房地产政策十篇

时间:2023-03-29 11:51:19

房地产政策

房地产政策篇1

华泰联合分析师认为。营业税优惠政策的调整,有利于抑制一线城市飞涨的房价,避免房地产行业因房价上涨过快而引来更大的调控压力。其他住房消费政策继续实施,对以刚性和改善性需求为主的二、三线城市来说依然是利好。

长城证券分析师认为,个人购买2年以上不足5年的二手房,交易成本提高了相当于购房合同款的5.55%,能在一定程度上抑制投机需求,但对首次置业和改善性需求的影响有限。该政策将间接影响新建商品房市场,但目前一、二线城市一手房供不应求的情况突出,新房供应量明年三季度以前难大幅提升,因此影响有限。目前仍是投资地产股不错的时间窗口,建议投资者在市场消化了营业税调整的利空因素后,积极布局。

齐鲁证券分析师认为,利多大于利空,因为毕竟保留了大部分之前出台的优惠政策,后期政策对于房地产业更多的将是维稳、调整需求结构、防止投资需求过剩,短期不存在打压的可能。

长江证券分析师较为悲观,认为本次调整是开始并不是结束,未来有可能政策调整进入常态,预计后续对非法囤地、开发商捂盘、地产企业资本市场融资等都会有政策出台,短期对行业持相对谨慎态度。

国信证券分析师则非常乐观地认为,在加息周期到来之前,房地产政策仍将“中性偏暖”,而且供应偏紧、人民币升值及通胀预期加强,将坚定房地产价格上涨预期,更进一步刺激购房需求,因此楼市和房地产股在短暂调整后仍有望稳步上行,并保持到货币政策拐点出现。

行业评判

中金公司 酒类提价周期将来临

茅台提价时间早于预期,这与消费税从严征收、酒厂对经济形势的判断有关。高端白酒在历经一年的休整后,将再次进入提价周期。白酒板块与大盘的溢价率仍处于历史较低水平,估值优势仍在。在投资品种上,优选销售情况较稳健、提价预期高的企业,主要推荐五粮液、山西汾酒、贵州茅台和水井坊。

国信证券 电子业景气继续回升

电子行业经过2008年四季度到2009年一季度的景气低谷,新兴市场需求并未大幅减弱,加之两次库存回补,行业景气逐渐复苏。2010年随着欧美终端需求的见底恢复,行业景气将继续上行。行业估值水映了对行业景气的乐观预期,关注彩虹股份、顺络电子、大立科技、生益科技和莱宝高科。

招商证券农业受惠农产品涨价

在通胀背景下,供需面产生变化的农产品价格上涨的速度最快,幅度也最大。按照时间顺序分别是玉米种子加工、畜禽养殖、水产品养殖、苹果汁加工和番茄酱加工,对应推荐的公司分别是登海种业、敦煌种业、民和股份、獐子岛、好当家、国投中鲁、新中基、中粮屯河。长期看好绿大地及开创国际。

中信证券 钢铁行业盈利将增加

明年钢铁行业供求形势将明显改善,需求拉动和成本推动下的钢价有望上涨10%~15%左右。钢铁行业盈利走出底部,上市公司盈利将明显增加,并好于全行业水平。(钢铁行业联合重组指导意见)将进一步推进钢铁行业购并整合。重点推荐宝钢、太钢、凌钢、八一钢铁、鞍钢、武钢股份和唐钢等。

华泰证券 造纸业业绩增长确定

随着经济复苏,明年造纸行业的正常发展使得上市公司业绩同比会出现确定性的增长。考虑到碳减排目标,造纸原料价格未来必将保持强势。由于纸浆价格的上涨态势未变,因此看好未来自有纸浆比例较高的公司。另外,继续看好白卡纸和文化纸的价格走势。推荐太阳纸业、博汇纸业和晨鸣纸业。

申银万国 航空业盈利进上升期

中国航空业的整合接近尾声,产能收缩、需求加速将促使航空业进入2~3年的盈利向上期。能够在未来发展中胜出的公司有大型网络型航空公司,如中国国航、整合后的新东航:细分市场中的航空公司,如春秋航空。个股推荐顺序是:中国国航、南方航空、海南航空、*ST上航和ST东航。

投资策略

上海证券明年股指将呈N型

经济复苏与退出政策使明年经济增长恢复常态,但外需疲软和投资回落将促使内需成为经济发展的新动力,因此投资者必须关注新的经济增长点、新的驱动力。预计上证指数波动区间是2800~4100点。指数运行特征为:第二季度经济增长和业绩增长创复苏新高,指数继续走高,而年中退出政策一旦出现,指数面临调整压力;但受基本面持续走好的推动,后期指数向上意愿增强,指数全年表现呈N型。建议从内需消费行业、战略新兴产业、通胀整合板块三个角度进行行业重点配置,超配金融、商业零售、机电设备、家电、信息服务行业。

中信证券明年二季度较敏感

从今年12月份到明年四五月间,A股市场环境都会比较乐观。上证综指有可能触及4500点。明年二季度开始,市场可能进入敏感期,全年将呈N型走势。随着经济从复苏走向繁荣,煤炭、钢铁、化工、建材等晚周期行业具有投资机会,“调结构”则将使消费、低碳经济和区域发展相关的行业持续受益。重点推荐银行、黄金、煤炭、钢铁、零售、医药、航运航空七大行业和低碳经济、区域经济两大主题。

房地产政策篇2

关键词:土地政策;房地产政策;政策工具

中图分类号:F293.33文献标识码:A文章编号:16723198(2010)01005202

1 近年来我国房地产政策回顾及土地政策工具

1.1 近年房地产政策

近年来我国房地产情况越来越热,房价过快上涨,出现了有很多闲置的房子卖不出去,而老百姓又买不起房子的情况。根据这种情况,我国政府相继出台了一系列政策。

2005年3月5日,当总理在政府工作报告中语气平和但坚定地宣布:2005年物价工作的重点之一是抑制房价的过快上涨。从此,拉开了调控房价的序幕。

3月27日,国务院办公厅给各省市自治区下发了一份关于控制房价的电报,提出了八条建议,史称“老国八条”。

又过了一个月,4月27日,国务院召开常务会议专门讨论房地产市场的调控问题。随后出台了七部委的文件(简称“国八条”)。“国八条”是一个纲领性文件,之后,各部门根据该文件的要求制订了具体的实施细则,在5月份之后,这些政策措施逐步得到落实。

总之,2005年的房地产市场关注的焦点就是政策。

2006年,是国内房地产市场出台政策最多的一年,先有国六条,然后有国六条细则,以及土地出让金转让制度、土地监察制度、限制外资准入、二手房交易个税征收、落实新建住房结构比例要求、整顿房地产市场秩序等文件。尽管每一项政策都十分温和,但是已经显示了中央政府调整国内房地产市场的决心。

1.2 土地政策工具

实行的土地增值税“清算制”向外界传递了一个信号:税费政策成为2007年加强和改善房地产市场调控的重要工具。在房价高位运行、“且调且涨”的背景下,2007年房地产税费调控的大幕开启。

2007年1月1日起,城镇土地使用税税额标准在1998年颁布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定的基础上平均提高2倍,其中交纳税费最高的大城市土地使用税,每平方米年税额由以前的0.5元至10元调整为1.5元至30元。同时,新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有的基础上提高1倍的政策也正式实施。自此,土地增值税清算、土地使用税和新增建设用地使用费提高,三者构成了土地环节的“一费二税”上调政策。2007年房地产市场税费政策调控正式启幕。

房地产研究专家顾海波指出,联系到以往一系列税费政策对房价影响甚小甚至反向影响的事实,人们不能不担心税负被转嫁到消费终端。税务总局规定,对于无房屋原值凭证、不能计算应纳税额的,税务机关可按住房转让收入的1%至3%核定征税。结果,地方在操作中,所得税基本都按1%或2%的税率征收,离20%的法定征收税率相去甚远。核定征收的本意是不给逃税者可乘之机,地方在具体“落实”中,恰恰将其变成了“合理避税”的对策。

“这不能不引起重视。”顾海波说,“税收调控能否起到预期效果,关键还是执行。”

自2004年以来,国家颁布了一系列的土地政策,这些政策具有连续性和整体性,旨在通过对土地市场的监管力度,从源头上进一步规范房地产市场的供给,防止土地的盲目开发以及房地产价格的过快增长。下面我们对重要的土地政策做一个简要的回顾:现实经济形势表明,正确运用土地政策参与宏观调控,对制止部分行业盲目投资和低水平扩张产生了釜底抽薪的效应,是国家宏观调控措施凸显成效的关键因素所在。

2 利用土地政策宏观调控房地产

房地产业已成为我国国民经济的重要支柱,因此国家宏观调控应该包括促进房地产业稳步、健康发展的目标,所以需要有相应的政策工具。从我国多年发展实践来看,房地产业的失衡很大程度上是源于土地市场的失衡,另外当前我国许多地方的经济过热与低成本土地供给密不可分,因此土地政策参与宏观调控已是势在必行。

利用土地供应政策进行宏观调控,其实质是以中央政府为主的国家各级政府通过对全国或本辖区内土地资源的供应总量和结构的干预,对一定范围内宏观经济总体运行进行引导和调节的过程。

2.1 土地政策对房地产宏观调控作用

2004年始,国家以前所未有的力度大力整顿土地市场,国家颁布的土地政策主要体现在三个方面:杜绝协议出让土地、彻查开发区与大型项目、完善各项土地制度。土地政策作为中央政府调控经济的重要手段,在当前经济形势下具有一定的现实必要性。各地地方政府也相应出台土地政策,例如上海市人民政府2004年6月颁布《上海市土地储备办法》(即上海市25号令),明确土地储备是政府行为,并于同年8月1日实施。这是政府将加强土地市场管理、预备大力征购或回收土地的明确信号,大量征购、收回土地资源成为政府的既定目标。土地政策(尤其是有关土地储备的政策)的宏观调控作用主要体现在如下几个方面:

2.1.1 增强政府对土地市场的调控力度

通过土地的征购、收回、储备和有计划地投入市场,既充分合理地利用土地资源,也保证城市规划的有效实施。作为城市运营发展的最大资源,土地极为宝贵,因此,土地资源应该得到最大化的利用。出台储备办法就是要增强政府对土地市场的调控力度。

2.1.2 完善土地供应方式

将现行国有土地使用权的“毛地出让”转变为“熟地出让”,增加土地成本的透明度。土地成本的透明度对购房者来说十分重要,从中可以非常清晰地估算一块土地上商品房的建设成本,从而评估房价是否合理。

