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闲置宅基地和闲置住宅盘活工作方案

为盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅,培育农业农村发展新动能,促进富民强村,根据《中华人民共和国土地管理法》、《农业农村部印发关于积极稳妥做好农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》(农经发〔2019〕4号)以及省、市有关文件精神,特制定本工作方案。

一、总体要求

以新时代中国特色社会主义思想为指导,牢固树立新发展理念,强化指导服务,注重示范带动,积极引入社会资本投入“三农”,大力发展农业农村新业态,盘活农村闲置宅基地和闲置住宅,变“死资产”为“活资产”,充分释放改革红利,促进城乡融合发展,壮大村级集体经济,增加农民财产性收入,推进美丽乡村建设,促进乡村全面振兴。到2022年底,县作为省级试点示范取得明显成效,全市闲置宅基地和闲置住宅盘活基本做到镇级全覆盖,着力构建闲置宅基地和闲置住宅规范化流转交易平台,进一步拓宽农民财产性收入增长渠道,促进村集体宅基地所有权收益稳步增长,探索实现工商业主投资农村创业、新业态助推农村发展、各类主体共享乡村发展成果的新型乡村经济发展路子,总结一批可复制、可推广的经验模式,探索一套规范、高效的运行机制和管理制度。

二、基本原则

(一)坚持守住盘活利用底线。严守宅基地集体所有制不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线,符合国家和省、市关于宅基地管理、国土空间规划、用途管制、市场监管和传统村落保护等法律法规和政策。

(二)坚持农民主体地位。充分尊重农民意愿,调动农民参与的积极性和主动性,切实保护农民合法权益,千方百计增加农民收入,增强农民群众获得感、幸福感、安全感。

(三)坚持规划先行。与村庄规划相衔接,与乡村产业发展规划相匹配,遵守安全消防规定,符合环保卫生要求,注重绿色发展。

(四)坚持分类指导。充分考虑各地区条件、资源禀赋、环境容量、产业基础和历史文化传承,因地制宜、因村施策,大胆创新,积极探索,稳妥推进。

三、工作重点

(一)探索盘活利用模式。统筹考虑区位条件、资源禀赋、环境容量、产业基础和历史文化传承,科学盘活利用不同类型的闲置住宅,探索盘活利用模式。

1.发展民宿产业。把民宿产业作为全域旅游、乡村振兴的重要抓手,开发有故事、有体验、有品位、有乡愁的“民宿+”新业态,结合采摘、观赏、垂钓等休闲农业,打造旅游休闲农业生态综合体。坚持标准化、品牌化、品质化、集群化发展民宿产业,做成全域旅游的新名片,做出乡村振兴的新优势。

2.挖掘乡愁文化。依托历史文化底蕴,打造非遗、书画等文博展览馆。通过对有特色的保留村落的整体整治、改造、提升,保留最原始的乡愁记忆。

3.发展乡居康养。依托绿水青山“生态红利”及长三角区位优势,打造一批健康养生基地、养老院、老年公寓等乡居康养项目。

4.完善农业设施服务。依托水果、蔬菜等农业种植,农产品初加工,水产养殖等,延伸冷链、初加工、仓储、电商等多形态一二三产业融合发展业态。

5.开展整治复垦。依托土地复垦、增减挂钩等政策,开展旧村拆迁、复垦,打造农民生活集聚区。鼓励村集体对集体所有的闲置房屋、村民闲置房和农户闲置宅基地进行集中整治,以“拆旧拆废”为突破点,拆除违规建筑、残垣断壁、废弃圈棚舍和闲置废弃或具有安全隐患的空心房、破旧房等,同步开展复垦复绿,建设小菜园、小果园、小花园、小游园。

(二)培育盘活利用主体

鼓励各类主体参与农村闲置宅基地和闲置住宅盘活,加大“双招双引”力度,吸引乡贤、社会资本投入,依法保护各类主体的合法权益,推动形成多方参与、合作共赢的良好局面。

1.集体经济组织及其成员。在充分保障农民宅基地合法权益的前提下,支持农村集体经济组织及其成员采取自营、出租、入股、合作等多种方式盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅。鼓励有一定经济实力的农村集体经济组织对闲置宅基地和闲置住宅进行统筹利用。

2.返乡人员。鼓励乡贤、市民、返乡农民工、创客、大学毕业生、退伍军人利用自家和租赁他人闲置宅基地和闲置住宅,创办乡村旅游、家庭农场、休闲农业、乡村酒店、创客中心、电商等新型产业。

3.工商资本企业。积极引导工商资本下乡,吸引有实力、有意愿、有责任的工商业主有序参与盘活利用工作。鼓励其合理利用闲置住宅发展乡村旅游、休闲农业生态综合体、精品民宿、文化创意等乡村新产业新业态。

