房地产企业利用国际金融机构贷款的利弊分析

在中国刚刚加入WTO之际，探讨一下我国房地产企业利用国际金融机构贷款利弊的问题，为以后房地产企业与国际惯例接轨，开拓引进外资新思路，可以提供有益的借鉴。

一、国际金融组织贷款的性质及特点

国际金融机构贷款利率较低，偿还期长，贷款条件优惠，其贷款原则为投资很大、且一段时间无利可图的项目，但最终能获得较大利润或者其利润被转移到其他部门去实现。其最显著的特点是:贷款利率低于市场利率，且固定不变，收取的杂费很少。国际金融机构贷款，在我国主要是世界银行、亚洲开发银行。相比而言，亚洲开发银行贷款在审批时耗时较长，而且在不同时期有不同的业务重点领域。中国建材行业被列于亚洲开发银行环境保护的重点领域，借款期限一般为15-25年，宽限期为2-7年。

我国的建材行业已经在利用国际金融机构贷款方面，为房地产企业做出了很好的表率。现在国内的房地产企业，由于在地域、工程项目、融资范围等方面的限制，基本上没有利用到国际贷款。

二、利用国际金融组织贷款的利弊

利用国际金融组织贷款的优点，概括起来有以下几点：

1.贷款期限长，利率低，适用于扩展国内投资期限长、取得经济收益较慢的公共基础设施的建设。其中以国际开发协会的贷款最为优惠；世界银行贷款虽然收利息，期限亦较短，但与一般国际商业信贷条件相比仍属优惠，适合需要长期发展的电力、水利、交通设施等建设项目。对于投资于基础建设和其他需要长期发展的建设项目的房地产企业来说，如果能成功申请到国际金融组织贷款，不但能保证工程的如期进行，还能保证工程的质量和企业的效益。

2.有利于整体计划的拟订、发展与执行。国际金融组织对贷款计划的申请视其在借款国发展的优先性而决定核准与否，通常先派遣专家对借款国经济情况及贷款计划进行调查了解，并先协助进行可行性研究及拟订整体计划，待可行性研究与经济价值评估满意后，方可核准贷放。计划制定期间还视情况派员实地考察，考核进度情况，故有助于接受贷款国家整体计划的拟订、发展与执行。房地产企业应该根据本国、本地区整体计划来制定自身的开发计划，这样才能顺利地通过计划评估并取得贷款。

3.提高了私人企业在国际商业中的地位，有助于国际私人资金的流入。国际金融公司核贷或投资私人企业的标准颇为严格，故接受贷款企业在国际商业中的地位亦大为提高，且受贷企业投资成功后，国际金融公司转让股权于其他外来投资者，可引导国外私人资金的流入。成功申请国际金融组织的贷款，可以成为国内房地产企业进入国际大舞台的通行证，为将来在国际金融市场融资打下良好的基础。

4.贷款采购可获得高品质的器材与设备。国际金融组织利用国际招标采购器材与设备，由于国际竞争的原因，采购的物资品质较高，价格亦较低廉。国内房地产企业可以利用这种国际招标采购的机会，大幅度地进行装备的更新，提高劳动生产率，从而保持或提高企业的领先地位。

但是，运用国际金融组织贷款也存在一些弊端。

1.采购物资的决定权操之于人。货款采购物资的最后决定权，往往掌握在提供贷款的机构手中。外国投标商为争取得标权，也常常通过其本国在国际金融机构的理事，向受贷国提出异议或施加压力。也就是说，国内房地产企业往往会在某些方面受外国投标商的牵制。

2.贷款申请手续繁琐。每一计划自申请至核定至少须一年，有关采购规范及招标手续仍须送国际金融组织事先审定，亦颇繁琐费时。相对于一些国内的中小建设项目而言，国际金融组织贷款，显得有些太慢了。不过，这与国际金融组织贷款的特点有关。

总的说来，在新形式下，房地产企业创名牌、集团化、国际化等，都应该设法利用国际贷款，提高企业知名度，开拓国际市场。但是，国际金融组织贷款适应范围有限，国内房地产企业必须根据自身的项目特点，来决定是否申请和申请什么样的国际贷款。如果盲目的去申请，往往会适得其反。

附一：世界银行简介

国际复兴开发银行（theInternationalBankforReconstructionandDevelopment）简称为世界银行（theWorldBank），它是联合国属下的一个专门机构，负责长期货款的国际金融机构。

WorldBank是根据1944年美国布雷顿森林会议上通过的《国际复兴开发银行协定》成立的。其宗旨是通过对生产事业的投资，资助成员国的复兴和开发工作；通过对贷款的保证或参与贷款及其他和人投资的方式促进外国和人投资，当成员国不能在合理的条件下获得私人资本时，则在适当条件下以银行本身资金或筹集的资金及其它资金给予成员国直接贷款，来补充私人投资的不足；通过鼓励国际投资，开发成员国的生产资源，提供技术咨询和提高生产能力，以促进成员国国际贸易的均衡增长及国际收支状况的改善。

根据世界银行的宗旨，其主要业务活动是，对发展中成员国提供长期贷款对成员国政府或经政府担保的私人企业提供贷款和技术援助，资助他们兴建某些建设周期长，利润率偏低，但又为该国经济和社会发展所必需的建设项目。

房地产企业利用国际金融机构贷款的利弊分析

世界银行与国际开发协会（InternationalDevelopmentAssociation,IDA）、国际金融公司（InterationalFinanceCorporation,IFC）、多边投资担保机构（MultilateralInvestmentGuaranteeAgency,MIGA）、国际投资争端解决中心（InterationalCenterforSettlementofInvestmentDisputes,ICSID）五部分共同组成了世界银行集团（WorldbankGroup）。

附二：亚洲开发银行简介

亚洲开发银行是一个区域性国际金融机构，它创建于1966年，总部设在菲律宾首都马尼拉。有来自亚洲和太平洋地区的成员，称作区域成员；还有来自欧洲和北美洲的非区域成员。

（一）亚行的宗旨和任务

建立亚行的宗旨是促进亚洲和太平洋地区的经济发展和合作，特别是协助本地区发展中成员以共同的或个别的方式加速经济发展。

（二）亚行的资金来源

亚行自身开展业务的资金分三部分：一是普通资金，用于亚行的硬贷款业务；二是亚洲开发基金，用于亚行的软贷款业务;三是技术援助特别基金，用于进行技术援助业务。此外，亚行于1988年建立了日本特别基金，用于赠款性质的技术援助业务。

（三）亚行的援助形式

亚行对发展中成员的援助主要采取四种形式：贷款、股本投资、技术援助、联合融资性担保。