物业发展论文范文10篇

时间:2023-03-15 03:33:11

物业发展论文

物业发展论文范文篇1

本文作者:黄闯工作单位:南阳师范学院

城市社区物业管理行政化的主要原因

1.社区业主缺乏合作能力导致集体行动困境社区物业管理的强势行政化行为是与社区业主的弱势地位相对而言的。社区业主之所以处于一种相对弱势地位,则是由于社区物业管理方与社区业主之间地位的非对等性,与组织化的物业管理方的强势行为相比,缺乏共同体意识的原子化社区居民则处于一种相对弱势地位。一方面由于社区居民之间本身缺乏有效的合作能力,其无法对社区物业的行政化行为进行有效的监督。另一方面社区居民即使能够合作,但在合作的过程中也容易产生搭便车的问题导致集体行动的困境。正如美国学者曼瑟尔•奥尔森所说,“如果一个集团中所有个人在实现了集团目标后都能够获利,由此也不能推出他们会采取行动以实现那一目标,……有理性的、寻求自我利益的个人不会采取行动以实现他们共同的或集团的利益”[4](P2)。对于社区物业管理方的行为直接损害了社区业主利益,社区居民很难形成合力共同维护其利益。因为在多元产权构成的利益共同体中,成员越多、规模越大,每个委托人分享的份额就越小,多元产权主体搭便车的倾向就越严重,一旦出现搭便车的个体行为,就会带来群体共同意志的瓦解和集体行动逻辑的混乱。除非一个群体中人数相当少,或者除非存在着强制或其他某种特别手段以促使个人为他们的共同利益行动,否则理性的、寻求自身利益的个人将不会为实现他们共同的或群体的利益而采取行动。[5](P106)如果社区业主对物业管理方的行为不能形成任何的压力,这就进一步强化了物业管理方的行政化行为。2.社区居民需求多元化导致社区利益分化随着住房体制改革的不断深入推进,现在城市的物业小区都是由不同社会地位、不同工作单位、不同工作性质的异质性社会成员构成,社区居民的需求更加多元化,他们对社区共同利益的认知和保护能力也是不同的,因此在面临着社区物业管理方不当行为时的反应也有所不同的。一方面,社区业主购房住房的动机是多元的。社区业主购买住房可能是投资升值,也可能是自住,社区居民购房的动机不同导致社区居民很难建立起相似的共同利益。对于居住在社区里暂时租客与长期使用者,以及自住业主与投资业主来说对社区利益的需求都是不一样的,只有居住在社区内的真正业主才会关心社区的公共利益。另一方面,社区居民收入水平不同。收入水平的分化导致对于社区提供服务的需求也是多元的,对于收入水平较高的群体由于喜欢高品质的生活,能够承担较高的收费;而对于收入较低的群体来说则喜欢收费较低的服务项目。社区内不同群体利益的分化已经是一个不容忽视的事实,社区内居民行为取向的多元化无助于遏制物业的行政化。3.社区物业产生过程异化社区物业关系的运行逻辑是,城市居民向房地产开发商购房后成为业主,通过召开业主大会产生业主委员会作为自己的自治机构,业主委员会根据业主大会的决定代表业主与物业管理公司签订物业管理服务合同,将物业管理业务委托给物业管理公司,物业管理公司向业主提供各种物业管理服务,业主则需要付费来购买物业管理服务。也即说社区物业管理应该是社区业主委员会根据业主大会的决定聘用,而实际上社区业主以及业主委员会很难对其施加任何的影响。[6]因为大多数情况下物业管理方作为一个既定的事实而存在被社区业主所接受,从一开始就确定了业主和服务方之间的不平等关系。[7]在现行制度安排下,一旦购房者决定购买开发商的房屋,他个人就已经同意接受了开发商主导的物业服务。[8]因为根据2007年修订的《物业管理条例》第三章第二十五条规定,建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。这里看似在保护业主的权利,其实也在一定程度上限制了业主选择物业的自主权,只能被动接受社区物业管理提前存在和介入社区管理的既定事实。这也使得部分根本就不具有任何资质的物业管理公司堂而皇之的作为一个既定事实对社区物业进行管理,进而在心理上强化了其处于强势地位的事实。4.政府及相关部门监督管理职能缺失社区物业管理行政化的一个重要的诱因在于政府及相关部门职能的缺位,政府及相关部门并没有对社区物业管理中的不当行为进行有效的监督管理。在社会转型过程中国家、市场、社会三者之间权力再分配的不对称性决定了社区物业关系中的权力博弈是力量对比失衡的非均衡性博弈。[6]因此政府及其相关职能部门的监督管理对社区的和谐发展显得异常重要。根据现行法律法规规定,县级以上房地产行政主管部门的职责是对房地产行业和物业管理行业进行行业管理和监督。而在现有的房地产市场乱象频出没有能够有效治理的情况下,政府并没有动力去监管基层社区的物业管理的一系列不规范行为。[9]由于物业管理公司并非纯粹的市场化运作,而是掺杂着一些行政部门和利益集团的利益,导致相关政府主管部门并没有能够及时纠正问题,相反由于其纵容行为进一步强化了社区管理方的行政化行为。虽然小区业主的维权意识在不断高涨,维权行为不断出现,但是如果每一次正当的维权行为得不到政府的积极参与支持,维权行为就很难得到好的社会效果。如果政府部门能够及时纠正社区管理中存在的不当行为以及对于社区居民反应的问题能够及时回应,就能弱化物业管理方的权力过大等行政化行为,减少社区范围内的各种纠纷,构建良好的社区公共秩序。

促进城市社区物业管理良性发展的对策

社区物业管理作为社会化、市场化的管理行为,对于城市住宅小区的日常管理和维护,对于改善人居环境、稳定社会治安、促进和谐社会建设方面发挥了重要作用。但在管理过程中存在的行政化管理行为,不但与我国基层社会管理机制创新背道而驰,而且还影响了社区物业治理的绩效,导致社区业主无法享受基本公共服务,降低了社区居民的满意度,甚至导致各种群体性事件的发生。因此必须采取有效的措施化解社区物业管理中的行政化倾向,维护社区业主利益,促进基层社区和谐稳定发展。1.建立和完善城市基层社区自治组织在城市基层社区管理范围内主要存在两大社区自治组织,社区业主委员会和居民委员会,它们作为基层社区自我管理自我教育自我服务的自治组织,可以部分消减物业公司与社区业主之间权力的非对称性,对于基层社区物业管理的行政化行为有着一定的抑制功能。但在当前社区业委会和居委会面临着一系列的困境导致其并没有能够发挥其应该具有的功能。对于业主委员会来说,它们面临的问题有:首先,在部分的物业小区内,根本就不存在业主委员会。业主委员会的成立需要一定繁琐的程序,如果缺乏社区物业和相关部门的支持,社区业委会的成立将是一个漫长的过程。其次,业主委员会的日常运转增加了社区业主的经济负担。业委会作为业主们的自治组织,其日常运转经费来源于全体业主的缴费,这无疑增加了业主的经济压力。如果业主不愿意缴纳费用,业委会则根本无法正常运转。再者,即使存在业委会,但业委会内部利益的分化可能导致其根本不能维护业主的共同利益。因为业主和业主委员会是一种委托关系,在这种关系模式下,由于信息不对称,委托人难以对人的行为决策进行全面的、彻底的监督和约束,于是就存在一个人的“道德风险”问题。而且,在一个社区内有诸多的业主,业主委员会在履行职责的过程中,其所有权的主体并不是单一的,而是多元的。这些多元主体之间既有共同的公共利益,也有各自的特殊利益需求。因此在具体的事务处理过程中,就很容易出现利益上的纷争。[10]正如有关的研究显示,当前业主委员会存在五大难题:业主大会召开难、业主委员会筹建难、正常运作难、司法维权难以及对业主委员会及其成员监督难。[11](P295-300)所以在当前的现实困境下,为了减少社区物业管理方的行政化行为,在不断建立和完善社区业主委员会的同时,可以通过不断完善社区居民委员会的功能消解社区物业管理方的利益冲动。因为社区居民委员会作为一个既定的维护社区居民利益的组织具有较强的合法性和权威性,其具有足够的权威能够协调社区居民与社区物业管理方之间的纠纷,维护社区各方的利益。当然社区自治组织的存在并不是一个与社区物业管理公司的对立性存在,而是通过多元合作式的治理共同维护社区相关利益方的利益,维护社区物业可持续性发展。2.加强城市物业社区共同体意识建设社区本应是居民的生活共同体,本应是邻里而居、守望相助,但由于居民在各自的工作和生活中难有交叉汇集,加之居民的社会地位、教育和职业经历亦各不相同,故难有情感交集,难以形成共同意识。[12]因此加强物业社区共同体精神建设,增强社区居民的认同感是促进社区物业良性发展的重要措施。一方面需要增强社区业主的主体性意识。物业小区是业主的小区而不是物业公司的小区,物业管理本质上是业主行使共同管理权利的体现,业主作为物业的所有人,是物业管理的主导者和物业服务的消费者,并通过业主大会行使物业管理的权利。[13]另一方面需要加强社区居民之间的互动和参与,增强社区居民之间的了解和信任,构建具有社区特色的社区文化,增强社区居民之间的认同感和归属感,最终使得居民小区真正成为亲密无间、守望相助、出入相友的和谐物业小区。3.加强政府及相关部门在社区物业治理中的责任首先,规范社区物业管理者的准入资格和退出机制。一方面要完善社区物业的准入机制,加强社区物业管理人员队伍建设,提升社区物业管理人员素质。对于没有物质管理资质的企业在社区中的存在,相关部门应该采取严查的方式禁止其进入。另一方面要完善社区物业退出机制。如果社区物业管理中存在一系列不规范的行为而且不能及时更改就要取消其相关的资质。其次,规范社区物业管理者权力,加强对社区物业管理监管。虽然社区居民有着强烈的社区物业管理需求,但由于社区物业管理方不当的管理服务行为弱化了社区居民的物业需求,而且导致物业和业主在许多情况下成了势不两立的对立面。因此为了社区物业管理的可持续发展,政府及其相关部门要规范社区物业管理者的权力,加强对社区物业监管,规范物业管理企业的收费行为。而且由于社区物业管理是一个低技术含量的低端行业,其所需的劳动力并非高端人才,这就决定了物业管理的人工成本是低廉的,物业管理不能是也不能被允许是暴利的行业,[14]因此,政府要严格禁止社区物业管理中存在的暴利行为。再者,畅通社区物业居民的利益诉求表达渠道,充分发挥居民委员会在社区物业管理中的监督作用。政府及相关部门对于社区业主提出的问题应该给予及时回应,做好社区业主和社区物业管理方之间的沟通,防止问题的不断累积导致突破业主的心理防线,增加问题解决的难度。最后,完善社区物业管理的财政税收支持。虽然社区物业管理采取的是市场化运作方式,其在运作过程中有着强烈的经济利益冲动。不过由于社区物业的管理行为是一个有着明显正外部性特征和社会效益的管理行为,正如有学者指出:实施物业管理对物业直接相关者———物业所有者(或称业主)和房屋使用者有价值,对其他相关者也有价值。如果物业管理的投入完全由物业直接相关者承担,其他相关者所获得的价值便构成了物业管理的外部性。外部性的存在,影响了物业管理投入者的积极性,进而影响物业管理的生产和消费循环。[15]因此,在管理的过程中为了减少其经济利益属性与社会利益属性之间的冲突,社区物业的管理行为不能等同于单纯市场化行为,政府应该对其给予一定的财政税费优惠政策,鼓励支持其向良性方向发展。

物业发展论文范文篇2

[关键词]物业管理发展阶段趋势展望

重庆物业管理从90年代初开始起步距今已10年。10年来,随着城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的不断深化,以及房地产业的迅速发展,住宅商品化和产权多元化格局的形成,促使物业管理快速进入社会经济生话,并得到了迅猛的发展,成为社区建设、城市管理和国民经济发展不可或缺的重要组成部分。在市场经济条件下,重庆物业管理运作正趋向规范化、社会化、专业化、市场化的方向发展,管理的内涵更加丰富,外延更加宽广。

21世纪是中国经济实力急剧增长的世纪,也是中国物业管理行业适应新形势的需要,不断完善、加速发展的世纪。为了进一步总结经验、提高物业管理水平,实现“三年打基础,五年跨入全国物业管理先进行列和“五个突破”的目标,下面就重庆物业管理10年的发展历程作简要的回顾和总结。

