我国的住房福利政策思索

一、我国住房福利体系的目标层次分析

（一）现有住房福利体系

周沛指出社会福利体系其内容涉及保障社会成员的基本生活、帮助社会成员解决问题，提供公共福利如教育和医疗、住房，提升他们的生活质量和福利水平等方面，是一个较为系统和全面的福利体系。

为实现我国居民的“住有所居”，目前建设部初步形成了廉租房、经济适用房、租赁房、限价房等四个层次的住房保障体系，但因我国经济发展状况对地区差异性，决定了各地的住房福利实施情况有所不同。

目前发达地区，如福州市和北京市则形成了廉租房、政策性租赁房、经济适用房、市场性租赁房、限价房五个层次的分类住房保障体系的思路。其中对于不能买经济适用房而又买不起限价房的收入群体，实施市场性租赁房建设；对处于廉租房和经济适用房之间的群体实施政策性租赁房，解决“夹心层”问题。而经济欠发达的边远地区，住房福利体系则集中体现为经济适用房和廉租住房的实施。学术界的研究目前也集中于经济适用房和廉租住房。

（二）住房福利内容的争议分析

1.经济适用房的去留争议

经济适用房自推出起，姑且不谈其实施以来带来的弊端，它的存在就颇为争议。部分认为经济适用房制度应逐渐被取消，廉租房制度将成为未来我国住房福利的重要组成部分；而有的则强调今后我国将加强廉租房的建设，完善住房福利，但是这并不意味着要立即取消经济适用住房制度，经济适用房有其存在的合理意义，应是我国住房福利体系的主要组成部分。而少部分则提出经济适用房也可以出租，可分为租赁型和销售型两类（租赁型的经济适用房将主要针对“高出低保线，但又无力购买销售型经济适用房”的人群；销售型经济适用房则主要针对中等偏下的收入者）。

建设部政策研究中心指出“有关经济适用住房制度可能做出调整，这是促进我国住宅租赁市场发展的一项措施，有可能以后经济适用住房将变以前的单纯销售为租售并举或者以租为主[2]。”

2.廉租住房的发展瓶颈

廉租住房尽管解决了城镇贫困家庭住房问题，但在实施中，有其不可避免的问题。贫困家庭的鉴定是其发展遇到的首要问题，而其能否解决的好又是廉租住房能否发挥其住房福利的主要表现；其次，廉租住房的市场出租现象大有存在，这严重影响了住房福利政策实施的初衷；廉租住房的选址大多均属偏远的城郊，所谓的“平民窟”在无形中形成，不利于和谐社会的发展。等等诸多的问题成为廉租住房发展存在的瓶颈。

（三）住房福利政策体系的发展趋势

1.住房福利制度的完善

目前政府成型的规划思路，实际上是对现有经济适用房、廉租房、限价商品房（中低价位普通商品房）三类住房保障产品各自功能的重新划分与界定。一方面，各地存在这三类保障产品功能扭曲的问题，另一方面，对现有经济适用房进行更为细致的划分——分为租赁型和销售型两类——将最终搭建起未来中国内地住房保障体系的主要框架①。可以看出，我国的住房福利制度将在发展中得以不断的完善。

2.住房福利对象的扩大

目前，廉租房适用于低保人群，经济适用房是为了解决城市低收入人群的住房问题，城镇夹心层、农民工群体，甚至刚毕业或未就业的大学毕业生也应逐步纳入住房福利范围。除此以外，还应依据我国经济发展的实力、各地方政府的实际，同时体现民族差异性等因素制定农村，特别是民族地区农村贫困家庭的住房保障制度。

总的来说，未来我国的住房福利体系的发展应是满足不同人群的需求，体现多层次性的住房福利体系。

二、现有住房福利政策与满足变迁中社会需要之间的差距分析

我国的住房经历了从福利品、消费品到投资品的发展过程。根据建设部政策研究中心2004年的《2020我们住什么样的房子——中国全面小康社会居住目标研究》，到2020年我国城镇人均居住面积目标将为35平方米、城镇最低收入家庭人均住房面积将大于20平方米。

