工交建商范文10篇

时间:2023-04-07 21:08:51

工交建商范文篇1

商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人预先支付定金或房款的行为。商品房预售最早出现于。

年大陆出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上,建立了预售许可制度,并对预售条件、监管作出了原则性规定。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上,部分城市甚至达90%以上。

商品房预售许可制度的确立,是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来,我国城镇住房总量不足,商品房供不应求,加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转,提高了资金使用效率,降低了资金使用成本。

二、商品房预售制度的特征

我国是社会主义市场经济,作为我国最为重要的市场——房地产市场中的一项重要制度,我国商品房预售法律制度所规定的商品房预售,具有五个明显的特征:

第一,预售的商品房必须是作为商品房项目建设的房屋,而不是政府批准的一些社会福利性房屋,或社会保障性、社会救济性质的房屋,也不是一些单位内部自建的集资房或城市居民自购住宅用地所建的等非社会化、商品化房屋。因此,此类房屋具有明显的社会化、商品化和公开销售的特征。

第二,预售的商品房是处于特定状态的房屋,即必须是已经开工建设,正处于正常的施工建设状态,但尚未竣工的商品房。不是尚未开工的商品房项目,也不是已经竣工交付使用的商品房现房,更不是早已停工无法继续施工建设的“半拉子”工程,或时建时停无法预计或确定竣工时间的商品房工程项目。

第三,预售的商品房,必须是客观存在,并正处于正常的施工建设状态。即作为商品房,在竣工交付前却并非现实存在。因此,作为正处在施工建设状态、尚未竣工交付、并非现实存在的房屋提前销售,是预售的最显著的特征。

第四,商品房预售的预售人主体是特殊的商品房开发商,必须是具备商品房预售条件的开发企业,即具有法定性和特定性商品房开发企业。而购房人则是社会不特定的主体,任何要购买预售商品房的公民,都可以成为商品房预售的买方。

第五,商品房预售,必须依照有关法律规定,具备必须的条件,尤其是政府有关部门批准的商品房预售许可证,并将有关预售商品房的资料及有关法律规定向购房人公示,即具备法定公开性。

三、商品房预售制度的条件

商品房预售意味着买房人承担巨大的对方违约的风险,为了保护买房人的利益,国家规定了严格的商品房预售条件,以求只让那些质地优良、有诚信的房地产商能够运用商品房预售这一杠杆制度。

第一,预售商品房的建设用地,应当是已经交付完全部土地出让金,取得土地使用权证书的土地。因为,房屋依附于土地,商品房项目的合法开工建设和合法预售,必须以对该土地的合法使用权为前提。

第二,必须持有建设工程规划许可证。因为我国早已公布并实施了《城市规划法》,对城市建设工程实行许可证制度管理。这种许可证制度是一种强制性规范,不是任意性或选择性的。如果房地产开发商忽视这一点而预售房屋,就会使开发商自己尤其是购房消费者面临巨大的风险。

第三,按提供预售商品房计算,投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付时间。关于投入开发建设资金已达到工程总投资25%以上的规定,有两个意义:一是建设项目已经实际动工,二是开发商必须自己投入一定的资金。无论是投入土地的还是投入具体项目施工工程的,都表明开发商有一定的实力和能力,不能完全依赖购房者的房款资金。防止炒买地皮、炒买项目等投机行为。关于已经确定施工进度和竣工交付时间的规定,则是为了保障商品房预售合同的实际、全面履行,到期能够向购房者交付房屋。

第四,向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证。商品房预售制度,是商品房交易制度中的一项特别规定。从事商品房预售经营,必须持有两个许可证:即规划许可证和预售许可证。这更加体现了国家对商品房预售行为的严格规范和监督管理的立法意义。

四、商品房预售制度存在的风险

自开始建立商品房预售制度及相关法律、法规公布实施近十年来,我国的商品房预售市场开始走上了规范化管理和健康发展的轨道。但是,由于我国的商品房预售市场起步较晚,有关法律规范还不够完善,各地方发展不够平衡,有关地方政府主管部门的管理职能作用还尚未正常发挥,导致仍有许多地方的商品房预售经营和管理活动还处于混乱状态,一些房地产开发企业违规经营或钻营法律空子,造成损害购房消费者合法利益的现象屡禁不止。

首先是交易不公平。我国实行的期房销售制度,住房还处在建设过程中,购房者就支付了全部的房价款,并承担了未来全部的风险。当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时,往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任。这实际上是以期房销售的名义,实现了现房销售的实质,将经营风险转嫁给了社会。一是购房者支付了全部的房价款,承担了开发的全部风险;二是开发商占用了购房者的资金,实现了“空手套白狼”的经营模式,而且是购房者承担了资金利息;三是通过住房按揭把开发风险转嫁到银行。

其次是销售不规范。住房是非标准化产品,由于位置空间不同,每一套住房都是不同质的。购房者未验货就支付了全部房款或由银行代付了全部房款,这是一种不规范的交易方式。再加之我国房地产市场正处在发育阶段,法律法规、管理机制和管理功能不健全,房地产交易市场缺乏有效的规范。这种不规范的交易方式为不规范销售、违法违规销售提供了可乘之机。我国商品房销售中存在着虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、会所改变用途、延期办证,得房率、绿化率、容积率与实际不符,将已抵押的期房销售、将已预售的商品房抵押、用假按揭骗贷等种种恶意违约和欺诈行为,极大地损害了购房人的利益,并引发了大量的法律纠纷。

第三,造成不平等竞争和低效率竞争。期房销售制度降低了房地产业的门槛,开发商的实力、品牌、技术、战略都不十分重要,只要具备搞定地方政府和商业银行权势人物的能力,能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款,就意味着项目的成功。结果房地产业聚集着大量的中小房地产商,一些极差的房地产公司也活得很好,而具有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不明显。产业没有形成优胜劣汰的机制,反而造成了特殊落后的企业经营模式。

第四,我国有关商品房预售的法律制度仍不够完善。尽管在十年前我国就公布和实施了《中华人民共和国城市房地产管理法》及其《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产开放经营管理条例》等法律法规,但是,作为商品房预售及其市场规范化管理的一项法律制度来讲,显然存在不少缺陷。尤其是最近几年商品房预售市场发展出现的许多新情况和新问题,更凸现了市场经济发展变化的超前性与法律法规的滞后性。

五、商品房预售制度问题的解决

对于事关众多利益的商品房预售制度该如何解决它存在的问题呢:

第一,要建立和完善对商品房开发企业是否具备商品房预售资格、预售条件的严格审查制度。尤其是两个许可证审查发放制度。严格掌握商品房预售的条件,规范商品房预售许可证的审查和发放制度。

第二,要建立商品房预售必须公开事项的监督检查制度。防止开发商以虚假广告、名不副实的宣传资料欺骗购房消费者。

第三,对于购房者来说,要考察房地产开发商的信誉。购房人可通过多种渠道了解房地产开发商的营业执照、规模、工商登记、财务状况、企业形象、知名度等;是否具有建设工程许可证等五证一照;了解过去的业绩,到已完工的小区了解开发商的房屋质量、售后服务、物业管理状况;了解开发商有无纠纷等情况。

工交建商范文篇2

本文所要讨论的是工程竣工交付以后的质量责任问题,包括质量责任的不同分类和期限、工程建造的各个参与者如何分担建筑物瑕疵的责任、建筑物权利人对建造人的权利等等。这些问题还将引出针对建筑物有质量瑕疵如何设置保险来保护业主,或者有无相关保险可以使责任人免受索赔?对于这些问题的回答,各国法律制度的答案是各不相同的,研究这些答案,对我们不无裨益。

本文在比较各国在建筑物竣工交付后质量责任制度的几种主要模式的基础上,理解和分析我国对建筑物竣工交付后质量责任的法律规定,并提出引进和推广建筑工程保修保证保险和建筑工程质量责任综合保险的建议,以完善我国的建筑物质量责任制度。

一、建筑物竣工交付后的质量责任的不同阶段及期限

我国《建筑法》对建筑物竣工交付后质量责任的规定,主要见于第62条和第80条。第62条规定:“建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程,以及电气管线、上下水管线的按照工程,供热、供冷系统等项目;保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用,维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定”。该条法律规定,确立了我国对建设工程质量保修期的法律制度,即地基基础和主体结构在合理使用寿命内保证使用,其余部位在最低保修年限内保证使用的法律制度,保证使用的责任局限在施工方。《建筑法》第80条规定:“在建筑物的合理使用寿命内,因建筑工程质量不合格受到损害的,有权向责任者要求赔偿。”这条法律规定,则是确立了我国建设工程损害赔偿期的法律制度,即在整个合理使用寿命期内,因工程质量不合格造成损害的,责任者均应赔偿的法律制度,但责任者未限定在施工方。

可见,我国的建设工程法律框架设定的建筑物竣工交付后的质量责任主要区分两个阶段,一是工程质量保修期,二是损害赔偿责任期。这与其他许多国家的建筑物竣工后质量责任体系不谋而合。以下分述之。

(一)质量保修期内的责任

质量保修期内的责任是建筑物竣工交付后的第一个质量责任期。我国法律规定,工程通过竣工验收并满足法律规定以及合同约定的条件即可交付。《建筑法》第61条规定:“交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。”保修书应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。

质量保修期的责任主要落在施工方肩上。国务院2000年1月颁布的《建设工程质量管理条例》(下称《质量条例》)第41条规定:“如果建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的,施工单位应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。”所以,对保修阶段的质量责任,可以作这样的理解:在保修期内,只要发现质量瑕疵,不管有无损害,施工方均有义务进行修复,如果造成损失,还应承担赔偿责任。当然,如果质量瑕疵不是施工方造成的,施工方在履行保修义务后,可以向责任方追偿。只是根据以上一条的规定,对于非施工方造成的质量瑕疵在保修期内引起的损失,施工方是否也应承担赔偿责任以及如何承担、如何追偿的问题尚不明确。

同样是建筑物竣工交付以后的第一个质量责任期,各国法律制度下的质量保修期的替代名称是多种多样,且期限也各不相同。

在法国,称“质量保修期”为“正式完工期限”(1978年民法典),期限为自交付之日起一年。比利时和瑞典称之为“保证期”,通常为一年,结束时即为最终交付。荷兰的保修期为3-12个月,澳大利亚、新加坡、英国通常为六个月,瑞典为两年,加拿大的魁北克、葡萄牙则更长,为五年,但公用建筑的保修期为2年。英国的JCT合同把从工程实际交付至最后完工的期限称为“缺陷责任期”。FIDIC文本也是如此。所谓“缺陷责任期”,实际上仅指从工程实际交付至最后完工之间的期限,由承包方对列入“实际完工证书”上的缺陷进行修复,并对在此期间显现的瑕疵进行免费维修。但是取名为“缺陷责任期”,往往引起很多人误解,以为一旦该期限届满,承包商即不对工程缺陷承担责任,其实不然。