一、重庆物业管理经历了从无到有,从不规则到规范,从单一管理服务到全方位经营服务的发展阶段

(一)1991年至1998年,是重庆物业管理探索起步阶段

1991年重庆第一家物业管理公司-重庆房地综合开发公司物业管理分公司宣告成立,率先打破重庆市实行40多年的福利型行政性房屋管理的计划经济模式,相继在文化街小区、龙溪镇小区、南坪小区、学田湾小区,实施物业综合性专业化管理,并推行有偿服务,标志着重庆物业管理的诞生,迈出了重庆物业管理的第一步。

1992年以后,一些外商投资企业相继来重庆开发房地产,并组建物业管理公司管理其所开发的物业,这些企业带来了国外及香港、沿海地区物业管理的经验和模式,对重庆市物业管理的发展产生了一定影响和启发。特别是1994年建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》颁布实施后,随着大量新建住宅和商业楼宇建成并交付使用、管理,物业管理所具有的多功能、全方位的服务和管理作用,逐渐被人们所认识和接受,社会对物业管理的需求,促进了重庆市物业管理企业的发展。1995年重庆市建委对物业管理从业人员逐步进行岗位培训,实施持证上岗,提高了物业管理人员的专业素质。1996年深圳国贸物业管理公司来重庆,组建成立了重庆深国贸物业管理有限公司,并受托管理中安大厦,将深圳物业管理的先进方法和理念带到了重庆。同年,起步较早、管理规范的锦绣山庄、建设路小区、桂花园小区被评为“四川省优秀住宅小区”、桂花园小区还同时获得“全国城市物业管理优秀小区”的称号;1997年,加州花园获得“全国城市物业管理优秀小区”称号,至1998年2月,重庆市物业管理企业已达105家,显示出重庆物业管理迅速发展的态势。

(二)1998年至2001年是重庆物业管理快速发展阶段

1998年2月,市政府明确国土资源和房屋管理局(以下简称市国土房管局)作为全市物业管理的行政主管部门,重庆物业管理开始步入规范、快速发展的轨道。其主要的特点表现为:

l、设置行政管理机构,规范企业行为、提高管理水平

为加强对行业的宏观指导和管理,重庆市、县(市)、区各级政府主管部门,相继设置物业处或物业科专司物业管理工作,市国土房管局在管理全市物业管理过程中重点抓了以下工作:一是整顿市场秩序,对全市物业管理企业重新进行资质审查和注册登记,以保证合法企业的权益;二是提高人员素质,对全市物业管理企业部门经理、管理人员提出持证上岗要求,并积极开展岗位培训工作;三是以评促建,积极组织开展创建市级、部级优秀(示范)住宅小区(大厦、工业区)的达标考评活动,引导物业管理上规模、上水平。1998年底锦绣山庄、渝海城、龙湖花园、洋河花园四个物管项目,参加国家建设部组织的考评验收,其中:锦绣山庄获全国城市物业管理示范住宅小区称号;渝海城、龙湖花园、洋河花园获优秀住宅小区称号。

2、加强法规建设、奠定物业管理生存与发展的法制基础

为进一步规范企业行为,建立较为完善的政策法规体系,重庆市加快了物业管理立法步伐,1998年11月,市政府审定通过了《重庆市物业管理办法》,并相继出台了《重庆市物业管理资质管理规定》、《重庆市城市物业管理收费实施办法》、《重庆市物业管理优秀住宅小区(大厦)考评暂行办法》、《重庆市业主委员会实施办法》等法规、文件和物业管理服务合同、业主公约、业主委员会章程等示范文本。这些政策、法规、规章及办法的制订与实施,使物业管理企业能够按照较为完善的市场规则去依法管理和运作,对引导、规范、促进重庆市物业管理行业健康、快速、稳定的发展,起到了重要的保障作用。

3、成立物业管理协会、增强行业发展动力

1998年11月20日重庆市物业管理协会(社团组织)宣告成立,协会在市民政局的监督管理和市国土房管局的业务指导下,重点开展了以下工作:一是大力协助、主动配合政府主管部门研究行业发展和管理中的问题,为政府主管部门在制定全市物业管理政策和宏观决策,提供咨询和建议,以营造良好、宽松的企业外部环境,较好地发挥了政府与企业之间的桥梁和纽带作用;二是大力加强行业建设,积极组织制定、实施行规行约,建立自律机制、规范企业行为,协调重庆物业管理市场,促进行业健康、有序发展;三是创办行业会刊——《重庆物业管理》(双月刊),大力开展物业管理理论研讨,积极宣传政策、法规,及时反映物业管理企业的呼声和业主需求,传递物业管理信息、展示行业风貌与动向,树立行业形象,为行业发展提供舆论阵地;四是为尽快缩短与先进地区的物业管理差距,认真组织业内人员赴国内外参观考察,学习借鉴国外及我国沿海城市物业管理的先进经验,积极开展专题讲座、沙龙论坛,进行理论研讨,提高物业管理人员的理论水平和业务素质。

4、重视专业理论研究、建立人才培养基地

物业管理的发展,离不开系统理论的指导,重视并加强物业管理经验的总结交流和物业管理理论的应用性研究,是重庆物业管理发展的显著特点。近年来,重庆物业管理协会组织完成了重庆市科委和重庆市国土房管局下达的《重庆市物业管理发展趋势与对策研究》科研课题;合作完成了《旧城区物业管理运作机制研究》并获重庆市国土房管局2000年度科技成果二等奖;与软件公司共同开发了《重庆市物业管理数字化信息系统》应用软件;由李英儒主编,重庆出版社出版的《中国物业管理手册》正式发行。此外,《旧城区实施物业管理探析》等理论性研讨文章,还分别收录和刊载在‘99中国住宅发展论坛论文集,以及《中国房地产》、《中国房地信息》、《中外房地产导报》、《重庆大学学报》、《重庆物业管理》等学术刊物上。

在注重理论学习、研究的同时,物业管理协会加强了对物业管理专业人才的培训、培养工作,除依托重庆房地产业培训中心开展对全市物管企业部门经理进行上岗培训,提高行业整体素质外,还充分利用重庆市高校教育资源,建立物业管理人才培养基地。目前,重庆大学、西南师大已开设有含物业管理的工程硕士和物业管理研究生课程进修班。重庆大学、三峡联大物业管理学院、重庆工学院、重庆石油高等专科学校等一批大专院校,相继开设了本科及大专学历的物业管理专业。重庆市物业管理协会、重庆大正物业管理有限公司、渝开发物业公司、深国贸物业管理有限公司等企业还与在渝高校就实施以职业技术教育培养为中心的教学模式,达成了产学合作意向,并共同建立物业管理专业的实习基地,共同培养既具有良好职业道德,又有管理才能的应用型物业管理人才,使学生毕业后能更好地服务于企业,满足物业管理日趋发展对专业人才的迫切需要,探索出提高物业管理水平与专业人才培养相结合的同步发展模式。

5、物业管理企业发展迅速、品牌企业脱颖而出

重庆物业管理经过10年的发展,无论是从量还是从质都显示出了一定的规模和档次。到目前,全市物业管理企业从过去105家,发展到677家,其中:一级资质企业62家、二级资质企业230家、三级资质企业385家;从业人员达4万多人,实施物业管理面积达5500多万平方米;有3个住宅小区、大厦荣获“全国城市物业管理示范小区(大厦)”称号;8个住宅小区、大厦荣获“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦)”称号;6个住宅小区、工业区、大厦荣获“重庆市物业管理示范住宅小区(工业区、大厦)”称号;21个住宅小区、大厦、工业区荣获“重庆市物业管理优秀住宅小区(工业区、大厦)”称号;有20多家物业管理公司通过了ISO9002或ISO9001:2000国际质量体系认证。涌现了一批如渝海、锦绣山庄、龙湖、康居、大正、安达、渝开发、深国贸、南方、大昌祥、庆通、中渝、中天、经济技术开发区、天骄、绅帝、康达、庆安、志大、渝能等管理水平高、服务质量好的物业管理知名企业。这些公司创出了企业品牌,为提升重庆物业管理的社会形象起到了很好的示范作用,并成为重庆物业管理行业发展的中坚力量。

6、积极引导、加强管理,推进重庆物业管理的全面发展

1999年,重庆市国土房管局提出“三年打基础、五年跨入全国物业管理先进行业”的目标规划。2000年4月14日,市国土房管局组织召开第一次全市物业管理经验交流会,14家优秀物管企业在会上作了经验介绍。2000年11月28日,重庆市物业管理协会召开第三次会员大会,重庆市副市长陈际瓦到会并作了“重视物业管理工作,提高人民居住质量”的发言,市国土房管局副局长尤世程在大会上总结了我市物业管理近几年的发展情况,提出2001年物业管理工作的思路和意见:一是要继续加强物业管理的法制建设,争取尽快出台《重庆市物业管理条例》、《重庆市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《重庆市物业管理项目招投标管理办法》第三部法规,重新修订《重庆市物业管理企业资质管理规定》;二是开展十优物业管理企业评选活动;三是搞好调查研究,重点开好三个片区物业管理工作会;四是开展物业管理基础理论研究,推进物业管理事业健康发展;五是在“物业管理地域、物业管理类型、物业管理方式及服务、业主委员会的规范和建立、行业监管措施”等五个方面力争实现新的突破,以推进重庆物业管理的全面发展。

二、重庆物业管理发展趋势展望

经过近十年的探索和实践,重庆物业管理已打下了坚实的发展基础,初步形成前景广阔、充满生机,最具发展潜力的新兴行业。在新的世纪里,如何把握物业管理发展的趋势和走向,满足社会经济和城市建设的发展以及广大市民对物业管理的需求,在开拓、创新、进取的旗帜下,创造出更加辉煌的业绩,是物业管理行业值得深思和探索的问题。根据重庆的现状与事物发展的基本规律,行业的未来发展将会呈现以下趋势。

(一)物业管理价值的认识将不断深化

1、物业的资产价值得以充分体现随着对物业维护、修理为内容的工程技术管理工作的不断加强,将提高房屋使用功能和物业设备设施正常运行时间,减少和避免物业不应有的损失和费用支出,延长物业的寿命周期。另一方面,良好的物业管理品质、优美的人文环境将大力提升小区(大厦)的知名度和形象,增加物业的无形资产,从而实现保值、增值的目的使物业的资产价值得以充分体现。

2、物业的环境价值日趋重要

近几年的经济发展已使人们认识到,把经济的发展与生态环境的保护联系起来同步发展,是保持经济长期、持续增长的唯一途径。物业管理对市政建设、城市形象维护和环境的改善,将起到重要的支撑作用。优美的居住环境,已成为人们改变居住现状、提升居住需求层次的首选条件之一,物业环境的价值已被人们所认识,拥有大量绿地庭院式和良好人文环境的住宅小区将充满生机。

3、物业管理的社会价值备受重视

由于物业管理具有多功能、全方位的管理服务特点,因而对社区的管理和社区精神文明建设具有不可替代的作用。随着城市建设步伐加快,小区数量不断增多,政府对社区建设也日益重视,物业管理在社区文化、社会治安和培养健康文明的生活方式等方面,有巨大的潜力和广阔的发展空间。

4、物业管理费用以价值规律为评价核心

随着国民经济的发展和社会消费水平的不断提高,人们的消费观念也随之发生变化。由于物业管理的企业行为日趋规范、物业管理市场日渐成熟,人们对物业管理价值的认识、评价也更加科学和全面。物业管理费用的收取标准也将会以市场供求变化和管理的质量水平按价值规律全面确定,不再单纯以经济成本作为物管费用收取的评价基础。物业管理费用收取市场化,必然带来物业管理价值的回归,有利于维护企业的经济利益,促进行业的良性发展。

5、服务管理向经营管理转变,提高企业盈利水平

为了更好适应物业管理市场发展的要求,增强竞争能力,提高经济效益,企业将实现由服务管理型向经营管理型的转变,并树立现代经营管理理念,制定正确的经营策略,从根本上扭转保本微利、亏损补贴的局面,满足企业自我积累、自我发展的需要,在行业可持续发展下,使企业利润率不断增长。

(二)物业管理在国民经济发展中的地位得到增强

l、物业管理将得到社会的进一步重视和更广泛的认同

物业管理在管理的深度、广度,以及管理的观念、模式、手段、内容、服务质量等方面都有别于传统的房屋管理。在房产管理由传统的福利型行政性管理方式向现代经营型服务性管理方式转变的推动下,受托管理的物业面积不断增大,由于政策导向、舆论宣传、企业形象等多方面的共同作用,社会对物业管理的重视与认同将得以深化,从而扩大了行业的影响。

2、物业管理成为城市管理、社区建设的重要组成部分

随着我国经济管理由计划经济体制向市场经济体制逐步转轨,政府工作的重点也由直接插手企业经营管理,转变为向投资者、企业营造良好的投资环境以促进经济的增长。建好、管好城市,改善城市的生态环境,树立城市新形象,已成为投资条件评价和促进地区经济可持续增长的基本要求之一。由于物业管理具有社区、环境建设和管理的独特功能,将成为城市管理、社区建设的最重要组成部分。

