景描画，从而改变未来城市在空间上的格局，使某些市场由此繁荣或由此变得冷寂。这种大背景、大环境的考量，是投资者在局部市场选择的先决性条件，否则一铺不但养活不了三代，反而成为三代人的负担。

商铺投资篇3

老祖宗说:一铺养三代、家有万贯不如有一店面。足见商铺是个高回报的投资。但老祖宗也说,买的没有卖的精!投资者,如何才能精过买家、在商铺投资上处于有利地位?领会以下十点,助你成功进阶!

1查“五证”和抵押情况

牌照检验、资格认证是第一步。检查“五证”、检查商铺是否被抵押。商铺仅是整个房产的一部分,所以房产管理、投资人对商铺有何权益等,都要搞清楚。

2“傍著名连锁店”找地段

地段的开发和成长直接带来商铺增值。好的区域有科学的城市发展规划,如交通改善、市政动迁;有明晰的商业发展、网点分布规划。周围有丰富、相互补充的业态,如娱乐、休闲、餐饮等,这能延长消费者停留时间,增加消费机会。

寻找优越的位置,有个易行方法是“傍大款”。著名连锁店都有自己的地产部,专门寻找、分析店址。选择它们附近,可借助它们的品牌效应招揽顾客。

3避免阻断、符合人们出行习惯

参照居民的出行习惯与线路,选择与交通方向相一致的一边。“金角银边”、主路两端、十字路口、公交站点、地下通道口,未来规划的地铁口,这些都是黄金点。要避免客流被隔离栏、绿地、高架桥等阻断,转角商铺门前要有宽敞空地。

4知名商业街,空铺一出,立马拿下

知名商业街是城市商业代表,经营稳定,投资机会极罕见,如北京王府井、上海南京路。这种机会一旦出现立马拿下。

产权式商铺,因为所有权、经营权分离,所以对双方的信用要求很高,必要时可考虑请专业担保公司担保。

单独临街商铺,未来经营可操作性强,香港人说一铺旺三代就指此种。主干道临街商铺, 经营效果要强于辅路商铺。

专业市场,像建材家居、汽车等市场,位置较偏,原来没市场基础的, 往往需较长培育期;若氛围已成,则回报稳定。

5有购买力的人流才是人流

人流量决定购买量、营业额,也就决定商铺收益。但人流量大,顾客数不一定多。真正支撑商铺的是固定人流,其次是流动人流、客运流(公交站等)。

社区商铺,人流量固定。顾客只为图方便,难有持续大额消费,针对此情况,要么做大规模,要么选在小区中心、开放式出入口、道路转角人流量大的地方。

6收益并不和面积成正比

要分析物业适宜何行业,并以此找寻租赁客。便利店和网吧盈利情况不一样,承担的租金便不一样。

租金往往并非和面积成正比,租客不愿意为不能给自己带来收益的面积付租金。各行业都有自己喜欢的面积,餐饮、超市和美容,喜欢临街2、3层的商铺,对面积的要求一般是100―120平方米。这些行业兴盛时,这种大小的商铺需求最大。

7好经营管理公司让商铺没有空档

大型商厦、专业市场,经营团队是关键。他们有从业经验和品牌影响力、创造力,会合理、科学规划业态和布局,提供明确诉求;善于招商,做市场推广、策划营销活动、制订经营主题等;并为物业提供相关服务。

香港大部分商业物业都有专门公司打理。好的公司,不仅名店纷纷入驻、出租率长年维持在100%,而且保持租金增幅。

8进深是面宽两倍左右为宜

结构好、布局平正的是好铺。一般来说,进深是面宽两倍左右的商铺最有利于投资和销售。针对商铺的用途,还尤其要注意上下水和排烟、防噪、隔音等配套。

9好的开发商有高的附加值

好的开发商,会做好前期规划,拿地能力高、建筑质量有保证,相对较可信。同时也较能确保资金安全。

10出租兴旺后再转租或自营

挑选投资时机,首先是商业景气度、把握商业利润与社会平均利润间的关系,这个的参考意义相当于股市指数。

商业氛围突变是个机会点,正由区域向城市商业中心转化就是这种情况。西直门较早时批发市场云集,伴随周边写字楼投入使用,再加上此前的高档住宅人群,中、高端商铺就呈现出非常大的机会。

店铺可先出租,等店面兴旺,再自营或转租,这样能坐享成果。

Tips

商铺优劣,归根结底有两大指标,一是及时租金,一是增值空间。当下租金高未必是最优投资品,租金低极可能是价值洼地。

商铺投资篇4

投资商铺成为热潮分析起来主要有以下几个主要原因：一，中国经济持续稳定的快速发展。经济发展了，老百姓有钱了，从而产生了大量消费，促使了商业繁荣发展。二，老百姓存款增多，商业意识增强，房地产商铺也逐渐作为一种投资项目。三，旧城的大规模改造及城市化进程的加快，导致传统商业区的消失和新商业网点需求增加，从而产生对商业房的大量租赁需求。四，第三产业飞速发展也促使了商铺需求加大。