不管取什么名字,这段竣工后的特殊责任期间的期限长短因国而异,并非都是一年。荷兰的保修期为3-12个月,澳大利亚、新加坡、英国通常为六个月,瑞典为两年,加拿大的魁北克、葡萄牙则更长,为五年,但公用建筑的保修期为2年。

我国的《建设工程质量管理条例》第40条具体明确了建设工程的最低保修范围和最低保修期限。其中,基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程的最低保修年限,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;屋面防水工程、卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修年限为5年;供热与供冷系统的最低保修年限为2个采暖期、供冷期;电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程的最低保修年限为2年。其余部位的最低保修年限由承发包双方在合同中约定。

按照我国法律的规定,建设工程的保修期自竣工验收合格之日起计算。如果竣工验收不合格,则由施工单位进行整修后再行竣工验收,直至合格后交付。但是在很多国家,有四种不同情形的“交付”:

1、业主对竣工工程完全满意而接收交付工程;

2、非常不满意而不愿接收工程,要求整改后再验收;

3、业主接受工程,但对其中不完善之处与承包人达成减低工程价款的约定。如果不完善之处是由第三方引起的,承包人通常可以向该第三方提起索赔;

4、最普遍的做法是业主先作有条件的接收,而这个条件是承包人必须自费尽速修复瑕疵部分,达到业主的要求。此时颁发的完工证书应当载明所有应当修复之瑕疵。比如,在英国,达到“实际完工”即可交付,建筑师会签发“实际完工证明”。而在美国,工程达到“实质性完工”即可交付,在交付后的一定期限内,即“缺陷责任期”内,承包商有义务修复已发现的、和在该期限内发现的任何质量缺陷。

但是,不管是何种情况下的“交付”,工程交付即意味着工程施工阶段的结束和使用阶段的开始。工程交付的法律意义表现为:

1、交付意味着保修责任的开始;

2、交付意味着承包商无权在未得到业主同意的情况下进入该物业;

3、在承包商提供履约保函的情况下,在此时开始考虑释放保函;

4、工程交付时以下问题一般得以解决:

(1)实际交付工程与合同约定的标准之间的明显差异;

(2)未决的索赔与反索赔。如在工程交付时未能解决,当事人至少应明确如何处理的立场。在很多国家工程索赔时效从交付之日起算。时效长短由法律规定或者由合同约定。比如在瑞典,建筑合同一般约定业主必须在工程交付之日起30天内提出关于工程延期的索赔。

(3)工程款结算安排。法国标准文本规定承包方应在工程交付之日起120天内向业主提交尾款结算的具体金额。瑞典规定为8个月内提交。

5、自工程交付后,业主开始承担保护建筑物不受意外损害的责任(如火灾、盗窃等)。

比较我国的法律规定和其它国家的相应规定可以发现:我国立法根据决定整个合理使用寿命正常使用的建筑物的主要部位和非主要部位的不同情况,对保修期作了不同的规定,并且各分部分项工程的具体保修年限由承发包双方在招投标过程中竞争以及在设定具体合同时约定的做法,是吸收了国外的先进做法并结合我国国情的创造。这些新规定值得承发包双方高度重视,也值得我们广大律师高度重视。

(二)损害赔偿责任期内的责任

质量保修期届满后,意味着另一种责任期间的开始,即进入损害赔偿责任期间。在有些国家这种责任为零。如葡萄牙规定在政府作为业主的情况下,质量保证期后不存在损害赔偿责任。但是在大多数国家,业主都可以在一段时期内向有关责任者要求损害赔偿。

保修期的损害赔偿责任的期限因法律或合同规定的不同而不同,很多国家的制度本身也在不断变化。以荷兰、法国和加拿大的魁北克为例:荷兰民法典规定了二十年责任期;而法国规定了十年责任期。法国的十年责任期的责任范围为以下缺陷引起的损害:1、影响道路、主要管道、基础、承重结构的坚固,隐蔽工程、与建筑物不可分的设备(其他设计要求有不少于2年的合同保证期)2、工程不符合使用目的。另外,在加拿大的魁北克,非居住房屋和商业建筑的保修期后责任期为5年,而公用建筑则为30年。

与保修期内的责任形式不同,保修期内只要发现任何瑕疵,不管有无损害承包商均有义务修复,不修复将承担一定的后果;但在保修期后的损害赔偿责任期内,出现的质量问题要有损害才可主张赔偿,而且并不是所有的损害都可以获得赔偿。

在大多数国家和地区,如意大利、魁北克、西班牙、瑞典和英国,将损害分为微小损害和重大损害,只有重大损害才可追究责任。当然,至于孰是“微小”孰是“重大”,这些国家的法律和实践都没有一个确定的标准,可以说因事而异。比如在英国,对砖房裂缝程度的分类是根据这些裂缝对结构的影响程度来确定的,从而判断哪些是严重裂缝,哪些是微小裂缝。

尽管没有确切的标准,但各国建筑法律、法规的要求,合同明文或默示条款的要求,以及建筑物所在地特殊文化的需求,都是判断损害大小的一般依据。

我国《建筑法》第80条的规定表明:我国立法对建筑物损害赔偿责任期的规定比较严厉,针对建筑物的地基和主体结构以及其他部位,即使在普通部位的保修期届满后,只要因质量不合格造成损害的,均可要求责任者承担赔偿责任。这显然加重了建筑物的制造者包括承发包双方以及勘察、设计等有关各方的质量责任。可以预见,不远的未来,因建筑物质量不合格而请求赔偿的案件将会大大增加。当然,区别于保修期的责任主体,法律并未规定由施工方负责,而仅仅规定了“责任者”。那么,哪些主体可能成为建筑法规定的损害赔偿责任期内的责任者呢?

二、建筑物竣工后质量损害赔偿责任的承担主体

由于损害赔偿的民事责任不一定依据合同而发生,因此按照建筑物在建设期间是否与业主有合同关系,在建筑物竣工后承担质量损害赔偿责任的主体可以大致分为以下两类:

(一)与业主订有合同者,包括勘察设计单位、施工单位,监理单位等。

按照我国《建筑法》第24条的规定,业主有可能只与一个项目总承包方签订合同,也可能分别与勘察、设计、施工以及监理和设备采购各方签订合同,建筑法对业主与合同对方的工程质量责任都作了相应的规定。因此,在建筑物竣工交付使用后,按照《建筑法》第80条规定因工程质量不合格造成损害的责任者,就可能是与业主有各种合同关系的对应各方。根据有关的法律规定,这些业主的对应方都有可能成为损害赔偿的责任者。

但国外的规定有例外:意大利的民法典只规定了施工单位对建设单位的责任,这意味着施工单位必须及时发现和纠正其他建设参与者的错漏,否则将承担责任。但在Emilia-Romagna地区这一原则已得到了适当的修订,该地区1990年有一项法律规定:主要设计人、项目经理、承包人、技术监理、竣工检验人等应签署建筑物竣工的技术文件,声明该建筑物已符合建筑规范及使用要求。如果政府监督员发现这一声明是不真实的,这些签字人都将被处以罚金。

此外,新加坡有一套截然不同的责任分担体系。1989年《新加坡建筑管制法》引入了“有资格的人”、“注册检验师”和“现场监理人”的概念。建设单位如果就施工方过错造成的损害要求赔偿,他可以直接向施工方索赔,也可以向上述“有资格的人”进行索赔,这样,施工方就可以免于承担责任。

(二)与业主没有直接合同关系者,包括:

1、政府建设工程质量监督部门

在有些国家,当地政府部门有义务核查所有或部分建筑项目的质量情况。我国目前体制下仍要求政府建筑管理部门对所有竣工建筑物进行验收并出具验收结果说明:合格或者不合格。但我国的《质量条例》关于“竣工验收备案制度”的新规定将改变政府过去直接参与验收的做法,而将监督力度转移到施工图的审查和竣工验收资料的抽查。

在英国,法律规定了对政府部门的责任限制,而在有些国家政府部门的责任几乎为零。如新加坡因为有“资格人”承担责任的机制,明确规定政府不必承担责任。

2、质量检测机构

我们可能会遇到的一个问题是:如果对建筑材料质量状况的错误鉴定结论导致建筑物质量瑕疵,瑕疵责任由谁来承担?比如在我国,对商品混凝土的检测通常需要委托专门的检测机构进行、水泥制品使用前必须经过检测,按照我国的合同法和建筑法,使用该产品进行施工的一方仍应对建筑物瑕疵承担责任,然后由承担责任方再依据委托检测的合同自质量检测机构索赔。

3、分包商

按照英、美合同法上“合同相对性原则”,除合同当事人外,任何其他人不得请求享有合同权利,也不必承担合同责任,合同当事人之外的第三方无权要求执行合同中约定的第三方权利。由于业主与分包商没有直接合同关系,业主无法直接向分包商主张权利,受害者(如租户、后继使用人)更是无法向直接责任者追索合同意义上的赔偿权利,因而导致众多实质上不公平的结果。为了避免产生这样的结果,在英国盛行一种叫“从属保证”(collateralwarranty)的系列合同,与建筑承包合同配套使用,即业主要求所有的承包商(包括各类分包商)、专业咨询师(包括结构工程师、造价工程师、设计师等)、设备供应商等向建筑工程的使用人、买受人、承租人和贷款人提供书面保证合同,从而建立由这些设备或服务提供商向建筑物权利人直接承担责任的法律纽带。由于一个建筑项目往往涉及数十个、上百个甚至上千个这样的书面保证合同,一些大的律师事务所的建筑法部门得投入不少人力应付这些保证合同的起草、谈判等的繁琐操作。

1996年,英国的“法律委员会”提出关于《合同相对性:关于第三人利益的合同》的报告,要求英国法对“合同当事人原则”作了重大修改,授予合同中关于第三人权益的执行效力。1998年形成议案交国会讨论,并于1999年11月11日获女皇批准,成为《合同(第三方权利)法》。可以预见,英国今后的建筑承包合同将增加许多涉及包括分包商、供应商、建筑物使用人、购买人、建筑项目贷款人等在内的第三人利益条款的起草,并且对这些条款的内容设置采取更加谨慎的态度。