3、物管覆盖面迅速扩大,成为发展势头强劲的新兴产业

由于物业管理是房产管理由传统的计划经济模式向市场经济体制转换的必然产物,福利型行政性房屋分配和管理体制将在短期内退出,改由适应市场经济运行规律和城市发展的物业管理体制所取代。房地产管理体制改革和房地产业的迅速发展,促使物业管理覆盖面迅速扩大,深圳1981年至2001年近20年时间,其物业管理覆盖率达到90%以上,物业管理类型涉及各个领域。重庆1991年至2001年10年时间,其物业管理覆盖率才为35%;据测算,2001年至2010年未来10年间,重庆物业管理覆盖率可望达到95%以上,物业管理类型涉及面将更为宽广,物业管理将呈现加速推进的态势,成为发展势头强劲的第三产业。

4、物业管理与社会各界的关系更加协调

由于物业管理行业在我国发展时间短、速度快,专业理论学科体系建立还不完善,政策法规还不能完全适应行业发展的要求,物业管理企业与各大产业的经济关系,以及与政府行政管理部门、街道办事处、居委会的社会关系还未理顺。但是,随着物业管理市场化进程的加快,现代企业制度的建立,物业管理企业将成为真正的法人企业,物业管理协会对行业管理的社会作用将得到增强,社区管理中的治安、水、电等行政事务管理将回归于政府和社会;保洁、保安、绿化、房屋维修等日常事务将由社会的专业化公司完成;物业管理与房地产开发企业的关系,也将由传统的“父子”关系转变为平等竞争、关系密切的独立法人关系。物业管理企业的经营管理活动将会得到进一步加强和发展。

(三)行业素质不断提高、规模化经营是行业的发展方向

1、物业管理企业向规模化、品牌化方向发展

目前物业管理企业小、弱、散、差的现象普遍存在,全行业2万多家物业管理企业中,仅有约三分之一的企业在财务上基本持平或约有盈利,而按现代企业制度建立起来的企业还不足4%。随着物业管理招标投标工作的大力推行和物业管理市场化的发展,物业管理企业将从数量型增长向质量、规模、效益型增长转变,规模化经营的资产重组必然驱使物业管理企业向品牌化企业的方向发展,在有限的市场资源条件下,企业竞争将进一步加剧,势必推动物业管理行业整体素质的提高,社会资源配置也将得到进一步的优化。

2、知识经济时代将不断提高物业管理的技术含量

计算机及技术的快速发展、房屋建筑所采用的大量高科技现代技术、住宅、大厦等物业设施的智能化系统,以及信息、网络技术的普及,给物业管理带来了革命性的发展,物业管理从劳动密集型行业向技术密集型行业转变,使行业的科学技术水平与管理能力不断提高,物业管理将步入一个崭新的时代。

3、物业管理可持续发展需要高素质人才

由于物业管理是新兴产业,具有综合性、复杂性的多学科特点,因而吸引了如建筑、经济、管理、工程等众多门类的专业人才。随着行业科技含量的不断提高,以及加入世界贸易组织后所面对的市场竞争,掌握现代管理和科学技术知识的高素质人才,将成为物业管理可持续发展的重要资源。高等院校正根据行业发展的需要,培养物业管理专业人才,行业的不断发展也将为高层次人才提供广阔的发展空间。

4、“以人为本”,提升居住环境的文化品位

人们在满足了物质需求之后,自然过渡到追求和期望高层次、高品位的文化生活,物业管理除立足于物业的管理外,更重要的是要对业主提供多方位的服务,满足业主不断追求的文化需要。努力营造高雅舒适的文化氛围,以优美的人文和居住环境使业主产生对物业管理的认同,以赢得业主的信赖,扩大社会影响。因此,将有更多的物业公司为营造小区、大厦的人文环境特色而不断努力。

(四)物业管理行业发展更加建康、规范、有序

1、物业管理行业政策体系趋向完善

任何产业的最初发展都离不开政府的扶持,而政府扶持的关键是制定符合市场规律和产业发展要求的科学、合理、系统的政策体系,特别是资金政策、税收政策、价格等经济政策。由于物业管理行业在国民经济、城镇建设管理中的的地位与作用,政府将继续为扶持行业的发展,提供强有力的政策支持,并形成较为完善的物业管理政策体系。

2、物业管理行业法规体系逐渐形成

物业管理的发展需要成熟的行业法规、条例为基础。尽管各地相应出台了各项配套法规对规范物业管理起到了积极的促进作用,但是一部分法规、条例已落后于物业管理的实际运作,无法满足新形势的要求,影响并制约了物业管理的发展。加大物业管理的立法力度,使行业发展有法可依,这不仅是企业的呼声,国家有关部门也正在进行《物业管理条例》等法律、法规的制定和立法研究,那些一时无法适应新形势发展要求的法规和条例将在全面清理之列。更加科学、合理,真正能体现法制精神的物业管理行业法规体系将逐渐形成。

3、从严审查资质条件、严格市场准人

物业管理诱人的市场前景,吸引了众多企业的目光,近几年物业管理企业增长迅猛,但发展参差不齐,个别企业的物业管理面积明显不足,如重庆市677家物业管理企业,仅管理5000多万平方米物业,平均每个企业管理物业不足10万平方米,而最大的企业也只管理200万平方米左右。由于一些企业规模过小,综合实力差、管理不到位,导致投诉增多,影响了行业形象,也浪费了社会资源。因此,除大力开展物业管理招标投标工作外,还将抓好企业资质审查管理和从业人员职业资格认证工作,严把市场准入关。

4、行业自我管理、自我约束的自律意识增强

随着国民经济宏观管理体制的改革,小政府、大社会的管理模式将逐渐形成,政府对企业的行政管理职能也将日益弱化,最终淡出对企业的行政干预和指导,行业协会作为政府与企业的桥梁和纽带,将会配合政府行使监督、管理企业的职能。协会履行政府部分转移职能后将会发挥更大的作用,行业的自律管理将会得到进一步增强,行规、行约将会显示出更大的作用。

物业发展论文范文篇3

关键词:改革尝试良性发展精干高效以人为本根深蒂固资源配置环境意识规模效益

中国石化集团公司管辖的油田、炼油化工企业属于典型的独立工矿企业,由于社会经济、地理环境和生产的特点所决定,承担着沉重的社会负担。炼油化工企业多建在远离城市的郊区,生活区往往自成体系,石油企业由于油区分布广,居民区分散建设,没有城市依托,企业不得不建设自我封闭、包罗万象的社会服务系统。到2000年底,石化集团社会服务系统拥有固定资产原值200多亿元,从业人员20余万人。物业系统是社会服务部分的主要内容,拥有居住面积4300多万平方米,住宅总数超过66万套,各类物业公用基础设施和文体娱乐活动设施等超过4万个,资产原值超过20亿元。从事物业管理工作的人员达到近8万人。

1998年经国务院决策,石油和石化两大行业进行了重组,实现了上、中、下游业务一体化经营。为了适应国际化竞争需要,寻求更大发展,1999年开始,石化集团对内部业务和资产进行了重组。将核心业务中的优良资产从集团公司剥离出来,改制成中国石化股份有限公司,并于2000年10月在纽约、伦敦、香港三地成功上市。占从业人员60%的非核心业务和大量的不良资产作为存续企业留在了母体,主要包括专业化施工、生产后勤辅助、多种经营和社会服务四部分。在过渡期,对存续企业实行关联交易、限额亏损、定额补贴的经营管理政策。社会服务部分的改革目标是将来与企业分离,在条件成熟时最终移交政府、回归社会。国家关于企业办社会的指导方针和企业体制的重大变化对物业管理系统提出了新的要求。像石油石化这样缺乏城市依托的独立工矿区,物业管理行业今后的发展方向是什么?应采取什么样的发展模式和对策?本文拟就这些问题作粗浅的探讨。

一、石化集团物业管理的探索和实践

伴随着石化集团重组改革的进程,作为社会服务部分重要内容的物业管理系统也进行了改革尝试,取得了一定的进展。一是形成了专业化的物业管理队伍。按照石化集团重组改制的总体要求,企业办社会部分的人员、资产从原来的主营生产单位分离出来,组建了专门的社区管理和服务机构。例如,在油田企业管理层设有内容摘要:本文认为工矿企业的物业管理要有自己的的发展模式。21世纪,是中国物业管理行业进入发展、完善和成熟的重要阶段,在这个阶段将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的时期。对石化行业的物业管理来说,质量理念和品牌理念的角逐、市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新,要求物业管理企业从服务观念到服务方式,从经营理念到市场定位,都要作出相应的改革,才能适应发展的需要。物业管理企业应当在国内物业管理规章制度不断健全、物业管理市场容量不断扩展的机遇下,坚持“以人为本”服务理念,不断创新服务平台,才能获得市场。

关键词:改革尝试良性发展精干高效以人为本根深蒂固资源配置环境意识规模效益

中国石化集团公司管辖的油田、炼油化工企业属于典型的独立工矿企业,由于社会经济、地理环境和生产的特点所决定,承担着沉重的社会负担。炼油化工企业多建在远离城市的郊区,生活区往往自成体系,石油企业由于油区分布广,居民区分散建设,没有城市依托,企业不得不建设自我封闭、包罗万象的社会服务系统。到2000年底,石化集团社会服务系统拥有固定资产原值200多亿元,从业人员20余万人。物业系统是社会服务部分的主要内容,拥有居住面积4300多万平方米,住宅总数超过66万套,各类物业公用基础设施和文体娱乐活动设施等超过4万个,资产原值超过20亿元。从事物业管理工作的人员达到近8万人。

1998年经国务院决策,石油和石化两大行业进行了重组,实现了上、中、下游业务一体化经营。为了适应国际化竞争需要,寻求更大发展,1999年开始,石化集团对内部业务和资产进行了重组。将核心业务中的优良资产从集团公司剥离出来,改制成中国石化股份有限公司,并于2000年10月在纽约、伦敦、香港三地成功上市。占从业人员60%的非核心业务和大量的不良资产作为存续企业留在了母体,主要包括专业化施工、生产后勤辅助、多种经营和社会服务四部分。在过渡期,对存续企业实行关联交易、限额亏损、定额补贴的经营管理政策。社会服务部分的改革目标是将来与企业分离,在条件成熟时最终移交政府、回归社会。国家关于企业办社会的指导方针和企业体制的重大变化对物业管理系统提出了新的要求。像石油石化这样缺乏城市依托的独立工矿区,物业管理行业今后的发展方向是什么?应采取什么样的发展模式和对策?本文拟就这些问题作粗浅的探讨。

一、石化集团物业管理的探索和实践

伴随着石化集团重组改革的进程,作为社会服务部分重要内容的物业管理系统也进行了改革尝试,取得了一定的进展。一是形成了专业化的物业管理队伍。按照石化集团重组改制的总体要求,企业办社会部分的人员、资产从原来的主营生产单位分离出来,组建了专门的社区管理和服务机构。例如,在油田企业管理层设有本思路

物业管理是市场经济的产物。这一行业在深圳、广州、上海、北京等城市迅速崛起和迅猛发展的事实证明,物业管理在我国具有强大的生命力。在独立工矿企业推行物业管理,是符合建立现代企业制度的改革方向、顺应社会发展趋势、呼映职工群众对改善居住环境质量要求、促进矿区经济和文化繁荣的重大举措。推行物业管理的目的,是向业主提供有效且经济的服务,最大限度的提升和发挥物业的使用价值和最大效用,为居民提供优美、舒适、宁静、快乐、健康的生活环境。物业管理联系着千家万户,物业管理活动既是物业公司通过提供优质服务获得合理报偿的企业经营行为,同时又是社区文化建设的重要内容。从贯彻“三个代表”要求的政治高度认识和看待物业管理工作,把物业管理与建设文明矿区,塑造有理想、有道德、守纪律的公民,创造温馨、和谐、安居乐业的良好氛围结合起来,促进物业管理工作向规范化、市场化、专业化、社会化的健康轨道发展。

根据独立工矿企业的特点、社会发展趋势和物业管理本身的发展规律,独立工矿企业物业管理发展的基本思路是:以社会主义市场经济为导向,以产业化发展为目标,以提升物业价值和改善居民的居住环境为根本出发点,从独立工矿企业的实际出发,循序渐进、分步运作,努力促进物业管理方式从行政管理型向经营管理型转变,服务性质由职工福利型向市场经营型转变,经费来源以单位支付为主向居户支付为主转变,服务方式由内部封闭型向社会开放型转变,实现物业管理经济目标和社会目标的协调发展。