商铺类型按经营情况分为产权式与经营式；按所属物业类型分为社区商铺，大厦裙楼物业，商业街区、专业商场及购物中心等等。商铺具有投资大，风险高.回报率高等特点，相对住宅来说，是更具有高效稳定性的长期投资。商铺在直接投资时，能产生出新的价值――商业利润。商铺在间接投资的租赁经营时，能够获得租金收益，这是商铺的通用性。商铺具有很强的融资功能，是银行欢迎的抵押品。

商铺投资的主要目的有二：一是用以出租或转手出售赚取收益。二是作为黄金保值并升值的手段。商铺与住宅不同，其投资所关注的因素也不同。商铺投资一般要考虑地段商业价值和发展前景、周边商业氛围等基本因素，街铺j丕要考虑上下水和排烟防噪等配套、门面与进深宽度比例、适合出租或出售哪类商户等等。

投资，当然是为了赚钱。那究竟能不能赚钱?能赚多少钱?所以要充分考虑到各项支出。首先，在商铺的前期购买环节中的支出：1.购买商铺应交的契税，为总房价的3％，这一比例是商品住宅契税的两倍。比如商铺总价为50万元，仅契税一项就要交1.5万元。2.在贷款政策方面，商铺的贷款利率也相对较高，为5.76％，这样，贷款利息也会增加投资的成本。3.购买后再出售，还要缴纳总房价的5％的综合税。比如，转手出售50万元的商铺，就要缴纳2.5万元的税费。其次，在商铺后期使用过程中的支出：1.商铺的水、电、气、热、物业管理等费用，都是按商业市政标准缴赞，大大高于普通住宅标准。2.商铺的装修、维护、修缮的费用和支出，也要考虑在内。

尽管投资要考虑的因素很多，但考评商铺投资价值归结为两项指标，一是及时租金回报率，一是增值空间。

一、及时租金回报率

商铺的投资租金回报率是(月租金×12个月)÷商铺总价，国际上有个“15年收回全部投资”的公式，即年回报率达6.66％，就值得投资。而商业房地产流行的年回报率8％的模式，实际上只是一种营销操盘方式，其目标就是让年回报率能达到月供标准，从而刺激投资。

不同等级的商圈、地段，成熟度不同，商铺投资回报率不同。社区人口多、客流量大、商铺集中、地段繁华的地区，相对来说比较成熟，投资风险小些，租金回报率大些。商铺及时租金回报率实际是个动态概念，租金回报中要扣除税费、物业管理费等诸多方面的费用，同时还必须考虑到商铺要有一定的空置期。

二、商铺增值空间

商铺具有高成长、高增值的特性，商铺投资除了看中及时租金回报外，更关注的是其成长增值空间。商铺的成长增值空间往往超过租金回报。

第一，要考虑所投资的区域。商铺所处的地段直接关系到其保值、增值的能力。要从政府政策发展规划方向来看，对商铺未来的环境有深入了解，以保证商铺本身的价值提升。如果选择相对成熟的区域，可以较大程度降低投资风险，容易获得稳步增长的收益，但投资起点高；而新社区的商铺相对低价，今后居民密度会聚然增加，发展势头看好，并有较大的升值潜力，所以以超前意识看好新区也是一种把握方向，但人口少，客流量少也会让升值潜力大打折扣。

第二，开发商的实力、信用、管理经验等都直接关系到商铺的业态形成。实力强的开发商能在硬件建设方面加大投入，优化配套环境，配置优良的物业管理服务，能较好的保证给投资者回报的承诺兑现。尤其产权式商铺投资，是目前较多见的一种低门槛、多诱惑的卖铺方式，投资收益方面，早期的回报率比较明确，投资的风险在于：今后的经营管理状况决定早期的固定回报和以后的不固定收入，而这些取决于第三者――经营者。这种新型的商铺销链，将依赖于开发商，投资方、经营方，消费市场等大多方面，是商业物业经营管理的新产物。

第三，一个铺位能值多少钱，是由它的周围阻金水平所决定的。在购买之前要对该地段商铺现在及未来几年的租金水平有所了解，才能计算其现在的价格是否合理。投资者还必须要考虑到今后拟引进的行业能承受的租金水平以决定商铺的规模大小。

商铺投资篇5

社区商铺的价格与公寓相当，极少数项目甚至还低于公寓的价格，这种看似不可能的现象在上海房地产市场真实存在。业内人士表示，在正常情况下，社区商铺的价格通常要比公寓的价格高，两者之比在1.2～1.5:1。如今出现的价格“倒挂”现象又意味着什么呢?

那么，导致产生社区商铺价格低于公寓价格的现象深层次原因是什么呢?进一步考虑，是否表明社区商铺的投资机会再次凸显?

