论“旧城改造”

旧城改造

一、中城院CUI观点

旧城改造（也称市区重建或城市更新）是当代城市发展中难以回避的问题。一方面，由于许多城市没有重视历史街区的保护，用一般的城市旧城拆迁改造的方式，使得很大一批历史街区和特色建筑在经济发展大潮的冲击下受到破坏。另一方面，由于旧区的居民居住的房屋多数年久失修，基本生活设施不配套，周边环境质量较差。多数居民有着较迫切的旧城拆迁改造的要求。

在旧城改造方面，CUI认为：文化是灵魂，创意是灵魂，旧城改造以文化论输赢。

1、旧城改造是如何使旧城“重生”的系统工程

新时期旧城更新改造已不是局部性问题，它决不仅仅是拆除几栋旧房子，拓宽几条旧马路的事情，而是使旧城从城市功能、布局、产业结构上进行调整，使旧城机能得以完善，强调中心区的综合功能，满足城市可持续发展的要求，真正做到社会效益、环境效益和经济效益的统一。

2、旧城改造要从总体上对旧城区进行全面的研究

要制定一个系统的旧城更新改造规划，要从宏观和微观两个方面对旧城更新改造进行规划控制，要有明确的评价体系，目标体系及控制体系作支撑，要与总体规划、分区规划及控制性详细规划相衔接，这样才能避免因规划控制不力而造成的混乱和矛盾。

3、旧城更新改造要树立经济观念

城市土地价值和土地收益已成为旧城更新改造中需要研究的重要问题，旧城更新改造实行上是一种经济利益的再分配，因此，在制定旧城更新改造规划时应着手对城市土地进行评估和地价分级、并对城市土地增值、土地市场进行测算，使旧城更新改造规划建立在可靠的现实基础上，但也不能经济利益唯上，为城市可持续发展留下隐患。

4、旧城更新改造应坚持保护城市历史文化环境的原则

要将城市设计思想渗透到旧城更新改造中。城市历史文化环境是城市的宝贵财富，更是城市现代化的重要内容，它不仅可以弘扬民族文化，增加民族的凝聚力和自信心，而且对加强国际文化交流，树立良好的国际形象有着十分深远的意义。

5、旧城更新改造过程中还应注重广大市民的参与

人民城市人民建，要充分调动各方面的积极性，整体启动旧城更新改造。对于旧城改造出现的产业结构、用地结构、交通压力、市政设施、居住环境等问题，专业人士和城市市民要多发表意见，旧城区更新改造应是个透明、多方吸取民意的过程。

二、服务内容

旧城改造需要解决的问题包括：

1、改造项目现状调研分析

2、功能组团分布设计及开发建议

3、旧城改造中的文化问题研究

4、旧城改造政策研究

5、旧城改造环境评估

6、改造模式个案研究

7、整体定位及规划建议

8、经济效益分析与预测

三、协作团队

1、综合开发研究院（中国·深圳）城市经营中心

2、深圳市城市化研究会

四、典型案例

典型案例一：深圳蛇口片区城市更新策略研究简介

图：蛇口明华轮

2004年4月至7月，城市经营中心接受深圳市南山区建设局委托，和中国规划设计院深圳分院共同开展蛇口老镇的城市更新策略研究。

在深圳城市空间尺度不断扩张和城市功能不断提升的今天，当我们把目光投向蛇口时，无论是蛇口老镇还是蛇口工业区，昔日风生水起的“蛇口”确实在它24年的历史尾端强弩之末地蜷伏着，沉默，并且孤独。同样，今天的蛇口面临着众多的发展机会，CEPA、珠港澳大桥、西部通道、迪斯尼等都将为蛇口明天的发展带来机遇。

蛇口城市更新是一个难度很大的课题，它包含城中村、产业、历史文化、城市活力和城市景观特征等内容，也包含着与招商工业区共荣的内容。此次研究的蛇口片区面积为8.5平方公里，蛇口老镇为3.4平方公里。

研究的结论主要有：

招商局、蛇口老镇、华侨城都同处在深圳滨海景观休闲带上，与其他两者不同的是，老镇尚保存着一些东方文化、渔农文化的风华。渔港，现代都市中不可替代的资源，是蛇口“风情”的所在。因此我们在课题的研究中首先抓住了一个字“渔”。蛇口的城市更新应该从“渔”字入手。最后我们的研究成果提出了蛇口城市更新的四大品牌目标、五个项目组合、一个突破点，和政府把握此次城市更新的若干政策建议。

四大品牌目标为：

海洋门户——打开深圳海上旅游的大门；

风情渔港——海上观光低成本低点；

创意半岛——工业升级与旅游休闲相结合；

博物群落——文化产业与旅游休闲相结合。

五大项目组合包括海洋门户、风情渔港、创意半岛、博物群落和城市客厅。

一个突破点就是要考虑到城市更新往往涉及到多方利益主体，需要建立一个类似波士顿重建局、英国LDDC的机构来统筹各方利益，以城市顾客利益的最大化作为目标取向，寻求最优解，以城市设计导则来控制城市风貌，体现蛇口的“东方风情”，最终整合一系列蛇口城市更新项目，引导城市价值的提升。在蛇口城市更新项目的实施过程中，还需要考虑到更新时序的问题。