独立工矿企业的物业管理应分三步走,第一步,实现专业化管理。将企业内部的生活服务系统与生产经营系统相分离,成立专门的物业管理机构和管理队伍,按事业性管理,按合同制和甲乙方方式运作,通过物业管理的专业化提高服务质量。第二步,实行模拟企业法人运作。物业管理公司经济上独立核算,经费来源以产权单位支付为主、个人缴纳为辅,实行经费补贴、模拟法人经营和市场化运作。第三步,实行产业化发展、企业化经营、市场化运作。在住房制度改革到位、房屋产权归个人所有的基础上,物业管理费用暗补改明补,进入个人工资总额,由个人支付物业管理费用。在居民收入、支付能力大幅度提高的情况下,物业服务市场比较发育,服务价格到位,物业公司以优质的服务获得合理的报酬,实现自立生存,自我发展。

三、独立工矿企业物业管理发展模式探讨

石化集团大多数石油化工企业的物业管理已经迈入了第二步,预计还需要经过较长的服务市场发展发育过程,才能跨入第三步。在向产业化发展的进程中,笔者认为,独立工矿企业的物业管理应采取以下的发展模式和策略:

1.走“建管一体化”之路,形成以建养业、以业促建的良性发展机制。对房地产项目从开发建设、销售到售后管理,实行一体化运作是许多开发商采取的成功做法。通

2.走“一业为主、多元化经营”之路,广开财源。服务市场不发育、物业管理收入来源不足是独立工矿企业物业公司生存发展的最大障碍。拓宽收入渠道,弥补经费不足,必须实行“一业为主、多元经营”的经营策略。独立工矿企业物业公司开展多元经营有许多有利条件,特别是发展居住小区的社区服务业大有可为。独立工矿区因远离城市,许多社区服务项目无法依托城市供给,因此物业公司可以发挥自身优势组织开展各种形式的家政服务、养老服务、餐饮服务、商业服务、教育培训服务、医疗卫生服务、文化体育服务、家庭装饰服务、房屋出租等内容,既可以方便居民的生活,又能增加收入来源。

3.走精干高效之路,实现管理手段现代化、服务方式社会化。在实行物业管理的初级阶段,物业管理属于劳动密集型行业,技术含量不高、以自我服务为主。随着经济发展和技术进步,物业的技术含量越来越高。尤其是信息化已经开始渗透到各个领域,物业管理行业也不例外。在服务质量要求越来越高、社会分工越来越细的形势下,物业管理如果不摆脱传统的劳动密集型产业的管理模式,不用信息技术提升管理手段,仍然采取封闭式的自我服务方式,物业管理公司在市场经济的条件下就难以生存。因此,用信息技术提升传统管理手段,走社会化服务、精干高效管理之路,是独立工矿企业物业管理生存发展的唯一出路。

4.走规模化发展之路,是优化资源配置、降低管理成本的必然选择。像石油企业这样的独立工矿区,居住区分散、规模相对偏小,物业管理机构往往按居住区设置,造成物业管理资源分散,成本偏高,形不成规模效益。随着服务市场的发展、物业管理公司之间的竞争,通过兼并、重组,走向集约化、规模化是物业管理发展的趋势和生存之道。深圳、上海等地的经验充分证明了这一点。因此,独立工矿企业必须适应规模化发展的要求,对物业管理机构有计划的进行合并重组,以发挥规模效益。

5.加大人才培养力度,努力造就高素质的物业管理人才队伍。独立工矿企业物业管理的人员大部分是过去从生产一线分离出来的老弱病残和闲散人员,知识结构和整体素质已不能满足新形势要求。工矿企业物业管理必须按照产业化的发展方向和专业化、社会化、信息化的发展趋势,重视人才培养,努力造就一支适应市场经济要求的素质优良的物业管理人才队伍。

新世纪里,市场意识和市场竞争,对于物业管理行业来说,既是机遇又是挑战。物业管理企业要生存、要发展,就必须走进市场参与竞争。因此,物业管理企业应当在国内物业管理规章制度不断健全、物业管理市场容量不断扩展的机遇下,坚持“以人为本”服务理念,不断创新服务平台,才能获得市场。总而言之,物业管理企业,要想求生存,求发展,就必须为参与市场竞争做好充分的准备,才能在竞争中,赢得市场、占领市场。

参考文献:

1、杨文士,张雁.管理学原理.北京:中国人民大学出版社,1994.120

2、王芳华,现代企业管理.上海:复旦大学出版社,1989.86-102

3、郭西强,名牌发展战略理论与实践.兰州:甘肃人民出版社

1999.27-36

4、迟福林,国企改革与产权.北京:外文出版社,1998.124

物业发展论文范文篇4

关键词:物业服务企业;标准化;发展策略

改革开放后我国的社会主义经济的发展取得了巨大的成就,人民的生活水平也得到了显著改善。在这样的大背景下,不同类型的物业项目也纷纷走入了人们的生活当中。人们在对物业项目进行消费的同时,也对于物业服务的质量提出了很高的要求。这就对物业管理人员提出了不小的挑战,为应对外部环境的需求,他们需要加强并不断改善对于企业的宏观与微观管理。其中对物业进行标准化管理无疑是一道良方。通过标准化的管理理念与手段,不仅可以促进企业效益的提高,也为企业的长远发展打下了坚实的基础。所以,物业管理人员应当通过多种手段,来促进物业管理标准化水平的提升,提供更加优质与专业的服务。

1标准化在物业服务中的重要性

1.1有利于提高物业服务企业各部门的工作效率。物业管理部门,在日常的工作中,需要经常与其它部门进行分工与协作。如何进行有条不紊的合作,保证整个管理过程的高效运转,就成为了管理人员的工作重点。通过标准化的管理模式,无疑可以很好地应对这样的难题,通过明确的规章制度与标准化操作,可以有效地避免互相推诿、效率低下的情况出现。1.2有利于提升物业服务企业的业务水平。物业管理的质量需要通过一定的标准进行约束。所以,物业企业应当通过多种手段,来降低出现质量问题的因素,达到提升管理质量的目的。

2物业服务企业标准化发展的总体思路

2.1总体目标。建立物业服务管理标准化的目的就在于,可以对物业服务的各个方面,比如规划、管理等,进行标准化、统一化的管理,可以在管理质量、企业收益、工作效率等方面进行不断改善,以此来满足社会经济发展的外在需求。通过系统化地分析物业服务管理过程中出现的问题,可以提供针对性的解决方案,便于从资金、管理制度、人才储备等多个方面进行标准化工作的推进,它直接关系到物业企业的战略发展。2.2主要任务。第一是不断完善与物业服务标准相关的法律法规,第二是建立物业服务的标准组织结构,第三是保障物业标准化管理工作改进过程的资金投入,以国家的资金投入为主,多种资金进行共同参与;第三是加强对物业管理标准化的宣传,不断建立高效的信息收集、分析与反馈机制;第五,不断开展物业标准化的研究工作。2.3体系优化。物业服务标准化运行机制主要通过体系的构建、评估与优化三个方面得以体现。首先是对整个物业管理服务体系进行优化,比如,使用新的标准来代替旧的标准,根据自身的实际情况来合理选择最优体系,第二是对于内部结构进行多角度地分析,内部结构是否高效地运转,直接影响着标准保障体系作用的发挥。不同层级的保障体系按照自身设定的优化目标,不断改进,最终达到理想的效果。

3物业服务企业标准化发展的具体策略

3.1建立健全相关标准体系。第一是加强体系建设,对于整个物业服务标准的审批流程需要进行梳理,规范物业服务标准技术委员会的工作职责与流程,第二是在学术界加强对于物业服务标准化的研究,为整体的物业行业长远发展提供理论支持与实证研究。第三是在国家层面,进一步加强对于物业服务标准化的政策制定与实施,制定适应物业行业长远发展的规划,引导物业行业的长远健康发展。3.2完善实施推广体系。第一,组织领导体系。物业服务标准化组织领导体系中包含如相关的技术委员会、企业与事业单位等。其中,技术委员会秘书处,应当加强物业行业的基础性研究工作,为标准的建立与实施提供技术支持,主要有物业服务政策的制定与研究、综合标准的建立等。第二,法治保障体系。政府的物业管理部门应当加强与物业行业的相关研究与行业组织的交流与沟通,不断完善物业行业标准配套的相应法规,同时加大对物业标准化工作的资金投入,并且建立完善的经费投入机制,从制度上与资金上来保障物业行业标准化的推进,同时也需要在人才的培养与储备、研发等方面,促进包括政府、企事业单位及科研机构等的积极参与。第三,人才培养体系。在全国范围内,应当加快《标准化工程师》的职业资格的认定,针对当前物业行业发展面临的问题与未来的发展方向,来进行针对性的培训与人才储备。同时,物业行业标准化的人才培养机制也应当与于我国的社会主义经济、社会发展相一致,持续发展,吸引优秀的人才参与到物业标准化工作的推进与实施中来,为他们职业发展创造有利的外部条件。第四,经费筹措机制。物业行业标准化工作的进行、人才的引进、科研水平的提高与资金的投入密切相关。为保障长期稳定的资金投入,首先应当加强合理的预算,并且形成以政府投资为主、多方渠道共同参与的局面。同时也应当加强投资的科学决策,完善相关的监督制度。第五,知识产权保护。通过知识产权法的保护,来推动物业行业的标准化工作的进行。对于那些创新能力强的企业,通过强有力的法律保护,保障其经济收益,也可以不断地激励企业持续进行创新活动,并且主动地去推进企业管理的标准化。从政府层面来说,也应当不断加强监督与评估服务的管理水平,通过各个方面的努力与参与,比如政府的严格监管、积极的政策制定、相关科研机构与行业组织的参与、媒体的宣传等来构建物业服务标准实施信息的反馈机制。

参考文献:

[1]高文田,崔学军.物业服务标准化发展之路[J].住宅与房地产,2016(Z1).

[2]李昕红.物业服务企业标准化管理[J].中外企业家,2014(14).

物业发展论文范文篇5

本文作者:汤鸿黄安永朱新贵工作单位:三江学院土木工程学院

中国物业管理行业可持续发展面临主要问题

经过近30年的努力,物业管理取得了巨大的发展,逐渐得到了广大人民的认可和支持。然而在其发展过程中也出现了诸多问题,通过综合,我们不难发现我国物业管理行业发展所面临的问题主要表现在以下几个方面:1、物业服务企业的专业化程度不高目前,我国物业管理行业仍属于劳动密集型行业,随着管理规模的扩大,服务人员也越来越多,但其中多数来自下岗转岗职工,高素质人才严重缺乏,高学历人员占据行业人数比例太小,造成从业人员整体素质不高。2、“质价不符”导致物业服务满意度较低围绕着物业管理质价不符的矛盾迅速上升,业主对物业管理越来越不满意。随着业主的消费权益及参与意识的觉醒,要求物业管理质价相符、物有所值。但是,广大业主对物业管理不了解,不清楚物业管理应该做什么事情,做到什么程度达到什么标准,许多物业管理企业也不清楚自己该承担什么责任,服务到什么程度的服务标准不清楚。3、物业服务收费难且不规范从物业管理产生的那天起,“物业服务收费难”就一直困扰着物业服务企业,造成物业管理收费难的原因是多方面的,如:物业服务企业服务质量不到位;规划建设环节遗留问题,业主存在侥幸心理;国家法律不完善、政策落实不到位等等。另外,物业管理收费还存在不规范行为。尽管国家颁发了《物业服务收费管理办法》,但是各地物价主管部门没有严格实施,当地收费标准又不见出台,服务收费没有做到有章可循,由此导致物业管理主体双方产生了后续的不良连锁反应。4、业主委员会作用未完全发挥作用由于业主大会和业主委员会组织建立难度大、业主委员会运作缺乏经费保障、业主委员会的人员素质得不到保障、对业主委员会缺乏有效的监督等原因,导致多数业主委员会的运作效率比较低,有效作用发挥不够,少数业主委员会行为尚不规范,有乱作为情况。业主委员会作为业主自治组织,形式松散、责任重大,未能与物业管理的发展同步成长起来,业主自我管理、自我约束机制尚未形成。5、物业管理的招投标市场运行机制不完善当前全国各地大城市基本建立物业管理招投标市场,开展了一些物业管理项目招投标。但从实际效果及外界反映,并未达到国家颁布的《招投标法》的目的。主要表现在:物业管理招投标普及率不高,行政领导、企业单位干预大;物业管理投标市场化程度不足,暗箱操作,压价不正当竞争时有发生;招投标投入的人力、物力、财力太多、成本太高,对微利服务企业压力过大,企业缺乏积极性;物业管理招投标示范文本缺乏,一些单位不规范定位,使物管招投标缺乏公平、公正性。