2.1.3 平衡政府对土地的收入和增值收益

从城市有效运营的角度讲,地方政府出台土地政策,将有利于地方集中土地办大事,做大规模的规划。

2.2 土地市场治理的绩效

我国运用土地政策参与宏观调控,对制止部分行业盲目投资和低水平扩张产生了积极效应,促进了经济平稳快速增长。1999-2003年,我国购置土的面积和开发土地面积的差额逐年增大,1999年土地开发面积为购置土地面积的77.9%,到2003年这一指标降至62.1%,房地产业“圈地”成风。

2004年4月底,国务院决定在全国范围内深入开展土地市场治理整顿,要求各省集中半年左右时间,继续深入开展土地市场治理整顿。

土地市场的治理整顿取得了很大成效,土地开发面积增幅回落,2004年全年购置土地面积3.98亿平方米,比上年增长5.4%,增幅比上年下降14.8个百分点。2005年全国房地产土地购置面积比2004年减少4%,房地产开发用地供应总量比上年减少了20.2%。“2006年国土资源管理工作要点”中强调,今年在土地供应上,要科学编制和严格实施土地利用年度计划,继续从严控制农用地转用。今年还将根据居住用地价格变化状况,调控土地供应。加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用住房和廉租房的土地供应,严格控制低密度高档住宅土地供应,继续停止别墅类用地供应。

此前,不少业内人士认为, 土地新政提高了土地成本,短期内将造成房价上涨。但甘藏春对此表示,建设用地取得成本的变动不会给房价带来影响。他说,从目前大中城市的具体情况来看,房价主要是由需求拉动的,而土地成本在房价当中所占的比重并不大。因此政策出台后,用地成本可能有所提高,但只要市场供求关系不变的话,房价不会受到任何影响。

甘藏春说,我国宏观调控政策是一个多种政策体系的有机结合体,必须将货币政策、财税政策、产业政策、土地政策等政策手段有机地结合起来,才能有效地遏制固定资产过度增长的趋势,所以不能把所有宏观调控的重任都寄托在土地政策上。

“除了遏制固定资产投资增速外,土地政策还有一个重要的任务就是优化产业结构和区域布局”,甘藏春说,我国一直在用低成本的土地资源进行招商引资,造成了产业布局雷同。对此,今后土地供应政策将确定不同的主体功能区。

3 房地产政策展望

3.1 调控的重点由房地产的投资规模转向房地产价格

2003年以后,我国宏观经济指标中, 投资率和投资增长速度都偏高。宏观调控的着力点放在调控投资规模上,对房地产市场的调控思路是控制两个闸门:一个是信贷闸门,一个是土地闸门。但调控的结果并不理想,控制土地的结果是地价不断上涨,刺激了房价的不断上涨。房价的不断上涨必然使房地产行业利润率增加,而暴利的存在就会冲破任何行政和法律的约束。事实表明,2003年之后,大量的资金通过非银行的渠道进入房地产行业,企图通过控制土地和信贷的方式调控房地产很难取得成功。因此,今年对房地产宏观调控从投资规模转向了控制房地产价格的做法是及时而正确的。

3.2 要加大加快适用房建设

我国1998年以前的住房制度属于高度福利化的住宅制度,1998年出台的住房制度改革的目标是要把高度福利化的住房制度改革为以市场化为导向的住房分配制度。由于国家财政的压力,政府希望通过市场化的方式解决城市住房问题。在此过程中,政府为了解决低收人人口的住房问题,也实施了相应的住房保障制度,如采取了实物配租、租赁住房补贴、经济适用房等政策。但我们更多地将这些政策作为暂时的过渡性措施来对待,没有对公共住房保障制度给予应有的重视。建设部等有关部门规定, 每个地区每年都应有一定比例的经济适用房,但国家统计局提供的资料表明,经济适用房一路衰退,1996年全国经济适用房的比重是16.6%,到2001年降为11.3%,2003年锐减至6.1%,2004年则不到5%。因此,经济适用房政策在我国当前的住房制度中并不占有重要地位,它无法从根本上解决数目众多的低收人群体的住房问题。

3.3 完善相关法律法规

鼓励地方政府兴建普通商品房和经济适用房,并非“新八条”或者地方政府纷纷出台细则就能一蹴而就,真正理顺“市场”与“管制”,“效率”与“公平”的关系,形成一套关于住房全方位的社会保障制度才是根本之举。获得适当的住房是公民的基本人权,实现“居者有其屋”是政府对公众最起码的承诺。从发达国家走过的道路看,完全依靠市场力量将无法实现上述目标,因此政府必须干预市场, 保障公民的基本人权。一些国家把享有住房的权利写入了宪法。英国《住宅法》, 日本《公营住宅法》等,这些都是通过立法建立住房社会保障制度的先例,只有向着这个方向努力,“新八条”这个房产新政的创新才能成为具有历史意义的进步之举。

参考文献

[1] 姜爱林.改革开放前新中国土地政策的历史演变[J].中州学刊,2003,(3):7782.

[2] 范恒山.关于中国土地政策改革的思考[J].理论视野,2006,(4):1112.

[3] 刘维新.中国房地产宏观调控的回顾与展望[J].城市开发,2006,(7):68.

房地产政策篇3

在此背景下,“救市”成为2008年房地产调控的主旋律,如税、费、率齐降;4万亿元投资等。除此之外,住房保障、节约用地、产权保障、建筑节能齐头并进。

税、费、率

主题词:三率齐降

政策名称:央行下调存贷款基准利率1.08基点,并降准备金率

出台时间:2008年11月27日

核心内容:一、从2008的11月27日起,下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点,其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。二、下调中央银行再贷款、再贴现等利率。从2008年12月5日起,下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点,下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。三、活期存款利率从0.72,直接降到0.36。

主题词:双率下调

政策名称:央行下调一年期人民币贷款基准利率,同时下调中小金融机构人民币存款准备金率

出台时间:2008年9月16日

核心内容:下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点,其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整;存款基准利率保持不变。个人住房公积金贷款利率也相应下渊,其中5年以下(含5年)贷款利率下调0.18个百分点,降至4.59%;5年以上贷款利率下调0.09个百分点,降至5.13%。

主题词:准备金率

政策名称:央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率

出台时间:2008年6月15日

核心内容:2008年1月25日,由14.5%调至15%;2008年3月25日,由15%调至15.5%;2008年4月25日,由15.5%调至16%;2008年5月20日,上调0.5%调至16.5%;2008年6月15日和25日,分别上调0.5%调至17.5%。

主题词:企业所得税

政策名称:国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》

出台时间:2008年4月16日

核心内容:省级地区的住宅(非经济适用房)预售收入的预计利润率由原来的不低于15%调高到20%。即企业按照预计利润率不低于20%的标准预缴企业所得税,开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

主题词:三部门联合救市

政策名称:财政部、税务总局,降低住房交易税率,央行降低首付款比例

出台时间:2008年10月22日

实施时间:2008年11月1日

核心内容:对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%(原为1.5%)。对个人销售或购买住房暂免征收印花税(0.05%);对个人销售住房暂免征收土地增值税(根据房子面积大小实行不同的税率)。自10月27日起,金融机构对居民首次购买住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍(原为0.8倍);最低首付款比例调整为20%;个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。

主题词:两减一免

政策名称:存贷款利率分别下调,暂免个人存款利息所得税

出台时间:2008年10月9日

核心内容:存贷款利率分别下调0.27%;对储莆存款利息所得暂免征收个人所得税。与此同时,全国各大城市亦开展救市。

主题词:双率再降

政策名称:央行决定下调贷款基准利率和存款准备金率

出台时间:2008年12月23日

核心内容:从2008年12月23日起,下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点,其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。从2008年12月25日起,下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。另外列公积金贷款下调0.18个百分点。

主题词:五年交易解禁

政策名称:国务院常务会议部署促进房地产市场健康发展措施

出台时间:2008年12月17日

核心内容:进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中,将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的,免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,由按其转让收入全额征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

《楼市》点评

2008年房地产调控“前紧后松”,体现在税、费、率的调控上,尤为明显。

长达五年之久的加息周期宣告结束,取而代之的是五次降息,并下调存款准备金率。“救市组合拳”还包括争议已久的普宅标准放宽、二套房贷政策松动以及五年交易瓶颈“解禁”等。在一系列救市举措下,市场乍现回暖迹象。

投、融资・扩大内需

主题词:九项措施保经济、促发展

政策名称:国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见。

出台时间:2008年12月13日

主题词:4万亿元

政策名称:主持国务院常务会确定扩大内需十项措施

出台时间:2008年11月5日

主题词:支持优质房企上市

政策名称:证监会表示支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式,通过资本市场实现做大做强;但对募集资金用于囤积土地、房源,或用于购买升发用地等的IPO,将不予核准

出台时间:2008年3月20日

主题词:适度放松货币政策

政策名称:2008年中央经济工作会议提出5项重点任务

出台时间:2008年12月10日

核心内容:会议提出要加强和改善宏观调控。在工作具体部署上,要积极扩大同内需求,实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策,保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。

《楼市》点评:

金融危机发生后,国家采取积极政策保经济、促发展。未来两年4万亿元的投资、适度放松的货币政策、避免盲目惜贷、降低开发企业融资难度等等,无疑给颓势中的中国经济以及房地产业注入了一把新的动力。然而,这些仅是政策面的积极信号,能否真正扭转乾坤,还要看政策落实的到位与否,以及未来是否有相关跟进措施出台。

土地

主题词:闲置土地

政策名称:《关于促进节约集约用地的通知》

出台时间:2008年1月3日

核心内容:通知要求,2008年6月底前,各省要将闲置土地清理处置情况向国务院作出专题报告;要优化住宅用地结构,确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下普通商品房的建设。

主题词:土地“身份证”

政策名称:国土资源部正式公布《土地登记办法》

出台时间:2008年1月3日

实施时间:2008年2月1日

核心内容:根据《土地登记办法》,完成土地登记后,每幅土地都将发放由国务院国土资源行政主管部门统一监制的土地权利证书,即土地“身份证”。有效保护土地权利人的合法权益。

主题词:集体建设用地管理

政策名称:国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》

出台时间:2008年1月7日

核心内容:一、严格执行土地用途管制制度;二、严格规范使用农民集体所有土地进行建设,并严格控制农村集体建设用地规模;三、严格禁止和严肃查处“以租”转用农用地的违法违规行为;四、严格土地执法监管。

主题词:土地利用总体纲要

政策名称:《全国土地利用总体规划纲要》

出台时间:2008年8月13日

实施时间:2008年10月1日

核心内容:到2010年和2020年,全国耕地保有量应分别保持在18.18亿亩和18.05亿亩。

主题词:金融促进集约用地

政策名称:央行、银监会关于金融促进节约集约用地的通知

出台时间:2008年8月27日

核心内容:对国土资源部门认定的建设用地闲置两年以上的房地产项目,禁止发放房地产开发贷款,或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款(包括资产保全业务)。

