用地使用权不动产登记发证工作方案

为扎实有序开展我县农村宅基地和集体建设用地使用权不动产登记发证工作，按照省自然资源厅《关于全面开展农村宅基地和集体建设用地使用权不动产登记发证工作的通知》（晋自然资发〔2019〕23号）和《关于加快推进农村不动产登记工作的通知》（晋自然资发〔2020〕18号）、市规划和自然资源局《关于全面开展农村宅基地和集体建设用地使用权不动产登记发证工作的通知》（长自然资发〔2020〕61号）文件精神，结合我县实际，制定本方案。

一、指导思想和目标任务

（一）指导思想

全面贯彻党的精神和治国理政新理念新思想新战略，以深化农村土地制度改革为引领，明晰农村土地产权，完善农村土地资源市场化配置机制，促进农业增效、农民增收与城乡统筹发展，为全县农村改革发展提供有力的产权保障。

（二）目标任务

按照建立不动产统一登记制度的要求，全面摸清我县农村宅基地和集体建设用地现状，梳理完善相关政策制度，分类处理历史遗留问题，规范登记业务标准，补充完善农村宅基地及住房权籍调查成果数据库，实现不动产登记数据动态更新。

以《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》和农村宅基地和集体建设用地发证相关政策为依据，因地制宜开展农村宅基地和集体建设用地的权籍调查，力争在2021年底前基本完成符合登记条件的农村宅基地和集体建设用地不动产登记发证工作，基本建成不动产权籍调查和确权登记数据库并实现数据交汇，把农村不动产纳入日常登记业务，实现不动产登记城乡全覆盖。

二、登记发证的范围

（一）依法取得的农村宅基地和集体建设用地使用权。

（二）符合相关法律规定的农村宅基地和集体建设用地使用权。

（三）其他可以认定的，不违反法律基本原则的农村宅基地和集体建设用地使用权。

三、基本原则

（一）依法依规，规范程序。严格执行有关法律法规和不动产统一登记制度要求，认真落实“一户一宅”政策。依据农村宅基地和集体建设用地使用权“两权”地籍调查成果，坚持“权属明确无纠纷，四至清楚无争议”的原则，依法确定主体资格、认定权属和四至界线，全面开展农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作。对于乱占耕地、违法占用生态保护区、城镇居民非法购买宅基地和“小产权房”等违法违规行为，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。

（二）实事求是，应发尽发。正确认识和把握我县农村现状，尊重历史，立足现实，按照以民为本、实事求是、简便易行、便民利民的工作思路，吃透切准《不动产登记暂行条例实施细则》第41条之规定，对城乡规划或村庄建设规划缺失的地方，申请要件中无需提供房屋符合规划等材料。积极妥善处理历史遗留问题，细化各项政策，做到能满足登记发证条件的应发尽发。

（三）先易后难，分类推进。综合考虑时间、难度和现状，先易后难，从简从快，分类推进。对于农村宅基地和集体建设用地使用权地籍调查工作扎实、数据成果能满足登记发证要求的，直接利用“两权”地籍调查成果登记发证；对于偏远地区、经济价值不高、矛盾问题较少的，采用简易方式登记发证；对于城中村、城乡结合部等重点地区，严格按照有关规定登记发证。

（四）尊重历史，不变不换。按照“不变不换”的原则，依法颁发的宅基地使用权证、集体建设用地使用权证、房屋所有权证等证书继续有效，可暂不更换新证。

四、实施步骤

（一）宣传发动、组织培训阶段

1、人员培训。领导小组办公室负责组织各乡镇、各有关部门工作人员开展农村宅基地和集体建设用地使用权不动产登记发证工作专题培训，对所有工作人员进行业务培训，统一调查、审核和政策口径，明确相关工作纪律。