中国物业管理行业未来发展的趋势

1、本行业发展的必然趋势,但许多地方的物业服务普遍存在监督缺失、质量无法保证,出了问题物业服务公司与外包单位互相推诿,逃避责任;专业化市场的培育、专业机构的成长也需要很长一段时间。综上所述,未来一段时间内,将是一体化与专业化并存的局面。2、服务由粗放式向菜单服务转变、由单一服务进入到设施管理随着人们生活水平的提高和物业管理意识的增强,人们对物业管理提出了更高的要求,菜单式服务应运而生,这种方式扩大了业主的自主选择权,业主可以按照个人的需要和承受能力选择服务项目,物业服务也将更为人性化、个性化,并且随着设施管理传到中国,未来中国的物业管理也将步入设施管理时代。3、物业管理师开考,准入制度实施对我国物业管理的影响物业管理师制度对我国未来物业管理模式影响:品牌企业将高度重视物业管理队伍的人数和质量;物业管理师可以注册物业管理公司,担任企业领导;物业管理师作为职业经理人,接受物业管理企业的雇佣,从事专业物业管理活动;物业管理师可以以自由人的身份,合伙注册“物业管理师事务所”;物业管理师可以专业人士的身份,受雇于业主委员会。4、《物权法》实施将会出现业主大会资质管理,并从社会上聘请专业化公司实行管理从2007年3月通过的《物权法》第八十一条第一款“业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理“的规定可以看出法律既允许业主自行管理也允许委托物业服务企业或其他管理人管理,这就会产生不同的管理现象业。主通过业主大会和业委会委托各专业公司管理,也可将物业管理委托给小区内拥有物业管理相应职业资格的业主进行管理。当然,还可将各项管理服务委托给专业物业管理公司。5、政府将会进一步加强对物业管理规范和引导,品牌化、专业化特色服务凸显物业管理是城市管理中的重要组成部分,它关系千家万户的切身利益,关系到社会的稳定、公共物业安全、秩序以及城市的发展。而物业服务公司又是一个的特殊的民事主体,它一方面根据服务合同对业主提供相应的公共服务,另一方面还担负着对公共物业安全及秩序进行监管的职能,而且是全体业主所应承担的社会责任在法律意义上的一种转换。业主与物业管理服务公司也不可能独立处置或面对因这种公共管理而产生的关系或后果,政府不可能也不应该置身干事外。政府应利用法律规范与行政监督等方式推动物业管理沿正确方向发展。通过立法明确双方的权利与义务,加强对业主委员会、物业管理企业以及物业使用与维护的监督和管理。这样物业服务企业在发展中将从数量型增长向质量、规模、效益型增长转变,这就驱使一些物业管理服务企业向品牌化企业的方向发展,品牌就变成了企业争夺市场的重要手段。以品牌争客户的时代到来,将使物业服务企业合小为大,合弱为强,做响品牌,形成一批骨干企业,引领行业发展。综上所述,我国物业管理行业自1981年诞生以来,取得了有目共睹的成绩,对社会、经济、环境作出了突出的贡献,在我们的生活中扮演着越来越重要的角色。但不可否认,物业管理发展道路上还存在着方方面面的问题,制约着行业获得更大的突破与发展。但这是在中国市场经济发展过程中出现的问题,是前进中产生的,随着中国经济的发展,社会的进步,人们思想道德与法治水平的提高,这些问题必将会得以解决,中国物业管理行业将不断发展壮大,进入良性的可持续发展的状态,成为国民经济中的“朝阳行业”。

物业发展论文范文篇6

(一)物业管理的含义

从广义上讲,物业管理包含物业管理法律、法规,物业公司的服务活动以及房地产发展、租赁、销售及售租后服务等内容。从狭义上讲,是指专业化的物业管理企业受物业所有人(即业主)或其承租人的委托,以商业经营形式,运用现代管理手段和先进的维修养护技术,对房屋及其相关设施、居住环境、安全保卫等进行专业化维护和管理,为业主和承租人提供高效、优质和经济的服务,使物业发挥最大的经济价值和使用价值。物业公司的服务活动包含楼宇的维修及相关机电设备和公共设施的管护、安全保卫、清洁卫生、绿化等内容。我们通常所说的物业管理,指的是狭义上的物业管理,即物业公司的服务活动,强调的是服务。它具有以下特点:

1.物业管理的对象是完整的物业,指己建成、验收合格、己投入或即将投入使用的物业。其管理规模和类型,可以是一个单元或套房,也可以是有几千个单位的大型物业。

2.物业管理服务的对象是人,即物业使用人,包括业主、同住人、承租人和实际使用物业的其他人。

3.物业公司与业主是雇用关系。业主是雇主,物业公司是被雇用者。

4.物业管理的核心内容是“服务”,物业公司必须尽最大努力为业主提供优质的服务,创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境。

5.物业公司的服务能提升物业的使用功能、延长其使用寿命、完善物业环境,对物业起到保值、增值作用。

6.物业管理是一种企业化、社会化、专业化、市场化的经营型服务。物业公司既要为业主提供优质服务,又要最大限度地获取利润。为此,物业公司必须努力协调好与业主、承租户、业主委员会、政府主管部门等主体的关系,实现社会、经济、环境三个效益的统一,促进企业经营的良性发展。

(二)物业管理的主要内容

物业管理行业属于第三产业中的服务行业,虽然服务内容和范围广泛,物业类型和使用性质各不相同,但物业管理的基本内容是一样的。社会化、专业化、市场化的物业管理实质上是一种经营型的综合服务,融管理、服务、经营于一体,三者相互联系、相互促进。物业管理按服务性质和提供服务方式可分为:常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。

1.常规性的公共服务。是物业管理的基本工作,是物业公司面向所有业主提供的最基本的管理与服务。主要包括八项内容:(1)房屋建筑主体的管理;(2)房屋设备、设施的管理;(3)环境卫生的管理;(4)绿化管理;(5)保安管理;(6)消防管理;C7)车辆道路管理;(8)公众代办性质的服务。

2.针对性的专项服务。是物业管理企业为改善和提高业主的工作、生活条件,面向广大业主,为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。专项服务的内容主要包括五类:(1)日常生活类;(2)商业服务类;(3)文化、教育、卫生、体育类;(4)金融服务类;(5)经纪中介服务。如物业管理企业在做好公共服务的同时,在所负责的住宅区内开展装饰装修、美容美发、餐饮、副食等多种经营服务。

3.委托性的特约服务。是为满足业主的个别需求受其委托而提供的服务,通常指在物业管理委托合同中未要求,物业管理企业在专项服务中也未设立,而物业产权人、使用人又提出该方面的需求,此时,物业管理企业应在可能的情况下尽量满足其需求,提供特约服务。如小区内老年病人的护理、接送子女上学、照顾残疾人上下楼梯、为业主代购生活物品等。

上述三类服务,第一大类是最基本的工作,是必须做好的。同时,根据自身能力和业主的需求,确定第二、第三类中的具体服务项目与内容,采取灵活多样的经营机制和服务方式,不断拓展服务的广度和深度。

二、我国的物业管理现状

物业管理在世界上已有100多年的历史。1981年我国第一家物业管理公司在深圳成立以来,物业管理在提高人们的生活和工作环境质量、推进城市化进程中都起到了积极的作用。目前我国物业管理发展迅速,物业管理类型多,涉及各个领域,约11大类,其中有多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府机关办公楼、医院、学校、车站、码头、宾馆、商场商业街和农民房等。但同时,我国物业管理还存在着覆盖率偏低、地区间差距较大等不足。与物业管理发达国家相比,由于受对物业管理的认识、市场经济发育程度、地区经济发展水平和居民收入水平等因素的影响,我国物业管理覆盖率仍然偏低。从我国物业管理的发展实践看,南方、经济发达地区、沿海城市、大城市开展早、发展快;北方、经济不发达地区、内陆城市和中小城市推进的较慢。在我国刚刚起步的物业管理,尚未形成一个适合我国国情的现代物业管理理论,许多许多物业公司由房管所“翻牌”而来,物业管理的通病就在于人们与物业管理者们对这个行业的认识不够深入,因而这些公司存留着的思想还是以前房管所的思想,没有意识到现代物业管理的重要性,物业管理者真的把自己当成“管理者”了,而真正的物业管理涵义,应该是物业服务,这也是我国物业管理转型的核心问题,即从管理向服务的转型。

三、我国的物业管理存在的问题

(一)开发商、物业公司强迫业主接受物业合同

目前通行的做法是,开发商先在预售楼盘自主成立或委托一家物业公司,与之签订《物业管理委托合同》。在实际销售过程中,则以每个小区都必须有物业管理为由,要求购房者除与开发商签订《商品房买卖合同》外,必须同时签订由开发商和物业公司制订《业主大会公约》、《物业管理合同》,并接受其法律约束力。开发商主动承揽物业管理虽然有促进商品房销售的考虑,但更主要则是为了获取商品房售后的物业管理利益。当业主对物业公司的服务不满意,要求解除合同时,物业公司往往以合同未到期或业主、业主委员会不是合同的签署人,拒绝解除合同。

(二)开发商给物业公司留下诸多纠纷隐患

目前,我国多数的物业公司是由房地产开发公司渊生出来的—是开发商自己组建或委托的物业公司,是“爸爸和儿子”的关系,这不仅从一开始就剥夺了业主和业主委员会对物业公司的选择权利和契约自由,而且也为物业公司与业主处理关系留下隐患。物业公司本应在接受委托前,对将要负责的房屋、公共设施等进行全面而细致地验收,理清关系,分清职责。但是,物业公司为了既得利益,不敢和开发商谈条件,更不敢和开发商划清界线,从一开始就成了开发商的“冤大头”。

(三)物业公司服务质量差、乱收费

由于物业管理市场尚未发育完善,相当一部分物业管理企业从原房管部门或单位后勤管理部门转制而来,与业主之间的服务与被服务关系没有确立,经营极不规范,服务意识不强,物业管理的服务特征被淡化。部分物业管理企业,过度追求利润,不按照合同约定提供相应服务,收费与服务不相符。而国家还缺乏相应的法规加以约束,国家对物业收费也未订立统一标准,致使物业公司的行为带有很大的随意性和自主性,物业收费的多少完全由物业公司一家说了算,业主只能被动地接受。部分物业公司为了更多地获取利益,巧立名目多收

费、乱收费;部分物业公司为了获取更多的利益,甚至单方面制定一系列规章制度约束业主,并以押金、罚款等不正当手段对业主进行强制管理,业主稍有不从,物业公司便以停水、停电相要挟,甚至武力相向。物业公司服务态度差,服务不规范、不及时,随意订价,只收费,不服务,巧立名目乱收费、多收费、强行收费己成为一种普遍现象。小区环境脏乱差,杂草纵生,小区门卫形同虚设,小商贩、闲杂人员任意进出,治安秩序混乱,物品时常被盗,共有设施维修不到位,冬季供暖不足等问题激起了业主的强烈不满。加之受开发商遗留问

题的影响,致使业主与物业公司之间矛盾重重。

(四)物业公司随意处置业主权益

我国物业管理行业起步较晚,物业公司企业规模小,专业人才匮乏,从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力,整体素质较低,普遍缺乏物业管理方面的理论知识和实践经验,加之受习惯思维和传统观念的影响,物业公司很容易将自己理解为物业“管理”公司,认为一旦与管理搭界,就是执法者,是秩序的维护者,将业主曲解为被管理者,将业主与自己的主从地位根本颠倒。一些物业管理企业擅自处分应由业主处分的事项,以执法者和管理者的身份出现,随意处置业主权益,损坏业主财产、侵犯业主权益现象时有发生。

(五)公共设施及其维修基金的产权、责权不清

受产权人的委托实行管理服务,应以产权明晰为管理的基础。但是很多住宅小区房屋的公共设施、共用设备、道路、场馆等产权界定尚未明确,责、权、利难以界定,这些共用设施和公用部位的利用与收益的归属根本无法界定,给物业管理和收费带来困难。

(六)物业管理企业产业结构单一

作为一个新兴行业,中国物业管理在成长的过程中,受到了各种因素的制约,因而未能全力舒展。行业主体的单一使消费者所接受的服务范围受到了限制,行业客体的单一则把更广大的消费群体拒之门外。产业的单一性,使我国的物业管理企业普遍缺乏后劲,只能数着物业管理费过日子,不仅限制了企业本身的成长壮大,也制约了企业提高服务水平、开展全方位服务的可能。