社区商铺价格低于公寓

社区商铺的价格低于公寓，记者的第一反应是不可能。但通过实际采访之后记者发现，这种看似不可能的情形在上海房地产市场真实存在。

近日，记者从上海佑威&天天房展网研究中心的一份市场研究报告中获悉这样一条信息：上海部分热销商铺的售价与同楼盘公寓的价格接近，甚至低于同楼盘公寓的价格，为此记者进行了调查核实。

最为突出的例子就是位于三林板块内的三林世博家园沿街商铺，目前商铺销售均价为12500元/平方米，据了解，目前三林板块内，在售的新盘价格已远远超过这个水平。记者在采访中得知，目前尚有房源推出的樱桃苑售价已达到15000～16000元/平方米之间，比三林世博家园沿街商铺的售价要高出20多个百分点。三林世博家园与樱桃苑同属浦东三林板块，两个楼盘相距不远，从樱桃苑出发，沿华夏西路驾车不到5分钟便可达到三林世博家园。三林世博家园总建筑面积超过百万平方米，是三林板块内的超级大盘，预计可以居住3.8万人，不难想象，等到社区真正发展成熟之后，对于社区商业的需求将会很大。

记者在采访中得知，类似于三林世博家园沿街商铺售价低于同区域内的公寓售价的情形，并非个别现象，与之相似的还有不少。如位于闵行七宝板块内的莲浦府邸商铺，成交均价为9873元/平方米，其售价与周边楼盘的公寓价格相比，并无明显的优势。目前莲蒲府邸虽已无新房推出，但二手房价格已超过万元大关，最高达到了12000元/平方米。记者在七宝采访时了解到，目前七宝板块受轨道交通9号线通车利好刺激，半年内房价已整体上涨40％左右，而社区商铺的价格却“不为所动”，仍旧在原地踏步。某中介的工作人员告诉记者，近半年来，分布在七莘路两侧的社区商铺价格一直维持在16000元/平方米的水平，并未上涨。

此外，还有位于闵行江川板块内的合生城邦，其沿街商铺的成交均价为9200元/平方米左右，据了解，该案住宅成交均价达到10000元/平方米左右，较社区商铺的价格要高800元/平方米。目前该案别墅项目的售价已经达到13000元/平方米，比商铺价格要高出3800元/平方米。

据来自上海佑威&天天房展网研究中心的统计数据显示，目前社区商铺价格与公寓价格相当的情形较为普遍，如在松江新城、金山朱泾、奉贤南桥等外环线以外的地区，均能见到社区商铺价格低于公寓的情形。

多种因素引发价格“倒挂”

缘何社区商铺的价格会低于公寓价格呢?据专家介绍，社区商铺的价格一般要高于同社区(或同类项目)的公寓价格，两者之间的价格比在1.5:1，在市场行情走高的2003年，比例一度接近2:1。而此番却出现了“倒挂”的情形，分析其原因，主要表现在以下两个方面。

其一是由于近期公寓价格经历了一轮迅猛上涨阶段，而社区商铺价格并未随之联动上涨，因此两者之间原本存在的价格差逐渐缩小并消弭，甚至出现倒挂现象。据了解，从今年3月份以来，上海新房的成交均价有大幅提高，我们可以找一些新近开盘的楼盘进行数据对比，如万科新里程的新一批房源本次提价达到4000元/平方米，提价幅度超过最疯狂的6、7月份。

其次是供需失衡，这也在一定程度上抑制了商铺价格上涨。根据上海网上房地产公布的数据，截至到9月25日，上海住宅供应量为595.97万平方米，商铺的供应量为450.1万平方米。我们从各自的供求关系来具体分析，便会发现450.1万平方米的供应量其实是非常巨大。数据显示，截至到9月25日，住宅累积成交量达到2019.8万平方米，月均交易量达到224.42万平方米，而商铺的累积成交量则只有156.49万平方米，月平均成交量仅17.39万平方米，不到住宅的8％。以此计算去化速度，住宅仅需两个多月即可全部消化，而商铺则需要将近26个月的时间。

上海商铺专家蒲祖健在接受本刊记者采访时分析认为，由于此前商业地产市场行情不断走高，刺激了发展商的开发兴致，导致大量此类项目上马，2003年、2004年成为社区商铺建设高峰期。自2005年以来，上海每年就有300万～500万平方米的社区商铺上市销售，但由于受到宏观调控的影响，以及商铺经营速度并未同步发展，从而使得社区商铺租金不断走低，不少社区商铺无法及时出租而空关，致使投资回报受损，这在一定程度上影响了投资的积极性，购买力不断下降。

捕捉其中的投资机会

专家表示，随着人民币不断升值，作为人民币资产的房产物业，其价格保持上涨的趋势在短期内是无法逆转的。由此看来，目前价格处于低迷状态的社区商铺也同样蕴含着不小的投资机会。

专家表示，目前出现一些社区商铺价格低于公寓的现状，说明商铺的价值洼地正逐渐显现，也就是说，低位“建仓”的好时机可能被再次挖掘。蒲祖健表示，目前由于供应量过大，价格在低位徘徊，但随着社区发展成熟人口趋于饱和之后，社区商铺的价值便会体现出来。还有一个不可忽略的因素就是随着房价的整体上涨抬升，商铺价格不会被孤立起来，而且在人民币升值的大背景下，商铺价格也会随之走高。

不过对投资者来说，投资社区商铺并不能过于随意，而是要在事先多做一些功课。上海佑威&天天房展网研究中心主任薛建雄分析认为，由于社区商铺的独特个性，投资者在选择此类商铺进行投资时，一定要考察其发展潜力，尤其是具有成街成市的潜力，这样其投资才会更为稳妥，并获得长期而稳定的投资回报。他举例说，目前有不少大型社区的商铺经营状况一般，如普陀区的金沙雅苑、浦东新区的证大家园等。

