物业管理热点问题解析的读后感

今年寒假，图书馆允许每个人都可借阅二十本册图书，这令到每一个喜欢看书的人都不禁欣喜若狂。

在有知识海洋的图书馆漫漫丛书中，我借了本与自己专业十分贴切的书——〈物业管理热点问题解析〉。假期的时候我认真地阅读了如获至宝的书籍，从中了解到了很多关于本专业目前实践中存在的问题。使我对物业管理的一些相关问题有了进一步的认识，从而为日后的物业管理实践工作提供了思考并解决实际的问题指明了方向。

无论从事什么行业都得首先对其有一些最基本的认识，物业管理也不例外。单就“物业”这一个词，就需要明白其是什么，否则谈何管理，所以要搞清楚被管理的对象。“物业”一词，源于香港产业同行的说法，〈香港房地产法〉中称：“物业”是单元性地产，一住宅是一“物业”，一工厂是一“物业”，一农庄也是一“物业”，故其可大可小。国务院二零零三年九月一日施行的〈物业管理条例〉的第一条中定义所指的是：房屋及配套设施设备和相关场地。理解清楚什么是物业的时候，自然进一步就要想着怎样对其管理的问题了。“物业管理”一词是二十世纪八十年代从香港传入内地的，但至今还没有一个统一的解析。广义的“物业管理”是指业主对物业依法进行的自治管理和受物业业主选聘、委托的物业企业进行的专业管理结合。狭义的物业管理，是指依法成立的物业企业通过公开、公平、公正的市场竞争机制接受业主的选聘、委托，依据物业管理法规的规定和物业服务合同的约定行使管理权，运用现代科学和新方法、新技术，对受托管理的物业进行维修、养护、改造、经营，以发挥物业的最大使用价值和经济价值，对基于受托管理的物业发生的公共秩序实施监护，对物业的业主和非业主使用人提供特约的服务，并依约定合理收取单纯物业管理劳务报酬和特约服务报酬的专业性服务行为。

在对物业管理的概念及相关内容有了清晰的认识后，那么在我国的现在发展情况又怎样及其在发展的过程中又存在着哪些问题呢？

物业管理是住房商品化、社会化的产物，随着城镇住房制度改革的逐步推进，房屋所有权结构发生了重大变化，白分之八十以上的公有住房出售给了职工个人，新建住宅基本上好似个人购买，居民由公房承租人转变为房屋所有权人，公房管理与住房之间的管理与被管理关系，已经不能适应房屋所有权转移的新形势。随着个人拥有住房的比重越来越高，住房成为大多数居民家庭的最主要财产以及财富积累的主要形式，居民对住房的使用、维护、保值提出了较强的服务需求，同时也产生了协调房屋所有权人公共空间、公用设施设备等共同利益的需要。随着人民生活水平和住房条件不断改善，居民对居住环境、社区秩序的要求越来越高，与居住相关各种消费需求也越来越多，群众要求新形式的消费和服务。物业管理适应了改革和人民生活提高的要求，并在改革和人民生活提高的进程中逐步发展起来。

但是，在我国物业管理取得重要进展的同时，其发展的过程中，各种矛盾也逐渐的显示出来。主要表现为：相关的法律关系不明确。物业管理涉及业主与业主，业主与物业管理企业，业主与建设单位等相互间的关系，也涉及业主组织与其他组织的关系。在物业管理实践中，单个业主的利益与业主共同利益的平衡，房屋质量的责任，公用部位、共用设施设备的利用与收益的归属，物业管理服务的质量，专项维修资金的使用等等，都是容易出现纠纷的热点问题，根源就在于相关的主体法律关系不明确，责任介定不清晰。

物业管理企业的服务意识不强。相当一部分物业管理企业是从原来房管部门或单位的后勤管理部门转制而来，与业主之间的服务与被服务关系没有确立，物业管理的服务特征被淡化。部分物业管理企业过度追求利润，不按照合同约定提供相应服务，收费与服务不相符。一些物业管理企业擅自处分应由业主处分的事项，侵犯业主利益现象时有发生。一些物业管理企业员工素质低，甚至发生损坏业主财产，殴打业主的恶性事件。

业主委员会缺少制约。由于缺乏对业主委员会的有效制约和监督机制，民主协商和少数服从多数的原则没有得到充分体现。有的业主委员不能真正代表大多数业主的利益，个别成员甚至把个人利益置于业主共同利益之上，任意决定业主共同事务，损害其他业主利益或业主共同利益。

业主自律机制不完善。房屋公共空间、共用设施设备以及土地的共同使用权，决定了业主财产的关联性和业主共同利益，也构成业主共同决定实施物业管理的财产权基础。协调业主共同利益，需要建立业主自律机制。业主公约是业主共同的行为准则，但一些业主没有严格遵守。由于住房福利制的长期影响，相当多的业主没有形成有偿服务和履行合同约定义务的观念。

前期物业管理矛盾突出。有的开发企业侵占配套建筑和设施；有的开发企业为促进物业销售，对物业管理作不切实际的承诺；有的开发企业制定的业主公约侵犯业主的合法权益。由于缺乏严格的物业承接验收手续，物业使用过程中暴露出来的质量问题责任不清，损害了业主权益。有的建设单位自办物业管理，建管不分，虽然在一定时期内推动了物业管理和住宅销售，但不利于保护业主在物业管理活动中的合法权益。

专项维修资金管理不规范。一些地方没有按照规定从房改售房款中提取专项维修资金，或者提取了但被挪用；一些地方商品房专项维修资金有建设单位或者物业管理企业掌握，不能按业主意愿使用，住房共用部位，共用设施和各大、中修及更新改造不能及时进行，侵害了购房人的合法权益。也有一些地方住房专项维修资金有政府行政部门管理，没有按规定计入购房人的帐户，使用时还要申请，手续烦琐。

凡此种种，都是现在物业管理实践中所遇到的问题。通过该书的阅读，我感到自己的专业知识的积累还得进一步提高，对行业发展的关注，分析问题的角度和处理问题思考方向也要进一步学习。对于即将通过的《物权法》更为物业管理的实践工作中所需学习和贯彻的法律，其为国家、集体和个人的权益的保障提供了法律基础。理论是指导实践的强大武器，只有把握时代的脉搏，谙数市场的规律和行业的发展态势，才能引领行业发展。