主题题:土地收购

政策名称:《国有土地收购储备办法》

出台时间:2008年2月15日

核心内容:国有土地收购分为货币补偿直接收购和土地收益分成收购两种方式。货币补偿直接收购划拨土地使用权及地上建(构)筑物,以土地使用权补偿作为主导方式的,土地按照评估价格的60%给予补偿,建(构)筑物按照评估价格补偿;以地上建(构)筑物补偿作为主导方式的,按照房地产综合评估价格扣除所含土地评估价格的40%给予补偿。

主题词:规范开发时限

政策名称:国土资源部、国家工商行政管理总局向各地《国有建设用地使用权出让合同》示范文本

出台时间:2008年6月1日

实施时间:2008年7月1日

核心内容:合同要明确填写建设项目的开工时间、竣工时间。属于商品住宅项目的,原则上开发时间最长不得超过3年。且3年开发周期并不会因为土地转让而有所改变,即使土地在合法情况下完成转让,下家依然要遵循土地出让时签订的竣工时间表,违约依然要交纳违约金。

《楼市》点评

从近年的土地调控来看,在提倡节约用地的总基调下,一方面,政府希望发掘有限的土地资源,增加供给平抑房价;另一方面,一路高企的地价,令房价“水涨船高”,这本来就是一对矛盾。未来,土地政策如何在新的地产形势下发挥积极作用,应该是下一步土地调控的重中之重。

保障性住房

主题词:经济适用房开发贷款优惠

政策名称:央行公布《经济适用住房开发贷款管理办法》

出台时间:2008年2月4日

核心内容:一、开发经济适用房,房地产开发企业的贷款利率可以下浮10%以内;二、开发经济适用房,房地产开发企业的建设项目资本金不低于项目总投资的30%,比35%的常规要求有所降低;三、开发经济适用房,房地产开发企业的贷款期限一般为3年,最长不超过5年,比常规2年的还款期限有所延长。

主题词:“两会”政府工作报告

政策名称:“两会”中总理的政府工作报告中与房地产相关的是“抓紧建立住房保障体系”

出台时间:2008年3月5日

核心内容:一、要健全廉租住房制度,加快廉租住房建设,加强经济适用住房建设和管理,积极解决城市低收入群众住房困难;二、要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应,建立多渠道投融资机制,通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题;三、要综合运用税收、信贷、土地等手段,完善住房公积金制度,增加住房有效供给,抑制不合理需求,防止房价过快上涨;四、要加强市场监管,严格房地产企业市场准入和退出条件。依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。

主题词:加大保障住房规模

政策名称:住房和城乡建设部落实国务院决策,部署5方面工作

出台时间:2008年11月13日

核心内容:一、加大廉租住房和经济适用住房建设规模;二、加快市政基础设施和公用设施建设;三、积极配合有关部门做好林区棚户区、农垦危旧房和农村危房改造及重点流域水污染防治工作;四、加快推进建筑节能工作;五、稳定房地产市场和规范市场秩序。

《楼市》点评:

2008年,保障性住房的空前繁荣“让人欢喜让人忧”。喜的是,政府已经意识到,无论如何控制房价,老百姓依然只能“望房兴叹”,只有靠多层次的住房保障体系,才能真正解决中低收入家庭的住房问题;忧的是,“两限房”俨然成为政府调控的“鸡肋”。

2008年,全国房价普通下行,卖方市场已转变为买方市场。在开发商不得不降价过冬的背景下,“两限房”所谓“平抑房价”的意义也就烟消云散了。

建筑节能

主题词:民用建筑

政策名称:《民用建筑节能条例》颁布

出台时间:2008年8月1日

实施时间:2008年10月1日

核心内容:要求各级人民政府应当加强对民用建筑节能工作的领导,积极培育民用建筑节能服务市场,健全民用建筑节能服务体系,推动民用建筑节能技术的开发应用,做好民用建筑节能知识的宣传教育工作。

主题词:公共建筑

政策名称:《公共机构节能条例》颁布

出台时间:2008年8月1日

实施时间:2008年10月1日

核心内容:《条例》指出,公共机构应当按照规定进行能源审计,对本单位用能系统、设备的运行及使用能源情况进行技术和经济性评价,根据审计结果采取提高能源利用效率的措施。

房地产政策篇4

一、房产泡沫定义

在对房产泡沫的定义进行研究的过程中,人们往往从房屋的市场以及交易者的角度来进行分析。具体来说,构成房屋交易的市场主要有两个部分,第一是房屋的租赁市场,第二是房屋的交易市场。房屋市场的发展状体可以从图1中获得。房屋的提供者可以同时掌握一个或者是多个市场,同样,房屋的需求者也可以从不同的市场上来获得房屋。可见房屋的供给和需求需要根据两个市场的变化情况产生一定的价格差。如果房价偏高,房屋的需求量就转向了租赁市场。如果租金偏高,需求也会转向交易市场中,对租赁市场进行供给。

房屋的交易市场可以被分成两种不同的类型,第一是消费型市场,第二是投资型市场。前者主要是基于人们对住所的需求而产生的一种交易。后者则是在满足人们投资需求的基础上产生的。不同类型的交易都是在房屋的交易市场中进行。投资需求和交易需求是房地产交易市场运行的过程中两种不同的参数,对于投资者来说,他们会认为房屋会转让给期望价值相对较高的交易者,所以,投资者还可以继续进行投资。对于消费者来说,如果房屋的价格相对较高,他们的支付能力无法达到房屋市场的价格,就会选择租赁房子。

因此,需要对房产泡沫的相关问题进行解答,总体来看,无论研究和结论有多少,人们比较普遍认为的房产泡沫就是指,由于投机行为而导致的房产的市场价格和其基本的价值之间存在着一定程度的偏离。现如今,这里存在着两个基本的问题,就是基本价值的衡量标准和方式如何,如何判断价格偏离的主要应影响因素是投机。

对于房屋的基本价值而言,主要是指在零投资需求的状态下,房屋价格都是由需求和供给来决定。出现房产泡沫的主要原因是房屋作为主要的投资品,但是,往往多数的人会认为如果房屋资产没有用于投资,就不会出现房屋泡沫的现象。为了对以这一问题进行研究,笔者采集了多方面的资料,做出了不同的假设。另外,房屋的空置率和房产泡沫的产生是否具有必然的联系呢?通过多方的推论和验证,最终得出的结论是房产泡沫的出现主要是由于房产的价格出现了非合理性增高,另外,由于房屋的租赁也会受到投资交易的影响,使用租金数量来对房屋的价值进行判断往往是不够的,泡沫时期,房屋的投资要远远比投机高出很多。其中比较明显的就是,用租金对房产进行计算,无法符合房屋的基本价值。

二、从租金与价格关系分析泡沫测度

人们在对房产的泡沫进行理解的过程中,需要涉及到租金和价格之间的关系,同时也能够对租赁市场的实际情况进行反映。另外,单纯地从租金方面来对房产的价格进行估算,可以根据一定的租金价格模型来进行。但是在考虑的过程中,需要涉及到租金、价格以及泡沫状态等因素。人们在对住房资源产生需求的过程中,需要从交易市场和租赁市场来进行获得,同时还需要考虑到房屋的投资价值。随着各种不同类型交易活动的不断发展,人们对房产财富进行分配也出现了明显的差异。找到房屋和货币的价值的相同之处,将房屋看成是一种投资品。另外,人们在持有房屋之后以高价出卖,这就对房屋泡沫产生严重的影响。

从房屋泡沫和租赁市场的关系上看,如果租金低于持有成本,房主也很愿意将房屋租赁出去,如果房屋的资本利润大于持有成本,则房主将房屋进行空置是必然的。可见,从租金和价格的关系的角度来对房产泡沫进行分析,明确提出泡沫的测度问题。

三、调控房产市场的相关政策

现如今,我国的房价正在不断提升,政府要和陆续出台了一些调控政策,在对房价进行抑制的过程中,也取得了明显的成绩。具体的措施主要可以从以下几个方面来进行具体的分析:

(一)房屋限购令

在我国的房产市场较热的情况下,我国的十余个一线城市和二线城市都颁布了限购令。主要是在对房产市场进行抑制的过程中,采用行政手段来对交易活动进行控制。采用限购令的可以从两个方面来进行,第一是对房产证进行限制,第二是对第二套房的贷款形式进行控制。限购令的实施,从根本上取得了明显的效果。很多人都只能选择退房,从某种程度上对购房的投机行为进行控制,同时也出现了明显的弊端。在限购令实施的过程中,主要是一种临时性的法律和文件,在实施的过程中就会遇到诸多的难题。另外,临时政策的颁布和实施无法将规则和标准进行统一,不仅增加了房产投资的风险,还给投机者提供可趁之机。最重要的是,这一法律的实施难度相对较大,在实施的过程中可能会导致房产的供求平衡程度下降。可见,限购令的实施只能在短时间内起到一定的效果。

(二)廉租房政策

在房屋交易市场中,由于投资和投机方式的不断出现,房价出现了不断上涨的趋势。大部分消费者在买房方面的能力十分有限,租赁的需求也无法得到满足。租房的价格也随着上升,因此,用一些廉租房来对房屋市场进行补充可以从某种程度上缓解房产市场上的矛盾。可以使得房价回归到合理的水平。可见,采用廉租房政策可以对房市进行高效控制。但是,从某种程度上也存在着一定的弊端。廉租房政策只能在房租租赁市场上发挥其应有的功能,但是对于房产交易行为来说,并没有解决实质上的问题。房产泡沫依旧存在。

(三)经济适用房

所谓的经济适用房就是对一些经济收入相对较低的住房需求者进行的一种照顾。这一政策的实施主要是在我国的房市交易市场中,房屋的价格相对较高,一些低收入的住户无法满足自身住房需求,因此,国家推出了经济适用房的政策。这种方式的优势也相对比较明显。但是存在的问题无法对销售对象的经济状态进行判定,所以,工作难度也相对较大,房价过高,供求积累,政府的经济适用房也无法从根本上解决问题,呈现出杯水车薪的效果。

(四)交易税

为了抑制房价的过快增长,中国早就以征收交易税的方式试图来调控房市。以二手房市场为例,交易税主要包括契税、印花税、营业税、城建税、个人所得税、土地出让金等。新交易税出台可以在一定时间内抑制房价增长,但是从长期来看效果并不明显。从长期效果来看,交易税并不能起到抑制房市泡沫的作用。因为只要不交易就不会产生由交易税带来的附加支出,所以只要房屋有足够增值空间,投机者就会继续持有房屋。