上海“在行”.首席投资咨询策划师姜新国表示，社区商业是为周边居民提供便利的生活服务，优势在于“便民、利民、为民”。因此对于投资者来说，要在以下三个方面下功夫。

首先要考察社区商铺的总量与人口总量的匹配度。姜新国表示，社区商铺总量与人口数量之间有一个比例，如果比例过高，会造成部分商铺无法出租，从而会影响到整个租赁市场，影响投资收益。他认为高档社区的比例(商铺面积/人口数量)在1.0～1.5:1较为适宜，中低档社区最好在0.7～0.9:1之间。

其次要考察整个社区的品质，相对来说，社区品质较高，也就会吸引到更多高层次的居民入住，相应其消费能力也较高，因此品质较高的社区商铺投资收益要高于普通社区商铺。还有一些大盘，比如像地杰国际城等的商铺就有不小的潜力。

再就是对于地理位置的选择也不能忽视。姜新国表示，对于封闭式社区商铺，由于人员流动性不强，消费群体主要局限为社区业主。因此，在这样的社区内选择商铺，最好是选择靠近门口、在小区主干线上的铺位，而那些位置在小区深处的店铺，则要慎重。当然，这里面还涉及到楼层问题，一般情况下，一楼商铺最为适合投资。

商铺投资篇6

本文就200万的资金分别投资于商铺和商品房，进行为期10年的长期投资测算，得出结论：商铺的投资收益率远胜于商品房。

【关键词】

商铺；商品房；投资效率

0 引言

现在大多数人一说到买房投资，就立刻联想到商品房投资。绝大多数人认为商品房投资的收益会远远高于商铺的收益。其实这种情况不尽然。本文就同时比较为期十年的商铺和商品房投资收益率，试分析到底哪种投资更具有效率。

1 数据合理假定

假定全国经济稳定，没有出现剧烈地经济危机、政治危机等因素。在此基础上预计每年全国通胀率为4%；银行贷款的利率是6%；商品房和商铺价值年均升值4%；商业地产的租金回报比率是8%；商品房的租金回报比率为5%；商业地产不限贷、不限购且商业地产的贷款首付为40%；第二套及以上商品房限贷，贷款首付比率为60%；投资的商业地产和商品房的大体地理位置相同；商业地产和商品房的价值都是200万；商业地产和商品房都可以获得总价20%的消费贷款。

2 投资规划：购买第二套商品住房

现在买价值为200万的第二套房商品房作为投资，买商品房时候最在意的是房产所在的位置和交通便利程度及周围学校、医院、公园等公共设施等配套情况。按照现行条例：购买价值200万的商品房，自己出先60%，即120万首付；向借银行贷款40%，即80万的住房按揭贷款。为了扩大商品房投资收益率，我们可利用杠杆原理进行投资――再向该银行以装修、装饰等名义取得20%的消费贷款。简而言之，获得20%的消费贷款后现在首付为40%，即80万；获得银行贷款60%，即120万。

根据银行贷款的利率6%，商品房租金回报比率5%，商品房价值年均升值4%，假设前3年租金不变，3年后，住宅租金的价格随着物价上扬，商品房租金年均上涨5%。计算未来十年的商品房的投资收益率。

利息：120万×6%=7.2万/年

商品房租金回报：200万×5%=10万/年

自有资金80万投资于商品房未来十年实际投资收益率、名义投资收益率如下表1：

从表格1中可得出前三年的实际投资收益率是3.5%，名义投资收益率在7.5%。3年后，商品房租金年均上涨5%，接着计算（如表2）：

从各表中你明显可以看到实际投资收益率、名义投资收报率随着时间的增长而增长，但是实际投资收益率不算高，前5年的实际投资收益率（3.5%-4.8%）甚至还不如现阶段银行的理财产品收益高；算上每年的商品房价值的增值，名义投资收益率在投资收益率逐渐增高，到从第六年开始达到10%的名义投资收益率。

3 投资规划：购买商业地产――商铺

我们在购买上文中在商品房周围购买一套价值为200万的商铺，商铺的的选择仍然是考虑交通因素、地段、商业圈的内容、房企开发商的规模和在当地的影响力。我们默认为找到最优配置。购买价值200万的商铺，需交40%的首付，即80万；向银行贷款60%，120万的商铺按揭贷款。为了扩大商铺的投资收益率，我们可利用杠杆原理进行投资――再向该银行以装修、装饰等名义取得20%的消费贷款。简而言之，获得20%的消费贷款后现在首付为20%，即40万；获得银行贷款80%，即160万。换言之：买这一套200万的商铺你自己先出了40万，向银行借款了160万。

根据银行贷款的利率6%，商业地产租金回报比率8%，商铺价值也按照年均升值4%，假设前3年租金不变，3年后，商铺的租金价格随着物价上扬，商铺的租金年均上涨8%。计算未来十年的商铺的投资收益率。

利息：160万×6%=9.6万/年

商铺回报：200万×8%=16万/年

自有资金40万投资于商铺未来十年实际投资收益率、名义投资收益率如下表3：

从表格3可以看出前3年的实际投资回报率高达16%，名义投资收益率达到惊人的20%，3年之后，商铺租金每年上涨8%接着计算（如表4）：

从上表4中可以明显看到不管是名义投资收益率还是实际投资收益率收益率随着时间的增长而增长，甚至在第十年末实际投资回报率达到了44.6%，名义投资收益率达到不可思议的48.6%。这远远超过投资住宅的收益率，

