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县老旧小区改造实施方案

为深入贯彻国家和省、市决策部署,不断提升老旧小区居住品质,按照《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》、《省住房和城乡建设厅省发展和改革委员会省财政厅关于推进全省城镇老旧小区改造工作的实施意见》文件要求,结合我县实际,制定本实施方案。

一、总体要求

(一)指导思想。坚持以习近平新时代中国特色社会主义

思想为指导,践行以人民为中心的思想,切实解决老旧小区建筑物和配套设施破损老化、市政设施不完善、环境脏乱差、管理机制不健全等问题,使老旧小区居民的居住条件和生活品质得到有效提升。

(二)工作目标。从2019年起,逐步实施老旧小区改造工作,按照年度改造计划,精准施策,到2025年基本完成县城95个老旧小区改造任务,实现改造后的小区道路平整、设施完善、干净整洁、安全有序、管理规范、和谐宜居。

(三)改造范围。依据相关文件规定,老旧小区改造原则上是对2000年以前建成并通过竣工验收的,具有合法产权、且居住环境条件差、基础设施配套不完善、房屋老旧或破损严重、管理服务机制不建全、群众反映强烈,尚不具备整体拆除重建条件的住宅小区以及与老旧住宅小区直接相关的城市基础设施进行改造。已纳入棚户区改造计划、拟通过拆除新建(改建、扩建、翻建)实施改造的棚户区(居民住房),以及原则上以居民自建住房为主的区域和城中村等,不属于老旧小区范畴。

二、基本原则

(一)政府主导,居民参与。坚持量入为出,尽力而为,量力而行原则,发挥政府的组织引导作用,充分调动居民参与老旧小区改造提升全过程,实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。

(二)以人为本,惠民利民。坚持人民城市为人民,将补短板、惠民生作为老旧小区改造的出发点和落脚点,重点解决严重影响居住安全和居住功能等群众反映迫切的问题,“重功能、重实用”,完善小区市政配套设施,对小区建筑物立面和周边环境进行适度改造提升。

(三)集中连片,稳步推进。从实际出发,摸清老旧小区底数,按照“集中连片、成熟一批、实施一批”的原则,根据各小区实际情况,量身定制并优化改造方案,坚持“一区一策”、“一楼一策”,力求设计方案精细化,改造工作品质化。对片区内距离近但分属不同管理主体的老旧小区,可打破小区分割,实施统一设计、统一改造、统一管理,进行集中连片改造。

(四)创新机制,管治并举。充分发挥社区和老旧小区产权单位的主体责任,充分兼顾居民生活需求,创新老旧小区自治管理模式,建立共建共享的治理格局,实现小区后续管理正常化、专业化,并形成长效机制。

三、改造计划

经摸底统计,目前我县城区老旧小区共有95个,涉及居民户数3557户,改造面积36.3057万平方米。具体为四个片区。总体思路是先搞好试点工程,探索经验,分板块、分片区、分年度逐步稳步推进。2020年,完成2个老旧小区改造试点工程,涉及居民户132户,改造房屋面积10855平方米。2021年改造小区35个,涉及居民户1500户,改造房屋面积16万平方米。其余的58个小区,将纳入2022-2025年改造计划。2025年底前,基本完成我县老旧小区改造工作任务。

四、改造内容

老旧小区改造内容主要包含小区面貌改观、房屋功能改善、基础设施改造及居住环境改优四个方面。若居民有出资改造强烈意愿的,可自行增加部分改造项目一并实施。

(一)改观小区面貌。清理、拆除各类违章建筑物和侵占绿地、道路的违章设施;清理楼道杂物及各类小广告;整治小区餐饮油烟等环境污染现象;对沿街建筑物立面统一规范;对小区围墙进行修复和改造。

(二)改善房屋功能。实施建筑节能改造,维修屋面防水;

对房屋外墙及公共楼道墙面进行维修改造;修复楼道灯;对破损的屋檐、台阶、楼梯扶手和雨棚进行修缮。居民群众有出资意愿的,可加装电梯和设置门禁,可同步对居民室内老旧的上下水管网和老化的电路、供气、供暖设施进行改造和加装。

(三)改造基础设施。实施小区内道路修建;划置停车泊位,具备条件的建设立体车库;维修改造小区内的供水、供电、供气和供暖及其他各种管线管道等;维修和更换老旧污水管道,进行雨污分流改造,具备条件的修建综合管沟以及完善消防管道、消防栓、消防通道等消防设施;完善无障碍设施;配置充电桩和配建化粪池;安装小区安防设施,修复小区路灯;设置自行车棚;合理设置居民生活垃圾投放点,积极推行生活垃圾分类。

