某区回迁安置房回购办法

为了加快棚户区改造建设进度，根据《关于加快棚户区改造货币化安置工作的指导意见》（鲁建住字【2015】23号），结合区征收、拆迁、安置的实际情况，按照《区人民政府关于同意棚户区改造运作模式的批复》（政复【2020】6号）要求，特制定如下管理办法：

一、实施原则

区住建局或其委托授权的职能部门、国有独资企业代表区政府作为安置房的购买主体（以下简称“购买主体”），具体负责安置房的回购实施。安置房建设、回购遵循市场化开发的原则，政府定面积、定价格、定标准，建设单位市场化竞标获得安置区土地使用权获得安置房建设资格。

区政府按《土地成交确认书》规定的面积，回购安置房用于安置，回购内容包括回迁安置所需住宅及对应比例（回迁住宅面积占总规划住宅面积比例）的公建、配套和地下部分。原则上不回购超出面积部分，如确有需要，开发企业需根据区政府要求提供超面积部分的房源，政府按市场评估价进行购买，购房款同期支付。

二、关于回迁安置房回购流程

（一）回迁安置房回购操作程序

1.开发企业交纳土地出让金后取得土地使用权；

2.开发企业需按照区征收部门要求，对安置房选址进行详细规划及施工图设计；

3.开发企业办理施工许可证后开工建设；

4.根据《市国土资源局国有建设用地使用权公开出让成交确认书》相关约定，购买主体按照本方案与安置区土地竞得人签订《安置房回购协议》，并办理相关手续；

5.财政部门按照相关程序和审批文件支付安置房回购款。

（二）回购价格的确定及构成

房屋回购单价由区房屋征收部门委托第三方造价机构出具造价报告后报区政府土地运营会确定。价格构成如下：

1.楼面地价：按照当前片区土地基准价（如有特殊要求的，可按照安置面积对应的实际地价）。

2.建安成本、配套设施费、税费以当前市场价格、减免政策进行确定，管理费按前两项之和的3%计取，财务成本按前两项之和的4%计取，合理利润按两项之和的8%计取。

3.回购价格需包含全过程开发建设全费用和所有应交税金。

（三）价款支付及审批

购房款的拨付按如下执行：

1、开发企业按回购协议相关条款向购买主体提出付款申请。

2、开发企业需提供的支付资料包括：

（1）施工企业中标通知书；

（2）施工合同、监理合同；

（3）施工企业、监理单位及建设单位三方共同出具的本施工合同项下已完成工程款支付金额的证明或已开具的工程款发票（复印件加盖建设单位公章）；

（4）反映已完成工程施工形象进度的证明材料（如已完成工程量清单、监理证明等）；

（5）不涉及施工的支付内容可只提供相关合同和支付发票。

3、购买主体对付款申请及附件资料进行审核；

4、购买主体委托第三方机构按节点对付款资料及形象进度进行审核、出具报告后报区财政申请拨付资金。

（四）具体付款节点如下：

第一次拨款：签订安置房回购协议，开发企业办理完施工许可证后开始拨付购房款，付款比例为《安置房回购协议》约定价款的20%。

第二次拨款：工程施工达到±0（含车库及储藏室）并质量达到合格，按付款程序进行支付，付款至《安置房回购协议》约定价款的45%。

第三次拨款：主体全部完工验收合格，按付款程序进行支付，付款至《安置房回购协议》约定价款的55%。

第四次拨款：单体工程竣工验收合格，按付款程序进行支付，付款至《安置房回购协议》约定价款的75%。

第五次拨款：工程全部竣工（含配套工程、室外工程等图纸所载全部内容），并经质监部门验收合格，达到交房条件，并办理完交房手续后，按付款程序进行支付，付款至《安置房回购协议》约定价款的80%。

第六次拨款：待区政府委托的审计部门对竣工结算审核完毕经双方签字确认后一个月内，按照第三方测绘机构提供的实测面积进行计算，将工程款付至审计部门审定结算金额的95%。

第七次拨款：剩余5%为质保金，按照合同约定拨付。

三、回迁房的要求及交房标准

（一）基本要求。开发企业应具备合法资质、营业执照，且已经取得《不动产证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《房屋预售许可证》。

（二）交房标准。详见土地摘牌时执行的《市区棚户区建设标准》。

（三）质量要求。执行国家及地方颁布的最新质量标准及规范。

（四）工程质量保修。根据《建设工程质量管理条例》及有关规定，中标开发企业在工程质量保修期内，按照有关法律规定和合同约定，承担工程质量保修责任。工程的质量保修范围、内容、缺陷责任期和质量保修期按照《建设工程质量管理条例》及有关规定执行。

四、本办法由区住建局负责解释。

五、本办法自之日起执行。