而我国住房福利的发展，是否能真正体现居民住房愿意，它与居民的需要之间是否存在差距。

（一）购置保障性住房的付款方式存在争议

经济适用房初衷是满足城镇低收入家庭的住房需求，抛开住房申请的“搭便车”现象、认购采取的摇号方式存在的弊端等不说，就有的地方采取的经济适用房付款方式是违背居民的住房意愿。经济适用房在每平米价格上低于市场价，但有的经济适用房采取一次性付清款项的做法，使住房困难户陷入了两难的境地，一方面不忍放弃已经获得的经济适用房购买权，一方面苦于无力支付购房款（尽管低于市场价），这使经济适用房成为部分住房困难户的“鸡肋房”。

（二）住房福利对象的缺失

目前住房福利对象主要针对城镇低收入家庭和贫困家庭的经济适用房和廉租住房。住房保障针对的是城镇弱势群体，依然没有跳出我国社会保障的城市偏向性，有失住房保障的公平性。俨然把城镇“夹心层”、农民工群体、农村贫困家庭及未就业和就业不稳定的大学毕业生排除在住房保障之外。

（三）征地农民的担忧

城镇化步伐的加快，很多城中村居民面临着征地的实际，而住房福利体系中的限价房政策，主要针对除了具备一定房产消费能力的人群外，就是定向购买的拆迁户。尽管目前政府加大了对征地农民的福利，但很多城中村居民以租房谋生，拆迁后的补助款及回迁房不能较好的解决其今后生存的后顾之忧。

三、住房福利体系的核心支持体系分析

（一）政府在住房福利政策体系中的主导地位

政府在住房福利政策体系中的地位，决定于我国目前的经济发展水平及社会主义初级阶段的实情。学术界对政府在住房福利政策体系中的地位研究颇多，但可以肯定，目前我国住房福利政策对实施，政府必须充当主导地位，住房资源的再分配，住房政策的制定都有赖于政府。

（二）福利住房保障资金

当前薄弱的经济基础决定我国尚没能实现全面的福利住房，福利住房的保障资金成为其能否开展的重中之重。我们将继续奉行多渠道筹集福利住房资金的宗旨，加快社会保障税的开征。

（三）住房保障的监督

“不患不均，而患不平”是我们的普遍心理，在福利住房推出时，我们必须做好住房福利的监督工作，保证福利住房实施的公正、公平。除了设置专门的福利住房监督机构外，蓬勃发展的我国非政府组织也可成为有力的监督者。

（四）住房补贴政策

目前住房补贴政策集中于实物补贴与货币补贴，而对其的争议则在于效率、公平方面的差异。张全红指出补贴效率的高低主要与住房市场的租、售价格相关；货币补贴的社会福利虽比实物补贴更大，但由于住房市场的结构性失衡，政府应在不同发展阶段选择不同的补贴形式。而具体的实施方式则是采取反向递减的住房福利补贴方式。对收入在低保以下者提供全额补贴；对高于低保者只提供相当全额一定比例的补贴。

（五）社会工作的介入

我国的社会工作是在改革开放过程中，针对“政府失灵”和“市场失灵”问题，在社会保障和社会服务的要求不断增加的情况下发展起来的。虽然我国社会工作正蓬勃发展，并取得了一定成绩，但在许多领域，社会工作尚未介入。所以在社会转型时期，追求本土化的我国社会工作应当在维护社会稳定中起到一定的积极作用，应致力介入到弱势群体社会问题（如弱势群体的住房问题）的解决之中，通过倾听弱势群体的声音，反映弱势群体的住房需求，参与住房保障制度的实施过程等措施。

（六）住房保障法的制定

目前我国仍未建立全国统一的《住房保障法》，在我国社会保障进程中，保障性立法工作是基础。“立法”在保证住房保障制度制订、实施方面起着重大的作用，从社会保障和关注民生两个角度看，住房权都应该作为人民生存权的一部分，应该以立法形式来保障。