在我国,这一问题已在法律的规定上得到解决。《建筑法》第55条规定:“建筑工程实行总承包的,工程质量由工程总承包单位负责,总承包单位将建筑工程分包给其他单位的,应当对分包工程的质量与分包单位承担连带责任。分包单位应当接受总承包单位的质量管理。”据此,总包单位和分包单位对分包工程承担连带责任,有权主张索赔的一方可以依据合同,或者在无直接合同关系的情形下依据侵权理论要求总包方、分包人承担连带赔偿责任。

4、供应商

在国外,业主与供应商一般没有合同关系,供应商供应的材料、设备有质量缺陷时对业主的责任表现为“侵权责任”。

在我国,建筑材料有甲供料和乙供料之分,但总的趋势是以乙供料为主。前者由建设单位与供应商订立供货合同,后者由施工单位与供应商订立供货合同。但不管是甲供料、还是乙供料,建筑材料在用于施工以前,施工单位、监理单位有责任对该材料进行检验,或核实有关质保书和检测报告。施工单位、监理单位按照《建筑法》及配套法规的规定承担建筑物质量瑕疵的责任,而供货单位则按《产品质量法》、《消费者权益保护法》承担货物瑕疵的责任,两者并不矛盾。

三、质量缺陷的分类

《建筑法》第80条规定的损害赔偿责任的前提之一是:该损害是“因建筑工程质量不合格”而遭受的。什么是“建筑工程质量不合格”呢?它的标准是什么?质量不合格与一般的质量问题的界限又是什么?这些问题目前还难以在现有条文中找到答案。按照一般的理解和建筑行业的运作习惯,工程质量问题可以分为工程质量缺陷和工程质量事故。酿成工程质量事故的缺陷一般是对工程结构安全、使用功能和外形观感等影响较大、损失较大的质量损伤。从广义上说,工程质量问题都是程度不一的工程质量缺陷,质量缺陷达到了一定的严重程度,即构成了质量不合格。

任何质量缺陷的背后都有导致这一缺陷的行为人的错误和疏忽行为。这种错误和疏忽行为可以发生在整个建筑过程的任何一个阶段,主要包括:1、设计和技术监理过程;2、现场施工过程;3、移交时关于维护和使用建筑物的指导过程。如果按上述阶段分类,可将质量缺陷分成以下主要几大类:

(一)设计缺陷

记载在设计图纸和设计文件上的错误或疏漏将从一开始就影响工程建筑的质量。比如对通风的设计考虑不周将引起建筑物通风不良,而结构设计上的错误将带来建筑物沉降、裂缝等结构性缺陷。设计师无疑是承担设计错误的责任主体。

但是,在很多情况下,设计错误带来的缺陷责任的承担主体并非仅设计师一方。在美国,工程边设计边施工的现象很普遍,大部分的具体设计工作是在工程进行施工过程中通过独立技术监理的监督和配合完成的,如果由于监理的过错而导致设计错误,监理也应承担设计缺陷的责任。

承包商也会被要求承担设计缺陷的责任。在英国,承包商有义务在进行施工组织设计时检查设计师的设计。意大利的立法走到了极端,把设计和监理过程中的所有错误和疏忽的责任都压在承包商一方头上。而新加坡走向另一个极端,即有责任的个人直接承担设计错误的责任。但大多数国家都在寻求一种平衡,力求确定设计师、监理师和承包商、分包商、供应商之间承担设计错误的合理比例。

我国《建设工程质量管理条例》第28条第2款规定:“施工单位在施工过程中发现设计文件和图纸有差错的,应当及时提出意见和建议。”应当理解为施工单位只在发现了差错后方有义务及时提出,但没有规定施工单位有审查设计文件和图纸的义务。因此,除非合同有另外的约定,承包商一般不承担设计缺陷的责任。至于承包商发现设计有差错而不及时提出意见和建议应承担怎样的责任,法律没有作进一步规定。

(二)施工缺陷

施工过程的缺陷大部分是由于承包商引起的。承包商最主要的义务是按照工程设计图纸和施工技术标准施工,严格执行每道工序,检查建筑材料、构件的质量。这在各国都是一样的。

我国的《建筑工程质量管理条例》第29条:“施工单位必须按照工程设计要求施工技术材料和合同约定,对建筑材料,建筑构配件,设备和商品混凝土进行检验,检验应当有书面记录和专人签字;未经检验或者检验不合格的,不得使用。”由此可见,建筑材料、构配件等使用到施工工程,成为建筑物的一部分之后,由此造成工程质量缺陷的责任应当由施工单位向建设单位承担,而不论该材料或该产品由谁来采购。

但在法国有一项特殊的规定,对于那些称之为“EPERS”的建筑物构配件,比如预制木配件,供应商应当承担因该产品导致工程质量缺陷的责任,从而免除了承包商对此的检验和测试责任。

(三)指导缺陷

工程交付时建筑师给予业主的维修使用指导说明不充分,可能引起建筑物使用过程中的损害。随着建筑物使用功能的日趋多样和复杂,对建筑物如何使用和维修的告知愈显重要。错误信息或疏忽重要信息的告知都可能造成重大损害。

法国有一案例:一个诊所的看房人在灌装临时用电房的汽油箱时,汽油涌出淹没了好几层楼面。法院在审理过程中发现,承包商在移交该房给业主时,没有向业主充分告知罐装汽油箱的用法说明,以致管房人误操作而导致损失。因此,法院判令承包商承担损害赔偿责任。

我国建筑法第61条规定了交付竣工验收建筑工程应具有完整的工程技术经济资料。上海市还实行了住宅建设单位应提供《住宅使用说明书》的制度。违反了这些规定,受损害方可以依法要求责任人承担损害赔偿责任。

四、推行工程保修保险和工程质量综合保险

从以上我们可以看到,各国对于建筑物竣工交付后的质量责任的法律规定是大同小异的,尽管质量保证期和损害赔偿责任期的期限各有长短,责任主体不尽相同,但业主、使用人、承租人对因建筑物质量瑕疵及其造成的损害都有追究责任的特定对象。问题是,一些责任主体,尤其是承包商、设计商,在经过几年的营运后可能资不抵债、破产,或者不复存在,或者他们购买的执业责任保险期限太短或保险金额不足,一旦发生建筑物质量缺陷的损害赔偿可能无力承担责任,或者根本找不到责任承担者,如何解决这一问题呢?

一些法语国家政府通过强制承包商投保质量责任险,有效地解决了这一现实问题。法国是一个典型的实行强制性工程质量保险制度的国家。《法国民法典》第2270条规定:“建筑人及承揽人,经过十年后,即免除其对于建筑或指导的巨大工程担保的义务。”法国《建筑职责与保险法》进一步规定:凡涉及工程建设活动的所有单位,包括业主、设计商、承包商、专业分包商、建筑产品制造商、质量监理公司等,均须向保险公司进行投保。《建筑职责与保险法》还规定,工程项目竣工后,承包商应对该项工程的主体部分,在十年内承担缺陷保证责任;对建筑设备在两年内承担功能保证责任。保险费率根据建筑物的风险程度、承包商的企业声誉、质量检查的深度等加以综合考虑,一般要负担相当于工程总造价1.5%-4%的保险费。工程交付使用后,若第一年内发生质量问题,承包商负责进行维修并承担维修费用;若在其余九年内发生质量问题,承包商负责维修,而维修费用则由保险公司承担。

在我国,《建筑法》规定了建设单位、施工单位、设计勘察单位、监理单位的责任,对损害赔偿不再有限额的规定,有关责任单位的义务、风险进一步加大,工程建设当事人如果不通过工程担保或保险分散、转移风险,一旦发生违约或重大责任事故,责任单位无力承担,必然影响工程建设的顺利进行,责任单位也将难以生存。再加上第60条规定:建筑物在合理使用寿命内,必须确保地基基础工程和主体结构的质量。也就是说,基础工程的保修年限最低为“合理使用寿命”,即设计年限,一般为几十年,甚至上百年。第80条又规定了损害赔偿责任的期限为“在建筑物的合理使用寿命内”。在这样一段漫长的时限内,要真正落实责任的承担,必须通过保险来解决。

鉴此,为真正落实建筑物交付后在其合理使用寿命内的建筑工程质量责任,建议以建筑工程保修保证保险落实建筑物合理使用寿命内的地基基础和主体结构工程的保修责任;以建筑工程质量责任综合保险落实建筑物合理使用寿命内,因建筑工程质量不合格造成损害的民事赔偿责任。

建筑工程质量责任综合保险是由保险人承保建筑物合理使用寿命内的因建筑工程质量不合格造成建筑物本身和以外的财产及人身的损害的民事赔偿责任的险种。

建筑工程质量责任综合保险是由保险人承保建筑物合理使用寿命内的因建筑工程质量不合格造成建筑物本身和以外的财产及人身的损害的民事赔偿责任的险种。

工交建商范文篇3

本文所要讨论的是工程竣工交付以后的质量责任问题,包括质量责任的不同分类和期限、工程建造的各个参与者如何分担建筑物瑕疵的责任、建筑物权利人对建造人的权利等等。这些问题还将引出针对建筑物有质量瑕疵如何设置保险来保护业主,或者有无相关保险可以使责任人免受索赔?对于这些问题的回答,各国法律制度的答案是各不相同的,研究这些答案,对我们不无裨益。

本文在比较各国在建筑物竣工交付后质量责任制度的几种主要模式的基础上,理解和分析我国对建筑物竣工交付后质量责任的法律规定,并提出引进和推广建筑工程保修保证保险和建筑工程质量责任综合保险的建议,以完善我国的建筑物质量责任制度。

一、建筑物竣工交付后的质量责任的不同阶段及期限

我国《建筑法》对建筑物竣工交付后质量责任的规定,主要见于第62条和第80条。第62条规定:“建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程,以及电气管线、上下水管线的按照工程,供热、供冷系统等项目;保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用,维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定”。该条法律规定,确立了我国对建设工程质量保修期的法律制度,即地基基础和主体结构在合理使用寿命内保证使用,其余部位在最低保修年限内保证使用的法律制度,保证使用的责任局限在施工方。《建筑法》第80条规定:“在建筑物的合理使用寿命内,因建筑工程质量不合格受到损害的,有权向责任者要求赔偿。”这条法律规定,则是确立了我国建设工程损害赔偿期的法律制度,即在整个合理使用寿命期内,因工程质量不合格造成损害的,责任者均应赔偿的法律制度,但责任者未限定在施工方。

可见,我国的建设工程法律框架设定的建筑物竣工交付后的质量责任主要区分两个阶段,一是工程质量保修期,二是损害赔偿责任期。这与其他许多国家的建筑物竣工后质量责任体系不谋而合。以下分述之。