2、宣传发动。各乡镇、各有关部门要对此次农村宅基地和集体建设用地不动产登记发证工作开展广泛深入地宣传，充分调动群众配合参与的积极性。

（二）组织实施、确权发证阶段

1、调查摸底。以“两权”地籍调查成果和无人机倾斜摄影房屋补充调查、测量成果为基础，实地对现有农村宅基地和集体建设用地及房屋调查摸底，内容包括权利人、坐落、面积、建造时间、质量等基本情况，全面掌握不同时期宅基地和集体建设用地的使用情况，掌握未批先建、少批多占和建房户是否符合土地利用总体规划、村镇规划，是否超过规定面积标准等情况，分类建立工作台账，形成基本资料。

2、申请受理。在开展宅基地和集体建设用地使用权登记发证工作前，要通告，明确登记范围、登记程序、申请方式、受理时间等内容，通告期满后，以行政村为单位集中申请，不动产登记中心集中受理。申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，不动产登记中心应当予以受理，并出具书面凭证；申请人提交的申请登记材料不齐全或不符合法定形式的，登记机构应当一次性告知申请人需要补正的内容。

3、审核通过。（1）审核标准：权属来源合法、面积量算准确、界址清楚无争议；（2）审核内容：审核实行初审和复核两级制，初审由乡镇政府、辖区自然资源所组成初审组，对申请人提交的资料进行初步审查；复核由不动产登记中心进行。初审内容主要是审核申请人主体资格证明、法定代表人身份及个人身份证明合法性，宅基地及集体建设用地使用权来源及手续合法性，房屋建筑年代、层次、结构、面积、界址正确性，最后会签初审意见；复核主要是对登记的程序是否符合规定、宗地自然状况审核、土地权属状况等以及必要时对初审的内容进行再次审查。

4、公示结果。不动产登记中心依法依规对申请资料进行全面复核后，对调查的成果内容进行公示，公示期15天。

5、登簿发证。公示期满无异议的，不动产登记中心应予以登簿，办理注册登簿手续，颁发不动产权证。公示期内，申请人或者利害关系人对公示有异议的，可申请复查，不动产登记中心要暂缓登记、做好记录，积极调查研究解决。

（三）同步建档、检查验收阶段

1、同步建档。档案建设要与农村宅基地和集体建设用地使用权不动产登记发证每个阶段的工作同步进行，分级管理，纸质档案与电子档案同时保存。

2、检查验收。不动产登记中心要对区域内农村宅基地和集体建设用地使用权不动产登记发证工作进行回顾自查；领导组要对区域内农村宅基地和集体建设用地使用权不动产登记工作进行指导检查、审核督查、查缺补漏、完善提高。

五、工作要求

(一)全面摸清底数

底数清晰是完成农村不动产登记工作的关键。各乡镇要实事求是，全面查清辖区内宅基地和集体建设用地总宗地数，总户数、应登记宗地数、已登记宗地数、不符合登记条件宗地数等基本信息，认真梳理权籍调査中发现的各类不符合登记条件的情况，包括集体建设用地中的街巷和空闲地等无具体权利人的虚宗，分类做好统计。要确保上报数据的客观真实，底数变化较大的乡镇，要高度重视，抓紧时间调查摸底，提前做好准备，下一步根据部省两级要求，进行校对和修正。

(二)充分使用“两权”调查成果

我县农村宅基地和集体建设用地使用权的地籍调查成果已经省市两级登记机构验收，是开展农村不动产登记工作的重要基础和依托，各县区要充分使用“两权”调查成果，结合实际对现有成果进行检查复核、更新完善，经核实未发生变化的，符合登记发证需求的，应直接使用，避免重复开展地籍调查，节约成本，提高效率。

(三)规范资料管理

我县不动产统一登记实施前形成的宅地基和集体建设用记发证档案资料，要尽快移交至相应登记机构，建立台账，统一保管。按照《自然资源部关于加快宅基地和集体设用地用权确权登记工作的通知》要求，以县为单位，对已有登记进行清理整合、补充完善及数字化处理后，逐级向上汇交。2021年底前，完成汇交工作。