(五)房产税

征收房产税可以说是抑制房屋投机行为的杀手锏。在中国房价百压不下的局势下,房产税与交易税的重要区别就是,房产税抑制长期持有空置房,而交易税只抑制短期交易行为。稳定房市的唯一手段只有征收房产税。虽然,过高的房价预期还是会带来房市泡沫,但是房产税可以延长弱泡沫周期,甚至使房产泡沫稳定在弱泡沫阶段。

房地产政策篇5

房地产市场波动与政策变化的同步分析

从1999年开始,我市在经历过90年代中后期的低迷后,随着现代化发展进程的加快,人民改善住房的想法开始加强。从2000年至今宁波市的房价发生巨大的变化,但宁波市房地产迅速发展的过程中,房市逐渐出现许多非理性状况并不断积累,这些不理性状况导致需求和房价被不同程度的放大和扭曲,致使房地产市场偏离正确的发展方向。对此我国从2005年为调节房价走高过快的趋势,国务院出台了国八条,紧跟国家宏观调控的步伐,宁波市采取土地和资金的双控政策,宁波房地产无论新开工面积还是销售面积,均出现大幅度的回落。但是,土地开发面积的减少使得空置面积却急剧增加,同比增长223.7%,导致市场潜在风险进一步的加大。税收手段上,国八条提出"自2005年6月1日起,两年内交易全额征收营业税的规定",这项规定严重打击了投机性投资和投机性购房的热潮,使大部分的买房者和投资者都处于观望状态。6月开始宁波市六区的商品房平均房价开始回落,从5770.02元/平方米到9月降到4619.53元/平方米。但从10月份开始,商品房房价又迅速上升,年末宁波房价比2004年12月上涨了562.8元/平方米。但房地产的投资增长率却由04年的27.18%下降到10.2%。由此可以看出,国八条的推出对宁波房地产的调节还是起了一定的作用,使宁波房地产市场基本回归理性。

2006年5月国务院根据各地房价的上升情况推出了《国六条》,国六条相较于国八条更加全面,更加细化,更加有针对性。国六条是国八条的传承和深化,它加强了信贷、税收、土地等政策的调节。宁波六区楼市在国八条后趋于平稳,国六条推行对宁波商品房并未起太大的作用。

2007年以来居民消费指数(CPI)出现逐月上涨的态势。CPI的上涨使居民的银行存在利息为负情况更加严重,居民将资金转而投入房市使房产资产价格持续增热,为了控制房地产经济的泡沫增长,07年一年内央行连续6次加息,一年期存贷款基准利率分别上调至4.14%和7.47%。针对2007年金融机构人民币信贷大幅增长,央行连续10次提高准备金率,使准备金率由年初的9%提高至14.5%,此外还有公积金存贷利率的上调,其密度之大,力量之强前所未有。针对房地产开发领域,政府从税收手段上推行"一费二税"调控政策。房地产企业土地增值税的缴纳由原先的"预征制"转为"清算制",并且在6月国务院又取消了房地产土地使用税税收减免的地方行政市批权限和房地产土地使用税减免优惠的通知,进一步从房地产源头控制,减少房地产的投机性投资。此外国务院第一次以文件的形式强化了住房保障制度,进一步解决了低收入者的住房问题。年末宁波六区房价增长指数有所降低,并趋于平稳,售楼数量下降。

2008年宁波房地产市场,呈现"一个盘整"、"两个极端"、"三个阶段"的总体特征。2008年是戏剧性的一年。由于07年房地产宏观调控对房价控制有一定的效果,因而08年初出台的政策主要以延续为主,目的是进一步完善房地产调控。年初货币政策将从"适度从紧"改为"从紧",从1月至6月期间多次上调存款准备基金和存贷利率,而财政政策继续保持稳健。宁波楼市到年中以后,观望氛围浓重,加上对土地开发继续调控,使楼房开发商在资金紧张情况下,继而面对土地供应的压力,宁波楼市供应和需求同比前几年严重下跌。据统计,增量商品住宅实际新增供应量为192万平方米,新增供应成交92万平方米,新增存量为100万平方米;市场总供应为236万平方米,总成交137万平方米。总供应较2007年下跌24.1%,总需求则下跌了48.5%。为了稳定国民经济,促进房地产市场发展,央行宣布"双率"齐降,货币政策再度从"从紧"向"适度宽松"转变。本来在前期调控政策和金融危机的影响下,房地产投资迅速减少,国际热钱纷纷撤出,房地产市场进入观望状态,成交量日减,房价也有所下降。然而,在调控效果刚刚显现时,政策再次松动,最终导致前功尽弃。

2009年,经济刺激计划和宽松的货币政策支持房地产市场回暖,房地产市场经历了一个急转向上的行情。2009年初,各商业银行和各地方政府纷纷制定细则,贯彻〔2008〕131号文件。2009年1月3日,四大国有银行宣布,只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户,原则上都可以申请七折优惠利率。2月10日,继农行出台房贷细则后,工商银行开始执行购房者可享受住房贷款七折的优惠利率优惠细则,随后不久,其他银行的优惠政策细则相继出台。宁波楼市在进入第二季度后迅速回温,楼房的销售量迅速上升。上半年我市房屋销售价格环比涨幅呈逐月扩大之势,6月份环比涨幅为年内各月之首,达1.6%。进入7月份,房屋销售价格环比涨幅逐月有所收敛,到9月份环比涨幅为0.3%,比6月份缩小了1.3个百分点。但进入10月份后,我市连续几宗土地拍卖出高价,受此影响房屋销售价格环比涨幅又有所扩大。

面对急速上涨的房价,银监局将第二套首付比率提高到40%,希望房价平稳,打击投机性购房。但新的调控政策丝毫没有影响消费者的购房热情,房地产市场依旧火热。房地产市场需求旺盛,成交量大幅上涨,开发商资金回笼加快。资金充足,导致土地市场成交活跃,房地产开发企业表现出强烈的拿地意愿并频频出手,开始了继2007年之后的新一轮购地高潮。因而 2009年,中国房地产市场从年初的"试探性抄底",到年中的"放量大涨",再到年底的"恐慌性抢购",短短一年间,中国楼市迅速地由低迷转变为亢奋,由萧条转变为繁荣,房地产政策调控也由"去库存"转变为"挤泡沫"。面对迅速扩大的经济泡沫和上涨的房价,政府在年末出台一系列政策,期望遏制房价过快上涨和泡沫的扩大。11月10日,国土资源部和国家发展改革委共同《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》,此规定可有效防范土地闲置,缩短开发商占地周期。12月9日,国务院常务会议将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,遏制炒房现象。〔2008〕131号文件中的四大税种的优惠措施,只有营业税优惠取消,契税、个人买卖印花税、个人转让出售的土地增值税还继续维持。12月17日,财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》(财综〔2009〕74号),将开发商拿地首付款比例提高到五成,且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。此项规定对于开发企业争当"地王"、地方政府过度依赖"土地财政"进行有效的遏制。

2009年年末的一系列调控政策,给2010年房地产市场降了温,但3、4月份随着供应量的增加,宁波房地产迎来了小阳春,成交量不断走高,商品房平均房价达到16500元/平方米。4月15号,国家出台了"新国四条",要求第一套房首付提至30%,二套房首付提高至50%,利率上调至1.1倍,第三套房从紧。该条政策出台后,对市场的震慑力较大。5月份商品房成交量下降到17万平方米,与4月份相比下跌了63%。销售数量的下降仍引起了房地产商的警戒。但6月的几个开盘项目运用较好的促销手段,引起了局部热销,使购房者又重拾购房热情,宁波六区的房地产成交量又开始迅速上升,到9月,成交量达到历月之最,高达38.82万平方米。9月29号,国家又加紧脚步,推出新政,宁波也紧跟着新政的出台颁布细则,调控方面集中在以下几个方面,一、限定居民家庭的购房套数;二、停止发放三套及三套以上的房贷;三、调整住房交易环节的契税;四、较强住房的有效供给;五、查处炒买炒卖哄抬房价。新政的推出,立马加重了房地产市场的观望氛围。10月份的住宅成交量迅速下降,仅有20.79万平方米,环比下降了46%。但购房者在房地产商一系列的优惠促销下,到12月末,成交量回升至31,62万平方米。

房地产市场调控面临的主要问题分析

信贷政策影响对象难以区分

房价一般从供给、需求和两者的结合三方面进行控制,信贷政策就是从需求方面调控房价。面对我国目前复杂的宏观经济环境,我们在更多方面是通过抑制需求来调控房价,因而信贷政策在房价的调控中起着相当重要的作用。从同步分析中可以看到我国在07和08年多次调动存贷款基准利率和准备基金,银行借贷门槛的加高增加了购房者的资金压力,使部分炒房者因资金周转困难无法继续炒房。但是信贷政策的作用对象只限于有信贷需求的消费者,它很难对影响对象做出区别对待。信贷比例的调动在一定程度上限制了炒房者的投机行为,但也同样影响了很多有正常住房需求的消费者。07年信贷政策取得了显著效果,房地产市场也在迅猛的政策调控下降低了温度,但也给房地产市场带来了低迷时期。信贷政策调控对象的不明确导致降低房价的同时打击了整个房地产市场。

税种设置不合理

为了控制房价,政府调动税率,增加税种,试图运用税收手段控制房地产泡沫经济的增长。但是从税种的设置中可以发现,目前税种的设置有着重流通、轻保有的弊病。在房地产流通环节中有10个税种,但在保有环节只有房产税和城镇土地使用税两个税种,并且在税率上,流通税税率明显高于保有税。这样的税种设置增大了开发成本和交易成本,而这些成本将会转嫁到消费者头上,直接促成了高房价,在一定程度上影响力房地产市场的健康有序发展。

炒房现象严重和消费心理的不正确

近几年,由于房价的迅速增长,许多消费者投资房地产,通过炒房谋取暴利。而在这种投资性炒房的影响下,房价也被越抬越高,导致房地产经济畸形增长。另一些消费者则普遍存在"买涨不买跌"的不正确的消费心里。当房价不断上涨时,购房者会担心房价会不断攀升争相购房,而当房价有下跌趋势时则出现观望的态势,等待更低房价的出现。这样的不正确的房地产市场的消费,是影响房地产市场健康发展的一大因素。

房地产市场调控的政策建议

(一)加强房屋信贷的管理工作。在住宅信贷的对象上应该主要以第一套住宅以自主为主,对于第二套贷款要严格审批,看其第二套住房是否是改善性住房,如不符合,不予贷款。对于第二套住房以上贷款的申请直接实施限贷,抑制不合理的住房需求与投机行为。