(一)质量保修期内的责任

质量保修期内的责任是建筑物竣工交付后的第一个质量责任期。我国法律规定,工程通过竣工验收并满足法律规定以及合同约定的条件即可交付。《建筑法》第61条规定:“交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。”保修书应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。

质量保修期的责任主要落在施工方肩上。国务院2000年1月颁布的《建设工程质量管理条例》(下称《质量条例》)第41条规定:“如果建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的,施工单位应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。”所以,对保修阶段的质量责任,可以作这样的理解:在保修期内,只要发现质量瑕疵,不管有无损害,施工方均有义务进行修复,如果造成损失,还应承担赔偿责任。当然,如果质量瑕疵不是施工方造成的,施工方在履行保修义务后,可以向责任方追偿。只是根据以上一条的规定,对于非施工方造成的质量瑕疵在保修期内引起的损失,施工方是否也应承担赔偿责任以及如何承担、如何追偿的问题尚不明确。

同样是建筑物竣工交付以后的第一个质量责任期,各国法律制度下的质量保修期的替代名称是多种多样,且期限也各不相同。

在法国,称“质量保修期”为“正式完工期限”(1978年民法典),期限为自交付之日起一年。比利时和瑞典称之为“保证期”,通常为一年,结束时即为最终交付。荷兰的保修期为3-12个月,澳大利亚、新加坡、英国通常为六个月,瑞典为两年,加拿大的魁北克、葡萄牙则更长,为五年,但公用建筑的保修期为2年。英国的JCT合同把从工程实际交付至最后完工的期限称为“缺陷责任期”。FIDIC文本也是如此。所谓“缺陷责任期”,实际上仅指从工程实际交付至最后完工之间的期限,由承包方对列入“实际完工证书”上的缺陷进行修复,并对在此期间显现的瑕疵进行免费维修。但是取名为“缺陷责任期”,往往引起很多人误解,以为一旦该期限届满,承包商即不对工程缺陷承担责任,其实不然。

不管取什么名字,这段竣工后的特殊责任期间的期限长短因国而异,并非都是一年。荷兰的保修期为3-12个月,澳大利亚、新加坡、英国通常为六个月,瑞典为两年,加拿大的魁北克、葡萄牙则更长,为五年,但公用建筑的保修期为2年。

我国的《建设工程质量管理条例》第40条具体明确了建设工程的最低保修范围和最低保修期限。其中,基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程的最低保修年限,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;屋面防水工程、卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修年限为5年;供热与供冷系统的最低保修年限为2个采暖期、供冷期;电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程的最低保修年限为2年。其余部位的最低保修年限由承发包双方在合同中约定。

按照我国法律的规定,建设工程的保修期自竣工验收合格之日起计算。如果竣工验收不合格,则由施工单位进行整修后再行竣工验收,直至合格后交付。但是在很多国家,有四种不同情形的“交付”:

1、业主对竣工工程完全满意而接收交付工程;

2、非常不满意而不愿接收工程,要求整改后再验收;

3、业主接受工程,但对其中不完善之处与承包人达成减低工程价款的约定。如果不完善之处是由第三方引起的,承包人通常可以向该第三方提起索赔;

4、最普遍的做法是业主先作有条件的接收,而这个条件是承包人必须自费尽速修复瑕疵部分,达到业主的要求。此时颁发的完工证书应当载明所有应当修复之瑕疵。比如,在英国,达到“实际完工”即可交付,建筑师会签发“实际完工证明”。而在美国,工程达到“实质性完工”即可交付,在交付后的一定期限内,即“缺陷责任期”内,承包商有义务修复已发现的、和在该期限内发现的任何质量缺陷。

但是,不管是何种情况下的“交付”,工程交付即意味着工程施工阶段的结束和使用阶段的开始。工程交付的法律意义表现为:

1、交付意味着保修责任的开始;

2、交付意味着承包商无权在未得到业主同意的情况下进入该物业;

3、在承包商提供履约保函的情况下,在此时开始考虑释放保函;

4、工程交付时以下问题一般得以解决:

(1)实际交付工程与合同约定的标准之间的明显差异;

(2)未决的索赔与反索赔。如在工程交付时未能解决,当事人至少应明确如何处理的立场。在很多国家工程索赔时效从交付之日起算。时效长短由法律规定或者由合同约定。比如在瑞典,建筑合同一般约定业主必须在工程交付之日起30天内提出关于工程延期的索赔。

(3)工程款结算安排。法国标准文本规定承包方应在工程交付之日起120天内向业主提交尾款结算的具体金额。瑞典规定为8个月内提交。

5、自工程交付后,业主开始承担保护建筑物不受意外损害的责任(如火灾、盗窃等)。

比较我国的法律规定和其它国家的相应规定可以发现:我国立法根据决定整个合理使用寿命正常使用的建筑物的主要部位和非主要部位的不同情况,对保修期作了不同的规定,并且各分部分项工程的具体保修年限由承发包双方在招投标过程中竞争以及在设定具体合同时约定的做法,是吸收了国外的先进做法并结合我国国情的创造。这些新规定值得承发包双方高度重视,也值得我们广大律师高度重视。

(二)损害赔偿责任期内的责任

质量保修期届满后,意味着另一种责任期间的开始,即进入损害赔偿责任期间。在有些国家这种责任为零。如葡萄牙规定在政府作为业主的情况下,质量保证期后不存在损害赔偿责任。但是在大多数国家,业主都可以在一段时期内向有关责任者要求损害赔偿。

保修期的损害赔偿责任的期限因法律或合同规定的不同而不同,很多国家的制度本身也在不断变化。以荷兰、法国和加拿大的魁北克为例:荷兰民法典规定了二十年责任期;而法国规定了十年责任期。法国的十年责任期的责任范围为以下缺陷引起的损害:1、影响道路、主要管道、基础、承重结构的坚固,隐蔽工程、与建筑物不可分的设备(其他设计要求有不少于2年的合同保证期)2、工程不符合使用目的。另外,在加拿大的魁北克,非居住房屋和商业建筑的保修期后责任期为5年,而公用建筑则为30年。

与保修期内的责任形式不同,保修期内只要发现任何瑕疵,不管有无损害承包商均有义务修复,不修复将承担一定的后果;但在保修期后的损害赔偿责任期内,出现的质量问题要有损害才可主张赔偿,而且并不是所有的损害都可以获得赔偿。

在大多数国家和地区,如意大利、魁北克、西班牙、瑞典和英国,将损害分为微小损害和重大损害,只有重大损害才可追究责任。当然,至于孰是“微小”孰是“重大”,这些国家的法律和实践都没有一个确定的标准,可以说因事而异。比如在英国,对砖房裂缝程度的分类是根据这些裂缝对结构的影响程度来确定的,从而判断哪些是严重裂缝,哪些是微小裂缝。

尽管没有确切的标准,但各国建筑法律、法规的要求,合同明文或默示条款的要求,以及建筑物所在地特殊文化的需求,都是判断损害大小的一般依据。

我国《建筑法》第80条的规定表明:我国立法对建筑物损害赔偿责任期的规定比较严厉,针对建筑物的地基和主体结构以及其他部位,即使在普通部位的保修期届满后,只要因质量不合格造成损害的,均可要求责任者承担赔偿责任。这显然加重了建筑物的制造者包括承发包双方以及勘察、设计等有关各方的质量责任。可以预见,不远的未来,因建筑物质量不合格而请求赔偿的案件将会大大增加。当然,区别于保修期的责任主体,法律并未规定由施工方负责,而仅仅规定了“责任者”。那么,哪些主体可能成为建筑法规定的损害赔偿责任期内的责任者呢?

二、建筑物竣工后质量损害赔偿责任的承担主体

由于损害赔偿的民事责任不一定依据合同而发生,因此按照建筑物在建设期间是否与业主有合同关系,在建筑物竣工后承担质量损害赔偿责任的主体可以大致分为以下两类:

(一)与业主订有合同者,包括勘察设计单位、施工单位,监理单位等。

按照我国《建筑法》第24条的规定,业主有可能只与一个项目总承包方签订合同,也可能分别与勘察、设计、施工以及监理和设备采购各方签订合同,建筑法对业主与合同对方的工程质量责任都作了相应的规定。因此,在建筑物竣工交付使用后,按照《建筑法》第80条规定因工程质量不合格造成损害的责任者,就可能是与业主有各种合同关系的对应各方。根据有关的法律规定,这些业主的对应方都有可能成为损害赔偿的责任者。

但国外的规定有例外:意大利的民法典只规定了施工单位对建设单位的责任,这意味着施工单位必须及时发现和纠正其他建设参与者的错漏,否则将承担责任。但在Emilia-Romagna地区这一原则已得到了适当的修订,该地区1990年有一项法律规定:主要设计人、项目经理、承包人、技术监理、竣工检验人等应签署建筑物竣工的技术文件,声明该建筑物已符合建筑规范及使用要求。如果政府监督员发现这一声明是不真实的,这些签字人都将被处以罚金。

此外,新加坡有一套截然不同的责任分担体系。1989年《新加坡建筑管制法》引入了“有资格的人”、“注册检验师”和“现场监理人”的概念。建设单位如果就施工方过错造成的损害要求赔偿,他可以直接向施工方索赔,也可以向上述“有资格的人”进行索赔,这样,施工方就可以免于承担责任。

(二)与业主没有直接合同关系者,包括:

1、政府建设工程质量监督部门

在有些国家,当地政府部门有义务核查所有或部分建筑项目的质量情况。我国目前体制下仍要求政府建筑管理部门对所有竣工建筑物进行验收并出具验收结果说明:合格或者不合格。但我国的《质量条例》关于“竣工验收备案制度”的新规定将改变政府过去直接参与验收的做法,而将监督力度转移到施工图的审查和竣工验收资料的抽查。

在英国,法律规定了对政府部门的责任限制,而在有些国家政府部门的责任几乎为零。如新加坡因为有“资格人”承担责任的机制,明确规定政府不必承担责任。

2、质量检测机构

我们可能会遇到的一个问题是:如果对建筑材料质量状况的错误鉴定结论导致建筑物质量瑕疵,瑕疵责任由谁来承担?比如在我国,对商品混凝土的检测通常需要委托专门的检测机构进行、水泥制品使用前必须经过检测,按照我国的合同法和建筑法,使用该产品进行施工的一方仍应对建筑物瑕疵承担责任,然后由承担责任方再依据委托检测的合同自质量检测机构索赔。

