房地产开发项目成本控制与管理思考

摘要：经济和社会的发展，推动者房地产行业的发展，行业间的竞争也愈加的激烈。房地产行业在发展的过程中不断地加强对内部建设各环节的管控，有效地控制和管理各环节的成本，增强开发和建设中的经济效益。文章主要通过探讨分析房地产开发项目成本控制与管理相关知识，围绕房地产开发的项目成本控制与管理的构成、成本控制的过程、成本控制策略进行深入探讨，希望对今后房地产开发项目的管理和成本控制有所帮助。

关键词：房地产开发项目；成本控制；管理

房地产开发项目是一项综合性的建设项目，需要投入的环节和资金多，开发建设过程中伴随着很高的风险，具有区域性、交互影响性等特征，房地产开发项目管理的核心目标是强化对各环节成本的管控，实现项目销售、回收成本，增加利润和效益。加强对房地产开发过程中的成本控制，具有统筹地位，对整个项目的开发与建设有着重要的作用。

1房地产开发项目成本控制与管理的构成与原则

1.1房地产开发项目构成成本控制与管理的构成。房地产开发项目的成本控制能有效地降低工程造价的成本，是房地产项目管理的重要内容和环节。房地产开发项目的成本包含的内容比较多且内容繁杂，涉及的环节比较广。涉及投资估算、施工图预算、招投标比选、签订合同、合同执行以及销售等环节的各项费用管理，包括土地费用、建安费用、相关配套及设施设备费用、管理费用、资金成本及销售等费用。房地产开发项目的成本控制与管理贯穿于房地产开发项目的整个过程当中，涉及投资决策阶段、规划方案与设计阶段、招投标阶段、施工过程等各环节当中。需要强化动态化的管理，将成本控制在合理的限额内，确保开发项目顺利进行，增强预期收益。1.2房地产开发项目成本控制与管理的原则。1.2.1全过程成本控制。房地产开发项目的成本涉及工程开发项目的各个环节，建设施工的方方面面，进行成本控制时需要进行全面的、全过程的成本控制。在成本控制的过程中将设计和招投标阶段作为成本控制的重点1.2.2技术与经济相结合。房地产成本控制需要提高房地产开发项目的整体效果和整体的收益，这需要在确保工程质量、工程施工和建设的技术的同时有效地节省投资，发挥投资的最大作用价值，实现工程过程的优化。将成本控制是贯穿于整个工程实践过程当中，及时地根据实际的发展状况，做出调整和改进，确保工程顺利进行。

