城区老旧小区改造工作方案

为全面贯彻落实党中央、国务院关于城镇老旧小区改造工作部署，根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）要求，全面改善中心城区老旧小区居民居住条件和生活环境，提升群众的幸福感、获得感和安全感，现结合实际，制定本工作方案。

一、总体要求

（一）指导思想。以新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的和二中、三中、四中、五中全会精神，坚持以人民为中心，坚持新发展理念，按照高质量发展要求，顺应城镇居民日益增长的美好生活需要，大力改造提升市中心城区老旧小区，构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。

（二）基本原则。

1.坚持以人为本、居民自愿。充分尊重居民意愿，凝聚居民共识，变“要我改”为“我要改”，由居民决定“改不改”“改什么”“怎么改”“如何管”，从居民关心的事情做起，从居民期盼的事情改起。

2.坚持因地制宜、突出重点。按照“保基础、促提升、拓空间、增设施”要求，优化小区内部及周边区域空间资源利用，明确菜单式改造内容和基本要求，强化设计引领，做到“一小区一方案”，确保居住小区的基础功能，努力拓展公共空间和配套服务功能。

3.坚持各方协调、统筹推进。构建共建共治共享联动机制，落实政府主导、部门负责、街道社区沟通协调的责任分工，充分调动被改造居民的积极性，激发主人翁意识。

4.坚持创新机制、长效管理。引导多方参与，确定长效改造管理方案；相关管养单位提前介入，一揽子解决改造中的问题；提高制度化、专业化管理水平，构建“一次改造、长期保持”的管理机制。

二、工作任务

（一）改造范围。本次改造范围为市中心城区老旧小区，其中重点改造2000年（含）以前建成的基础设施及功能明显不足、物业管理不完善、居民改造意愿强烈的老旧小区。已纳入城镇棚改计划、拟通过拆除新建（改建、扩建、翻建）实施改造的棚户区（居民住宅），以及居民自建房为主的区域和城中村等，不属于老旧小区范畴。

（二）改造任务。“十四五”期间，基本完成中心城区260个小区、655栋、2.12万户老旧小区改造任务。

2021年开始，开展中心城区首批老旧小区改造项目，力争在年底形成样板，逐年合理安排，统筹协调推进。

（三）改造内容。老旧小区改造包括市政配套基础设施改造提升、建筑物及附属设施维修改造、环境及配套设施改造建设、公共服务设施配套建设。适应居民不同层次生活需求，分为基础改造类、完善改造类和提升改造类三类。

1.基础改造类：满足居民安全需要和基本生活需求，包括小区内部及与小区联系的道路、供水、排水、供电、弱电、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类等配套基础设施改造提升；小区内建筑物屋面、外墙粉刷、外墙保温、楼梯间整治、外窗更换、附属设施规整等建筑主体改造。

2.完善改造类：满足居民生活便利需要和改善型生活需求，包括拆除违法建筑、自行车库、电动自行车充电设施、无障碍设施、停车位规整、文化休闲设施、体育健身设施、智慧小区等配套设施改造建设及周边绿化、照明等整治。

3.提升改造类：丰富小区及周边区域配套服务的供给，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

（四）改造流程。

1.摸底储备工作。区住建局牵头，各街道、社区组织工作人员对中心城区2000年底前建成的小区开展摸底调查，全面摸清老旧小区建成时间、楼栋数、户数、建筑面积、产权性质、存在问题和改造需求等基本情况，确保数据真实可靠，建立老旧小区基本信息台账和改造项目储备库。

2.确定改造计划。按照“实施一批、谋划一批、储备一批”和“尽力而为、量力而行”的原则，在摸清老旧小区底数和需求的基础上，区分轻重缓急，统筹安排改造时序，科学确定中心城区老旧小区改造计划。

3.项目组织实施。按照年度改造计划，区住建局牵头，负责方案设计、招投标、工程实施和质量监管等具体工作。

（1）制定改造方案。项目建设单位会同设计单位、街道办事处、社区、居民代表征集改造内容，根据小区及周边空间资源、配套设施现状、结合居民意见，开展方案设计，由具体职能部门或机构牵头进行联合审查。