商铺投资篇7

当然投资商铺，并非完全没有风险。盲人骑瞎马，对商铺不作充分的了解就匆忙上阵，不败才怪。所以，对投资商铺有兴趣的朋友，首先要做的功课就是了解商铺投资的基本知识和操作技巧。下面，本文拟就商铺投资的特点、商铺选址和选择租户等方面作一简要介绍。

商铺投资的五大特性

商铺投资不同与一般的房产投资，其具有自身独有的特点，具体可以概括为以下五方面：

（1）有保障。住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短，而商铺的租约通常为3至5年或更长。同时，承租户对商铺的装修投资、赢利预期及长期规划，决定了商铺租约的稳定性。此外，租金的递增保证了商铺长期的收益增长，而租金预付的付款方式使租金收取也较有保障。

（2）增值快。商铺投资是一个长期的过程，它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀有性或特定的供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，价值提升的同时，租金增长是必然的。长期租用从资金成本的角度看肯定不如买下来，如果说住宅的价值还可以相对准确地进行测算，那么优质商铺的价值却堪称无价。

（3）回报高。与人们传统的资本增值方式相比，投资商铺的利润率比较高。据业内人士分析，尽管前几年，北京等大城市涉外公寓、别墅的投资回报率曾经高达15%~20%，但目前，住宅用房的投资回报率基本上下降到大约6%～8%，甚至更低。然而商铺的投资回报率单租金收益则可能达10%～15%，有的甚至达到20%以上。购买社区商铺的业主，随着业主入住，人气上升，商铺价值提升成为必然。

需要指出的是，租金收益外，精明的商铺投资者还可以充分利用商铺增值提高投资收益，在商铺买价升值到一定水平时及时卖出，以较高的回报率完成该商铺的投资。

（4）潜力大。其实，目前在国内，商铺投资的概念还未全面普及，一般商铺与住宅的价格之比还远不到成熟市场情况下的4∶1～5∶1，可见商铺价格还有较大的上涨空间。特别是，我国加入世贸组织后，商业、零售业、服务业将会出现蒸蒸日上的局面，许多金融机构、零售业开始了一轮又一轮的对于商铺的“圈地运动”。长期来看，投资商铺仍有很大的发展潜力。

（5）方式活。有关调查显示，商铺投资市场中，除了实力雄厚的专业商铺投资商外，相当一部分是小型商铺投资者，他们通常拥有一定闲置资金，投资一两个商铺。这中间有55%的人是为了出租后赢利而购买商铺的，而出于自营目的的购买商铺的人为35%，另外有10%的人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。这一数据也充分说明了商铺投资的灵活性，投资者既可以出租，又可以自己经营，同时还可以随时抛出赚取差价。

商铺选址的六项原则

商铺投资的行为通常以买入商铺为首要的环节。而在买入商铺过程中，实际包括了对商铺的位置、规模、品牌和价格等因素的考量，而其中商铺位置的选择至关重要，投资者应注意以下六项原则：

（1）在商街上要选择“角”与“边”上的铺位。“金角，银边，草肚皮”是业内流行的选址、择铺的要诀。一条商街制造的效益并不是均等的，街角上的铺位是择铺首选。因为街角汇聚四方人流，人们要立足的时间长，因而街角商铺因人流多必带来财气旺。“边”是指一条街两端的铺位处于人流进入的端口，也是刚进入商街的客流有兴趣、有时间高密集度停留的地方，商铺生意由此兴旺。“草肚皮”则指街的中间部分，因客流分散、购物兴趣下降、行走体力不支而使店铺经营困难重重。

（2）选低不选高。顾客在店铺内行走购物为省时、省力，往往不愿向楼上走，因而店铺低层往往比其他楼层能带来更高的营利。为此，在择铺时，选择一、二层比选择三、四层店铺要更具有经营上的安全性。换言之，一个商业楼的层高与其经济效益成反比关系，即楼层越高，销售越低，从而利润就会越少。这是由顾客的购物习惯与消费心理决定的。

（3）店铺离公交站点越近越好。国外称之为"TOD"导向，即商铺经营受制于公交线路。因为，公交站点汇聚人流，周边的店铺自然会受到青睐。商铺投资者在投资之前，要首先了解城市，特别是该区域的未来规划信息，而公交规划是其选址的基本依据。

（4）社区内的商铺更具投资价值。社区是居住人群常年生活的空间，因而社区商业一般能给附近居民带来充分的便利性，使商铺投资的安全性和营利性大为提升。当然，需要注意的是，当前一些新兴社区入住率偏低，使消费规模难以支撑商铺经营，社区商业规模往往大于社区需要，对商铺经营业绩会带来一定影响。但是，从长远看，社区商业的发展空间很大，因而，把握有利时机，适时介入，可以保证商铺投资坐收长期稳定回报。

