房地产施工管理及控制

一、房地产建筑施工准备阶段的主要管理工作

1.落实“三通一平”工作

一直以来，房地产建筑工程项目都必须确保做到“三通一平”。其中，“三通”是指保证现场施工道路、施工用的用水网络以及用电网络的状况良好；而“一平”，则是指施工现场的场地保持平整。在“三通一平”问题上，双方应该在招标前的施工合同上明确标出，以确保施工队在实际的施工中能够更有效地避免因为施工质量以及施工进度等问题引发的工程纠纷。要想保持施工期间的场地平整，在测量场地地形和地貌时就必须确保其准确性，这才能成为项目施工设计合理以及施工过程安全的重要保障。另外，特别要注意一些落差较大的场地部分。在项目设计时必须将建筑主体工程和外网工程进行综合考虑，并准确地确定好设计标高。

2.做好工程项目总平面布置

建筑工程项目的总平面布置工作是否做得科学又合理，往往在一定程度上对于在施工过程中能否保持安全文明施工有很大影响。建筑项目的总平面布置需要考虑的施工因素有很多，包括是否满足国家规定的施工消防要求、是否存在影响项目整体的建设推进的因素等。其中，要对建筑的主体工程与外网工程在施工过程中是否会产生相互影响作用而进行重点考虑。

3.工程项目规划要做到详细、科学

在进行建筑项目的规划前，只有与消防、通讯公司、气象、供电、供水以及供暖等有关企业和政府部门进行充分沟通，搜集好与工程相关的资料，才能得到系统性、全面性的工程规划设计。在统筹时，要重点思考如何完成“七通一平”问题，以实现现代住宅所要求的适用性、安全性、耐久性、环保性以及经济性等性能。另外，还要做好建筑物的交通流量分析以及日照分析。尽可能保证建筑物周围实现人车分流，以及接受阳光照射时间保持在2h以上。

4.工程预算与招标工作

工程招标的首要工作就是先要对工程的质量要求和总量进行确定，在工程合同上清晰明确地列出所有需要的原材料规格、型号、质量要求以及工程量清单等，并要能够全面完成工程预算工作。而在招标设计单位对工程预算进行确定时，要将所有与工程预算相关的工程量清单计算在其中。根据工程的承包模式，在完成施工合同的签订后，还需要进行施工合同备案。

二、工程施工阶段的管理要点

1.安全控制

对于一切工程项目施工而言，安全都应该放在第一位。要有效提高工程施工的安全性，项目的安全工作则需要设置一个专门人员全权负责。施工安全工作要对施工现场的安全设备包括安全帽、安全带、安全棚以及安全网等是否齐全而且质量是否过关等都进行仔细调查。为了安全工作能够顺利开展，一定要确保项目资金特别是用于安全文明方面的资金要及时到位。

2.进度控制

建筑项目的施工进度控制对工程能否按时高质完成有着决定性的作用，除了根据工程项目本身的内容，还需要结合施工现场所在地区的环境和气候变化特点进行考虑。在进度编排中，应该以确保工程施工科学高效为原则，并且要符合客观工程实际，要根据工程进度要求设计好施工组织步骤和原材料供应时间等。除此之外，要想将进度控制落实好，还需要施工单位、建设单位、以及监理单位三方面通力合作。要对进度控制采取有效的执行措施，确保在限期内完成一段期间的工程进度。

3.质量控制

对一个建筑物来说，它的质量无疑是人们最关心的。影响施工质量的主要因素可以分为五个，分别是人、器械、材料、施工方法以及环境。质量控制工作的关键就是需要工程的施工人员、决策者与管理者都具有比较高的施工素质和岗位责任心，而且需要在施工前对工程的概况进行详细的了解。他们能否做到这一点，是决定工程质量能否得到保障的最大关键。而施工材料、施工器械以及施工技术等因素则应该在施工队伍进场之前就必须明确。在工程施工过程中，勤于进行质量检查也是质量控制的关键工作。

4.成本控制

一般来说，工程成本由直接费用、间接费用以及税金所组成。如果该建筑工程的合同类型采取的是固定总价合同的话，就要首先在合同中清晰列出工程中各项目内容及其造价。业主的要求和建筑单位的条件都要明确，合同总价最好做到确定后固定不变。如果工程造价需要进行变更，则应该完全按照审批流程进行，确保在重新施工前已通过审批。

三、工程施工阶段的控制要点

1.基础施工的控制要点

基础施工测量工作的关键是要做到标高准确与放线精确，并且需要经过相关检测部门审核通过。在高寒地区工程中，通常要求基础深度要过永冻层。掩埋基础时要填充沙子，防止冻害。基础底层要夯实到位，并经勘查、设计部门验收通过。另外，基础防水是影响基础施工质量的重要因素之一。因此，需要选择最为合适的防水材料，做好完善、有效的防水工程。

2.主体工程施工的控制要点

主体工程施工的要点控制主要是做好对工程中混凝土预制件结构的性能检测以及对混凝土、砂浆等原材料的现场强度检测等。而在剪力墙或者构造柱的施工中，要确保振捣及时到位，且根部清理干净。在楼板浇筑时，要支好模、绑好筋，保证顶板平整并避免漏筋。最好是在外网管线与楼房主体接通后再做散水，这样更能保证散水质量。屋面渗水或者屋顶漏水一直以来都是建筑工程的大忌，为了保证用户的居住质量，屋面和屋顶的防水问题必须作为主要控制要点，并采取行之有效的防水工程。

3.外网工程施工的控制要点

外网工程最好在主体工程实施前完成，避免交叉作业和影响工程整体竣工。也就是说，楼房主在体施工前，要确保通水、通暖、通电以及通讯和有线电视的主管道都已经铺设到位并可以投入使用。另外，在楼房主体施工过程中也要做好外网工程的成品保护工作。

四、工程验收阶段的主要管理工作

1.竣工验收

建设单位向建设主管部门呈递竣工验收申请，经建设主管部门同意，确定竣工验收时间。在工程竣工验收工作中，一般来说是由建设单位来主持，再由施工企业、设计单位以及监理公司中的验收人员共同进行验收。在验收通过后，参验各部门及单位签署竣工验收报告。同时，房地产开发企业要及时到建设主管部门进行工程竣工验收备案。

2.工程移交物业及回访

在通过工程竣工验收后，施工企业就可以将建筑移交给业主。在向物业公司移交的过程中，应列好移交清单并签订物业委托合同。随着广大业主的入住，工程进入回访期，房地产开发企业有义务对建筑的质量进行保证。因此，应该及时进行工程回访工作。

本文作者：王德义宋乃波工作单位：长春华正房地产开发有限公司