(四)地上建(构)筑物以及历史遗留问题的处理

1、对于“两权”地籍调查成果中地上建(构)筑物界址线、层数、结构等内容全面，权利人和界址清晰准确、未发生变化的，可直接利用“两权”地籍调查成果进行农村不动产登记发证。

2、对于“两权”地籍调查成果无任何房屋信息，特别是偏远农村，可采取简易的方法，进行必要的补充调查或通过描述方式记录建(构)筑物相关情况后直接登记发证。

3、对于条件成熟、有需求的地方，可比照城市房屋权籍调查有关要求进行补充调查后，子以登记发证。

4、稳妥做好历史遗留问题处理工作，既要严格执行宅基地“一户一宅”、面积标准控制等政策规定，也要区分时段、政策背景，尊重历史、因地制宜研究制定政策。对于“一户多宅”、无权属来源证明、超面积等共性问题，根据国土资发〔2011〕178号和国土资发〔2016〕191号等文件精神，结合本地实际研究解决。对于符合农村一二三产业融合发展要求的农村宅基地和集体建设用地混合用途、房地用途不一致等问题应灵活宽松处理，要充分发挥农村基层组织的作用，积极调处农村土地权属纠纷，有效化解矛盾。对于登记发证工作中遇到的问题，要及时报请县政府研究，明确处理意见，应发尽发，加快推进农村不动产登记发证工作。

六、保障措施

（一）加强组织领导，确保工作到位。县直各相关单位要站在全局的战略高度，充分认识搞好登记发证工作的重要性、艰巨性和复杂性，切实增强责任感和紧迫感，层层落实责任，认真开展工作。

为切实推进工作开展，成立全县农村宅基地和集体建设用地使用权不动产登记发证工作领导小组，负责全县农村宅基地和集体建设用地不动产登记发证工作的组织领导，协调解决发证工作中的重大问题。领导小组成员如下：

组长：县政府县长

副组长：县政府常务副县长

经开区负责人

县政府副县长

成员：县政府办主任

县自然资源局局长

县财政局局长

县农业农村局局长

县行政审批局局长

县民政局局长

县税务局局长

县政务服务中心主任

县住建局副局长

县自然资源局副局长

各乡（镇）人民政府乡（镇）长

领导组下设办公室，办公室设在县自然资源局，办公室主任由兼任，副主任由兼任。办公室具体负责全县农村宅基地和集体建设用地不动产登记发证的业务指导、督促检查和日常协调工作。

领导小组成员单位要各司其职、加强沟通、密切配合，确保各项工作扎实开展、圆满完成。

（二）严格操作程序，维护社会稳定。要以维护社会和谐稳定为前提，以《物权法》《不动产登记条例》《不动产登记条例实施细则》等相关法律法规为依据，认真落实省自然资源厅《关于全面开展农村宅基地和集体建设用地使用权不动产登记发证工作的通知》（晋自然资发〔2019〕23号），依据当时历史条件下的政策，充分考虑实际情况，确保调查勘验、登记发证每个程序、每项内容都符合国家法律法规和政策的规定，确保公开、公平、公正，确保登记发证工作合法有效。

（三）便民利民服务，落实资金保障。以深化“最多跑一次”改革为目标，提升办事效率、降低办事成本，登记发证地点要向乡镇延伸，方便群众就近办理。领导组办公室要及时汇总掌握情况，向县政府汇报。县财政局要全力保障全县农村宅基地和集体建设用地使用权不动产登记发证工作经费。要严格执行不动产登记收费管理规定，除收取证书工本费外，不得收取任何费用，整个登记发证阶段不得增加农民负担。

（四）加大宣传力度，加强技术培训。要充分利用报纸、电视、广播、互联网等媒体平台，采取通俗易懂、简单明了的方式，多渠道、多形式加强工作宣传、政策解读和技术培训，充分发挥农村集体经济组织的作用，争取广大人民群众的理解支持，营造良好的工作氛围和社会环境。