(二)优化长流层管理模式。第一,适当的精简流通税,并适当的降低流通税的税率。首先,缩短长流层管理可以减少公职人员贪污受贿的机会,间接地降低开发商的成本。而适当地降低流通税税率,则是直接降低开发商的成本,两种调节方式结合在一起更有效的稳住房价;第二,适当地、科学地增加保有税的税率,可以宁波市可以以房屋或土地面积为征收对象向产权所有人征收适当的税收,从而降低人们的购买欲,稳住房价。

(三)第一,抑制不合理性购房,对于投机性购房者,宁波政府应应给予一定的限制。根据具体情况,适当地提高首付的百分比和贷款利率,对于第二套非改善性住房或第二套以上的需求直接限购,抑制住不合理性的购房;第二,改善投资环境,老百姓陷入炒房潮,无无非是投资环境恶化,实体经济很难发展,老百姓找不到好的投资途径与此同时很多非,房地产企业也很难生存,因此宁波应给予实体经济大力的扶持,在政策上给予优惠,在技术研发上给予支持;第三,修正人民买房子的观念。首先,纠正人们买房消费观念,无论是高档住宅还是中低档住宅、一手住宅还是二手住宅都要与自己的财富相符合,如不具备买房的条件,租房才是最好的选择。与此同时宁波市政府应该大力支持存量房住宅市场与租赁市场,对于存量房住宅市场应减少其存量房交易的限制与相关环节的税费,完善相应的法律法规并给予些优惠的政策,推进存量房住宅市场的发展。

房地产政策篇6

【关键词】房地产;土地政策;土地供给

在市场经济成熟的发达国家,房地产业属于传统产业;在这些发达国家政府对房地产业的管理,主要是通过经济和法律等手段来实现的。在我国,房地产业只有三十年的发展历程, 国家对房地产行业的管理,也只处在一个探索的阶段。在2002年以来,我国房地产市场繁荣,给经济发展带来了活力;但房价上涨迅速、空置率上升、住房结构矛盾突出、投资增长快等现象,严重阻碍了经济的健康发展。在经济学看来,这显然是一种“市场失灵”的现象。为此,从2003年开始,中央政府制定了一系列的土地政策,期待通过法律的手段,来实现对房地产市场的宏观调控。这些土地政策对理性分析房地产市场的发展,有着很大的意义。为此,本文就研究国家制定的土地政策对房地产市场的影响,以便能给市场的发展提供参考意义。

一、国家土地政策对房地产市场影响的体现

国家土地政策对房地产市场的影响,第一体现在土地供应的结构上。一个国家房地产市场的健康发展,体现在普通居民能够买得住宅。但目前房价的飞涨,令普通居民无法购买。居高的房价,市场是无法进行调节,所以只能由国家宏观调控政策来主导。因此,为了控制房价,国家出台一系列的土地政策,实现了严格的土地制度。 如国家近年来相继出台的“8.13大限”、“新国八条”等土地政策,其主要目的是为了控制土地的供应总量。

虽然国家的土地政策,在一定程度上达到减少土地供应总量的目的;对土地的控制,从总量控制变成了结构的控制;这变化主要体现在土地供应结构向中低价位的商品住宅倾斜;这是从目前和长远满足中低收入的普通居民的住房需要。但现在我国70%还没有完全实行廉租住房的制度,住房保障面积还不到4%,所以国家的土地政策还是达不到满足广大居民的住房需要。很多专家也指出,只有加大经济适用房的投入,才能起到降低房价,实现房地产健康稳定的发展。

国家土地政策对房地产市场的影响,第二体现在土地价格上。在以前,很多企业靠着银行等金融行业的支持,可以低价圈地,拿着成本很低的土地。但是新的土地政策出来后,土地供给总量的减少和土地规则也跟着改变;在规定日期之前,一些没有按照规定交纳土地出让金的项目,政府就有权强制收回,之后通过土地交易市场上的“招、拍、挂”的途径,重新进行上市交易;这样,在严格的土地政策下,必然导致了土地价格的上涨,再加上银根紧缩的影响,房地产企业的资金来源就少了,引起了房开商的开发成本增加,给予他们提高房价的理由。在这严格的土地政策管制下,房开商等微观企业主体就实行“炒作房价”,导致了房地产市场的非理性发展。

国家土地政策对房地产市场的影响,第三体现在对消费者的影响上。政府出台的严格土地供应政策,对消费购买心理产生影响。因为严格的土地供应政策,消费者会预感未来房产的减少;作为普通居民,消费房子是为了住宅,所以关心近期投入的最小化,而不是收益的远期最大化,就会着急购买房子,造成了供给和需求之间的矛盾,房产市场上出现了供不应求的现象。因而,国家严格的土地政策,造成了即期消费的出现,这也是房价增长过快的一个原因。

二、国家政策土地需要考虑的因素

从现在土地政策对房地产的影响可以分析到,制定土地政策需要考虑到这一些因素:

1.土地资源的因素

国家在制定土地政策的时候,必需要目前国内的土地资源。人多地少,乃是我国的一个基本国情,而且我国的大片国土是不适宜耕作和定居的高原、沙漠等等;所以,这就决定了我国在土地政策制定上,不应该和世界上的其他国家进行相比较。经济的发展离不开土地,但现实的国情却不允许土地的开发上占用过多的耕地。这就需要房地产的发展,要节约和合理地利用土地资源;而且土地的有限性,决定了土地供应的相对不足;因而,在市场对房产需要上涨的情况下,房地产开发的供需矛盾是不可避免的。土地资源的现实状况,决定了国家土地政策的宏观调控上,只能综合平衡各种因素,尽量把矛盾缩小的一个范围之内,使土地价格保持在一个合理的范围。

2.房地产的特点

我们知道,房地产业的运转具有长期性,从土地购置的开始,一直到市场上商品房的供给增加,都要经历一个较长的周期。土地供应对房地产市场价格的影响,有一个比较滞后的过程。所以,严格的土地供应政策,对商品房的价格具有刺激作用,对人们的消费心理必然产生影响,必然引起非理性消费现象的产生。在制定土地供给的政策上,需要考虑房地产市场的发展特点,适当增减房地产的用地量,才能避免房地产市场的大起大落,达到稳定房地产价格的目的。

3.国家经济形势

房地产业的发展,和整个国家的经济形势是分不开的的。国家经济的发展,人们收入的增加,必然有能购买商品房的经济能力。所以,国家在土地政策制定上,需要和整个国家经济形势相协调。为此,在对房地产宏观调控上,应该把好土地审批和信贷投放这两个关,严格控制好固定资产的投资规模,和整个社会的经济发展形势相适应。

三、制定有效调控房地产市场的土地政策

根据我国房地产市场的特点,我国要制定有利于房地产市场发展的土地政策,应该采取以下的步骤:

房地产政策篇7

调控政策起到效果了吗?

这两年,国务院及各部委的关于房地产市场调控的几个重要文件,基本上都以“稳定住房价格”作为关键词,比如,2005年3月国务院办公厅的《关于切实稳定住房价格的通知》,2005年4月七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》,2006年5月九部委联合制定《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。“稳定住房价格”似乎成了房地产市场调控政策的首要目标。

但整体来看,以稳定住房价格为目标的房地产市场调控政策尚没有收到预想的效果,主要城市的房价仍然快速上涨,北京尤其突出。根据统计局的数字,这个地区2005年的涨幅超过上年,2006年第一季度涨幅再度提高,政策调控的作用适得其反。但人们并没有因此而对政策调控的有效性进行反思,很多人仍然相信,政策调控可以解决房地产市场目前存在的问题。两个方面的因素支持了他们的这种信心,一是在理论上,他们认为政策调控的力度还可以加强,那就有可能取得正面的效果;二是上海的房价去年开始出现下降的势头,似乎是证明政策调控可能有效的实例。但深入分析之后,我们会发现,上海房价出现转折,并不是政策调控有效性的例证;相反,它证明了,政策调控并不是稳定房价的决定性因素。

2004年,上海商品住宅每平方米的平均销售价格要比北京高出1000多元。2005年上海房价涨幅下降,下半年房价甚至同比小幅下降,而北京涨幅增加,于是北京房价超过上海。根据统计局的数字,上海商品住宅平均销售价格为6698元/平方米,而北京商品住宅期房均价为6725元/平方米。上海和北京的房地产市场出现了不同的走势,比较两者的异同,我们能够初步找到那些影响房价涨跌的因素。

很多人将房价快速上涨的原因归结为投机者炒房、地方政府抬高房价和地价、开发商囤积房源、追求暴利,这些因素使房价不正常地上涨,因此,利用政策进行调控、抑制需求是正当而且必须的。但是,这些因素在上海和北京同样存在,上海的情况只会比北京更为严重(温州炒房团和外资炒房等与上海联系更为紧密,上海地方政府距离中央比较远),如果它们是房价上涨的主因,就不可能出现北京高涨而上海缓和的情况。有人认为,是政策调控在抑制了这些因素,使上海房价出现转折,这是他们认为政策调控有效的理据,但同时实行的相同政策,为什么没有在北京抑制住这些因素呢?