（5）店铺要与业种、业态要求相吻合。一定的市场空间对业种、业态的组合有客观要求，只有适应对口，才能使经营顺畅。一般而言，现有商圈内对零售、餐饮、娱乐、修理等业种要求齐全。对业态的需要则视消费人群的多元化差异而定。因此，投资商铺之前，投资者需了解这些具体情况，进而确定自身店铺未来要做的行业以及不同的业态，这样才能使经营具有针对性。

（6）了解城市及区域规划。规划是对未来发展的远景描画，并会在未来给现有城市在空间格局上带来变化，比如使某些市场变得繁荣或冷寂。这种对大背景、大环境的考量，是投资者在局部市场选择的先决性条件。

找对租户的三条要诀

如前所述，商铺投资通常可以采用三种方式：一种是出租，一种是自营，还有一种则是在买进卖出中赚取差价。然而，由于目前商铺市场开始走向成熟，想在较短时间里通过出售赚取差价已经难以操作，比较合理的方式是通过商铺经营来提升商铺价值，获得差额利润。

目前投资者中能通过自己经营来提升商铺价值的毕竟是少数，大部分投资者还是需要通过出租商铺来请他人经营自己的商铺，所以在选择商铺租户的时候，投资者应注意牢记以下三条要诀：

（1）选择有实力的租户。“实力”包括有资金实力和经商经验，最好是已经有成功店铺在经营的租户，可以减少因无力持久经营能力而导致中途毁约，使业主利益受损的问题。

（2）选择有信用的租户。出租前打听租户的信用也很重要，否则，遇到无良商家不按时履行合同约定，业主难免要花费大量时间来处理商铺租金拖欠、水电费、物业费无人清缴等问题。

商铺投资篇8

1：抬高铺价返租，透支升值空间

成都大多带返租的商场铺，如果没有一次性扣除所谓的2-5年的“返租”租金，其售价远比同类型商铺市场价高出许多。如某商铺均价4万多元/平方米，扣除优惠折扣和返租租金，折算下来均价还要2万-3万元/平方米，但记者在同区调查时却发现，该区域商场铺价位实际成交价格在1.5万-2万元/平方米，某商铺扣除“返租”租金，实质上单价比市场价还要略高一些。

一个市值仅1.5万元/平方米的商铺，开发商将其提高到3万元/平方米并承诺10年返租卖出，小业主年收益8%。假设10年内商铺本身既不升值也不贬值，也不计算投资者的利息损失和各种税费，10年后，投资者虽然租金收益为铺价的80%（每年8%×10年），共收到租金2.4万元/平方米。但投资者如果此时将商铺出售，也只能卖到1.5万元/平方米，实际房产收益为50%，卖出后亏了一半，因此投资在每平方米商铺上的实际年收益率也只有：（2.4万元―1.5万元）/3万元/10年=3%，远不及开发商宣称的“8%”的年收益率。

投资提醒：时下“返租”已成了开发商卖商铺的一种包装、营销手法。这种“返租”虽然貌似很丰厚，但其实“羊毛出在羊身上”，早在开售前，开发商就已把返租租金加到商铺的售价中，通常都会将售价提高三成左右来进行销售，因此即使所有返租租金一次性在楼价里减扣，开发商也不会亏本。如果能顺利地再将商铺租出去，开发商可另赚一笔；如果租不出去，开发商也可以全身而退。而投资者不但得不到返租期间的租金收入，更因为高房价而透支了本应属于投资者的升值空间，可说是承受了双重损失。

2：经营不善，开发商人去楼空

目前市场上在售的带返租的商铺，大多是商场铺或批发市场商铺。业内人士指出，这类商铺的租金回报如何、能否升值都完全视乎项目后期的招商和经营情况，只有定位准确、招商良好和经营管理完善的商场，商铺租金回报和升值前景才有保障。如果开发商卖完便悄然离场、招商不佳开不了业或者开业后经营不善又关门了，小业主的投资就会血本无归。

投资提醒：商铺投资者千万不能单凭高额返租回报就贸然下手。购买前先应调查清楚项目的地理位置和商圈环境，考查商场业态定位是否顺应周边商圈需求，交通是否方便等等；其次是项目的经营团队是不是有成功的运作经验，有没有能力经营起来；再次还要看开发商的实力和资历，这主要是判断开发商会不会卷款离场的依据。值得提醒的是，目前有些在售商场铺虽然是品牌开发商楼盘的裙楼商业，但产权早已易主，跟原来的开发商全无关联，投资者切勿盲目追随品牌，应查看相应的法律文书及相关资料后再做决定。

3小铺合并出租，办不了房产证

为吸引小投资客，不少开发商在卖铺时尽量降低门槛，将商铺切成了几平方米大的“微型铺面”出售，同样带返租条件。记者调查目前成都在售的返租商铺中，有的建筑面积甚至只有三四平方米，实用面积还不到2平方米，10余万便可购买的准入门槛看似包容，允许更多的中小型投资者进入。但这部分商铺卖出后，为了方便招商，开发商又经常会根据商户的要求将小商铺合并出租，这就造成小商铺间没有界址，根本无法测绘，也办不了房产证。

投资提醒：业内专家提醒，部分带返租的商铺交楼后业主实际上并不能及时收楼，因此对商铺也就丧失了处置权，如果开发商直接将商铺合并或分拆出租，根本无法通过规划验收，房产证也不可能如期办出。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，如果因开发商原因而办不了房产证的，开发商就要承担违约责任，延迟办证的违约责任属于严格责任，开发商不得以业主没有损失作为抗辩理由。如果开发商拒不承担责任，购房者可通过司法途径追究。