3、分包商

按照英、美合同法上“合同相对性原则”,除合同当事人外,任何其他人不得请求享有合同权利,也不必承担合同责任,合同当事人之外的第三方无权要求执行合同中约定的第三方权利。由于业主与分包商没有直接合同关系,业主无法直接向分包商主张权利,受害者(如租户、后继使用人)更是无法向直接责任者追索合同意义上的赔偿权利,因而导致众多实质上不公平的结果。为了避免产生这样的结果,在英国盛行一种叫“从属保证”(collateralwarranty)的系列合同,与建筑承包合同配套使用,即业主要求所有的承包商(包括各类分包商)、专业咨询师(包括结构工程师、造价工程师、设计师等)、设备供应商等向建筑工程的使用人、买受人、承租人和贷款人提供书面保证合同,从而建立由这些设备或服务提供商向建筑物权利人直接承担责任的法律纽带。由于一个建筑项目往往涉及数十个、上百个甚至上千个这样的书面保证合同,一些大的律师事务所的建筑法部门得投入不少人力应付这些保证合同的起草、谈判等的繁琐操作。

1996年,英国的“法律委员会”提出关于《合同相对性:关于第三人利益的合同》的报告,要求英国法对“合同当事人原则”作了重大修改,授予合同中关于第三人权益的执行效力。1998年形成议案交国会讨论,并于1999年11月11日获女皇批准,成为《合同(第三方权利)法》。可以预见,英国今后的建筑承包合同将增加许多涉及包括分包商、供应商、建筑物使用人、购买人、建筑项目贷款人等在内的第三人利益条款的起草,并且对这些条款的内容设置采取更加谨慎的态度。

在我国,这一问题已在法律的规定上得到解决。《建筑法》第55条规定:“建筑工程实行总承包的,工程质量由工程总承包单位负责,总承包单位将建筑工程分包给其他单位的,应当对分包工程的质量与分包单位承担连带责任。分包单位应当接受总承包单位的质量管理。”据此,总包单位和分包单位对分包工程承担连带责任,有权主张索赔的一方可以依据合同,或者在无直接合同关系的情形下依据侵权理论要求总包方、分包人承担连带赔偿责任。

4、供应商

在国外,业主与供应商一般没有合同关系,供应商供应的材料、设备有质量缺陷时对业主的责任表现为“侵权责任”。

在我国,建筑材料有甲供料和乙供料之分,但总的趋势是以乙供料为主。前者由建设单位与供应商订立供货合同,后者由施工单位与供应商订立供货合同。但不管是甲供料、还是乙供料,建筑材料在用于施工以前,施工单位、监理单位有责任对该材料进行检验,或核实有关质保书和检测报告。施工单位、监理单位按照《建筑法》及配套法规的规定承担建筑物质量瑕疵的责任,而供货单位则按《产品质量法》、《消费者权益保护法》承担货物瑕疵的责任,两者并不矛盾。

三、质量缺陷的分类

《建筑法》第80条规定的损害赔偿责任的前提之一是:该损害是“因建筑工程质量不合格”而遭受的。什么是“建筑工程质量不合格”呢?它的标准是什么?质量不合格与一般的质量问题的界限又是什么?这些问题目前还难以在现有条文中找到答案。按照一般的理解和建筑行业的运作习惯,工程质量问题可以分为工程质量缺陷和工程质量事故。酿成工程质量事故的缺陷一般是对工程结构安全、使用功能和外形观感等影响较大、损失较大的质量损伤。从广义上说,工程质量问题都是程度不一的工程质量缺陷,质量缺陷达到了一定的严重程度,即构成了质量不合格。

任何质量缺陷的背后都有导致这一缺陷的行为人的错误和疏忽行为。这种错误和疏忽行为可以发生在整个建筑过程的任何一个阶段,主要包括:1、设计和技术监理过程;2、现场施工过程;3、移交时关于维护和使用建筑物的指导过程。如果按上述阶段分类,可将质量缺陷分成以下主要几大类:

(一)设计缺陷

记载在设计图纸和设计文件上的错误或疏漏将从一开始就影响工程建筑的质量。比如对通风的设计考虑不周将引起建筑物通风不良,而结构设计上的错误将带来建筑物沉降、裂缝等结构性缺陷。设计师无疑是承担设计错误的责任主体。

但是,在很多情况下,设计错误带来的缺陷责任的承担主体并非仅设计师一方。在美国,工程边设计边施工的现象很普遍,大部分的具体设计工作是在工程进行施工过程中通过独立技术监理的监督和配合完成的,如果由于监理的过错而导致设计错误,监理也应承担设计缺陷的责任。

承包商也会被要求承担设计缺陷的责任。在英国,承包商有义务在进行施工组织设计时检查设计师的设计。意大利的立法走到了极端,把设计和监理过程中的所有错误和疏忽的责任都压在承包商一方头上。而新加坡走向另一个极端,即有责任的个人直接承担设计错误的责任。但大多数国家都在寻求一种平衡,力求确定设计师、监理师和承包商、分包商、供应商之间承担设计错误的合理比例。

我国《建设工程质量管理条例》第28条第2款规定:“施工单位在施工过程中发现设计文件和图纸有差错的,应当及时提出意见和建议。”应当理解为施工单位只在发现了差错后方有义务及时提出,但没有规定施工单位有审查设计文件和图纸的义务。因此,除非合同有另外的约定,承包商一般不承担设计缺陷的责任。至于承包商发现设计有差错而不及时提出意见和建议应承担怎样的责任,法律没有作进一步规定。

(二)施工缺陷

施工过程的缺陷大部分是由于承包商引起的。承包商最主要的义务是按照工程设计图纸和施工技术标准施工,严格执行每道工序,检查建筑材料、构件的质量。这在各国都是一样的。

我国的《建筑工程质量管理条例》第29条:“施工单位必须按照工程设计要求施工技术材料和合同约定,对建筑材料,建筑构配件,设备和商品混凝土进行检验,检验应当有书面记录和专人签字;未经检验或者检验不合格的,不得使用。”由此可见,建筑材料、构配件等使用到施工工程,成为建筑物的一部分之后,由此造成工程质量缺陷的责任应当由施工单位向建设单位承担,而不论该材料或该产品由谁来采购。

但在法国有一项特殊的规定,对于那些称之为“EPERS”的建筑物构配件,比如预制木配件,供应商应当承担因该产品导致工程质量缺陷的责任,从而免除了承包商对此的检验和测试责任。

(三)指导缺陷

工程交付时建筑师给予业主的维修使用指导说明不充分,可能引起建筑物使用过程中的损害。随着建筑物使用功能的日趋多样和复杂,对建筑物如何使用和维修的告知愈显重要。错误信息或疏忽重要信息的告知都可能造成重大损害。

法国有一案例:一个诊所的看房人在灌装临时用电房的汽油箱时,汽油涌出淹没了好几层楼面。法院在审理过程中发现,承包商在移交该房给业主时,没有向业主充分告知罐装汽油箱的用法说明,以致管房人误操作而导致损失。因此,法院判令承包商承担损害赔偿责任。

我国建筑法第61条规定了交付竣工验收建筑工程应具有完整的工程技术经济资料。上海市还实行了住宅建设单位应提供《住宅使用说明书》的制度。违反了这些规定,受损害方可以依法要求责任人承担损害赔偿责任。

四、推行工程保修保险和工程质量综合保险

从以上我们可以看到,各国对于建筑物竣工交付后的质量责任的法律规定是大同小异的,尽管质量保证期和损害赔偿责任期的期限各有长短,责任主体不尽相同,但业主、使用人、承租人对因建筑物质量瑕疵及其造成的损害都有追究责任的特定对象。问题是,一些责任主体,尤其是承包商、设计商,在经过几年的营运后可能资不抵债、破产,或者不复存在,或者他们购买的执业责任保险期限太短或保险金额不足,一旦发生建筑物质量缺陷的损害赔偿可能无力承担责任,或者根本找不到责任承担者,如何解决这一问题呢?

一些法语国家政府通过强制承包商投保质量责任险,有效地解决了这一现实问题。法国是一个典型的实行强制性工程质量保险制度的国家。《法国民法典》第2270条规定:“建筑人及承揽人,经过十年后,即免除其对于建筑或指导的巨大工程担保的义务。”法国《建筑职责与保险法》进一步规定:凡涉及工程建设活动的所有单位,包括业主、设计商、承包商、专业分包商、建筑产品制造商、质量监理公司等,均须向保险公司进行投保。《建筑职责与保险法》还规定,工程项目竣工后,承包商应对该项工程的主体部分,在十年内承担缺陷保证责任;对建筑设备在两年内承担功能保证责任。保险费率根据建筑物的风险程度、承包商的企业声誉、质量检查的深度等加以综合考虑,一般要负担相当于工程总造价1.5%-4%的保险费。工程交付使用后,若第一年内发生质量问题,承包商负责进行维修并承担维修费用;若在其余九年内发生质量问题,承包商负责维修,而维修费用则由保险公司承担。

在我国,《建筑法》规定了建设单位、施工单位、设计勘察单位、监理单位的责任,对损害赔偿不再有限额的规定,有关责任单位的义务、风险进一步加大,工程建设当事人如果不通过工程担保或保险分散、转移风险,一旦发生违约或重大责任事故,责任单位无力承担,必然影响工程建设的顺利进行,责任单位也将难以生存。再加上第60条规定:建筑物在合理使用寿命内,必须确保地基基础工程和主体结构的质量。也就是说,基础工程的保修年限最低为“合理使用寿命”,即设计年限,一般为几十年,甚至上百年。第80条又规定了损害赔偿责任的期限为“在建筑物的合理使用寿命内”。在这样一段漫长的时限内,要真正落实责任的承担,必须通过保险来解决。

鉴此,为真正落实建筑物交付后在其合理使用寿命内的建筑工程质量责任,建议以建筑工程保修保证保险落实建筑物合理使用寿命内的地基基础和主体结构工程的保修责任;以建筑工程质量责任综合保险落实建筑物合理使用寿命内,因建筑工程质量不合格造成损害的民事赔偿责任。

建筑工程质量责任综合保险是由保险人承保建筑物合理使用寿命内的因建筑工程质量不合格造成建筑物本身和以外的财产及人身的损害的民事赔偿责任的险种。

建筑工程质量责任综合保险是由保险人承保建筑物合理使用寿命内的因建筑工程质量不合格造成建筑物本身和以外的财产及人身的损害的民事赔偿责任的险种。

工交建商范文篇4

本文所要讨论的是工程竣工交付以后的质量责任问题,包括质量责任的不同分类和期限、工程建造的各个参与者如何分担建筑物瑕疵的责任、建筑物权利人对建造人的权利等等。这些问题还将引出针对建筑物有质量瑕疵如何设置保险来保护业主,或者有无相关保险可以使责任人免受索赔?对于这些问题的回答,各国法律制度的答案是各不相同的,研究这些答案,对我们不无裨益。