上海和北京房地产业的比较

上海和北京房地产市场走势相反,其原因要在它们的差异性中寻找。这两个地区的房地产市场最重要的不同,是它们的市场和产业发展的时间和程度不同。上海房地产业获得较快发展的时间要早于北京,因而积累的资源也更多。上海房地产在1996年前后有一个飞跃式的发展,而北京要到1999年之后。

1995年,上海房地产开发建设的竣工房屋面积为700.39万平方米,与北京的652.99万平方米相差不大;但1996年,上海竣工房屋面积为1207.86万平方米,比上年增长近一倍,而北京仍然与上年持平,只是663.41万平方米;此后两年,上海房地产开发建设的竣工房屋面积都是北京的两倍上下;直到1999年,北京才从1998年的842.81万平方米骤增至1208.5万平方米,追上上海的1468.6万平方米;此后几年,两地的竣工房屋面积都相差不多,北京在2002年2003年还比上海多。

上海在1996年到1998年3年间,比北京多积累了2000多万平方米房源,这大致相当于北京现在一年的商品房屋销售面积。这就使上海房地产市场的供给能比北京更充足,主要是形成了更加发达的二手房市场。上海二手房的成交量近20万套,超过了新房的成交量,如果新房涨得太快,市民可以转为购买二手房,这对房价的上涨起到了抑制作用;而北京二手房交易量只有7万套,占住房销售的比例不大,虽然二手商品房价格比较便宜,平均只是每平方米4000多元,但没有能够对新房的价格形成冲击。

住房存量大,可供出租的房源也就比较多。相比北京居民,上海居民租到合意住房的机会也会比北京多,他们在租房和买房之间的选择余地更大,这也能调剂对新房的需求,抑制新房价格上涨。

市场结构的丰富要以企业发展为基础

市场和产业发展的时间较长,也培育了一批有实力的企业。上海1995年有1673家房地产开发企业,此后每年都增加几百家,到1998年达到2601家。这么多企业挤在房地产市场,势必发生激烈的竞争,优胜劣汰。1998年之后,上海的房地产企业数量不增反减,到2003年只剩下2100多家,这两年在房地产下行的情况下,又有一大批企业被淘汰。留下来的则是那些能够比较有效地控制成本的企业,在竞争的压力下,它们能够起到抑制房价的作用。反观北京,1999年之前一直只有400多家房地产开发企业,到2003年才达到1000家,竞争程度显然不够激烈。

产业发展的结果,是使房地产市场的结构更加丰富。住房供应结构是这两年调控政策的重点,但主要是对户型(豪宅、大户型、小户型等)结构的规定。但房地产市场结构还包括区域结构(市区、郊区)、产品结构(新房、二手房、租房)。住房存量的增加,能使这三方面的结构都得到改善。还有一个重要的市场结构是企业类型,其他市场结构的转变都要以此为基础。企业的偏好和优势各不相同,有的开发商偏好建设大户型、在市区中心建房,它们的房子肯定会卖得贵;随着需求总量的发展,市场会趋向细分,就会有一些其他类型的企业发展起来,它们能在郊区建造价格比较低的住房,为中等收入人群提品。

积累了住房存量和企业,房地产业的问题大部分都会得到解决或缓和。房地产市场的结构将更加合理,人们可以在买房和租房、新房和二手房、市区和郊区、大户型和小户型之间进行选择。那样,房价可以被抑制,而人们居住的质量会改善。

产业发展抑制房价上涨

上海的房价在2005年发生转折,首先是产业的发展和积累的结果。房地产业的发展积累了住房存量(形成了活跃的二手房市场),培育了竞争的环境和有实力的企业,才抑制了房价上涨。因为这些因素,上海的房价今后几年涨幅都不会太高,下降的可能性很大。

进而,这些因素会压缩投机的空间。投机者炒作新房,消费者就可以选择二手房或者是租房,不会因为投机者制造的涨价气氛而恐慌,被动推高房价。房价涨幅趋缓,投机者就无机可乘。在上海,一些温州炒房者已经不是靠倒买倒卖获益,转而关注物业经营的收入。投机资本从来都只是追逐涨跌趋势,而不能长期性地制造涨跌。

开发商因为竞争压力,也就不敢囤积房源。当购房者能在不同开发商和不同楼盘之间进行选择,囤积房子就意味着失去市场机会,意味着资源闲置带来成本和风险,开发商不敢轻易为之。在住房存量比较大的情况下,地方政府也就没有可能依靠高房价获得高额土地收益。

如果说政策调控对上海房价的转折有所影响,那也只是在产业发展的基础上发生了作用,离开了产业的发展和积累,调控政策就起不了作用。

那么,北京以及其他一些地区,解决房地产市场问题和抑制房价过快上涨的根本,在于房地产业的长足发展。北京的房地产业发展比上海晚3年左右,我们可以期待,北京住房的性价比在两三年之内会有很大的提升,快速上涨的势头将被改变,但我们不能急功近利地企盼这种情况立刻会发生。产业的发展需要时间,政策应该遵循产业发展的规律,而不能将它打断。

产业发展为本,政策调控为辅

房地产市场问题的解决,最终要靠产业和市场本身的发展,调控政策只是起到辅助作用。我们要相信市场的自我调节能力,当然也不是任由市场自然发展,因为房地产开发建设的周期比较长(建一幢住宅就需要两年左右),企业有时不能根据市场信息及时调整投资,政府部门利用政策加以引导,或许能够加快产业调整的进程。但这些政策,一定要以产业发展本身作为基础和出发点,对趋势的判断和跟从至关重要。以此为原则,房地产调控政策应该在确定的界限内运行,不致对房地产业的发展造成不利影响,中断产业发展进程。

基于促进产业发展的目标,调控政策以抑制需求为重点是不合适的。目前的调控政策强调对需求的抑制,对扩大供给却不够重视。这也是一种比较普遍的倾向,或许是因为习惯了短缺经济和计划经济的环境,我们一直强调“需求侧管理”,要求需求方忍受供给短缺。但现在已经不是短缺经济时期,各产业的供给能力都能比较快地增长,在这样的情况下,只需要抑制那些短期波动性的需求,而对于那些长期性的需求,则应当加以鼓励和引导,同时促进供给的快速增长。北京、深圳等城市对住房的需求是长期性的,在这些地区,抑制需求会打击居民改善居住质量的意愿,扩大供给才是长期的解决之道。从扩大供给和产业发展的角度看,更加不应该抑制需求,因为需求减少,预期销量和利润下降,就不会有大量资本进入房地产业,那样供给会在一段时间内减少,市场竞争也会变得缓和,不利于抑制房价上涨和居民获得性价比更高的居住服务。因此,调控政策应该是鼓励、引导需求和扩大供给。

具体政策也应着眼于减少交易费用和扩大供给总量。目前使用的政策工具有三类。一是制定交易规则,维持市场秩序,例如调整住房转让环节营业税,加大对闲置土地的处置力度,建立健全房地产市场信息系统和信息制度。二是政府参与市场交易,例如保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应,加快城镇廉租住房制度建设,规范发展经济适用住房。三是直接规定市场主体的行为,例如规定套型建筑面积90平方米以下住房所占比例要在70%以上,规定商业银行不能对哪些客户发放贷款,规定90平方米以上的个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。

直接规定经济主体的行为,是为了实现调整住房供应结构的目标。以稳定价格作为目标,势必会延伸到对产品和市场的结构进行管制,进而就要对企业的经营进行干预,规定它们提供哪些产品,不提供哪些产品。这是行政干预,看上去直接有效,但不符合市场经济原则,而且难以实现,企业会找到规避的办法,比如建造可以合并成大户型的小户型,监管的难度和成本非常高。这种政策工具虽然符合短期内的施政需要(比如加快银行收回贷款),但从长远看应该逐步取消。

制定交易规则是政策的首选工具,但在目前情况下,房地产业急需大力发展,提高税率使交易费用增加,并不是非常适当。一般而言,只有对那些需要抑制发展的产业和市场,比如污染比较严重的产业,政府才应当提高其交易费用;而对于那些需要促进其发展的产业,应当尽量减少交易费用。

房地产政策篇8

关键词:政府;房地产调控政策;调控

引言

从上个世纪末我国逐步放开了房地产市场,房地产业在中国如火如荼的发展起来,尤其是近几年,我国的房地产业发展持续火爆,国内一些大城市的房价持续上扬,创造了一个又一个的经济奇迹。房地产业的异军突起是多方面的,既有市场化改革的因素,也有城市化运动的原因,不可否认,通过房地产业的兴盛,很多地区的落后面貌得以改变,很多地区的经济也得到了发展,在很多地区房地产业甚至成为当地经济的支柱力量,像是温州炒房团可谓天下闻名。但是同样不可否认,国内的房地产市场已经存在很多的泡沫成分,继续这样下去的话会对国内目前的经济产生巨大的冲击,日本房地产泡沫的例子足够我们警醒了。政府也已经意识到了这个问题的存在,从2010年开始逐步加大了调控的力度,时至今日已经初步发挥出了作用。那么究竟这种房地产宏观调控政策效果如何,还需要我们进行仔细分析。

1房地产宏观调控政策回顾

回顾2011年,在“调结构、稳物价”的大背景下,在始于2010年的这一轮房地产调控中,中央政府不但紧盯市场变化还持续加码调控。

“新国八条”的出台就定下了中央政府进行房地产调控的基调。2011年1月26日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,并房地产市场调控“新国八条”。会议确定了以下政策措施:各地的第一季度要公布房价控制目标;增加公共租赁住房供应;住房不足5年转手按销售款全额征税;二套房首付款比例提至60%;土地两年不开工要收回使用权;暂停省会城市居民购第三套房;未完成调控目标政府将被问责。

紧接着“限购令”呼之欲出。就在“新国八条”出来的同一天,国务院通知,明确规定各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。

调整个人住房转让营业税的政策随后落地。2011年1月27日,财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,规定个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

2011年3月16日,国家进一步加大调控力度。国家发改委《商品房销售明码标价规定》,从5月1日起,商品房销售必须明码标价。按《规定》,商品房经营者应当对每套商品房(包括二手房)进行明码标价即“一套一标”,按照建筑面积或者套内建筑面积计价的,还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价;要明确公示代收代办收费和物业服务收费,不得在标价之外加收任何未标明的费用。

伴随着“国八条”、房产税试点改革等政策的先后落地,“限购”、“限价”、“限贷”等政策也全面升级,限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个。2011年7月初,国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”,随后,台州、珠海等城市跟进,限购城市数增加到近50个。

2当前房地产调控政策的双刃剑效应

政府之所以不断的进行房地产调控,一方面是源于国内经济过热的思考,日本的房地产泡沫所带来的危害一直是其他国家参考的素材,我国政府也逐渐意识到了这个问题的严重性,因此必须要给房地产市场降温;另一方面,过高的房价已经严重限制了国内居民的消费能力,老百姓对此怨声载道,也可以说这是民意使然,综合以上两方面的考虑,国务院出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,之后又实行了“二次调控”,对投资性购房进行了有效遏制,这些政策的出台确实赢得了很多掌声,但是也是一把双刃剑。

2.1关于限贷

限贷的目的是通过提高首付甚至暂停贷款,降低房贷的杠杆效应,从而抑制投机行为。但是,限贷在抑制了投资需求同时也抑制了自主需求。据世联调查数据显示,年收入在50万以上的人群中,超过七成人至少拥有一套房产,四成有两套及以上房产。这些人群在置业中超过25%选择高额首付或者一次性付款。然而,超七成的低首付置业人群,其正常的自住需求却因限贷政策而受到不同程度的抑制。

2.2关于限购

随着限购政策在二三线城市的渐次铺开,解决了之前仅对一线城市局部性的限购,导致资本从限购城市流出却进入二三线城市而产生的“挤出效应“。然而,无比严厉的限购政策却难脱“排外”的嫌疑。因为限购在限制了当地购房的同时也限制了外来置业。限购令实际上抬高了外来者购房成本,甚至对于那些在户籍地仅有一套自住房的外来者,只有将户籍地的自住房转卖,才能获得在当地的置业资格。