四、完善我国物业管理的对策探讨

(一)成立专门的政府主管机构,加强行业监管

建议国家成立住房与物业管理方面的专门机构或行业管理协会。该机构除具备管理住房与城市发展的相关职能外,还应成为物业管理行业的官方管理机构,各级政府中也应成立相应的下级机构。它应加强对整个行业的监管力度,约束物业公司的行为,制定行业标准,保障老百姓的权益,给老百姓提供一个投诉和反映问题的渠道。

政府对物业管理行业的监管可从二个方面着手:一要对物业管理起到指导监督作用。要从宏观上进行指导和引导,制定符合物业管理实际的政策、法规,对企业的行为加以规范,创造物业管理发展良好市场环境。二要引导物业管理行业按市场规律办事。让市场主体和市场杠杆充分发挥作用。

(二)建立、健全纠纷解决机制,合理解决纠纷

建议建立协商、调解、诉讼三级解决机制。协商可由当事双方或多方在平等的基础上进行。协商不成,可在行政主管机构的主持下,依法进行调解,行政主管机构必须在规定的时限内出具具体的解决方案,不得拖延和推诿,更不得袒护任何一方,应该公平、合理地依法进行调解;调解不成,或对调解不服,当事方可向上级主管机构申诉,或者直接向人民法院提起诉讼。

(三)进一步引入市场机制,强化服务意识

将目前流行的物业管理公司更名为“物业服务公司”,强化服务意识,提高服务水平。应通过立法将物业管理企业的名称和服务方向强制界定在服务性行业,物业管理企业必须包含“物业服务公司”字样。进一步规范物业公司的运作,对那些只收费不服务或者多收费少服务的物业公司要加强监督,并追究其法律责任。

竞争是市场经济的活力所在。物业管理企业只有彻底改变服务态度,改善服务质量,提高管理水平,才能赢得业主的满意。同时,参与国际物业管理市场竞争是物业管理发展的必然趋势。我国被认为是目前国际上最大的市场,加入WTO之后,随着我国市场的对外开放,国外的大型物业公司已开始进入中国市场。我国的物业管理企业与国外物业管理企业同台竞争已为时不远。我国的物业管理企业只有苦练内功,学习国外先进的管理经验,提高服务质量和水准,才能迅速发展壮大。

(四)废除公共维修基金制度,引进财产保险制度

国家建设部对房屋共用部位、共用设施设备维修基金问题做了明确规定,本意是通过这一准备金来应付小区大的房屋修缮等问题,但现实情况是大多数落实不到位。建议国家废除公共维修基金制度,引进财产保险制度。对大的房屋修缮项目,由保险公司来承担。保险费用可采取购房时一次缴入国家共有帐户的方式,也可采取住户定期缴纳个人房屋保险基金帐户的方式。一旦出现大的房屋修缮项目,可由国家从共有保险帐户中支取,或由个人从保险基金帐户支取后统一分摊修缮费用。

(五)走多元化发展道路,全面提升企业整体实力

多元化的产业结构是物业管理发展的必然趋势,建议物业管理企业迅速建立多元化的企业经营模式,可以通过:(1)建立大物业概念;(2)走兼并重组的道路;(3)走专业化服务的道路。(4)联合边缘行业开展多样化服务。(5)走集团化发展的道路。

(六)加快物业管理学科建设,加速人才培养

我国加入WTO之后,一些有国际声誉和经济实力的开发商和物业公司将联合进入中国市场,必将对我国的物业管理市场造成巨大冲击。我国的物业管理不仅要提高服务质量、提升企业实力,更重要的是加速人才培养,尽快培养出一批高素质的行业管理人才。加快物业管理学学科的建设己成为当务之急。

参考文献:

1、谢家谨:《物业管理概论》,中国物价出版社2003年版

2、刘志峰:《规范物业管理活动促进物业管理健康发展》,2003年7月

3、王永强:《现代物业管理实务》,人民出版社2003年3月版

物业发展论文范文篇7

项目管理者联盟文章

一、中国物业管理走品牌化发展之路是物业管理发展的必然趋势项目经理博客

1.物业管理市场化将促使物业管理走向品牌化发展的道路项目管理者联盟文章

blog.

物业管理从原来的住房福利化管理转向社会化、专业化和市场化管理,其最终本质和结果就是进行市场化管理,也就是要利用市场经济要素对物业管理资源进行优化配置,从而形成最佳的社会效益、环境效益和经济效益。实行物业管理市场化,必定要引入市场竞争机制,通过激烈的市场竞争促使企业优胜劣汰,逐步形成品牌化企业,促进物业管理企业走向品牌化发展的道路。一般情况下,市场经济的最终结果就是企业发展的品牌化,物业管理企业当然也不例外。

2.物业管理的行业特征决定物业管理必须走品牌化发展之路training.

training.

首先,现阶段物业管理实行政府定价或政府指导价(随着物业管理市场的发展,政府定价或政府指导定价将逐步走向市场定价),政府又把物业管理作为一种微利性行业来发展,因此物业管理的规模效益就显得非常重要。没有一定管理规模的物业管理企业是很难生存和发展的。而物业管理的规模效益又从哪儿来呢?只能是企业利用品牌效应参与市场竞争而得来。其次,物业管理的产品是“服务”,是一种无形的东西,而衡量无形的“服务”,最佳的标准就是品牌。再次,房地产发展商或业主大会通过物业管理招投标选择物业管理公司,在中选企业的众多竞争要素中,品牌显得特别重要。物业管理品牌实质上就是一种公共性的“契约”,对业主来说,就意味着优质的服务,对房地产发展商而言,就意味房屋可以增值,可以多产生经济效益。

3.实施物业管理品牌发展战略是物业管理企业自我发展的需要转自项目管理者联盟

对一个企业而言,品牌是企业发展的生命力,是对外扩张的利器。没有品牌的企业是不会有大的发展的。而物业管理企业的品牌对其发展就更为重要。现在,众多的物业管理公司已充分认识到这一点,并力求铸造知名品牌形象。

项目管理培训

二、中国物业管理品牌化发展阶段

项目经理圈子

回顾我国物业管理的发展过程,我们发现,1981年我国第一家物业管理公司成立后,物业管理并未如人们所想象的那样在全国迅速发展起来,当然这是由众多因素造成的,其中中国住房制度的政策性问题对此影响最大。真正在全国范围内推广物业管理是从1995年开始的,也就是说,全国性物业管理的推广也只有8---9年的时间。总结我国物业管理的发展过程,展望我国物业管理未来的发展趋势,笔者把我国物业管理品牌化发展过程分为四个阶段。

第一阶段,1981—1994年,中国物业管理的试点阶段

转自项目管理者联盟

此阶段主要是指深圳物业管理的推广阶段。在此期间,全国部分城市也成立了物业管理公司,但运作效果并不好,最终都没有发展起来。而深圳的物业管理却开展得有声有色,取得了令人瞩目的成绩。1981年到1994年期间,深圳物业管理的发展过程中有几笔值得特别提及。一是1981年。深圳市第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司成立,开始对东湖丽苑住宅小区实行有偿服务、综合管理;二是1983年,深圳市物业管理公司对特区内第一栋涉外商品写字楼——国际商业大厦实施物业管理;三是1988年,深圳市鹏基工业区管理服务公司对工业区实施物业管理;四是1988年,深圳市房地产管理局对房管所进行改制,改房管模式为物业管理模式,改政府管理模式为企业化管理模式;五是1990年,通过对莲花二村的物业管理进行改革,实行了物业的“一体化”管理;六是1993年深圳成立了全国第一家物业管理协会——深圳市物业管理协会;七是1993年,深圳市住宅局以莲花北为试点,在局系统第一次进行了物业管理招投标,拉开了物业管理市场化的序幕;八是1994年,深圳市出台了全国第一个物业管理条例,即《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其配套法规。项目管理培训

blog.

第二阶段,1995—1999年,全国物业管理的全面推广阶段

1994年4月,建设部颁发了33号令,即《城市新建住宅小区管理办法》,明确提出:“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式”、“由物业管理公司实施专业化管理”,正式确定了我国物业管理的新体制。1995年8月。建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议,很快在大连又召开了物业管理工作会议。会议要求,每一个省至少推荐3~5个城市进行物业管理试点,从而拉开了在全国范围内推广物业管理的序幕。1999年5月,建设部在深圳召开了全国物业管理工作会议,会议的议题主要是物业管理的市场化问题。该会议结束之后,深圳物管企业开始大规模进驻内地物业管理市场,全国性的物业管理市场化从此得以启动。此阶段的主要特征:一是住房制度改革正处于关键时候,物业管理推广工作阻力大;二是物业管理企业数目迅速增长,物业管理面积及覆盖面大为增加:三是物业管理企业绝大多数是由房地产发展商自己成立,管理规模小,服务质量低;四是物业管理招投标尚未普遍实施,物业管理市场化进程缓慢;五是物业管理基本上处于仃业性亏本状态,物业管理企业举步维艰;六是物业管理品牌格局尚未形成,品牌效应不太明显,品牌时代并未到来。

第三阶段,2000--2005年,全国大中城市物业管理品牌形成阶段training.

2000年是全国住房实物分配全面截止,货币化分房开始实施的第一年,也是受政策性利好因素影响,物业管理真正发展的一年。2000年物业管理的发展已显示出,物业管理的市场化进程大大加快,品牌形成趋势加快,有品牌的物业管理公司能够利用品牌效应实行迅速的扩张,获取大量的市场份额。在2000~2005年期间,全国大中城市物业管理市场竞争将进一步加剧,在激烈的市场竞争中,将有一批优秀的物业管理公司脱颖而出,形成知名品牌。到2005年,全国大中城市物业管理品牌趋向集中,品牌格局基本形成,品牌时代基本到来。第四阶段,2006--2010年,全国性物业管理品牌形成阶段

bbs.

此阶段,物业管理将由大中城市逐步向中小城市、县城和集镇全面铺开。2003年,全国已有一部分中小城市和县城实施了物业管理,但推行广度和深度皆不够。随着房地产开发的理性化和市场化,预计到2010年,物业管理将推广到全国绝大多数乡镇,涉及各类物业。与此同时,全国性的物业管理品牌格局正式形成,物业管理这一“朝阳产业”的行业地位正式确立。

三、中国物业管理品牌化的形成方式项目管理论坛

1.品牌房地产发展商所属物业管理公司的崛起

项目管理者联盟文章

随着人们对物业管理需求的不断增加,物业管理作为房屋销售新“卖点”地位的日益凸现,房地产发展商对物业管理也越来越重视,对物业管理的投入也越来越大(主要表现为前期投入和对物业管理公共配套设施的改善)。在品牌房地产发展商的支持下,在拥有较大管理规模的基础上,这类物业管理公司最容易形成品牌。当然这里面也有一个良性循环问题。一方面是房地产发展商的品牌能支持物业管理公司品牌的建立;另一方面是物业管理公司的品牌反过来又提升了房地产发展商的品牌,真正能够实现并形成“双赢”格局。转自项目管理者联盟

2.深圳物业管理企业北上西进,促进全国物业管理品牌格局的形成

项目管理者联盟文章

在中国物业管理市场中,深圳是一支最强大的生力军。深圳物业管理经过20多年的发展,如今已形成了众多知名的品牌。这些品牌企业纷纷抢滩内地物管市场,在全国迅速刮起一阵“深圳物业”旋风。如今,深圳物业管理企业在内地市场通过委托管理、顾问管理和合作管理等方式接管物业面积已超过3000多万平方米。就目前的发展趋势来看,将在全国形成一种以深圳物业品牌为主体的物业管理品牌格局。

3.国际物管品牌觊觎中国物业管理市场training.

随着《中华人民共和国物业管理条例》及其配套法规的颁布和实施,中国物业管理市场化进程的加快和市场的成熟,中国物业管理行业这个充满巨大发展潜力,而且商机颇多的行业将吸引众多国际知名品牌的介入。国际物管品牌企业将以其特有的运作方式、运作模式进入中国,这股势力确实不能小看,这也是未来物业管理品牌市场的一大主流。国际性品牌企业的介入,将加快中国物业管理品牌格局的形成,加速品牌时代的到来。项目管理培训

四、中国物业管理品牌化时代特征分析项目管理者联盟

1.物业管理的服务质量将得到全面提升项目管理者联盟文章

training.

质量是企业的生命,是企业在市场上获胜的最终筹码,也是企业品牌最基本的内容。可以说,没有质量就不会有品牌和品牌效应。因此,在物业管理品牌时代,各物业管理公司都会重视物业管理的服务质量,物业管理的服务质量将得到根本性的提高。众多的物业管理公司将会竞相通过国际质量体系认证(包括IS09001:2000质量管理体系、IS014001:1996环境管理体系和OHASAl8001:2001职业健康安全管理体系等)和开展“创优”活动。物业管理服务质量的全面提升,将给老百姓带来更多的实惠,从而获得更广泛的社会认同。bbs.