本文在比较各国在建筑物竣工交付后质量责任制度的几种主要模式的基础上,理解和分析我国对建筑物竣工交付后质量责任的法律规定,并提出引进和推广建筑工程保修保证保险和建筑工程质量责任综合保险的建议,以完善我国的建筑物质量责任制度。

一、建筑物竣工交付后的质量责任的不同阶段及期限

我国《建筑法》对建筑物竣工交付后质量责任的规定,主要见于第62条和第80条。第62条规定:“建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程,以及电气管线、上下水管线的按照工程,供热、供冷系统等项目;保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用,维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定”。该条法律规定,确立了我国对建设工程质量保修期的法律制度,即地基基础和主体结构在合理使用寿命内保证使用,其余部位在最低保修年限内保证使用的法律制度,保证使用的责任局限在施工方。《建筑法》第80条规定:“在建筑物的合理使用寿命内,因建筑工程质量不合格受到损害的,有权向责任者要求赔偿。”这条法律规定,则是确立了我国建设工程损害赔偿期的法律制度,即在整个合理使用寿命期内,因工程质量不合格造成损害的,责任者均应赔偿的法律制度,但责任者未限定在施工方。

可见,我国的建设工程法律框架设定的建筑物竣工交付后的质量责任主要区分两个阶段,一是工程质量保修期,二是损害赔偿责任期。这与其他许多国家的建筑物竣工后质量责任体系不谋而合。以下分述之。

(一)质量保修期内的责任

质量保修期内的责任是建筑物竣工交付后的第一个质量责任期。我国法律规定,工程通过竣工验收并满足法律规定以及合同约定的条件即可交付。《建筑法》第61条规定:“交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。”保修书应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。

质量保修期的责任主要落在施工方肩上。国务院2000年1月颁布的《建设工程质量管理条例》(下称《质量条例》)第41条规定:“如果建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的,施工单位应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。”所以,对保修阶段的质量责任,可以作这样的理解:在保修期内,只要发现质量瑕疵,不管有无损害,施工方均有义务进行修复,如果造成损失,还应承担赔偿责任。当然,如果质量瑕疵不是施工方造成的,施工方在履行保修义务后,可以向责任方追偿。只是根据以上一条的规定,对于非施工方造成的质量瑕疵在保修期内引起的损失,施工方是否也应承担赔偿责任以及如何承担、如何追偿的问题尚不明确。

同样是建筑物竣工交付以后的第一个质量责任期,各国法律制度下的质量保修期的替代名称是多种多样,且期限也各不相同。

在法国,称“质量保修期”为“正式完工期限”(1978年民法典),期限为自交付之日起一年。比利时和瑞典称之为“保证期”,通常为一年,结束时即为最终交付。荷兰的保修期为3-12个月,澳大利亚、新加坡、英国通常为六个月,瑞典为两年,加拿大的魁北克、葡萄牙则更长,为五年,但公用建筑的保修期为2年。英国的JCT合同把从工程实际交付至最后完工的期限称为“缺陷责任期”。FIDIC文本也是如此。所谓“缺陷责任期”,实际上仅指从工程实际交付至最后完工之间的期限,由承包方对列入“实际完工证书”上的缺陷进行修复,并对在此期间显现的瑕疵进行免费维修。但是取名为“缺陷责任期”,往往引起很多人误解,以为一旦该期限届满,承包商即不对工程缺陷承担责任,其实不然。

不管取什么名字,这段竣工后的特殊责任期间的期限长短因国而异,并非都是一年。荷兰的保修期为3-12个月,澳大利亚、新加坡、英国通常为六个月,瑞典为两年,加拿大的魁北克、葡萄牙则更长,为五年,但公用建筑的保修期为2年。

我国的《建设工程质量管理条例》第40条具体明确了建设工程的最低保修范围和最低保修期限。其中,基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程的最低保修年限,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;屋面防水工程、卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修年限为5年;供热与供冷系统的最低保修年限为2个采暖期、供冷期;电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程的最低保修年限为2年。其余部位的最低保修年限由承发包双方在合同中约定。

按照我国法律的规定,建设工程的保修期自竣工验收合格之日起计算。如果竣工验收不合格,则由施工单位进行整修后再行竣工验收,直至合格后交付。但是在很多国家,有四种不同情形的“交付”:

1、业主对竣工工程完全满意而接收交付工程;

2、非常不满意而不愿接收工程,要求整改后再验收;

3、业主接受工程,但对其中不完善之处与承包人达成减低工程价款的约定。如果不完善之处是由第三方引起的,承包人通常可以向该第三方提起索赔;

4、最普遍的做法是业主先作有条件的接收,而这个条件是承包人必须自费尽速修复瑕疵部分,达到业主的要求。此时颁发的完工证书应当载明所有应当修复之瑕疵。比如,在英国,达到“实际完工”即可交付,建筑师会签发“实际完工证明”。而在美国,工程达到“实质性完工”即可交付,在交付后的一定期限内,即“缺陷责任期”内,承包商有义务修复已发现的、和在该期限内发现的任何质量缺陷。

但是,不管是何种情况下的“交付”,工程交付即意味着工程施工阶段的结束和使用阶段的开始。工程交付的法律意义表现为:

1、交付意味着保修责任的开始;

2、交付意味着承包商无权在未得到业主同意的情况下进入该物业;

3、在承包商提供履约保函的情况下,在此时开始考虑释放保函;

4、工程交付时以下问题一般得以解决:

(1)实际交付工程与合同约定的标准之间的明显差异;

(2)未决的索赔与反索赔。如在工程交付时未能解决,当事人至少应明确如何处理的立场。在很多国家工程索赔时效从交付之日起算。时效长短由法律规定或者由合同约定。比如在瑞典,建筑合同一般约定业主必须在工程交付之日起30天内提出关于工程延期的索赔。

(3)工程款结算安排。法国标准文本规定承包方应在工程交付之日起120天内向业主提交尾款结算的具体金额。瑞典规定为8个月内提交。

5、自工程交付后,业主开始承担保护建筑物不受意外损害的责任(如火灾、盗窃等)。

比较我国的法律规定和其它国家的相应规定可以发现:我国立法根据决定整个合理使用寿命正常使用的建筑物的主要部位和非主要部位的不同情况,对保修期作了不同的规定,并且各分部分项工程的具体保修年限由承发包双方在招投标过程中竞争以及在设定具体合同时约定的做法,是吸收了国外的先进做法并结合我国国情的创造。这些新规定值得承发包双方高度重视,也值得我们广大律师高度重视。

(二)损害赔偿责任期内的责任

质量保修期届满后,意味着另一种责任期间的开始,即进入损害赔偿责任期间。在有些国家这种责任为零。如葡萄牙规定在政府作为业主的情况下,质量保证期后不存在损害赔偿责任。但是在大多数国家,业主都可以在一段时期内向有关责任者要求损害赔偿。

保修期的损害赔偿责任的期限因法律或合同规定的不同而不同,很多国家的制度本身也在不断变化。以荷兰、法国和加拿大的魁北克为例:荷兰民法典规定了二十年责任期;而法国规定了十年责任期。法国的十年责任期的责任范围为以下缺陷引起的损害:1、影响道路、主要管道、基础、承重结构的坚固,隐蔽工程、与建筑物不可分的设备(其他设计要求有不少于2年的合同保证期)2、工程不符合使用目的。另外,在加拿大的魁北克,非居住房屋和商业建筑的保修期后责任期为5年,而公用建筑则为30年。

与保修期内的责任形式不同,保修期内只要发现任何瑕疵,不管有无损害承包商均有义务修复,不修复将承担一定的后果;但在保修期后的损害赔偿责任期内,出现的质量问题要有损害才可主张赔偿,而且并不是所有的损害都可以获得赔偿。

在大多数国家和地区,如意大利、魁北克、西班牙、瑞典和英国,将损害分为微小损害和重大损害,只有重大损害才可追究责任。当然,至于孰是“微小”孰是“重大”,这些国家的法律和实践都没有一个确定的标准,可以说因事而异。比如在英国,对砖房裂缝程度的分类是根据这些裂缝对结构的影响程度来确定的,从而判断哪些是严重裂缝,哪些是微小裂缝。

尽管没有确切的标准,但各国建筑法律、法规的要求,合同明文或默示条款的要求,以及建筑物所在地特殊文化的需求,都是判断损害大小的一般依据。

我国《建筑法》第80条的规定表明:我国立法对建筑物损害赔偿责任期的规定比较严厉,针对建筑物的地基和主体结构以及其他部位,即使在普通部位的保修期届满后,只要因质量不合格造成损害的,均可要求责任者承担赔偿责任。这显然加重了建筑物的制造者包括承发包双方以及勘察、设计等有关各方的质量责任。可以预见,不远的未来,因建筑物质量不合格而请求赔偿的案件将会大大增加。当然,区别于保修期的责任主体,法律并未规定由施工方负责,而仅仅规定了“责任者”。那么,哪些主体可能成为建筑法规定的损害赔偿责任期内的责任者呢?

