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混合用地规划和土地管理办法

第一条为提升我市产业集聚区节约集约用地水平,强化配套服务功能,探索“工业邻里中心”模式,促进新型产业用地发展,根据城乡规划相关法律法规、《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南(试行)》、国土空间规划编制相关政策要求,借鉴外地经验,结合我市实际,制定本办法。

第二条混合用地是指城市规划(国土空间规划)确定的建筑功能使用需求为主体的复合性用地模式,主要包括土地混合利用和建筑复合使用方式,使单一宗地上具有两类或两类以上使用用途。

第三条引导功能用途互利的研发、创意、设计、中试、检验检测、技术推广、科技孵化、数据中心等多种新型产业功能,及配套总部、行政办公、商务、会议会展、居住等相关配套服务用地混合布置、空间共享,支持部分公共服务设施和市政基础设施统筹与整合建设。

第四条混合用地依据城市规划(国土空间规划)进行布局,原则上在新供项目用地中合理安排;属更新改造区域的已出让项目用地,按规划布局可以混合用地的,原则上政府收回后按规划用途重新出让。

第五条混合用地主要用途的建筑面积原则上不低于地上总建筑面积的70%;兼容商业建筑面积不得超过地上总建筑面积的30%,其中零售商业及餐饮原则上不得超过地上总建筑面积的10%,服务型公寓原则上不得超过地上总建筑面积的20%,且不宜采用套型式设计。

第六条产业集聚区的工业、仓储物流用地比例不得低于60%。严控产业集聚区工业用地改变用途,不得以编制产业集聚区各类规划为由减少国土空间总体规划确定的工业用地总量。

第七条混合用地管理应遵循以下原则:

(一)坚持依照规划管理。要严格按国土空间规划统一布局安排管理使用混合用地,避免用地的随意性。要坚决避免借混合用地之名搞开发。

(二)坚持科学规划理念。合理确定混合用地类型及比例。对于有条件进行功能混合的用地,要明确地块主导功能和主导功能建筑规模的最低比例,明确地块内不能兼容的功能。

(三)坚持优先配套服务。结合混合用地的布局,要加强区域基础设施、公共服务、开放空间、停车设施等配套建设。

(四)坚持提升区域品位。强化城市设计引导,提升建筑品质,优化城市风貌,促进资源节约和环境友好。

第八条自然资源部门按照混合用地的类型、比例,加强基础配套、公共服务、开放空间等配套研究。要在国土空间总体规划和控制性详细规划中,明确混合用地布局的重点区域,提出总量控制、功能引导、混合比例要求。要按照混合用地中不同功能用地的布局和建筑规模,定期动态修正控制性详细规划,做到控规编制的合理性、灵活性。要建立与城市混合用地体系相适应的规划编制、管理和实施机制,提出对不同地块中用地性质及建筑功能混合的要求和动态调整方式。

第九条混合用地供地前,自然资源部门要按照控制性详细规划中区域内不同功能用地布局及建设规模要求,明确混合用地中不同功能用地的比例、建设规模等,出具规划设计条件。探索带修建性详细规划方案的土地出让机制。

第十条涉及混合用地出让的,自然资源部门应提前开展规划与建筑设计初步方案预研究,将涉及用地混合、建筑垂直混合的方案作为用地出让附加条件。

第十一条因涉及社会公共利益及特殊功能需求,下列用地不作为混合用地使用:医疗卫生用地、安全设施、加油加气、三类工业、三类仓储、城市道路。

第十二条对于需体现主导功能的混合用地,主导功能建筑的建设规模要在满足国家法律法规、社会服务保障等要求的前提下,对以下类型的用地分类可以实施有条件混合:教育用地、居住、二类仓储、二类工业、供应设施、环境设施、其他公用设施等。

第十三条除上述规定的用地外,其他用地均可以根据国家规范、按照区域建筑规模总量控制原则进行用地及建筑功能的合理混合,如:工业用地与商务用地混合、工业用地与科研用地混合、商业(商务)用地与居住用地混合、科研用地与商务用地混合等。具体可参照《县人民政府办公室关于蒲西产业新城新型产业用地试点的实施意见》(长政办〔2019〕62号)“引导土地用途混合利用”的相关规定执行。

第十四条混合用地供应时,按主导土地用途确定供应方式;因土地用途不同导致最高出让年限不一致的,按最短年限确定整宗地出让年限;出让起始价按混合用地主用途评估价和所兼容用途的比例综合修正后评估确定,出让年限低于法定最高年限的,价格进行年期折算。混合用地登记时,应附注各用途所占的比例或面积。

第十五条混合用地的建设工程设计方案应该严格按照土地出让合同中明确的用途、规模进行设计,方案设计应满足国家、地方有关建筑设计标准和规定,自然资源部门应严格把关。

第十六条加强混合用地的实施和监管工作。项目人必须按照土地出让合同或划拨决定书中约定的用途使用土地,不得擅自改变土地用途,也不得擅自改变混合建筑物性质和用途。自然资源部门应加强执法监察。

第十七条混合用地中除产业用地及对应建筑物外,兼容的其他用途的用地及对应建筑物原则上不得转让。产业用房分割销售单元面积不得小于300平方米,配套设施分割销售的计容建筑面积不超过总计容建筑面积的15%。混合用地转让、抵押等进入二级市的,按不同用途所占比例综合评估其市场价值。

第十八条本办法自印发日起施行,在执行过程中,根据工作需要适时进行修订。

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