2.物业管理企业入市门槛增高,入市数量减少

现阶段,我国物业管理行业普遍存在着企业数目过多,管理规模过小的问题。造成这种情况的原因主要有:一是很多物业管理公司是由房地产商自己成立的,物业管理的好与坏、盈与亏,最后都由发展商负责,物业管理公司缺乏内在的竞争动力和竞争压力;二是作为物业管理企业招投标的行为主体——业主委员会成立和运作困难,物业管理市场行为主体地位得不到确立;三是物业管理招投标的法规和相应机制尚未建立和完全理顺,物业管理实施招投标困难重重;四是物业管理市场竞争机制没有形成,房地产商也无法从市场上寻找到合适的物业管理公司;五是部分房地产发展商抱着“肥水不流外人田”的想法,不愿意让别人管理自己开发的物业,所以也纷纷成立自己的物业管理公司;六是房管所改制成物业管理公司;七是部分机关、企事业单位对后勤机构进行改革,也成立自己的物业管理公司。在物业管理品牌时代,这种状况将得到根本性的改变。一是房地产发展商的观念将有所改变,他们会认为,与其辛辛苦苦成立一个物业管理公司且不一定挣钱,还不如请一个知名的物业管理公司对所属物业进行管理,以提高自己物业的知名度;二是通过市场竞争,规模效益能够形成;三是通过市场竞争,实行优胜劣汰,物业管理的企业数目会有所减少;四是政府对物业管理行业的等级管理已成为必然趋势,行业的人市门槛增高,难度加大。新企业人市更加困难,新企业入市重新“洗牌”的可能性不大;五是房地产发展商的品牌也会趋向集中,导致物业管理公司的品牌趋向集中。品牌物业管理企业的形成,使一般的企业不敢也不能轻易介入物业管理行业。项目管理者联盟文章

3.物业管理企业品牌趋于集中,物业管理集团化趋势形成首先,由于物业管理市场的竞争,知名物业管理公司会获得大量新接物业的管理权。尤其是随着中国住房制度的改革和住宅建设步伐的加快,物管企业的发展潜力更是不可估量。其次,知名物管品牌企业可通过顾问管理、合作管理等多种方式进一步扩大市场份额。再次,知名品牌企业可通过兼并、重组等方式进行资源重组,从而形成更强大的品牌效应,同时使物业管理集团化趋势形成。少数知名物管品牌占有较大市场份额,使物业管理市场的品牌趋于集中,品牌效应完全形成,物业管理品牌时代到来。

training.

4.物业管理品牌集中度比不上其他行业

由于房地产不具有“物流”特性,所以与其他能形成物流的行业相比,物业管理的市场集中度不会太大。随着市场化进程的加快,中国的家电、汽车等行业,也许就会出现几家企业垄断市场的局面,而物业管理则不然。物业管理行业将出现数目众多的区域性品牌和全国性品牌共生共荣的局面。项目管理者联盟文章

五、中国物业管理企业如何走品牌化发展之路

1.整合资源优势,培育核心竞争力

项目管理论坛

核心竞争力是一个企业特有的、别的企业难以效仿和具备的竞争优势和竞争能力,它是企业品牌的重要组成部分。核心竞争力是一个企业在激烈的市场竞争中生存和发展的基础和重要保证。如果一个企业没有核心竞争力,那么在激烈的市场竞争中,这个企业就很难脱颖而出,很难形成知名的品牌。品牌是企业的灵魂,而核心竞争力又是品牌的灵魂。因此,对物业管理企业而言,要想取得更大的成绩,尽快形成品牌效益,就必须根据自己的实际情况,整合自己的资源优势,形成自己的核心竞争力,利用核心竞争力形成更大的品牌,利用品牌效应获取更大的市场份额和经济效益。

2.实行人才发展战略,构建人才发展优势

企业的竞争,关键在于人才的竞争,人才已成为企业发展的绝对性因素。只有拥有第一流人才,才会拥有第一流机制,也才会创造第一流的管理质量并获得第一流的经济效益。因此,物业管理企业要加强人才的培养和引进,做到选好人才、用好人才、留住人才,构建人才发展优势,从而形成知名品牌。在目前,物业管理企业要特别加强和重视管理处主任(项目经理)的培养。一个优秀的管理处主任管好一个项目,就能形成一个项目品牌,反之,管不好,可能会砸了牌子。人才发展战略也是一个企业可持续发展战略能够实施的重要保证。

项目管理者联盟

3.加强宣传,强化品牌意识

项目经理博客

品牌要有一个逐步被认知的过程,因此,物业管理企业加强自身的宣传,对物业管理品牌的建立也很重要。企业品牌的宣传、品牌的建立可以通过以下方式进行:一是建立企业特有的CIS系统;二是加强与新闻媒体的合作;三是在有条件的情况下,创办自己的企业报纸、杂志和网站;四是参加重大的社会活动;五是加强社区文化建设;六是提高服务质量。项目管理论坛

4.形成优秀的企业文化

企业文化是由一个企业诸多优势资源凝聚升华而成,代表一个企业的人文内涵和综合素质,是品牌内容的重要组成部分。企业文化体现了企业的经营理念、企业精神、品牌战略、企业形象以及员工的价值观点、行为准则、道德规范和服务意识等。在现代社会,企业文化已成为一门新的管理科学,它是一种以人为中心,以软要素及软性约束为特征的管理方式。由于它强调企业成员的信念、情感以及管理艺术性等,较之政策、法规、制度等硬性约束更易为人们所吸纳,对企业发展的推动作用更大。当今社会,企业文化已成为企业吸引和聚集人才的一大法宝,对企业有极强的凝聚力。企业文化经营得好,实质上就是一种核心竞争力。从整个社会的发展趋势来看,企业文化的作用将越来越重要。通过企业文化的营造也可形成和传播企业品牌。通过企业文化使企业得到健康、快速的发展,这是企业发展的最高境界。因此,在品牌的形成过程中,物业管理企业要特别注重企业文化的建设,形成优秀的企业文化。转自项目管理者联盟

5.通过质量管理体系认证和开展“创优”工作

1996年2月,深圳市中海物业在全国物业管理行业第一家通过了IS09002:1994质量管理体系认证,成功地将ISID9002:1994管理标准导人物业管理行业。之后,深圳乃至全国众多的物业管理公司通过了此类认证。实践证明,引入国际质量标准体系,对物业管理规范化运作和提高物业管理服务质量确实起了很大的作用,是一种行之有效的管理方法。实施国际质量标准体系已是物业管理品牌的基本内容。

“创优”是指创建“全国(省、市)城市物业管理优秀(示范)住宅小区(大厦、工业区)”,这是物业管理的国家标准,是衡量一个物业管理企业服务质量的重要标志,是一个物业管理公司综合实力的象征,也是物业管理公司品牌的重要内容。2000年5月,建设部对“创优”标准进行了修改,使“创优”的门槛加高,难度加大。虽然这样,有条件的物业管理公司还是要进行“创优”,力争通过全国或省、市级物业管理示范的考评验收,从而促进物业管理企业品牌的形成。

6.实行适度、稳妥的扩张政策

物业发展论文范文篇8

今年一月十八日下午开始,我在美佳物业伟柏花园进行了物业管理实习工作。在实习期间,我依次对设施管理、事务管理、保安管理进行了实习。在实习中,我在管理处指导老师的热心指导下,积极参与物业管理相关工作,注意把书本上学到的物业管理理论知识对照实际工作,用理论知识加深对实际工作的认识,用实践验证所学的物业管理理论,探求物业管理工作的本质与规律。简短的实习生活,既紧张,又新奇,收获也很多。通过实习,使我对物业管理工作有了深层次的感性与理性的认识。

我所实习的美佳物业管理有限公司,隶属于香港沿海绿色家园集团。目前,该公司拥有员工近1500人,在深圳、厦门、福州、上海、武汉、鞍山、北京、大连、长沙等大中城市均有物业管理的项目。管理面积约300万平方米,管理项目类别有大型住宅区、高层商住大厦、商场、公寓、别墅、酒店、高等院校等物业。伟柏花园是其所管辖的物业管理项目之一。伟柏花园由2栋19层高的塔楼组合而成,小区面积约29000平方米,居住270户,居住人口近一千人,管理处员工26人,其中:管理人员6人。

回顾实习生活,感触是很深的,收获是丰硕的。实习中,我采用了看、问等方式,对伟柏花园管理处的物业管理工作的开展有了进一步的了解,分析了管理处开展物业管理有关工作的特点、方式、运作规律。同时,对管理处的设施管理、事务管理、保安管理有了初步了解。

一、加强人力资源管理,创“学习型、创新型”企业。

严把员工招聘关。美佳物业在招聘管理人员须毕业于物业管理专业;招聘维修人员须具备相关技术条件的多面手,并持有《上岗证》;招聘安保人员须属退伍军人,对其身高、体能、知识、品格、心理素质等都进行严格考核挑选。

做好员工的入职、在职培训工作。美佳物业对新招聘的员工进行上岗前的相关培训工作,使员工对小区的基本情况、应开展的工作心中有数,减少盲目性;随着市场竞争激烈,知识、技能的不断更新,对在职员工提供各类专业性的培训机会。美佳物业提倡“工作就是学习,工作就是创新”,每位员工都争做“学习型、创新型”员工,员工中形成了一种积极向上的比帮赶超的竞争氛围。从而,使员工个人素质得以提高,管理处的管理服务水平和管理效益得以提高,树立了良好的企业形象。

从实际出发,管理处严格参照lS09000质量体系运作,制定了严格的规章制度和岗位规程、工作标准、考核标准。管理处根据员工的工作职责,制定全方位的上级、平级、下级的360度考核办法;制定量化考核标准,实行定性和定量考核相结合,增强了考核的可操作性,减少考核时人为因素的影响;建立完善考核机制,实行末位淘汰制,避免了考核走过场的现象,通过考核机制的建立,增强了员工的危机感、紧迫感,促使员工不断提高自身素质。

二、培育自身核心专长,创特色服务,提升核心竞争力。

在实习中,我看到一套由沿海集团、易建科技、美佳物业合作自行设计开发的“一站式物业管理资迅系统”物业管理服务软件。该软件包括:“一站式客户服务、一站式资迅管理、一站式数码社区”三大体系,是一个利用网络、电子商务、科技手段来提高物业管理水平和服务质量,有效地开发、整合、利用客户资源的资迅系统。管理处全面提倡“一站式服务”、“最佳保安”的特色管理服务。从而,实现了高效的管理运作,解决了业主的奔波之苦,创造了一种无微不至、无所不在的服务,提升了服务效率,提高了业主满意度,提升了物业管理服务的水平和服务质量,最终提升了公司在激烈的市场竞争中的核心竞争力。

三、推行“顾客互动年”,促进公司与业主之间的良性互动。

美佳物业在与业主关系管理方面,在实习中我了解到,在2002年美佳重点开展了“顾客互动年”活动。成立了美佳俱乐部,设立新生活服务中心,开通客户服务热线,及根据小区居住的业主不同的年龄、不同的爱好与兴趣、不同的层次等,有针对性地开展日常的社区活动与主题活动。如:三月份,开展了学雷锋义务服务活动;“六一”儿童节,与幼儿园联谊开展游戏活动;十月份,组织小区业主观看露天电影;十二月份,圣诞节由圣诞老人派发圣诞礼物……通过开展各类丰富多彩的互动活动,加强了公司与业主、业主与业主之间的沟通交流,创建了互动的顾客关系,营造了浓厚的社区氛围和良好的居住环境。

四、重视物业管理的重要基础工作——设备管理。

对于设备管理,我在实习中看到,管理处着重建立和完善设备管理制度;对各类设备都建立设备卡片;做好设备的日常检查巡视,定期进行检查、保养、维修、清洁,并认真作好记录,发现问题及时解决。如对水池、水箱半年清洗消毒一次,进行水质化验,以保证水质符合国家标准;发电机每月试运行一次;消防泵每月点动一次,以确保发生火灾险情时,消防泵能正常使用。等等。

五、管理处一道亮丽的风景线——安保队伍。

管理处的保安管理设大堂岗、巡逻岗、监控岗、指挥岗,岗与岗之间密切联系,对小区实行24小时的安全保卫。建立并完善各项治安管理规章制度;对新招聘的安保员进行上岗前岗位的基本知识和操作技能培训,加大对在职安保员的培训力度,注重岗位形象、礼节礼貌、应急处理能力等培训,从而增强安保员的工作责任心和整体素质;强化服务意识,树立“友善与威严共存、服务与警卫并在”的服务职责,安保人员在做好治安管理职能外,还为业主提供各种服务,形成了管理处一道亮丽的风景线。