（2）简化审批程序。鼓励对老旧小区改造项目开通绿色通道，根据住建部出台的《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单》，简化项目审批程序，加快审批进度。

（3）工程实施和监管。建设单位要严格按照相关法律法规和规范标准组织实施，建立多位一体、相关部门、街道社区等各方参与的现场沟通协调机制，每个小区聘用具有技术特长的3至5名居民参与工程监督，为施工提供必要条件。质量安全监督部门应根据老旧小区综合改造提升工作特点，对工程全过程进行监管，落实工程质量、安全生产、文明施工等管理要求。

（4）项目验收。项目完工后，由区政府组织相关部门、建设单位、参建单位、街道社区和居民代表等进行联合竣工验收。验收通过后，应及时完成竣工财务决算，做好竣工项目的资料整理、归档和移交工作。

（5）后续管理。巩固老旧小区改造成果，由街道、社区及小区业主委员会按照长效管理方案，落实管理和服务，做到“改造一个、管好一个”。

三、实施机制

（一）城镇老旧小区改造工作统筹协调机制。

1.建立健全政府统筹、部门协作工作机制。成立由区长为组长，分管副区长为副组长，区住建、发改、财政、自然资源、公安、民政、行政审批、生态环境、信访、各街道社区、管线专营企业等多部门组成的老旧小区改造工作领导组，明确各部门主要工作职责和工作范围，相互配合、协同推进老旧小区改造工作。

2.科学划分有关部门单位职责。科学划分相关部门及街道的职责，明确责任清单，实现职责明确、部门负责、协同联动。老旧小区领导小组分工如下：

（1）领导组办公室：负责老旧小区改造日常工作，负责组织协调、政策拟定、计划编制、督促推进、通报考核等工作。

（2）区住建局：负责老旧小区改造的指导、组织和协调，会同区发改、财政部门提出老旧小区改造年度计划；具体组织实施老旧小区改造项目。

（3）区发改局：负责组织老旧小区改造项目的立项、初步设计审批等工作；负责中央专项补助资金、地方政府专项债券等申报工作。

（4）区财政局：负责筹集区级配套资金；负责专项资金的拨付和监管等工作。

（5）区行政审批局：负责改造项目相关手续的审批办理等工作。

（6）区审计局：负责老旧小区改造项目审计和监督等工作。

（7）区自然资源局：负责出具规划用地意见、参与项目竣工验收等有关工作。

（8）市公安局分局：负责查处工程推进中的暴力抗法行为；指导小区视频监控布设和后续管理；负责指导施工期间交通组织等相关事宜。

（9）区民政局：负责指导老旧小区改造中社区用房、养老设施等选址、规划、建设工作。

（10）区信访局：负责协调处理老旧小区改造中涉及的群众来信、来访等事项。

（11）街道办事处：负责协调老旧小区改造违建拆除相关工作；负责组织、动员和开展老旧小区改造中群众工作；宣传发动居民积极参与改造工作；协调配合项目组织施工；指导、组织小区成立业主委员会或居民自治小组；协调处理老旧小区改造过程中的各类矛盾纠纷。

（12）管线专营单位：负责统筹做好老旧小区改造项目中涉及管线改造工作。

3.统筹相关部门政策及资源。统筹住建、公安、民政、体育等部门牵头负责的既有建筑节能改造、雨污分流、加装电梯、垃圾分类、智慧安防、室外活动场地以及抚幼、养老、健身设施等专项工程，与老旧小区改造项目统筹推进，做到规划、审批、设计、施工、交付五同步。

4.建立专营单位协同推进的工作机制。电力、通信、供水、供气、供热等相关经营单位要结合老旧小区改造项目实施计划，合理安排各自项目建设年度计划，同步实施管线改建工程、做好施工衔接，避免各自为政、反复开挖。