(四)改优居住环境。改造或配套建设养老、托幼、便利店、便民市场等公共服务设施;清理整治公共绿地,补栽花草树木,完善小区绿化设施;有条件的小区,建设小区游园,安装健身器材,增设休闲座椅等。与小区周边直接相关的城市道路和公共交通、通讯、供电、供排水、供气、停车场(库),污水与垃圾处理等市政基础设施的改造提升可纳入改造范围,解决好“最后一公里”问题。

五、实施步骤

(一)遴选项目

1.全面摸清底子。由县棚改办组织对全县老旧小区进行全面摸底调查,调查的内容包括2000年前建成小区的数量、面积、户数、居民改造意愿等。

2.广泛发动宣传。采取多种形式,向群众宣传老旧小区改造提升的目的、意义和内容。

3.居民提出申请。小区业主委员会在充分征求居民意见的基础上,向县棚改办提出书面改造申请。

4.制定初步方案。以居民意愿为主,结合小区实际,组织制定初步改造方案,报县老旧小区改造工作领导小组办公室。初步改造方案包括改造项目设计方案、投资估算、资金筹集方案、自治管理或物业管理机制及社区治理体系建设等内容。

5.确定改造小区。县老旧小区改造工作领导小组办公室重点根据现状条件、居民意愿、资金筹集、初步改造方案可行性等因素,组织对申报小区进行审查,结合财政承受能力,按照“实施一批,谋划一批,储备一批”和“成熟一个、改造一个”的原则,区分轻重缓急,统筹安排改造计划。

(二)确定方案

县老旧小区改造工作领导小组办公室根据小区现状、居住需要,聘请设计单位,完善小区改造设计施工方案,向居民征求意见后,确定改造方案。

(三)组织实施

由县棚改办按县级财政投资建设项目相关规定,具体组织实施老旧小区改造项目建设(包括立项、设计、财评、招标施工、结算审计等)。在组织项目实施时,可根据规定简化项目审批,采取灵活方式确定设计、施工、监理单位,确保改造工作高质量完成。施工建设中应最大程度减少对居民生活的干扰。水、电、气、弱电等管线单位应按照小区改造工作的统一安排,协同进行方案设计和改造实施。

(四)验收考评

项目完工后,由县棚改办组织相关部门、建设单位、参建单位、街道(乡镇)、社区、居民代表等进行项目联合竣工验收。验收通过后,及时完成竣工财务决算,做好竣工项目的资料整理、移交归档工作。县老旧小区改造工作领导小组办公室组织对改造工作进行综合考评。

(五)长效管理

改造小区成立小区业主委员会,按照长效管理方案,落实管理和服务,做到“改造一个、管好一个”。加强宣传指导,完善物业专项维修资金归集并形成长期机制。加强小区精神文明建设,组织开展党建活动、文明创建活动等,增强居民的认同感、归属感、获得感。

六、保障措施

(一)强化组织领导。为确保我县老旧小区改造工作顺利实施,县政府成立老旧小区改造工作领导小组(详见附件),具体负责老旧小区改造项目组织实施工作。各领导小组成员单位根据职责分工,认真做好各项工作的落实,确保工程有力有序有效推进。

(二)加强资金监管。充分发挥财政资金的杠杆作用,激发群众参与热情,调动相关企业积极性,多条渠道、多种方式筹措资金。

(三)强化项目管理。坚持程序规范,管理严格,切实加强项目组织实施管理工作,确保项目设计、招标、施工、监督和验收严谨规范;项目责任单位要广泛征求群众意见,小区内统一的设计方案要公开公示,确保群众的参与权和知情权。

(四)加大宣传引导。加大宣传力度,扩大宣传覆盖面,全方位、多角度、宽领域宣传老旧小区改造的重要意义、步骤方法和改造成效,及时总结推广工作中的好经验好做法,曝光工作推进不力等突出问题,加快形成领导重视、社会联动、群众参与的浓厚氛围。

(五)巩固改造成果。老旧小区改造任务完成后,要巩固改造成果,建立完善长效机制。对已完成改造的“三无”小区,可采取引入物业管理、社区兜底、居民自治等多种模式,加强日常管理;对有业主委员会或实施自治的小区,引导其自主选择专业化社区物业管理、自我管理等模式;对未建立住宅专项维修基金的老旧小区,引导业主补交专项维修基金。改造好的小区可通过公共房屋出租、停车计时收费等形式,盘活小区资源,增加小区“造血功能”,为后期维护管理提供资金保障。

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