4“长租约”商铺返租

部分在售的一些商业项目根本不是产权铺，销售方卖出的实质上只是一张长期租约，而且还要求投资者提前付20年的租金。因为没有产权，有的一间商铺被同时“租”给了多个人，就算有貌似丰厚的返租回报，仍难掩无产权的危机。这种情况多出现在东南沿海一带，在广州、东莞等地，该类商铺尤为普遍。广东省流通业商会执行会长黄文杰认为，广州不少专业市场或是临建物业或由旧厂房改造，只有物业使用权而没有产权。投资不带产权的商铺，出了问题，投资者的追讨难度大，所以应更加慎重。

投资提醒：杨大军律师指出，按国家规定，超过20年的物业经营权是不允许转让的，如果开发商一次性收取30年的商铺租金肯定是违法的。如果是20年以内的长租约，虽然是合法的，但却容易让“有心人”打“球”，利用高额返租回报吸引商铺投资者，通过转租形式一次性向他们收取十多二十年商铺租金，等于从投资者手中圈了一大笔钱后，再分月、分年付给投资者高额利息。而开发商拿着圈到的钱去做二次投资，一旦投资失败，资金链断裂，商铺投资者的返租回报就成了泡影。因此，投资客在购买时时一定要了解清楚商铺是否有产权，是否存在抵押，有抵押的要在开发商办理涂销抵押后再付房款。

5：旧裙楼商铺包装上市，产权年限短

商铺投资篇9

“面积10～30平方米，售价18000～25000元/平方米不等。前3年，按每年8%回报，总共24%一次性抵房款；第4年到第6年，每年保底8%；7～10年，每年保底10%……”由于总价不高，又设有固定保底回报，使用权商铺似乎展现了其独特的优势。

几多优势

应该说，使用权商铺在操作上确实有一定的优势。一方面，售价不高、面积相对较小使得投资的总价（门槛）较低，一般情况下6～10年投资户本钱能收回来的使用权商铺就值得投资，这些商铺针对的也都是20～30万元小额投资户。

另一方面，大多使用权商铺是统一经营统一管理的，这个对于市场前期培育较为重要。相对于天南海北的投资者各自为战、互相竞争而言，好的运营商往往可以招到大的品牌入驻，长时间专业团队运营管理，形成了稳定良好的业态，租金自然水涨船高。而因为产权在开发商手里，开发商比投资者更看好未来的收益，所以开发商也一定会精心运营这个市场。

还有，因为没有产权商铺所需的契税、印花税等等，使用权商铺的转让也较为方便、手续费用亦相对低廉。

风险转嫁

然而，天下没有免费的午餐，使用权商铺看似诱人的优点也伴随着不少风险。

其中最主要的就是，由于没有产权，年限到期以后商铺跟投资者就没有关系了。这其实就相当于开发商拿着投资者的钱去培育市场，等市场成熟以后，商铺就被开发商收回，换句话来说开发商把大部分前期风险都转嫁到了投资这身上。

因而，对于那些刚接触商铺投资的人而言，遇到使用权商铺，千万不能被看似诱人的回报率所迷惑。要获得长期稳定回报的前提是商铺出卖方必须具备优秀的经营管理能力和市场策划能力。如果整个商城的定位、策划、经营不善，人气不足，商铺无法出租的话，商铺出卖方可能会因此破产，商铺的购买者就会因此得不到任何后期回报。

理性对待

业内人士进一步提醒，商铺的使用权出售合同，本质上是商铺的租赁合同，投资者为商铺的承租方。这种形式其实是转租，投资者签订20年租赁合约，并一次性缴纳租赁款，然后再将不动产转租，获取包租利润。

商铺投资篇10

投资由知名大卖场来经营的商铺是否能做到一劳永逸?就这个问题，近日有读者打进本刊编辑部电话询问。

一般情况下，如果商铺产权分割出售，开发商不再插手商铺经营，因而投资者将面临不小的经营压力。但如果返租给开发商，而后由另外一家知名商业管理公司来统一经营管理，这对投资者来说，在省去经营麻烦的同时，商铺物业本身的增值也有保障，可谓是一举两得。

不过专家提醒说，从表面上看，投资由知名大卖场负责经营的商铺不失为稳妥的投资方式，而且也能让商铺快速增值。但凡投资均有风险，因此也要注意学会规避投资风险。

商铺联姻知名卖场

近日，上海的杜先生接到一个电话，对方在电话中向他推销一个商业项目，虽然该商业项目在外地，但他觉得很有投资价值。

杜先生表示，该项目位于浙江湖州安吉县，这对上海投资者来说，异地投资可能增加了管理方面的成本，比如日后收取租金等要耗费一些时间，不如在上海本地方便。但该项目与上海一家大型建材连锁店已经达成合作意向，建成交付之后的8年内将由该建材连锁店进驻经营。

记者了解到，该建材超市在国内颇具实力，已在全国开了40多家分店，在商铺营运方面经验十分丰富。“由这家公司来运作，商铺未来的升值空间肯定很大。”杜先生说。另一方面，知名卖场进驻，也说明未来数年内将获得稳定的租金收益，而这些是社区商铺、街铺等无法比拟的优势，也让杜先生感到很有吸引力。