二、建筑物竣工后质量损害赔偿责任的承担主体

由于损害赔偿的民事责任不一定依据合同而发生,因此按照建筑物在建设期间是否与业主有合同关系,在建筑物竣工后承担质量损害赔偿责任的主体可以大致分为以下两类:

(一)与业主订有合同者,包括勘察设计单位、施工单位,监理单位等。

按照我国《建筑法》第24条的规定,业主有可能只与一个项目总承包方签订合同,也可能分别与勘察、设计、施工以及监理和设备采购各方签订合同,建筑法对业主与合同对方的工程质量责任都作了相应的规定。因此,在建筑物竣工交付使用后,按照《建筑法》第80条规定因工程质量不合格造成损害的责任者,就可能是与业主有各种合同关系的对应各方。根据有关的法律规定,这些业主的对应方都有可能成为损害赔偿的责任者。

但国外的规定有例外:意大利的民法典只规定了施工单位对建设单位的责任,这意味着施工单位必须及时发现和纠正其他建设参与者的错漏,否则将承担责任。但在Emilia-Romagna地区这一原则已得到了适当的修订,该地区1990年有一项法律规定:主要设计人、项目经理、承包人、技术监理、竣工检验人等应签署建筑物竣工的技术文件,声明该建筑物已符合建筑规范及使用要求。如果政府监督员发现这一声明是不真实的,这些签字人都将被处以罚金。

此外,新加坡有一套截然不同的责任分担体系。1989年《新加坡建筑管制法》引入了“有资格的人”、“注册检验师”和“现场监理人”的概念。建设单位如果就施工方过错造成的损害要求赔偿,他可以直接向施工方索赔,也可以向上述“有资格的人”进行索赔,这样,施工方就可以免于承担责任。

(二)与业主没有直接合同关系者,包括:

1、政府建设工程质量监督部门

在有些国家,当地政府部门有义务核查所有或部分建筑项目的质量情况。我国目前体制下仍要求政府建筑管理部门对所有竣工建筑物进行验收并出具验收结果说明:合格或者不合格。但我国的《质量条例》关于“竣工验收备案制度”的新规定将改变政府过去直接参与验收的做法,而将监督力度转移到施工图的审查和竣工验收资料的抽查。

在英国,法律规定了对政府部门的责任限制,而在有些国家政府部门的责任几乎为零。如新加坡因为有“资格人”承担责任的机制,明确规定政府不必承担责任。

2、质量检测机构

我们可能会遇到的一个问题是:如果对建筑材料质量状况的错误鉴定结论导致建筑物质量瑕疵,瑕疵责任由谁来承担?比如在我国,对商品混凝土的检测通常需要委托专门的检测机构进行、水泥制品使用前必须经过检测,按照我国的合同法和建筑法,使用该产品进行施工的一方仍应对建筑物瑕疵承担责任,然后由承担责任方再依据委托检测的合同自质量检测机构索赔。

3、分包商

按照英、美合同法上“合同相对性原则”,除合同当事人外,任何其他人不得请求享有合同权利,也不必承担合同责任,合同当事人之外的第三方无权要求执行合同中约定的第三方权利。由于业主与分包商没有直接合同关系,业主无法直接向分包商主张权利,受害者(如租户、后继使用人)更是无法向直接责任者追索合同意义上的赔偿权利,因而导致众多实质上不公平的结果。为了避免产生这样的结果,在英国盛行一种叫“从属保证”(collateralwarranty)的系列合同,与建筑承包合同配套使用,即业主要求所有的承包商(包括各类分包商)、专业咨询师(包括结构工程师、造价工程师、设计师等)、设备供应商等向建筑工程的使用人、买受人、承租人和贷款人提供书面保证合同,从而建立由这些设备或服务提供商向建筑物权利人直接承担责任的法律纽带。由于一个建筑项目往往涉及数十个、上百个甚至上千个这样的书面保证合同,一些大的律师事务所的建筑法部门得投入不少人力应付这些保证合同的起草、谈判等的繁琐操作。

1996年,英国的“法律委员会”提出关于《合同相对性:关于第三人利益的合同》的报告,要求英国法对“合同当事人原则”作了重大修改,授予合同中关于第三人权益的执行效力。1998年形成议案交国会讨论,并于1999年11月11日获女皇批准,成为《合同(第三方权利)法》。可以预见,英国今后的建筑承包合同将增加许多涉及包括分包商、供应商、建筑物使用人、购买人、建筑项目贷款人等在内的第三人利益条款的起草,并且对这些条款的内容设置采取更加谨慎的态度。

在我国,这一问题已在法律的规定上得到解决。《建筑法》第55条规定:“建筑工程实行总承包的,工程质量由工程总承包单位负责,总承包单位将建筑工程分包给其他单位的,应当对分包工程的质量与分包单位承担连带责任。分包单位应当接受总承包单位的质量管理。”据此,总包单位和分包单位对分包工程承担连带责任,有权主张索赔的一方可以依据合同,或者在无直接合同关系的情形下依据侵权理论要求总包方、分包人承担连带赔偿责任。

4、供应商

在国外,业主与供应商一般没有合同关系,供应商供应的材料、设备有质量缺陷时对业主的责任表现为“侵权责任”。

在我国,建筑材料有甲供料和乙供料之分,但总的趋势是以乙供料为主。前者由建设单位与供应商订立供货合同,后者由施工单位与供应商订立供货合同。但不管是甲供料、还是乙供料,建筑材料在用于施工以前,施工单位、监理单位有责任对该材料进行检验,或核实有关质保书和检测报告。施工单位、监理单位按照《建筑法》及配套法规的规定承担建筑物质量瑕疵的责任,而供货单位则按《产品质量法》、《消费者权益保护法》承担货物瑕疵的责任,两者并不矛盾。

三、质量缺陷的分类

《建筑法》第80条规定的损害赔偿责任的前提之一是:该损害是“因建筑工程质量不合格”而遭受的。什么是“建筑工程质量不合格”呢?它的标准是什么?质量不合格与一般的质量问题的界限又是什么?这些问题目前还难以在现有条文中找到答案。按照一般的理解和建筑行业的运作习惯,工程质量问题可以分为工程质量缺陷和工程质量事故。酿成工程质量事故的缺陷一般是对工程结构安全、使用功能和外形观感等影响较大、损失较大的质量损伤。从广义上说,工程质量问题都是程度不一的工程质量缺陷,质量缺陷达到了一定的严重程度,即构成了质量不合格。

任何质量缺陷的背后都有导致这一缺陷的行为人的错误和疏忽行为。这种错误和疏忽行为可以发生在整个建筑过程的任何一个阶段,主要包括:1、设计和技术监理过程;2、现场施工过程;3、移交时关于维护和使用建筑物的指导过程。如果按上述阶段分类,可将质量缺陷分成以下主要几大类:

(一)设计缺陷

记载在设计图纸和设计文件上的错误或疏漏将从一开始就影响工程建筑的质量。比如对通风的设计考虑不周将引起建筑物通风不良,而结构设计上的错误将带来建筑物沉降、裂缝等结构性缺陷。设计师无疑是承担设计错误的责任主体。

但是,在很多情况下,设计错误带来的缺陷责任的承担主体并非仅设计师一方。在美国,工程边设计边施工的现象很普遍,大部分的具体设计工作是在工程进行施工过程中通过独立技术监理的监督和配合完成的,如果由于监理的过错而导致设计错误,监理也应承担设计缺陷的责任。

承包商也会被要求承担设计缺陷的责任。在英国,承包商有义务在进行施工组织设计时检查设计师的设计。意大利的立法走到了极端,把设计和监理过程中的所有错误和疏忽的责任都压在承包商一方头上。而新加坡走向另一个极端,即有责任的个人直接承担设计错误的责任。但大多数国家都在寻求一种平衡,力求确定设计师、监理师和承包商、分包商、供应商之间承担设计错误的合理比例。

我国《建设工程质量管理条例》第28条第2款规定:“施工单位在施工过程中发现设计文件和图纸有差错的,应当及时提出意见和建议。”应当理解为施工单位只在发现了差错后方有义务及时提出,但没有规定施工单位有审查设计文件和图纸的义务。因此,除非合同有另外的约定,承包商一般不承担设计缺陷的责任。至于承包商发现设计有差错而不及时提出意见和建议应承担怎样的责任,法律没有作进一步规定。

(二)施工缺陷

施工过程的缺陷大部分是由于承包商引起的。承包商最主要的义务是按照工程设计图纸和施工技术标准施工,严格执行每道工序,检查建筑材料、构件的质量。这在各国都是一样的。

我国的《建筑工程质量管理条例》第29条:“施工单位必须按照工程设计要求施工技术材料和合同约定,对建筑材料,建筑构配件,设备和商品混凝土进行检验,检验应当有书面记录和专人签字;未经检验或者检验不合格的,不得使用。”由此可见,建筑材料、构配件等使用到施工工程,成为建筑物的一部分之后,由此造成工程质量缺陷的责任应当由施工单位向建设单位承担,而不论该材料或该产品由谁来采购。

但在法国有一项特殊的规定,对于那些称之为“EPERS”的建筑物构配件,比如预制木配件,供应商应当承担因该产品导致工程质量缺陷的责任,从而免除了承包商对此的检验和测试责任。

(三)指导缺陷

工程交付时建筑师给予业主的维修使用指导说明不充分,可能引起建筑物使用过程中的损害。随着建筑物使用功能的日趋多样和复杂,对建筑物如何使用和维修的告知愈显重要。错误信息或疏忽重要信息的告知都可能造成重大损害。

法国有一案例:一个诊所的看房人在灌装临时用电房的汽油箱时,汽油涌出淹没了好几层楼面。法院在审理过程中发现,承包商在移交该房给业主时,没有向业主充分告知罐装汽油箱的用法说明,以致管房人误操作而导致损失。因此,法院判令承包商承担损害赔偿责任。

我国建筑法第61条规定了交付竣工验收建筑工程应具有完整的工程技术经济资料。上海市还实行了住宅建设单位应提供《住宅使用说明书》的制度。违反了这些规定,受损害方可以依法要求责任人承担损害赔偿责任。

四、推行工程保修保险和工程质量综合保险

从以上我们可以看到,各国对于建筑物竣工交付后的质量责任的法律规定是大同小异的,尽管质量保证期和损害赔偿责任期的期限各有长短,责任主体不尽相同,但业主、使用人、承租人对因建筑物质量瑕疵及其造成的损害都有追究责任的特定对象。问题是,一些责任主体,尤其是承包商、设计商,在经过几年的营运后可能资不抵债、破产,或者不复存在,或者他们购买的执业责任保险期限太短或保险金额不足,一旦发生建筑物质量缺陷的损害赔偿可能无力承担责任,或者根本找不到责任承担者,如何解决这一问题呢?

