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加强小区物业管理调研报告

物业管理服务是一个新兴产业,更是一个民生工程,规范物业管理,促进行业健康发展,对于建设生态宜居城市、提升生活品质具有十分重要的现实意义。

一、统筹结合,完善小区物业规划布局。

城市,让生活更加美好。我区城市建设进入了新阶段,迫切需要研究和谋划城市小区物业规划布局。一是完善物业管理规划。将小区建设、物业管理纳入城市规划,与城市建设、社区建设、棚户区改造、旧城改造等工作结合起来,与婴幼儿、儿童、学生、青壮年、中老年等不同人群的需求结合起来,探索编制多规融合的“物业服务管理”规划体系,引领物业管理行业健康发展,创造人性化与安全性的居住环境。二是完善老城物业布局。鼓励各类社会资本兴办物业公司,在社区协调管理下,从事老旧小区物业服务。对具备封闭条件、公共设施配套较好的住宅小区,恢复市场化标准物业服务管理。对公共配套设施严重缺失,无法围成小区庭院的散居小区或单体楼宇,以社区为单位,整合成为一个物业小区,成立业主委员会,由社区作为第三方协调业主委员会与物业公司签订协议,实行“卫生保洁、维护维修”托底服务,逐步培育业主物业消费意识,向市场化管理过渡。三是完善老旧小区基础设施。依托旧城风貌改造工程,逐步完善旧城区无物管小区和单体楼的改造规划,以“有规范车位、有绿化花园、有门岗用房、有标准公示栏”的“四有”标准,统一建设验收。加强房屋外观改造、空地绿化、划线停车、消防设施配套、下水管网改造和管线更换等基础设施建设,全面改善旧城区基础条件和整体形象,再交社区物业服务中心、物业服务企业管理或居民自治。

二、整合资源,构建齐抓共管的工作格局。

物业管理涉及到发改、住建、交通、司法、广电、供水、供电、供气、通信、社区等诸多部门,必须整合资源、明确主体、齐抓共管。一是增强物管执法力量。以创建全国文明城市为契机,将物业管理纳入城市管理委员会,整合城市联合管理执法大队力量,加大对房屋外墙装修、乱搭乱建等小区乱象的执法监管力度。二是明确各方职能职责。区房管分局负责全区物管活动的监督管理工作,积极争取市房管局的支持,强化审批、指导、监督和管理等职能,结合《物权法》的相关规定,制定出台物业管理实施细则。街道按照属地管理原则,负责辖区内物管活动的协调服务工作,指导所有住宅(包括规模小区、单体楼、单位宿舍)成立业主委员会,健全物业管理工作联系会议制度、物业纠纷调处机制等。业主大会及业主委员会加强对物业企业履职情况的监督,协调解决物业纠纷,维护小区的正常活动和秩序,带动小区按时、足额缴纳物管费。三是发挥行业协会作用。物管协会协助政府开展工作,承担部分社会职能,参与物业行业监督准入工作,依法规范行业行为、建立职业操守、维护行业权益、提升行业素质,督查物业服务组织或其他物业服务人员诚信经营和服务,维护物业管理各方合法权益。

三、市场运作,培育物业服务企业。

坚持市场化、专业化运行,把小区物业管理交给企业和市场。一是引进优质企业。着力引进一批资质高、服务优、实力强的知名大集团、大企业,来南注册成立分公司。参照招商引资奖励办法,对引进优质企业给与奖励。二是壮大龙头企业。设立物业企业发展基金,鼓励集约、规模发展,扶持企业做强做大,打造品牌企业、样板小区。发挥龙头企业示范效应,组织优秀物业公司轮回讲课宣传,提升物业服务整体水平。制定物业公司资质升级奖励办法,提升公司资质层次。三是培育专业人才。引导企业专业化发展,把物业管理人才纳入人才工作,在引进、安置、培育、激励等方面创新政策。强化协会职能,指导企业加强员工岗位技能、职业道德、服务意识等培训,坚持持证上岗,规范企业员工服务礼仪,建立一支符合市场经济需要、能够满足广大业主需求的物业管理职业化队伍。

四、依法治理,解决物业收费难问题。

按照“依法治区”要求,将小区物业管理纳入法制轨道。一是出台物业收费指导标准。制定出台《物业服务和保障性住房物业服务收费标准指导价》,将资质等级、服务内容与收费标准挂钩,建立“以质论价、质价相符、合同约定”的物业服务收费标准。二是签订物业服务合同。引入竞争机制和招投标机制,采取“双向选择”,物业公司将收费标准、服务内容、服务标准等情况进行公示,由小区业主委员会组织全体业主集体讨论选择具体服务标准,与物业企业签订物业服务合同,明确双方的权利义务。三是公示物业费收支情况。行业协会督促物业企业将收费情况、使用情况全面详细地对业主公示,由业主委员会组织业主代表,对其进行审核,消除业主疑虑,促进物业费开支情况公开透明。四是培育物业消费意识。在电视台、门户网、公交车移动电视等媒体,全面宣传《物权法》、《省物业管理条例》及物业收费指导意见等,增强全民物业服务消费意识。探索公职人员物业缴费与年终考核挂钩机制,发挥带头作用,倡导良好的社会风气。

五、加强监管,健全物业企业考核评价体系。

完善物业企业的监管机制,促进行业规范化、制度化。一是建立物业企业诚信评价体系。学习物业管理企业tsc战略的5s体系,由行业协会制定物业公司诚信评价指标,定期组织业主开展满意度测评,形成物业公司诚信评价档案,作为物业公司资质核定、资质复核、达标创优时的主要依据。对业主投诉多的,要求物业企业限期整改,整改不达标的,建议该物业管理项目经理在三年内不得担任项目经理,形成监管有序的物业公司诚信评价体系。二是建立物业保证金制度。物业企业入驻时,一次性缴纳保证金,企业退出时或经营满5年后返还。创新绩效考核,每年对企业收取保证金,根据业主评价结果,年底按比例返还。采取以奖代补的方式,将物业企业纳入优秀企业表彰奖励,督促和激励其不断提升服务水平。三是建立物业预收费监管机制。物业服务企业与房管、金融机构签订物管费三方监督协议,由房管部门设立专门监督账户,建立预收物管资金进账、批准、拨付等管理台帐,根据物业服务企业服务每季度费用使用情况进行拨款,并向小区公布,避免业主与企业因费用问题产生矛盾。

六、人文关怀,化解物业矛盾纠纷。

坚持“两条腿走路”,一方面,注重营造互帮友爱的小区氛围;另一方面,及时解决业主提出的问题。一是丰富小区文化。在特殊节日对特殊群体开展慰问,体现小区物管以人为本的服务理念。不定期举办保健讲座、业主运动会、文艺晚会、亲子活动等,积极开展“和睦家庭”、“好媳妇”等先进评选,适当给予物质奖励,提升业主的归属感。二是强化业主自治。倡导“美好小区、人人共建”的价值取向,将业主自治纳入社区民主建设范畴。由社区牵头,加强对业主委员会的培训、指导力度。探索建立业主委员会考核机制,把业主大会召开率、业主参与率、矛盾化解率等作为重要指标,每年度选评优秀业主委员会,充分调动积极性。

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