2.3关于限价

限价是限贷、限购政策的升级,是最直接的调控政策,人们曾对此寄以厚望。然而全国608个城市公布的房价控制目标,绝大部分是参考今年经济增长速度和居民人均可支配收入增幅的目标,房价上涨增幅限制在10%左右。限价的空间同时成为涨价的目标。如此大的上弹空间使得在某些地方限价目标成了涨价目标。

2.4关于保障房

作为房地产宏观调控的配套措施,保障房的大量投建促进了社会的稳定与公平,同时消化了一部分刚性需求。短期目标明显,长期还有很多事情要做。

3、短期调控效果与中长期的战略考虑

从当前调控效果看,最有效和最受民众欢迎的是保障房工程。但确保第一期保障房工程的完满和将短期调控过渡到中长期的战略也应提上当前政府工作的议事日程。着眼于长远的促进金融市场的完善和成熟、推动创业基金的规范运作,从而有效吸收投资需求、解决流动性过剩问题也是不可缺少的政策配合。

中长期的战略,可持续的宏观调控框架不可能是一味地去市场化的,而有效的健康的策略将是“保障轨”与“市场轨”两轨并行。当然,这两轨并非如平行线孤立运行,否则可能重蹈某些国家的覆辙,制造出大量“贫民窟”及其衍生的社会问题。

要解决保障轨与市场轨的融合并行,首先要做到的就是政府对辖区的整体规划及引导落实。采用城市经营的方式,各种基础设施的配套比如城市交通、城市管网 、信息通信、商业网点、绿地景观的分布等进行全盘规划,然后,应用市场杠杆,引导高层商品住宅区及保障房、高端住宅区等的布局和资金流入。此外,合理规划工业地产,用人居市场环境吸引资金投入商业地产和商品住宅。即用政府的规划和公共设施建设的投入推动房地产各级市场的有序的共同繁荣。

结束语

关于房地产的话题早已经不是什么新鲜的话题,但是确实一直在讨论的话题,因为房地产业的发展与国家经济的发展,与百姓的安居乐业,与社会的稳定都有很大的关系,所以从长远来看,国家对房地产进行调控是有利的,只是调控的度以及时间应该要把握好,国家经济的发展需要有一个健康稳定的房地产市场,房地产市场的发展也离不开国家政策的指导,所以我们要理性的对待对待这个问题,争取早日实现中国房地产业的真正崛起。

参考文献

[1]谭彦博.房地产宏观调控政策中的效果分析与思考[J].财经界.2011(02)

[2]杨永清,孙媛媛.宏观调控下房地产价格分析及趋势预测[J].中国房地产金融.2005(11)[3]邓文娟.我国房地产宏观调控政策的评析[J].东方企业文化.2011(10)

房地产政策篇9

关键词:地方财政;住房保障;购房券

一、文献综述

国内学者关于房屋在当代社会中承载的功能的研究结论基本一致,主要是居住、拉动地方经济和增加财政收入等,如舒东、郝寿义(2003)认为房地产最基本的功能是为人类提供适宜的生存空间[1]。崔裴(2008)通过研究中美房地产的经济与社会功能认为我国房地产的主要功能是向人们提供生产、生活的空间,同时具有对经济的投资拉动和增加地方财政收入的作用,研究还表明我国房地产业对地方财政收入的影响具有较强的不可替代性[2]。常春华、汪发元(2013)发现地方财政收入和房地产的发展具有显著相关性,房地产业的发展具有促进地方财政收入和支出增长的作用[3]。因此,研究我国住房问题时必须考虑地方政府的财政收入。消费者对房屋最关注的是价格,因此房价也是众多学者研究的热门问题。马庆林(2013)从系统科学的角度对我国住房政策进行了研究,发现房价的高低与能否实现住有所居之间没有必然联系[4]。我国城市家庭住房自有率已达85.39%,买房困难主要是外来人口所面临的问题,从这一角度看,房价高起到了缓解城市人口不断增加的作用。目前,地方政府的负债率高,变相的打压房价既不能缓解住房问题,对于财政收入也没有好处。因此,制定房地产政策不能过分强调房价本身的高低[5]。冯科、何理(2012)对我国房地产市场的限购政策进行了研究,得出房地产限购政策会破坏其他消费市场均衡的结论[6]。乔坤元(2012)用我国70个大中城市的面板数据研究了限购政策对房价和房地产交易量的影响,发现限购政策对于房价的抑制作用不大[7]。房屋限购政策还违背了自由市场经济,在数量管制之下,人们愿意交易而不被允许,所以人们有激励规避数量管制甚至违反法律规定。投资性购房和投机性炒房的人可能会通过非正常手段购买房子。保障性住房政策也受到许多学者的关注。刘雪明(2013)指出了政策本身的不足,如政策规定保障性住房的保障对象是“城市低收入住房困难家庭”,但是却没有具体规定低收入和住房困难的衡量标准[8]。没有一个明确统一的标准来衡量保障对象,会使得政府承担一些不该承担的责任,加重政府的财政负担,也会使得政府在其他公共支出方面(如医疗、教育)受到影响,更会导致保障房在分配、管理等环节的腐败。管清友、傅勇(2012)认为保障房政策忽视了中低收入者是社会人口中的大多数,由政府主导为这部分人提供低价房是不可能做到的。并且在既定的土地供给条件下,保障房比例的增加会挤占商品房用地,从而有可能推高商品房价格[9]。此外,政府直接向所有的保障对象提供新房,随着经济的快速发展,这些保障房往往还未到使用末期就会过时,结果不得不提前拆毁或弃置,造成社会资源的极大浪费。有鉴于此,本文选择从地方财政收入和住房保障的角度出发,来研究房屋功能失灵问题以及如何实现房地产的社会功能。

二、房地产的功能

消费者对产品最关心的是其所具备的功能,房地产作为一种价值量大、使用寿命长的特殊产品具有多种功能,总体来说可以分为两类:物理功能和经济功能。物理功能是房地产的自然属性,主要是向人类提供生产生存的空间。例如,住宅是人们休息放松的场所、厂房供人们生产各种产品、写字楼给企业提供经营办公的空间,等等。这是房地产最基本的功能。经济功能是房地产在市场经济发展过程中形成的,是功能的延伸。作为我国支柱产业的房地产具有的经济功能主要有促进区域经济发展、增加财政收入、作为资产的保值增值和信用担保等。常春华、汪发元(2013)的研究表明我国地方财政收入对土地出让的依赖程度在逐年增加,从1997年的7.95%增加到2010年的33%,而且这种依赖性仍然呈上升趋势。如果国家的宏观调控政策影响了房地产业的发展,地方财政收入就会大幅下降。邢国滔(2013)通过对三十个省、市、区2004~2011年的土地出让收入、房地产业地方税收收入以及一般预算内的财政收入数据进行研究,发现地方财政收入对房地产业的依赖性非常高[10]。据国家统计局的数据显示,我国2014年的财政收入总额为人民币14.035万亿元,同比增长8.6%,这是二十几年来的最低增幅。财政收入增幅下滑主要是受到了经济增速放缓的影响。其中,土地出让收入作为地方财政的主要收入来源在房地产市场降温的影响下受创最深,仅增长3.2%,相比2013年44.6%的增长是天壤之别。全国一般公共财政收入增长8.6%,比2012、2013年分别回落4.3%和1.6%。影响因素之一是受房地产市场调整的影响,商品房销售额明显下滑,与之相关的房地产营业税、企业所得税、土地增值税等回落较多。

三、住房补贴模式

我国政府财政补贴的模式主要有实物补贴和货币补贴。实物补贴是指政府为实施某项政策或达到特殊政策目的,通过政府采购的方式购买某种或某类商品,并按规定发放给既定人群的政府行为。在住房补贴模式中,实物补贴主要是指政府出资主导修建保障房,再以低于市场的价格出租、出售给低收入者,或者通过土地、税收上的优惠政策激励房屋开发商向低收入者提供低价房。这种补贴模式侧重于生产者,因此也称为砖头补贴。目前我国的保障性住房有三种,一是棚户区的改造和拆迁,二是经济适用房和两限房,三是廉租房和公租房,这些都是以实物配租的形式给中低收入者提供的住房补贴。货币补贴是指通过直接或间接增加消费者收入,促使消费者的预算约束线从左向右移动,从而达到增加消费需求量的一种政府行为。货币补贴有两种模式:一是现金补贴,二是有条件限制的消费券计划。在住房补贴模式中,货币补贴是指政府为符合条件的家庭或个人提供现金补贴或住房补贴券,以提高低收入者的购买力,由他们在市场上自行租赁或购买住房,这种补贴方式侧重于消费者,也称为人头补贴。本文设计的购房券就属于货币补贴。

四、政策设计

(一)购房券的设计

房价与能否实现住有所居没有必然联系,限购和保障性住房不仅存在诸多弊端,还占用了大量财政支出,因此本文的住房政策设计是:取消限购政策和保障房,由地方政府从财政收入中拿出一部分作为购房券的补贴资金。这种购房券需要申请登记,只向符合政策规定的补贴对象发放,并且只有在购房时才可以使用,不能转让或者兑现。持有购房券可以在市场上购买符合规定面积和质量的住房。对以购房券买到的房子进行转售限制,N年之内售卖需要交税,卖的越早税率越高,这些税收收入纳入地方财政收入。N年之后房子可以自由买卖。补贴对象用购房券不仅可以在市场上自由购买符合规定的新房,还可以在旧房市场中选择质量尚好的旧房,既增加了消费者的选择空间,也充分利用了社会资源。购房券的实施要有配套的政策给予辅助,补贴对象不能模糊的定义为低收入住房困难者,什么样的收入为低收入、住房困难的具体情况有哪些、用购房券在市场上可以购买多少平米的房子等都要在政策中有统一明确的规定。对于用购房券买到的房子要制定完备的监管措施。

(二)购房券的社会福利分析

假定存在一个完全竞争、没有政府干预的房地产市场,低收入群体对住房的需求曲线为D,市场上的房屋供给曲线为S,均衡点为A,均衡的房价与房屋供给量为(P0,Q0)。当政府采取保障房政策,以土地划拨和税收优惠等措施降低房屋开发成本,将导致开发商的边际成本下降,供给曲线向右下方移动,由S移至S’(如图1)。新的供给曲线与需求曲线相交于B点,此时,新的均衡价格与供给量为(P1,Q1)。新的均衡点B与原来的均衡点A相比,房屋的供给量增加,销售价格下降。在Q1的住房供给水平上,如果没有保障性住房,开发商索取的住房价格为P2,则(P2-P1)×Q1为政府以保障房的形式向低收入者提供的隐性补贴,其中:四边形BCP2P1为消费者剩余,三角形BCE既没有被生产者获得,也没有被消费者获得,是一种福利净损失。实行购房券政策,相当于提高了消费者的购买力,需求曲线将向右移至D’(如图2),在E点处实现新的均衡。均衡的需求量为Q1,价格为P2。在P2的价格水平上,如果没有货币补贴(购房券),低收入者所能购买的住房数量为Q,(Q1-Q)×P2是政府为了达到与保障性住房同样的政策效果所要提供的货币补贴,其中:三角形GCE为生产者剩余,四边形GEQ1Q为开发商索取的开发成本,没有福利净损失。