的确，随着知名卖场不停寻找商圈扩张，对商业物业需求急剧增加，而这也给中小投资者带来了不少机会。记者了解到，有些开发商由于资金实力没有大连万达这等“房产大鳄”雄厚，无法做到长期持有物业，为了加快资金周转速度，只能出售给中小投资者，再采取返租的形式将租赁权回收，而后再引进知名卖场并与之合作。

巧借外力增值快

“借助知名卖场经验，可促使商铺快速成熟，从而达到快速增值的目的。”上海商业地产专家姜新国在接受本刊记者采访时，做出上述表述。

不论规模大小，商业房地产主要以收取租金、物业升值为投资回报。一般而言，个人普通投资者无缘于购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall等大规模商业地产，因此目前主要投资底商、酒店式公寓、写字楼、专业市场铺位等。姜新国表示，如果引进知名卖场并负责商铺的经营管理，无疑是让投资者当个省心的投资者。

专家解释说，引进知名卖场，好处主要表现在两个方面。其一是租金收益更有保障，如果是个人自行管理，难免会出现难以出租的窘境，因而减少租金收益。其二就是降低经营风险，减少养铺时间。专家表示，借助专业团队的管理经验，诸如红星美凯龙、大润发等知名大卖场，其成熟的经营理念以及专业经营能力，可保证业态统一，并迅速积聚人气，从而使得商铺快速成熟起来，减少养铺时间。

规避风险需“五要”

在这里，本刊主要围绕联姻卖场这个主要因素来分析具体风险，如期房风险、价格风险等等。

期房风险要提放　“如果投资期房，则必须注意期房所带来的风险。”上海君悦律师事务所律师许海波如是说。

许海波分析指出，投资期房之所存在风险，是因为期房至交付使用尚有12到18个月的时间。虽然开发商号称已与知名卖场合作，但作为商业机密，一般不会公布具体合作细节内容，因此具体合作事宜，中小投资者可谓是不知情。而在交付使用之前，万一出现变故，便会形成投资风险。专家建议除了尽可能向开发商了解更多引进知名卖场信息之外，还可以亲自向卖场方打探消息，如果得到明确答复，则说明期房风险可降至最低；而如果对方表示正在洽谈中或者有合作意向，则需持谨慎态度，因为这样的答复往往表明还存在不小的变数。

价格比较不可少　商铺价格一般由开发商确定，如果售价过高，无疑会压缩升值空间。因此投资者要学会估算物业价格。

如何确定商铺价格，专家表示可用收益还原法来倒推。上海五合智库总经理邹毅博士表示，用收益还原法来倒推商铺价格，可确定商铺合理定价范围。如果计算出来的结果高于售价，说明商铺定价较低，适合投资，反之则说明不适合投资。

那么，如何利用收益还原法来倒推商铺价格呢?举例说明，假定商铺同地段铺位目前租金水平为5元／平方米・天，那么，其年租金为1825元／平方米・年，而正常情况下，年化收益率只要达到5％即为合理水平。由此可以计算出售价为36500元／平方米。通过计算过程不难发现，假使实际售价低于该结果，其年化投资回报率肯定会高于5％，这说明商铺值得投资。

租金协议要细致　开发商返租商铺，这意味着在返租期内，投资者只是获得产权，而无实际使用权，这对投资者来说，也存在不小的风险，因此专家建议在签署租赁协议时尽量要做到细致周全。

许海波介绍说，此前的委托租赁纠纷中，受托方也就是经营管理公司并非开发商自己，后续经营效果、回报保证就与开发商在法律上毫无关系，若出现回报无法兑现、商铺经营不下去等问题，经营公司倒闭了或出现资不抵债，小业主就只有自认倒霉了。因此投资者要了解清楚，开发商如何支付租金，特别是万一出现经营难以持续的情况下，开发商会否继续支付租金。

此外，记者注意到，有些开发商与投资者签订的租赁期一般8到10年，但有些租赁期较长，达到15年。对此律师表示，租赁期过长不太合适，因为商家考虑自身风险，都不会签订太长年限的租约，因此与开发商签15年或是更长期限的租期，将面临太多不可预测的风险。

资产、物业管理也重要　资产管理谁来负责?物业管理公司是否有经验，这些也都必须提前了解清楚。

姜新国表示，资产管理团队的管理经验，也在一定程度上会影响到商铺的品质，从而影响到投资者的收益水平。如何让整个商场的知名度迅速提高，并且保持良好的公众形象，这与资产管理、物业管理等密不可分，因此需要有经验的管理公司来完成。

此外，专家提醒说，经营权必须要做到集中，否则即使引进知名卖场也是白搭。在上海宝山的北上海商业广场，就因为小业主与经营方存在巨大分歧，导致经营方难以继续经营，只能退出。而杭州的涌金广场，也因为产权分散、业主各自为政，以至于市场整体形象和档次都不高，投资收益一直不理想。

补偿标准提前定　如果卖场提前退出，这对投资者来说肯定会带来不利影响，那么，开发商应该如何补偿呢?这需要提前确定。