在市物业管制工作领导小组会议上的讲话

同志们：

今天，我们召开全市物业管理工作领导小组第一次会议，主要任务是研究贯彻落实5月1日将要施行的《省物业管理条例》，切实解决好我市房屋开发、使用管理和物业服务中存在的严重影响居民生活的问题，进一步改善人民群众的工作生活环境，提升城市管理水平，维护社区稳定。刚才，立文同志把我市物业管理工作发展情况作了简要汇报，既有基本情况，也有存在问题，还提出了很多贯彻落实意见，这些想法都是切实可行的，希望大家认真抓好落实。下面，我就如何贯彻落实《条例》，强调三点意见。

一、正确把握，充分认识《条例》颁布实施的重要意义

物业管理与服务关系人民群众切身利益，是百姓生活不可缺少的组成部分，也是社会关注的热点。我省《条例》在国务院2003年颁布的《物业管理条例》基础上，经过几年调研、论证，广泛征求社会意见，经省人大审议通过。《条例》具有以下几个鲜明特点：

一是《条例》的立法过程和内容款项体现了以人为本、关注民生的指导思想，反映了人民群众多年以来的呼声和要求。二是《条例》明确了物业管理活动中各类主体的责任、权利、义务，对小区综合验收备案、小区水电暖设施建设和产权界定、建立小区综合管理机制、旧小区整治和建立房屋质量保修金等方面做了详细规定，为解决房地产开发、物业管理工作中存在的问题指明了方向，具有很强的针对性。三是《条例》对行政管理部门及有关责任人设定了明确的责任追究制度，有很强的前瞻性和可操作性。因此，贯彻落实《条例》，就是学习实践科学发展观，就是为百姓办实事、做好事、解难题，各级各单位务必要不折不扣地抓好落实。

二、找准问题，通过贯彻落实《条例》破解难题

近年来，经济社会加快发展，住房制度改革不断深化，人民群众的居住水平有了明显提高，小区物业管理有了很大的发展，物业管理的范围、内容都有了很大的拓展，新建小区全部实行了专业的物业服务，丰富了城市管理的手段，改善了市容环境和居住环境。应该说，这几年物业管理工作开展得不错。随着旧城棚户区改造、旧居住小区改造后，物业管理的范围、内容、标准都发生了变化，让百姓住得上、住得起、住得好不仅是建设问题，还有管理问题，而且城市管理不仅是对街面的管理，还要向社区、向楼群延伸，切实解决好小区“一年新、二年旧、三年脏乱差”的问题。当前，要清醒地看到，有关房屋开发、使用管理和物业服务的群众投诉和矛盾纠纷逐年上升，成为居民群众投诉、12345市民热线和群众来信来访反映的突出问题，并引发了群体性事件。比较明显的是汇统花园问题，由于开发商和业主之间的矛盾爆发，开发商把问题甩给了政府，市建委等有关部门积极努力，有关部门做了很大的牺牲，应急处理了一些矛盾，正在有序推进解决。这些问题本是不应该发生的，集中体现了我市在房地产开发、物业管理方面存在的一些共性问题。

一是对房地产开发销售与交付使用的监管还不完善。存在工程质量缺陷、开发商违约、小区配套缓建或不建、手续不全难以办理房产证等问题，这些问题在居民入住后长期得不到解决。房管局正在研究办证的问题，力争多办一些，缓解一下压力。住房是老百姓拥有的重要私人财产，买来的房子却是次品，权益受到侵害，人民群众很有意见，心里怨气很大。二是对物业管理企业服务行为的监管还不到位。部分物业企业服务水平低、意识差，社会责任感不强，多收费、少服务，处理问题简单粗暴，有的甚至干扰业主委员会自治，人为制造矛盾，严重影响小区和谐氛围。三是对旧小区的整治有待深化。经过几年的整治，旧小区的环境有了明显改善，但也有部分小区在整治后出现“回潮”现象，部分小区整治还不彻底，违章搭建、乱占道路现象依然存在，部分小区房屋维修难、污水冒溢，严重影响居民生活。四是部分小区水电暖专营单位服务质量差。水电暖与人民群众的生产生活息息相关，是政府授权专业经营单位向社会提供的公共产品，但在部分小区，专业经营单位只负责到小区规划红线，小区内水电暖设施管理及收费由开发企业或物业企业承担，变相把权力交给了开发企业或物业企业。由开发企业或物业企业负责小区水电暖的转供，可能会收高价水电费用，引起业主与企业的矛盾纠纷，一旦企业撤出小区管理或破产，无人代收水电暖费用，无人承担设施维修责任，居民就无法正常使用水电暖。

解决以上问题，必须通过贯彻落实《条例》。各部门各单位务必高度重视，采取有效措施，切实抓好贯彻落实，扎扎实实地推进《条例》实施。

三、落实责任，扎实推进《条例》顺利实施

《条例》是当前规范我市房地产开发、物业管理发展、解决历史遗留问题的有力指导和遵循。市政府成立了由分管市领导为组长，各有关职能部门和区政府为成员的物业管理领导小组，具体推进《条例》贯彻落实。各成员单位要指定分管领导为领导小组成员，切实担负落实责任。