(三)购房券的补贴效用分析

假定没有实施保障房政策,在现有收入水平下,低收入者的预算线为AB,I1、I2为无差异曲线,I1与AB相切于点a,a点为房屋数量和其他商品数量的最优组合,消费者购买房屋的数量为X。当政府实施保障房政策,对于受保障者来说相当于降低了住房的租售价格,预算线AB围绕点A向外旋转至AB″。低收入者的收入没变,在其他商品价格不变的条件下,消费者购买Y商品的数量也没有变化,而购买住房的数量从X增加到X1。假定其他商品的价格不变,低收入者购买X1的住房数量用其他商品表示为OA-OY2=AY2;当政府为低收入者提供保障房后,购买X1的住房数量用其他商品表示为OA-OY1=AY1。政府为低收入者提供的补贴用其他商品表示为AY2-AY1=Y2Y1(见图3)。当实施购房券政策时,在商品、房价和消费者偏好不变的条件下,低收入者的预算线AB将向上平移至A’B’,要达到与保障房政策相同的效用,只需与效用曲线I2相切,切点为d,与bX1相交于点e。政府对低收入者的补贴用其他商品表示为AA'。因为预算线AB与A'B'平行,所以AA'=ce,而Y2Y1=cb,由图可以看出ce<cb,即要达到同样的效用I2,实施购房券政策需要的补贴资金小于实施保障房需要的补贴资金。如果两种补贴方式用同样数量的补贴额,情况如图4所示。AB线依然表示在没有政府干预的情况下低收入者的预算线,此时消费者能够获得的效用为I1;当政府实施保障房政策时,预算线将由AB向外旋转到AB″,此时消费者能够获得的效用为I2;当政府实施购房券增加低收入者收入时,预算线将由AB移至A'B″,此时消费者能够获得的效用为I3,由图可以看出I3>I2。这说明实施购房券给消费者带来的效用要大于保障房给消费者带来的效用。通过以上分析可以得出由政府提供购房券的补贴政策比实施保障房政策具有更大的补贴效用,还能避免社会福利的净损失。Ohls(1975)也通过构建一般均衡条件下的住房市场过滤模型得出了同样的结论:通过提供住房货币补贴来增加低收入者住房消费的政策比政府直接为低收入者兴建住房的政策更加有效[11]。

五、结束语

购房券的设计减少了地方财政在保障性住房这一项中的巨大支出,大大缓解了地方政府财政上的压力;把“限购”改为“限转售”,利用对转售的限制政策可以一定程度上减少投资性购房和投机性炒房,取得的税收可以增加地方财政收入;对新旧房市场的同时补贴,既增加了老百姓购房时的自主选择权,也减少了社会资源的浪费;最重要的是这一设计减少了地方政府对房地产市场的干预,把房屋的开发完全交托市场,政府的角色也从主导建设转为辅助建设。

参考文献:

[1]舒东,郝寿义.房地产功能价值论与中国房地产市场投资[J].南开学报2003(3):101-107.

[2]崔裴.中美房地产业内涵、属性及其经济与社会功能的比较研究[D].华东师范大学,2008:115-125.

[3]常春华,汪发元.房地产业对地方财政收入和支出影响的实证分析[J].会计之友,2013(5):61-64.

[4]马庆林.系统思维与我国住房政策设计[J].系统科学学报.2013(2):60-63.

[5]李文庆,崔惠民.我国差别化住房政策体系的多维考察和框架设计[J].城市发展研究,2013(2):40-45.

[6]冯科,何理.中国房地产市场“限购政策”研究—基于反需求函数的理论与经验分析[J].经济学动态,2012(02).

[7]乔坤元.住房限购令真的起作用了吗?—来自中国70大中城市的证据[J].经济与管理研究,2012(12):25-34.

[8]刘雪明.保障性住房政策执行中的腐败现象及其治理研究[J].湖南社会科学,2013(5):89-92.

[9]管清友,傅勇,程实,张明.刀锋上起舞:直面危机的中国经济[M].杭州:浙江大学出版社,2012:102-103.

[10]邢国滔.地方财政对房地产业的依赖性问题研究一基于分税制改革后地方政府行为视角[D].浙江工商大学,2013:35.

房地产政策篇10

【关键词】房地产 金融政策 有效性

0引言

自1998年住房制度深化改革后,国家停止了福利性分配住房,大力发展住房市场化、消费信贷化和物业管理社会化后,房地产业逐渐成为国民经济的重要支柱产业。2014年我国人均GDP接近了8000美元,根据各国历史发展规律表明我国已进入房地产业快速发展时期。房地产业关联效应强,产业链长,对上下游产业的发展能直接或间接起到带动作用,并对居民消费、内需拉动、就业增加和国民经济发展等产生一系列拉动作用;同时,居民最为关注的房价也呈现了快速上涨的态头,并带来了资源配置失衡、资产泡沫增多、金融系统风险增加甚至影响社会稳定的一系列问题,为保证房地产业的稳定、健康发展,国家对房地产业进行一系列的调控,首当其冲的是金融政策调控。近些年来多次运用了准备金率、银行利率、信贷规模、首付比例控制等多项手段进行了干预,也取得了一定的成效,但由于房地场业存在的复杂性,金融政策的有效性受到了制约。因此,有效的房地产金融政策是对房地产市场形势的正确分析与预测,一方面可以进一步了解房地产业本质及其带来的经济现象,同时也能对金融政策调控房地产市场原理与实际效果做出评判。

1房地产政策有效性的含义

金融政策一般是指央行为了达到宏观经济调控的目标而采用各种手段调节货币、利率和汇率水平,从而调控宏观经济的各种方式和措施的总称。在宏观上,我国的金融政策主要包含三大政策手段:货币政策、利率政策、汇率政策。房地产金融政策有效性包含三点:一是它能否系统性的产出有效影响;二是它与产出的影响之间能否有稳定的联系;三是当局的房地产金融政策能否实现货币供应量的控制。房地产金融政策发挥作用是一个复杂的过程,有效性体现在从政策的具体制定、具体执行、具体实施到产生作用这一过程中。

2影响中国房地产金融政策有效性的因素

2.1房地产金融政策缺乏一致性。在市场经济条件下,政府的职责应该是建立房地产金融的规章制度,并非随意更改,政府所做的应为保持所建立的金融政策的一致性和稳定性。但从各项数据分析中我国政府监管的制度对房地产市场的调控存在争议,由于政府政策在时间上不一致,从而导致政府政策目标无法实现,房地产金融政策缺乏一致性。

2.2忽视了“地区差异”和“结构性差异”。房地产市场发展的区域不均衡性受房地产市场的区域性的影响。由于房地产位置的固定性,所以房地产市场也是一个区域性的市场,各个地区无论从市场发育程度、供求状况、价格水平来看差异都很大。我们应该采取差别化的房地产政策促进其发展,而不是运用“一刀切”的政策,否则势必影响发展。

2.3政府的双重角色使房地产金融政策的执行存在利益偏向。我国房地产金融政策出台后,许多地区都要面临一个同样的问题:中央金融政策在执行过程中“变质”。金融政策由中央银行制定,而房地产经济政策则产生并服务于地方经济,表明地方政府与中央政府在经济利益方面具有客观上的不一致性。中央金融政策如果不利于地方房地产业发展,地方政府会设法加以规避,这就使中央金融政策在执行过程中产生扭曲。

2.4公众对房地产市场的心理预期。由于房地产经济活动的特殊性,房地产金融政策的实施受心理因素即与其因素的影响更大,理由如下:一是房地产购买者或投资者对房地产升值期望过高。由于土地资源有限,土地的供给与需求矛盾越来越大,以致房地产价格具有与物价水平同时增长的特性,亦即房地产具有抵抗通货膨胀的能力;二是房地产投资者或购买者的从众心理与行为,普遍存在“买涨不买跌”的现象。

3对中国房地产金融政策的建议

3.1坚持金融支持房地产市场发展的基本方向。房地产业已经是国民经济运营的支柱产业。它的涉及面广、带动系数高,房地产业的发展,拉动建材装潢业,转移建筑业和农村劳动力,改善投资环境吸引外资的集聚等方面都具有明显的作用,可以说是“一房拉百业”。因此,促进房地产业得到进一步发展是确保国民经济持续健康运行的内在要求,金融机构要一如既往地支持房地产业的健康持续发展。既要支持商品房的开发,也要继续发放按揭贷款,支持城乡居民改善住房条件。

3.2注重长效机制,保持政策的连贯性。在这种情况下,我们应保持政策一致性,达到其目标。这就要求:强化政策制定者的行为准则,使其无法或没有动力区制定相机抉择的经济政策;加强政策制定的统一性,莫要政出多门。应该加大政策执行力度,综合运用市政规划、土地拍卖、财政金融、信息公开和舆论宣传等各种手段进行治理。

3.3注重“地区差异”和“结构性差异”。目前我国不同地区所处房地产周期各不相同,央行应根据“地区差异”制定不同的房地产金融政策。中央银行要同时从供给和需求两个方面采取行动,保持政策力度均衡,并将政策的重点放在引导供需各方,形成正确A期,逐步调整其不理上。

3.4选择合适的金融政策调控方式、实施的时机和力度。当前运用金融政策对房地产市场进行调控时,应选择直接调控的方式来调控房地产业,避免错误引导。直接调控方式的运用包括央行直接规定银行贷款给房地产行业的最高限额;直接限制银行贷款给房地产业的结构等。同时,应谨慎把握政策调控的时机,避免因时机选择不对而降低调控的有效性,或与其他调控政策相互抵消。政府可通过可控的货币、土地资源、采取金融、法律法规和行政手段来影响房地产周期波动,通过反周期方法,平抑或引导周期波动。

4结论

我国运用金融政策调控房地产市场所取得的效果是明显的,但仍出现了负面影响。因结合发展的实际,建立房地产金融政策制定的科学模型,完善房地产金融政策及实施的长效机制,使金融政策成为房地产业发展的方向标。

参考文献:

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