关于我们的研究方法，除了常用的规划、经济等研究方法以外，我们更多的是采用了社会学的田野作业研究方法，多次深入股份公司、居委会、街道办、街巷、渔港、蛇口广场调查。最后研究结论中的几大项目组合在空间上的布局结构也是通过我们用脚量出来的。(课题负责人：李津逵)

经典案例二：创意产业为青岛旧城改造提供新思路

青岛市人民政府在“十一五”规划中明确提出，青岛要发展创意经济。创意经济、创意产业因其附加值高，融合性强，能够将技术、商业、创造和文化融为一体，提高城市综合竞争力，优化环境，将城市由制造型过渡到创造型，全面提升城市形象，而越来越得到社会的认知和重视。

创意产业———经济发展的新领域

创意产业不仅是一种产业类别与经济范畴，更重要的，它是一种20世纪后末期孕育、新世纪更清晰的新思维、新工作生活方式以及新的产业结构链；它的生存与发展，是对一国一城制度优劣、城市利便、科技水准、政府能力、教育创新、文化魅力与传统价值的超前性检测与考验。

1997年，英国政府率先给出了创意产业的解释及13个相关行业，认为人、组织或企业在广告、建筑、艺术与古董市场、工艺、设计、流行设计与时尚、电影与录音带、休闲软件游戏、音乐、表演艺术、出版、软件与电脑服务业、电视与广播十三类行业中，利用“那些源自个人创意、技能与才干的活动，通过知识产权的生成与利用，而有潜力创造财富和就业机会”的行为，都可称为“创意产业”。

自此，在相关发达国家与发展中国家中，引发了以“创意产业”或“文化产业”为国家或城市发展战略的新一轮竞争规划。

当英国宣布2001年其创意产业产值为1125亿英镑，占GDP的5％，已超过任何制造业对GDP的贡献时，其2003年“创意英国”的全球巡展活动，更表达了一个充满创造性与革新精神的新英国形象。当美国人在1998年确认美国新经济的本质就是以知识和创意为本的经济时，他们发出“资本时代已经过去，创意时代已经来临”的预言，而比尔·盖茨则宣称“创意具有裂变效应，一盎司创意能够带来无以数计的商业利益与商业奇迹。”

新世纪初，日本人雄心勃勃地提出了从GDP到GNC（“全民幸福总值”）的国家战略转型，要以创意产业开始150年以来的第三次伟大转折之路。韩国在2003年宣称自己已是五大世界文化产业国之一。澳大利亚早在1994年了以创意产业为核心的国家文化发展战略。

国家、城市、企业与新知识者，都把目光转向了新世纪的这块新高地。创意产业，一个智能化、知识化的高附加值产业，一个充分调动人的想象、个性、思想和技艺的身心体验型经济形态，一个以知识产权为基础的文化化新兴都市产业，一个体现国家与城市国民幸福总值及文化软实力的新经济领域，将成为国家战略、城市实力、企业经营与个人选择的财富新天地。

麦岛创意文化街———创新改造新思路

业内人士分析，创意经济、创意产业将为青岛的旧城改造提供新思路。负责开发建设我市城建史上面积最大的旧城改造项目的鲁能置业青岛公司，是鲁能置业集团公司旗下的六大区域公司之一，在青岛先后开发建设了海情花园、舱口港业主码头、海风花园、鲁能领寓等优质地产项目。该公司秉承“以人为本、创造生活”的价值理念，在做好企业文化各个方面的建设的同时，积极致力于学习创新型团队的打造。

针对麦岛居住区旧村改造项目，早在2004年，鲁能置业青岛公司即以敏锐的触觉和国际领先的研发能力，预测到创意经济和创意产业，在未来城市经济和发展中承担重要作用。并将创意产业的新思维作为重要的元素引入规划设计麦岛居住区旧村改造项目中来，项目策划公司要求坚持“创意文化”这一概念标志，重新整合麦岛的地域文化与传统文化，在规划方案中设置了麦岛创意文化街。

文化街建成后，将是青岛滨海社区最富人文性的国际文化商街。客户定位于创意文化制造、销售产业、媒体资讯产业、创意办公产业、影视音乐制作与文化培训产业、文化融资产业、餐饮娱乐产业六大集群。极富创意的麦岛商街，不但会是麦岛居住区改造项目的重大亮点，也将为青岛地产业的发展提供一个新的思维模式和样板。

鲁能置业青岛公司精心打造的麦岛新区不仅能够提升青岛经济发展和城市品位，同时也将为青岛2008扬帆世界创造最具特色的国际一流泛文化社区。鲁能麦岛国际风情街，将会是充满创意和激情的新天地。