物管行业税收征管调研报告

近几年来，随着我国城镇化进程的不断加快，房地产业发展迅猛，物业管理已经成为一个悄然兴起的新兴行业。从税收管理角度来看，该行业一直是一薄弱环节。如何加强和规范物管行业税收管理，维护正常的税收秩序，已成为税务工作者面临的新课题。

一、物管行业税收征管过程中存在的问题

（一）物管企业方面存在的问题

物管行业的纳税意识普遍淡薄，为了达到少缴税费的目的、不少纳税人千方百计偷逃税款，究其共性，主要有以下几种：

1、企业不按规定办理税务登记进行偷逃税。由于企业未办理税务登记，致使税收管理员无法将其纳入正常管理，从而偷逃税款。

2、故意混淆收入类型进行偷逃税。如：有的物业公司与房地产开发公司是同一法人，房地产开发公司为了扶植物业公司将部分未销售房产的租赁收入划归物业公司收取。而物管企业在纳税申报时套用低税率或只申报部分税收，从而少缴税。

3、采取帐外经营方式进行偷逃税。企业采取收入不入帐或以成本抵收入等方式隐瞒收入和利润。如：只对正规核算单位开具正式发票，对其他业主不开具正式发票；直接收取现金或业主以其他方式支付物管费的不开或少开发票；直接将本公司开支取得的发票给业主入帐；直接将在业主处消费的费用与物管费互抵，互不开具发票等。

4、利用发票违章行为进行偷逃税。一是非法代开发票。一些小规模物管业主为了隐瞒收入规模，便委托具有领票资格的较大物业公司为自己代开发票；二是使用收款收据或国税部门的商业销售发票来收取物业管理费；三是开具发票时采取“大头小尾”（金额填写栏大，裁剪金额小）；四是使用虚假发票收取物业管理费。

5、虚列开支增加成本进行偷逃税。如：物业公司制造虚假的考勤名单，多列工资支出；虚列小区绿化、道路、路灯等维修成本；列支与本公司无关的费用等。

（二）税务机关方面存在的问题

物管行业普遍存在偷逃税的现象，也暴露了税务机关的监管不到位，主要表现在：

1、日常管理不到位。首先是少数税收管理员税源管理观念滞后。在当前税源管理过程中，陈旧、机械、单一地以实现税收的多少为标准，笼统地将纳税人划分为重点税源和非重点税源，重点税源重点管理，从而将更多的征管力量和注意力都放在了纳税大户的重点管理上，在一定程度上忽视了对物业管理这一新兴行业的税源管理；其次是税收管理员思想上存在“不好管就懒得管”的想法。在日常的工作中“巡查巡管”没有真正落到实处，大都是“挂在口上，停在纸上”。从而对物管企业管得不深、查得不细，就账查账，没有深入翔实了解物管企业的经营状况。再次是打击力度不够。由于各种因素的影响，税务部门在查处物管企业偷逃税违法行为时，常常以补代罚，以罚代刑，没有形成强大的威慑力量，助长了偷逃税现象的滋生和蔓延。

2、发票管理不到位。物管行业发票管理存在的问题也较为突出：一是发票日常稽核的力度不够，纳税评估和纳税人发票领购使用情况不能有机结合；二发票处罚缺乏一定的公开透明性，不能对用票单位起到足够的警示作用。

3、税收征管方式不一，导致税负不公。在实际征管工作中，对物业管理行业税收征收方式有核定征收率征收、查帐征收、定期定额征收，由于征收方式不同，从而造成同行业纳税人税费负担率相差较大。

4、税收征管手段不科学，导致税款流失。管理部门对物业公司核定的税额不是建立在广泛开展税源调查的基础上,而只是以简单的评估来确定，使得定额与实际营业额相差悬殊；对查帐征收方式的物业公司的企业所得税汇算清缴工作也是流于形式，应税所得额远远小于企业的正常利润。

5、部门之间协调不力，信息掌握不全。管理部门缺乏与工商、公安、房管、房地产公司等相关部门的联系，不能及时掌握物管企业的经营信息，从而导致对物管企业的经营规模不清楚，税收鉴定不准确。

二、加强物管行业税收管理的建议

1、加大宣传力度，强化税收意识。针对物管行业纳税意识淡薄的现状，采取多种形式开展行之有效的税法宣传活动，强化物管企业的纳税意识。同时，积极开展税收知识宣传进小区的活动,向小区业主宣传国家税收政策，以提高小区业主的协税意识和索票意识。

2、加强税源调查，实现精细化管理。税收管理员应认真进行税源调查，摸清税源情况，详细了解物管企业经营的楼盘名称、地点、小区建筑面积、业主数量、企业从业人数、管理期限、物管费收取标准以及是否有房屋出租等等，从而全面掌握物管企业的经营信息，并分户建立健全企业征收台账。

3、加强巡查巡管，督促建账立簿。在巡查巡管中，要根据物管企业的实际情况具体分析，督促、辅导物管企业设置帐簿，规范其纳税行为。对于有建帐能力的企业要求其尽快建帐；对于没有建帐能力的企业，要辅导其建立收支粘贴簿。

4、加强发票管理、实行“以票管税”。一是要求物管企业严格按规定使用发票，并按经营项目如实填写发票内容；二是加强发票稽核，对物业公司兼营房屋租赁业务的，随时抽查物业公司发票使用情况，切实落实对企业在领购、换购发票时进行核对的工作要求，真正发挥发票稽核在发票管理中的重要作用。三是加大发票检查力度，尤其是要加大对发票各联次的核对检查力度，如果企业未按规定使用发票，一律按发票管理办法有关规定进行处罚，从源头上减少物管行业发票违法行为的发生。

5、科学分析测算，完善纳税评估。首先要建立科学、实用的物管行业税收纳税评估模型，分析物管企业纳税申报的真实性，测算实际纳税与应纳税额的差距，从中发现问题，有针对性地加强管理；其次要加强物管行业税源比对工作，综合分析行业总体税收状况和企业纳税情况，结合实际制定行业平均利润率和平均税负评估指标，对企业纳税情况进行纵向和横向比较，提高税源监控的广度和深度；再次要加强对税负异常企业的严格监控。对于零申报、低税负、不缴不报的异常户要列入重点监控对象。

6、加强部门协作，强化监督管理。一是税务机关要加强与工商、公安、房管、房地产公司等部门的协作，定期到相关部门了解和掌握物管企业的经营情况；二是强化管理和监督。要把企业是否依法纳税作为资格审查和年检的一项重要内容，对不能依法纳税的，不予进行资格认定和年检。

7、加大打击力度，规范税收秩序。首先要充分利用稽查部门人员专业性强、检查力度大等优势，开展对物管行业的税收清理和专项整治活动，集中力量对各种偷逃税行为进行严厉查处。做到发现一起，查处一起，绝不姑息，绝不手软。其次要借助媒体的监督作用，公开曝光偷逃税行为，达到“惩治一个，教育一片”的目的，从而营造诚信纳税、公平竞争的良好氛围。