(三)探索多渠道盘活利用路径

1.自营。鼓励景区(点)周边农户直接将闲置住宅改造成小型民宿、特色农家乐、手工艺店铺;引导开展家庭工场、手工作坊。

2.出租。

(1)直接出租。以租赁方式出租给企业、返乡人员、乡贤等盘活主体使用,房屋所有人按合同收取租金,出租年限最长不得超过20年。出租过程中加强租赁管理,注重保护农民利益和社会资本正当合法权益,规范农村闲置宅基地和闲置住宅流转交易合同文本(见附件)和签约行为,明确房屋租赁用途、租赁期限、房屋使用要求、维修责任、房屋返还、合同解除、违约责任和争议解决办法等主要内容。

(2)委托出租。农户可将闲置住宅委托村集体经济组织统一对外招商出租,村集体经济组织可向承租人收取相应的费用。租赁过程中,村集体经济组织提供报批指导服务;后续使用过程中,有条件的村集体经济组织可为入驻企业提供管家服务,并收取一定的管理费用。

3.入股。

(1)直接入股。农户以闲置宅基地和闲置住宅入股,与村外企业或个人一起进行开发和经营,每年产生的利润与投资者按比例分配。

(2)农户有偿退出+村集体入股。根据农户的意愿,经过充分协商,农户自愿有偿退出闲置宅基地,村集体收回后以宅基地使用权入股企业、种植大户等经营主体,获取稳定收益+分红。

4.合作开发(委托经营)。农户可将闲置住宅委托村集体经济组织进行开发利用或直接与投资者合作,村集体经济组织与农户,投资者与农户统分结合、合作共赢,协商确定收成分红。

5.出租+入股。农民可以跟投资者进行有保底租金,再根据经营状况进行一定比例分红的出租+入股方式,形成有保底的租金和收益分红。

6.有偿退出转为集体经营性建设用地后直接入市。新的《土地管理法》规定农民可以自愿有偿退出宅基地,中共中央、国务院印发的《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》提出允许村集体在农民自愿前提下,依法把有偿收回的闲置宅基地转变为集体经营性建设用地入市。探索宅基地入市途径,为村集体和有偿退出的个人获得更多的收益。

四、实施程序

(一)抓好盘活利用分类。坚持规划先行,加强摸底调查,将闲置宅基地及闲置住宅按照集聚提升类、城郊融合类、特色保护类、搬迁撤并类等进行分类,针对不同类型提出盘活方案。

(二)建立基础信息台账。各县(市)区要在农村闲置宅基地和闲置住宅摸底工作的基础上,充分利用农村房地一体确权登记信息,摸清闲置宅基地和闲置住宅现状底数,整合数据信息,建立健全农村闲置宅基地和闲置住宅信息管理系统,加强信息化管理。

(三)完善流转交易平台。依托长江农林产权交易所,建立健全农村闲置宅基地和闲置住宅流转交易平台。农村集体经济组织拥有的闲置宅基地和闲置住宅流转交易的,以及农村集体经济组织受农户委托进行流转交易的,须在长江农林产权交易所交易平台进行;鼓励农民个人的闲置宅基地和闲置住宅进入长江农林产权交易所平台流转交易。对流出方(农村集体经济组织、农民)应付的交易服务费实行免费。

(四)加强宣传推介。结合交易平台、乡村休闲旅游、农民丰收节、美丽乡村建设、农村人居环境整治、农展会等活动,向社会推介农村闲置宅基地和闲置住宅资源。加大招商引资力度,吸引各类社会资本参与盘活工作。

五、保障措施

(一)强化组织领导。各县(市)区要高度重视农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作,农业农村部门要强化同自然资源、住建等部门的衔接协调,统筹做好村庄规划编制、房地一体的农村宅基地使用权确权登记颁证、闲置宅基地和闲置住宅调查等基础工作。因地制宜制定实施方案、操作细则和配套政策,明确目标任务、主要内容和重点措施,确保取得实际成效。具体实施方案于6月30日前报市委农村工作领导小组办公室。

(二)加大资金扶持。支持各地统筹安排相关资金,加强资金整合,将美丽乡村、土地综合整治、道路硬化、农村污水处理等涉农项目捆绑,向宅基地盘活利用的试点镇(村)倾斜,提升村庄的公共基础设施和村容村貌,补强村庄招商引资的条件优势。探索发行地方政府专项债券支持农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用项目。推动金融信贷产品和服务创新,为农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用提供支持。

(三)加强制度建设。简化宅基地盘活使用审批流程,允许实施宅基地盘活利用的农户在符合“一户一宅”政策和村庄规划的基础上,对原宅基地上的住宅进行翻建和改建;允许住宅承租的经营主体在征得原住宅权利人书面同意后,进行室内改造。完善制度建设,加强宅基地管理,规范盘活利用行为,加强事中事后监管。

(四)强化工作考核。将盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅工作推进情况作为对各县(市)区目标责任制考核的重要指标,纳入年度目标管理绩效考核。建立督察通报机制,不定期对闲置宅基地资源的盘活利用工作进行调度,确保全市盘活利用工作又快又好推进。

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