2房地产开发项目的成本控制与管理的策略

2.1基本控制策略。房地产开发项目的成本控制需要实施动态化的成本控制与管理，将成本控制贯穿于房地产开发的所有环节当中，通过科学的决策、合理的设计、优化采购，加强招投标、施工、营销、交付等环节的管控，有效地降低房地产开发项目的成本。2.1.1投资决策环节。房地产开发投资决策环节的成本控制需要以市场作为导向，做好相关的市场调研工作。同时还需要树立全过程、全成本价值观念。这需要企业在成本控制与管理的过程中成立专门的成本管理职能部门，保持部门工作的相对独立性，促使各环节的成本控制更加的规范化、程序化、流程化，使成本控制与管理的结果更加的科学、合理。在最初阶段的成本控制与管理的过程中，需要加强对房地产项目的技术、经济决策的调研和论证，根据具体的调查论证的结果编制可行性报告。首先，需要做好相关人员安排组合工作；其次需要充分做好市场区域因素、宏观环境和微观环境、竞争者和企业本身等的各项分析；再次，需要加强对供给和需求的预测、预测的方法、成本预测、市场定位评价指标等相关方面的市场预测工作；之后，需要科学合理地规划市政配套费、规划设计和建安工程费、土地前期费等各项费用的支出；然后，做好规划评价指标、设计方案评价指标、财务评价等相关指标的确定工作；最后，分析企业的盈亏平衡、敏感性和风险等问题。2.1.2设计环节。房地产开发项目的成本控制与管理还需要强化对设计环节的管控，科学地设计项目开发建设的方案，加强对招投标的管理、认真地审查设计图纸、在合同中明确规范各项责任与义务，合理应用合同措施和各项规定等，加强对设计环节的成本控制。例如，通过加强设计人员、管理者、开发商间的交流和沟通，共同探讨限额的设计和推行，确保限额更加准确。设计图的制定需要设计人员合理估算和概算，综合分析实际项目建设的需求和建设的目标。强化对材料和工程的管控，科学、准确得确定材料采购的数量和价格，科学合理地制定工程预算。还需要加强对设计变更事项的管控，做好相关市场调查工作，为设计和管理提供更加准确的、及时的、可靠的数据信息，严格控制设计标准。促使房地产开发项目的设计环节更加的合理，为房地产开发项目建设和实施环节提供保障。2.1.3施工环节。在施工环节的成本控制中，需要加强对施工现场成本的事前控制、事中控制、事后控制，将其作为施工过程中成本控制和管理关键。还需要加强对施工过程中工程变更相关事项的管控，将其作为管控的重点。其中，事前控制需要科学合理制定施工计划和施工的方案，综合考虑企业自身的财务状况，加强企业内部的财务部、成本合约部、工程部、市场营销部间的交流和沟通，结合这些部门的实际职能，发挥好部门职能的作用，共同探讨制定更加完善的计划，确保制定的计划有较强的操作性和可行性，能够全面准确反映工程状况。事中控制科学的工具和方法，并严格地依照制定的施工计划和施工方案、合同等，对施工环节的执行情况、施工状态和各项规定的履约情况进行实时监测和有效跟踪，并做好相关记录。事后控制需要分析和讨论项目建设过程中的变更事项、工期计划调整、工程实施与执行的效果等，促使工程项目建设的责任更加明确。2.2基于供应链视角的成本控制策略。房地产开发项目的成本控制与管理可以基于供应链视角，管控供应环节的各项成本。这需要房地产开发企业不断分析和识别项目建设的重点工作、关键工作，及时发现项目建设各环节中的问题，通过减少项目建设过程中的风险隐患有效进行成本控制。这需要房地产开发项目建设中加强对设计环节的管理，合理采购材料设备、加强管控工程施工成本，提供更高质量、更高水平的管控。例如，在设计成本的管控过程中，需要加强对招投标环节的控制，通过对比分析，结合具体的施工状况和建设目标，选择更为合适的设计承包模式，提升设计品质。基于供应链视角的成本控制，有助于协调房地产开发商和设计商间的关系，通过加强二者间的合作和交流，结合设计、建设、销售等部门，提供更加完善的成本控制。房地产开发企业还需要建立和完善沟通机制、反馈机制、审查机制、激励机制等相关制度。通过有效地沟通，提高资源信息的利用率，通过有效的反馈，及时地发现和调整各环节的问题，用科学的激励机制，保证设计质量。通过构建合理的设计模式，加强对各环节的有效控制。

3结语

综上所述，房地产开发的项目管理和成本控制在房地产项目管理中具有很重要的作用。房地产开发项目的成本控制与管理需要不断地开展市场调查、经济技术比较、加强质量控制工作、基于供应链视角进行成本的管控，强化对房地产开发项目的各个环节的管控，形成具有较高可行性的成本控制和管理策略，确保成本控制与管理的有效性，提高成本控制的能力和质量，有效地降低企业的成本，增强企业的预期收益。

参考文献

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[2]周风斌.房地产开发企业项目管理的成本控制与进度控制[J].中国港湾建设，2015，35（8）：81-84.

[3]王微.房地产开发企业项目管理与成本控制研究[J].企业改革与管理，2017（2）：13.

作者:郭向东 单位:山东碧桂园德明置业有限公司