短暂的实习转眼而过,回顾实习生活,我在实习的过程中,既有收获的喜悦,也有一些遗憾。通过实习,加深了我对物业管理知识的理解,丰富了我的物业管理知识,使我对物业管理工作有了深层次的感性和理性认识。同时,由于时间短暂,感到有一些遗憾。对物业管理有些工作的认识仅仅停留在表面,只是在看人做,听人讲如何做,未能够亲身感受、具体处理一些工作,所以未能领会其精髓。

通过实习,我发现美佳物业无论是在管理经验,还是人才储备、基础管理上都已储备了雄厚的资源,是物业管理行业中的一位后起之秀,它的发展前景非常广阔。但在深圳,美佳物业的品牌不太响亮,若美佳物业挖掘新闻,借用传播媒体,扩大其知名度。那么,将在物业管理行业新的规范调整期占有更大的市场,让更多的居民享受到其优质满意的服务。

物业发展论文范文篇9

就像买电器一定关心保修一样,物业管理作为商品房售后服务的重要作用已越来越被人们所重视。可近年来,物业管理在实际工作中,其市场现状难以令人满意,存在的问题主要表现为:

(1)物业管理发展不平衡。

由于对物业管理的认识、市场经济发育程度、地区经济发展水平和居民收入水平等因素的影响,目前我国的物业管理,覆盖仍然偏小。据统计,到2000年底,全国实有房屋建筑面积836465万平方米,实行物业管理的102035.68万平方米,实行物业管理率仅为12.2%。由此看来,物业管理在我国仍有巨大的潜力。

(2)专业人才的匮乏影响着物业管理行业向高水平、深层次发展。

物业管理行业发展时间较短,物业管理人才大多是从别的专业转行过来的人员,他们缺乏专门的知识和系统的培训,胜任单一普遍岗位工作的人才多,胜任多个岗位工作的复合型人才少;初级管理人才多,高级管理人才少;特别是能担任部门经理以上职务的人才更少。大家渐渐认识到物业管理除了专业技术知识之外,还需要学习法律、经营、心理学等多门学科,为了行业的高质量发展,人才的培训和培养势在必行。

(3)物业管理市场建设不完善。

近些年,物业管理企业像雨后春笋般出现,但是物业管理的市场化程度仍然偏低,同行业之间缺乏公平的市场竞争机制。一方面有实力的物业管理企业难以找到项目,只能在原经营规模上艰难支持;另一方面企业想聘用自己满意的物业管理公司却无门路。有的虽然公开招标,但也存在虚假承诺、暗箱操作等不正当竞争手段,所有这些都影响了物业管理的健康发展。

(4)物业管理企业的经营能力不足。

目前大多数物业管理企业存在着规模效益差,发展后劲不足等问题。加之过分强调服务,使得企业忽视了经营、企业人员的自身建设,既不经常开展专业技术培训,又没有建立严格的各级各类人员岗位责任和考核标准,使管理服务的内容、质量很难必到。随着市场化步伐的加快,物业管理企业单纯地强调管理或服务已不能适应市场发展的需求。

(5)产权人使用人参与意识差,管委会组建不及时,作用发挥的不好。

眼下,一些城市住宅小区管委会(业主委员会)组建的不及时,有的未按规定程度通过民主选举产生,有的管委会不能代表产权人、使用人的意志作用。部分业主对物业管理的思想意识还有些滞后,对市场经济认识不足。这也构成了阻碍物业管理健康发展的不利因素。

2物业管理健康发展的策略

针对制约物业管理健康发展的种种情况,如何从我国的国情出发,全面分析影响我国物业管理发展的因素,使物业管理企业向着规模化、区域化、专业化的方向持续健康发展是值得我们思考和研究的重要问题。

(1)人才的选择是物业公司生存和发展的关键。

一支素质高、能力强、作风好、品行正的人才队伍是物业公司参与竞争、志在必得的信心所在。内部建设必须加强员工的业务培训和技术培训,多学习、多取经,增强企业的竞争力;外部方面,物业管理企业必须在品牌塑造上下功夫,创立有自己特色的管理理念和模式,主动出击,积极参与物业市场竞争,全面提升企业的知名度,为物业管理可持续发展奠定的基础。

(2)物业管理市场必须建立公平的市场竞争机制。

招投标要求公平竞争,企业之间比管理、比服务、比成本、比效益,最终比品牌,优胜劣汰。这就要求行业破除保护主义、本位主义,为建立物业管理竞争机制创造条件。虽说目前政府已采取了一定的措施推行物业管理实行公开招投标制度,但力度不大。政府既要营造竞争的环境,更要维护竞争的秩序。

(3)加快立法,健全物业管理法律、法规体系。

市场经济是法制经济。物业管理企业既涉及与政府、物业管理行政主管部门、上级管理部门的关系,又涉及与供水、供电、供暖、煤气、物价、工商、税务、市政、环卫、绿化、邮政、电信、交通、公安、管委会、派出所、居委会等关系。这些关系需要法律、法规进行规范和调整。因此,政府要通过自己的权威加速建立物业管理法规体系,为物业管理持续发展保驾护航。

(4)加大物业管理的宣传力度。

目前,在物业公司与业主之间,一方面存在收费难的问题,另一方面却要求内容广泛的优质服务,这种权利和义务的不对等的状况不利于整个物业管理行业的健康发展。所以要加大对物业管理的宣传力度,帮助老百姓正确认识、理解、关心、支持物业管理。引导人们树立正确的物业管理消费观念,实现权利和义务对等统一。

物业管理引入我国虽然仅有20多年的历史,但是,它在市场管理中的巨大社会作用已得到充分显示:政府的职能转变了,财政负担减轻了,城市的管理水平提高了,人们生产、工作和生活的环境改善了。对于这个新兴的行业,我们不能求全责备,而应以比较平和的态度学习科学发展观,把握其理论实质和思想内涵,开拓创新,促进其健康成长,把物业管理工作推向一个新阶段。

物业发展论文范文篇10

内容摘要:目前,物业管理在我国取得了一定的成绩,但也面临着一系列的困难。这些困难涉及了物业管理的方方面面,物业管理公司应认真分析这些困难产生的深层原因,努力找出适合我国物业管理发展的新路子,摆脱困境。

关键词:物业管理困难发展对策

多年来,我国的物业管理从无到有,从有到盛,物业管理的队伍覆盖面逐步扩大,管理的水平不断提高。但在深入发展的过程中,物业管理行业面临着很多困难,给行业发展带来了阻碍。

一、我国物业管理现状

业主管理委员会与物业管理公司之间的矛盾。业主管理委员会在物业管理中占重要地位,然而由于我国目前有关物业管理的法规对业委会权利义务运行未做明确规定,导致业委会的运作困难和操作的不规范。而且业委会的成员又有各自的利益,他们可能因为私利,在物业管理中发挥的效用难以定夺。原因在于,业主与物业管理公司的效用目标不一致。因此,在争论物业管理诸多问题时,更应该重视在源头上重视业主委员会的建设。否则,它根本代表不了业主的利益,不可能对物业公司实施有效监督。当物业管理公司和业主有矛盾时,难以力求公正,混乱局面很难避免。

业主与物业管理公司沟通不畅。据调查,由于计划经济时期的福利分房及低租养房的影响,部分业主对物管运作缺乏了解。短期内还没有形成物管的消费观念。业主对物业管理相关条例既不专业也不刻意了解。物业公司虽然到处说自己亏损严重,但又不肯按政府要求的定期向业主公布帐目,致使业主怀疑物业公司的诚信和交纳的管理费用是否用于自己物业的管理。因此,物业公司和业主之间的沟通十分必要,否则就可能矛盾重重。

开发商遗留问题多。现阶段,由于楼宇施工质量差导致楼宇墙皮脱落、漏水,甚至出现墙体撕裂现象。房地产开发建设过程中存在的后遗症带到物业管理中,由于这部分维修费很高,物业公司根本无力解决,建设和管理脱节造成了物业管理先天不足。还有的开发建设单位为了促进销售,做不切实际的承诺,如绿化率、配套设施、各种优惠、高承诺的物业管理等等,给后续物业管理带来了被动局面,一旦处理不当,或业主表现激进,就会加剧业主和物业公司之间的矛盾。解决开发商遗留问题,要靠物业公司自己和开发商“划清界限”,加强对业主宣传,明确开发商的责任和物业公司的责任。

物业管理服务收费难。自从有了物业管理公司那天起,物业服务收费难无时无刻不在困扰着物业管理企业的生存和发展,表现有两个方面:一是物业管理费用征收标准实际执行不到位,远远低于物价部门审定标准;二是部分业主拖欠、拒交物业管理费的现象比较严重。分析其原因,主要有三点:一是物业管理市场化程度不高,缺乏竞争意识,运作不规范。实践中,物业管理服务质量不到位,在一些地方,物管企业重收轻管,多收少管,质价不符的现象比比皆是,引起了广大业主的不满。二是物业管理的整体性和业主交费的分散性矛盾。拒缴物业管理服务费的那部分业主一直损害着全体业主的共同利益。三是对违约拒缴物业管理服务费缺乏有效的制约措施。现在违约拒缴服务费的不是个别现象而是普遍情况,有的小区拒缴率高达40%—50%。

物业管理市场化程度低。作为目前物业管理企业的主体,继承式和自管式的物业管理占了现有物业管理公司的90%,这种建管不分的体制影响了物业管理社会化、市场化、专业化的发展方向,并带来了许多问题,业主投诉连连攀升,引出了许多法律问题,从而影响了物业管理规范、理性、健康的发展。

物业管理涉及治安、绿化、保洁、家政、房屋及机电维修保养等,这些项目实际上是货真价实的、科技含量高、专业性强的独立行业,而我国物业管理行业的现状是,绝大多数物业管理企业由于规模偏小,不可能花很高的成本配置高级专业人才,这就出现了尴尬的局面。此外,物业管理服务观念僵化、管理模式陈旧,绝大多数物业管理企业没有设置对产品品质进行创新和升级的研发部门,从而使物业管理与服务的模式、技能和方法落后。

二、物业管理的发展对策

贯彻落实《物业管理条例》,出台配套法规。完善的物业管理法律体系需要在与国家已经颁布实施的其它法律法规互相衔接,由不同层次、不同类型的法律规范组成有机整体,并成为国家法律体系必不可少的分支。完善的物业管理法律体系要覆盖物业管理行业的各个领域,使物业管理的各项活动均有法可依。

加速引进竞争机制,培育物业管理市场。我国的物业管理是市场经济的产物,市场经济的运行和发展时刻离不开竞争。只有竞争才能不断提高物业管理质量和服务的水平,才能使物业管理行业充满生机和活力。要加速竞争机制的形成,应做好以下工作:将深圳等城市物业管理引进竞争机制的成功经验和做法在全国范围内推广。深圳市是全国率先通过招投标的方式选聘物业管理企业的,并获得巨大成功,各地应学习深圳等城市的成功经验和做法,结合本地的实际,积极探索,大胆实践。要实现物业管理的规模化经营,应实行品牌化发展战略。对物业管理公司实行优胜劣汰,有效的优化资源配置,节约管理成本,促进物业管理规范发展。此外,应明确建设与管理的责权利,逐步推进分业经营,改变物业管理依附于房地产开发的状况,使物业管理公司真正成为自主经营、自负盈亏的市场主体,从体制上解决建管不分的弊端,通过完善物业管理前期介入和接管验收制度,明晰物业管理各方的责权利。

加强员工培训,全面提高从业人员素质。发达、完善的物业管理,取决于训练有素的物业管理专门人才。培养物业管理人才的关键,在于提高物业管理人员的素质。应强化培训,提高物业管理人员的专业技术水平。首先,制定计划,分期分批对各类人员进行专业培训,经考核合格后持证上岗;其次,企业根据管理人员的实际情况及工作岗位的需要,定期或不定期、长期培训与短期集训结合对在职人员进行专题培训,使员工专业技术水平不断提高;再次,从员工中选拔有培养前途的人,参加物业管理专业学历教育,为企业发展储备人才。

奉行“以人为本”的服务理念,不断提升管理服务的质量。物业管理作为劳动密集型的服务行业,最终的顾客是居住者,居住者的满意度才是衡量物业公司工作的最终标准。这就要求物业管理企业:一方面要更新服务观念,寓管理于服务之中,在管理中服务,在服务中管理;另一方面要坚持“以人为本”的服务理念,优化服务质量,注重对顾客提供优质的服务,不断改革服务质量。只有这样,才能真正尊重居住者的生理和心理需求,进而为其提供更细致、更周到、更体贴的人性化服务。