（二）改造资金政府与居民合理共担机制。

1.完善资金分摊原则。结合拟改造项目具体情况和改造内容，合理确定改造资金共担机制，通过居民合理出资、政府给予支持、管线单位和原产权单位积极配合，实现多渠道筹措改造资金。原则上，基础类改造内容，坚持应改尽改，政府予以重点支持；完善类，坚持能改则改，政府适当给予支持；提升类，以市场化运作为主，政府重点在资源统筹使用等方面给予政策支持。

2.落实居民出资。建立居民对不同改造内容，按不同比例承担出资责任的规则；探索动员、引导居民按规定出资参与改造的有效工作方法；明确居民出资参与改造，可通过直接出资、使用住宅专项维修资金、个人提取公积金、捐资捐物、投工投劳等多种方式进行。

3.政府给予资金补助支持。一是多渠道安排财政奖补资金。二是统筹中央补助资金、地方各渠道财政性资金及有关部门涉及住宅小区的专项资金，用于城镇老旧小区改造，提高资金使用效率。

4.引导管线专营企业出资参与改造。政府通过明确相关设施设备产权关系，支持管线单位或国有专营企业对供水、供电、供暖、供气、通信等专业经营设施设备的改造提升。

5.探索以政府债券方式融资。一是探索通过调整优化地方政府一般债券支出结构，调剂部分资金用于城镇老旧小区改造。二是探索通过发行地方政府专项债券筹措改造资金，要合理编制预期收益与融资平衡方案、因地制宜拓展偿债资金来源。

（三）社会力量以市场化方式参与机制。

积极引入社会力量参与。采取政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引专业机构、社会资本参与养老、抚幼、助餐、家政、保洁、便民市场、便利店、文体等服务设施的改造建设和运营。在改造中，对建设停车库（场）、加装电梯等有现金流的改造项目，鼓励运用市场化方式吸引社会力量参与。

（四）存量资源整合利用机制。

1.加强规划设计引导。合理拓展改造实施单元，推进相邻小区及周边地区联动改造，实现片区服务设施、公共空间共建共享。

2.统筹存量资源用于完善服务设施。推进既有用地集约混合利用。在征得居民同意前提下，利用小区及周边空地、荒地、闲置地、待改造用地及绿地等，新建或改扩建停车场（库）、加装电梯等各类配套设施、服务设施、活动场所等。对各类公有房屋进行统筹使用。有效利用社区综合服务中心、社区居委会办公场所、社区卫生站以及住宅楼底层商业用房等小区公有住房，改造利用小区闲置锅炉房、底层杂物房，增设养老、托幼、家政、便利店等服务设施。

（五）小区长效管理机制。

1.建立多主体参与的小区管理联席会议机制。在城镇老旧小区改造中，同步建立小区党组织领导，居委会、业主委员会、物业管理公司等多主体参与的小区管理联席会议机制，协商确定小区管理模式、管理规约及居民议事规则，共同维护老旧小区改造成果。

2.建立健全老旧小区房屋专项维修资金机制。建立健全老旧小区房屋专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进改造后的小区实现自我管养。

四、组织保障

（一）加强组织领导。各相关部门、单位要落实主体责任，主要负责同志亲自抓，统一思想认识，加强组织领导，强化责任落实，共同推进改造工作。要明确改造任务，细化工作目标，建立健全各项工作机制，确保工作有序推进、取得实效。

（二）强化资金保障。按照集中财力办大事的原则，将老旧小区改造列入大事清单，积极争取中央专项补助资金和专项债券。优先保障老旧小区改造资金，研究制定吸引社会资本参与改造的支持政策。

（三）强化监督考核。建立健全老旧小区改造激励机制，将老旧小区改造工作落实情况纳入年度考核。强化资金绩效考核管理，加强资金审计监管和信息公开，畅通投诉举报渠道，主动接受社会监督。

（四）做好宣传引导。加大优秀项目、典型案例的宣传力度，充分利用媒体平台广泛宣传老旧小区改造政策，提高社会公众对城镇老旧小区改造的认识，引导居民转变观念，形成社会支持、群众积极参与的浓厚氛围。