（一）严格落实责任。各成员单位要结合工作实际，明确责任分工，着力落实推进。市房管局，负责全市物业管理活动的监督管理，拟定加强我市物业管理的具体政策，加强物业服务资质管理和物业服务从业人员资格管理，对住房维修资金和房屋质量保修金进行监管，指导各区房管部门、办事处对物业企业和业主大会进行监管，依法处理物业企业的违规违法行为。现在我市房屋维修基金已经归集有十几个亿，量比较大，要专门成立一个机构，把这部分资金监管好、使用好，确保资金安全、高效，真正用在老百姓身上。市建委，负责组织开展小区综合验收及备案管理和在建物业项目质量监管，会同市物价局拟定调整城市配套费的意见，强化对房地产开发销售的监管，处理小区开发遗留问题，牵头组织旧小区综合整治。市规划局，负责落实《条例》有关小区配套建筑的规划要求，确保小区配套完善，协调解决涉及规划的小区遗留问题。市行政执法局，负责查处房地产开发企业和物业企业在房屋开发销售、物业服务过程中的违法行为，处理业主或房屋使用人在使用房屋过程中违反《条例》规定的行为。市公安局，指导、督促物业企业开展安全防范工作，指导落实物业管理区域内的安全防范设施建设，消除物业管理区域内的治安隐患，调解各类涉及治安管理的矛盾，加强对外来人口和宠物的管理。市财政局，会同有关部门落实小区政务管理等用房和旧小区整治工作中应由政府承担的建设资金来源。市民政局，加强社区基层政权建设，落实居委会对业主委员会的指导、监督和日常管理。市物价局，牵头制定我市物业服务收费政策，定期公布指导价格，依法查处物业服务收费的违规行为，协调解决因物业服务收费引发的矛盾纠纷。市环保局，负责验收物业项目的环境保护设施，依法查处业主与使用人在使用房屋过程中违反环保法律法规和《条例》的行为。市质监局，对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监察，督促使用单位做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作，查处安装、改造、维修和使用中的违规行为，调查处理物业管理区域内的特种设备事故。市司法局，逐步建立基层纠纷协调机制，指导基层纠纷调解机构疏导、调解物业管理区域内的各类民间纠纷；与市房管局共同组织开展物业管理相关法律法规的宣传教育。市工商局，加强企业登记审查，对未依法办理住宅改为经营性用房手续的，不予核准登记；查处在住宅小区内擅自改变住宅用途从事无照经营的行为。市市政公用局，负责制定已建成小区水暖气设施整治和移交的具体办法，监督管理水暖气各专业经营单位履行水暖气设施建设、接管和维护管理义务。市环卫局，负责对物业管理区域内环境卫生的检查、指导和监督，督促环境卫生专业单位依法履行职责，及时解决小区化粪池污水冒溢问题。市园林局，负责物业管理区域内绿化变动的审批和监督。市经委，负责组织落实《条例》有关小区供电设施建设、移交、管理维护的规定，并督促供电公司履行法定义务。市供电公司，按《条例》的规定，开展小区供电设施的建设、接管工作，确保居民正常用电。各区政府，要对本辖区内小区管理和物业服务负总责，按照《条例》的要求，督促办事处抓好《条例》宣传学习和小区综合管理机制及联席会议制度的建立，把小区管理与社区建设相结合，纳入对办事处工作的考核体系，加大办事处对业主委员会工作的指导、监督，配合专业单位做好水电气暖设施移交，加强基层调解机制建设，及时协调解决居民之间、居民与物业企业的纠纷，维护好小区的稳定与和谐。

（二）加强协调配合。《条例》不仅是一部单纯的规范物业企业的法规，对与居民使用房屋相关的房地产开发、水电气暖管理、小区管理、业主自治、物业服务、房屋维修、旧小区整治及相关部门的行政管理行为都作了明确规范，贯彻落实《条例》不仅是哪一个部门的工作，需要各部门密切配合、齐抓共管、形成合力。各级各部门要把每个环节的工作都做好，让百姓住得安心、舒心、放心。

（三）着力推进七项重点。当前，根据我市实际，认真贯彻落实《条例》的重点是，立即开展小区综合验收备案、调整配套费标准、进行小区水电气暖设施移交、建立小区综合管理机制、深化旧小区整治、强化维修资金监管、建立房屋保修金制度等七项工作，抓紧研究制定加强我市物业管理工作的意见、房屋维修资金和质量保修金的监管办法、物业服务收费办法、小区综合验收备案管理办法、配套费调整、水电气暖设施移交办法等政策。以上政策，要于5月底前制定完毕，并在第二次领导小组会议上研究讨论。对落实工作不力，问题解决不力，居民反映强烈，造成社区严重不稳定的，将依据《条例》追究相关部门和责任人的行政责任。

最后，强调几件事情。一是近期棚户区改造完毕后，部分居民将陆续回迁，物业管理工作要跟上，提前把规矩立好，把底子打好，不能出现问题后再规范。二是住房维修基金监管职能在市房管局，要给人事部门专题报告，讲明外地是如何运作，我市应该如何办，确保资金不出问题。三是市房管局要调动各方积极性，在各区建设几个典型小区，以方便学习、观摩。

各级各部门要结合学习实践科学发展观活动，围绕“四保”中心任务落实，振奋精神，扎实工作，将这一关系群众切实利益的好事办实、实事办好。