一些法语国家政府通过强制承包商投保质量责任险,有效地解决了这一现实问题。法国是一个典型的实行强制性工程质量保险制度的国家。《法国民法典》第2270条规定:“建筑人及承揽人,经过十年后,即免除其对于建筑或指导的巨大工程担保的义务。”法国《建筑职责与保险法》进一步规定:凡涉及工程建设活动的所有单位,包括业主、设计商、承包商、专业分包商、建筑产品制造商、质量监理公司等,均须向保险公司进行投保。《建筑职责与保险法》还规定,工程项目竣工后,承包商应对该项工程的主体部分,在十年内承担缺陷保证责任;对建筑设备在两年内承担功能保证责任。保险费率根据建筑物的风险程度、承包商的企业声誉、质量检查的深度等加以综合考虑,一般要负担相当于工程总造价1.5%-4%的保险费。工程交付使用后,若第一年内发生质量问题,承包商负责进行维修并承担维修费用;若在其余九年内发生质量问题,承包商负责维修,而维修费用则由保险公司承担。

在我国,《建筑法》规定了建设单位、施工单位、设计勘察单位、监理单位的责任,对损害赔偿不再有限额的规定,有关责任单位的义务、风险进一步加大,工程建设当事人如果不通过工程担保或保险分散、转移风险,一旦发生违约或重大责任事故,责任单位无力承担,必然影响工程建设的顺利进行,责任单位也将难以生存。再加上第60条规定:建筑物在合理使用寿命内,必须确保地基基础工程和主体结构的质量。也就是说,基础工程的保修年限最低为“合理使用寿命”,即设计年限,一般为几十年,甚至上百年。第80条又规定了损害赔偿责任的期限为“在建筑物的合理使用寿命内”。在这样一段漫长的时限内,要真正落实责任的承担,必须通过保险来解决。

鉴此,为真正落实建筑物交付后在其合理使用寿命内的建筑工程质量责任,建议以建筑工程保修保证保险落实建筑物合理使用寿命内的地基基础和主体结构工程的保修责任;以建筑工程质量责任综合保险落实建筑物合理使用寿命内,因建筑工程质量不合格造成损害的民事赔偿责任。

建筑工程质量责任综合保险是由保险人承保建筑物合理使用寿命内的因建筑工程质量不合格造成建筑物本身和以外的财产及人身的损害的民事赔偿责任的险种。

建筑工程质量责任综合保险是由保险人承保建筑物合理使用寿命内的因建筑工程质量不合格造成建筑物本身和以外的财产及人身的损害的民事赔偿责任的险种。

工交建商范文篇5

本文所要讨论的是工程竣工交付以后的质量责任问题,包括质量责任的不同分类和期限、工程建造的各个参与者如何分担建筑物瑕疵的责任、建筑物权利人对建造人的权利等等。这些问题还将引出针对建筑物有质量瑕疵如何设置保险来保护业主,或者有无相关保险可以使责任人免受索赔?对于这些问题的回答,各国法律制度的答案是各不相同的,研究这些答案,对我们不无裨益。

本文在比较各国在建筑物竣工交付后质量责任制度的几种主要模式的基础上,理解和分析我国对建筑物竣工交付后质量责任的法律规定,并提出引进和推广建筑工程保修保证保险和建筑工程质量责任综合保险的建议,以完善我国的建筑物质量责任制度。

一、建筑物竣工交付后的质量责任的不同阶段及期限

我国《建筑法》对建筑物竣工交付后质量责任的规定,主要见于第62条和第80条。第62条规定:“建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程,以及电气管线、上下水管线的按照工程,供热、供冷系统等项目;保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用,维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定”。该条法律规定,确立了我国对建设工程质量保修期的法律制度,即地基基础和主体结构在合理使用寿命内保证使用,其余部位在最低保修年限内保证使用的法律制度,保证使用的责任局限在施工方。《建筑法》第80条规定:“在建筑物的合理使用寿命内,因建筑工程质量不合格受到损害的,有权向责任者要求赔偿。”这条法律规定,则是确立了我国建设工程损害赔偿期的法律制度,即在整个合理使用寿命期内,因工程质量不合格造成损害的,责任者均应赔偿的法律制度,但责任者未限定在施工方。

可见,我国的建设工程法律框架设定的建筑物竣工交付后的质量责任主要区分两个阶段,一是工程质量保修期,二是损害赔偿责任期。这与其他许多国家的建筑物竣工后质量责任体系不谋而合。以下分述之。

(一)质量保修期内的责任

质量保修期内的责任是建筑物竣工交付后的第一个质量责任期。我国法律规定,工程通过竣工验收并满足法律规定以及合同约定的条件即可交付。《建筑法》第61条规定:“交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。”保修书应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。

质量保修期的责任主要落在施工方肩上。国务院2000年1月颁布的《建设工程质量管理条例》(下称《质量条例》)第41条规定:“如果建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的,施工单位应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。”所以,对保修阶段的质量责任,可以作这样的理解:在保修期内,只要发现质量瑕疵,不管有无损害,施工方均有义务进行修复,如果造成损失,还应承担赔偿责任。当然,如果质量瑕疵不是施工方造成的,施工方在履行保修义务后,可以向责任方追偿。只是根据以上一条的规定,对于非施工方造成的质量瑕疵在保修期内引起的损失,施工方是否也应承担赔偿责任以及如何承担、如何追偿的问题尚不明确。

同样是建筑物竣工交付以后的第一个质量责任期,各国法律制度下的质量保修期的替代名称是多种多样,且期限也各不相同。

在法国,称“质量保修期”为“正式完工期限”(1978年民法典),期限为自交付之日起一年。比利时和瑞典称之为“保证期”,通常为一年,结束时即为最终交付。荷兰的保修期为3-12个月,澳大利亚、新加坡、英国通常为六个月,瑞典为两年,加拿大的魁北克、葡萄牙则更长,为五年,但公用建筑的保修期为2年。英国的JCT合同把从工程实际交付至最后完工的期限称为“缺陷责任期”。FIDIC文本也是如此。所谓“缺陷责任期”,实际上仅指从工程实际交付至最后完工之间的期限,由承包方对列入“实际完工证书”上的缺陷进行修复,并对在此期间显现的瑕疵进行免费维修。但是取名为“缺陷责任期”,往往引起很多人误解,以为一旦该期限届满,承包商即不对工程缺陷承担责任,其实不然。

不管取什么名字,这段竣工后的特殊责任期间的期限长短因国而异,并非都是一年。荷兰的保修期为3-12个月,澳大利亚、新加坡、英国通常为六个月,瑞典为两年,加拿大的魁北克、葡萄牙则更长,为五年,但公用建筑的保修期为2年。

我国的《建设工程质量管理条例》第40条具体明确了建设工程的最低保修范围和最低保修期限。其中,基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程的最低保修年限,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;屋面防水工程、卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修年限为5年;供热与供冷系统的最低保修年限为2个采暖期、供冷期;电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程的最低保修年限为2年。其余部位的最低保修年限由承发包双方在合同中约定。

按照我国法律的规定,建设工程的保修期自竣工验收合格之日起计算。如果竣工验收不合格,则由施工单位进行整修后再行竣工验收,直至合格后交付。但是在很多国家,有四种不同情形的“交付”:

1、业主对竣工工程完全满意而接收交付工程;

2、非常不满意而不愿接收工程,要求整改后再验收;

3、业主接受工程,但对其中不完善之处与承包人达成减低工程价款的约定。如果不完善之处是由第三方引起的,承包人通常可以向该第三方提起索赔;

4、最普遍的做法是业主先作有条件的接收,而这个条件是承包人必须自费尽速修复瑕疵部分,达到业主的要求。此时颁发的完工证书应当载明所有应当修复之瑕疵。比如,在英国,达到“实际完工”即可交付,建筑师会签发“实际完工证明”。而在美国,工程达到“实质性完工”即可交付,在交付后的一定期限内,即“缺陷责任期”内,承包商有义务修复已发现的、和在该期限内发现的任何质量缺陷。

但是,不管是何种情况下的“交付”,工程交付即意味着工程施工阶段的结束和使用阶段的开始。工程交付的法律意义表现为:

1、交付意味着保修责任的开始;

2、交付意味着承包商无权在未得到业主同意的情况下进入该物业;

3、在承包商提供履约保函的情况下,在此时开始考虑释放保函;

4、工程交付时以下问题一般得以解决:

(1)实际交付工程与合同约定的标准之间的明显差异;

(2)未决的索赔与反索赔。如在工程交付时未能解决,当事人至少应明确如何处理的立场。在很多国家工程索赔时效从交付之日起算。时效长短由法律规定或者由合同约定。比如在瑞典,建筑合同一般约定业主必须在工程交付之日起30天内提出关于工程延期的索赔。

(3)工程款结算安排。法国标准文本规定承包方应在工程交付之日起120天内向业主提交尾款结算的具体金额。瑞典规定为8个月内提交。

5、自工程交付后,业主开始承担保护建筑物不受意外损害的责任(如火灾、盗窃等)。

比较我国的法律规定和其它国家的相应规定可以发现:我国立法根据决定整个合理使用寿命正常使用的建筑物的主要部位和非主要部位的不同情况,对保修期作了不同的规定,并且各分部分项工程的具体保修年限由承发包双方在招投标过程中竞争以及在设定具体合同时约定的做法,是吸收了国外的先进做法并结合我国国情的创造。这些新规定值得承发包双方高度重视,也值得我们广大律师高度重视。

(二)损害赔偿责任期内的责任

质量保修期届满后,意味着另一种责任期间的开始,即进入损害赔偿责任期间。在有些国家这种责任为零。如葡萄牙规定在政府作为业主的情况下,质量保证期后不存在损害赔偿责任。但是在大多数国家,业主都可以在一段时期内向有关责任者要求损害赔偿。

保修期的损害赔偿责任的期限因法律或合同规定的不同而不同,很多国家的制度本身也在不断变化。以荷兰、法国和加拿大的魁北克为例:荷兰民法典规定了二十年责任期;而法国规定了十年责任期。法国的十年责任期的责任范围为以下缺陷引起的损害:1、影响道路、主要管道、基础、承重结构的坚固,隐蔽工程、与建筑物不可分的设备(其他设计要求有不少于2年的合同保证期)2、工程不符合使用目的。另外,在加拿大的魁北克,非居住房屋和商业建筑的保修期后责任期为5年,而公用建筑则为30年。

与保修期内的责任形式不同,保修期内只要发现任何瑕疵,不管有无损害承包商均有义务修复,不修复将承担一定的后果;但在保修期后的损害赔偿责任期内,出现的质量问题要有损害才可主张赔偿,而且并不是所有的损害都可以获得赔偿。

在大多数国家和地区,如意大利、魁北克、西班牙、瑞典和英国,将损害分为微小损害和重大损害,只有重大损害才可追究责任。当然,至于孰是“微小”孰是“重大”,这些国家的法律和实践都没有一个确定的标准,可以说因事而异。比如在英国,对砖房裂缝程度的分类是根据这些裂缝对结构的影响程度来确定的,从而判断哪些是严重裂缝,哪些是微小裂缝。

尽管没有确切的标准,但各国建筑法律、法规的要求,合同明文或默示条款的要求,以及建筑物所在地特殊文化的需求,都是判断损害大小的一般依据。

我国《建筑法》第80条的规定表明:我国立法对建筑物损害赔偿责任期的规定比较严厉,针对建筑物的地基和主体结构以及其他部位,即使在普通部位的保修期届满后,只要因质量不合格造成损害的,均可要求责任者承担赔偿责任。这显然加重了建筑物的制造者包括承发包双方以及勘察、设计等有关各方的质量责任。可以预见,不远的未来,因建筑物质量不合格而请求赔偿的案件将会大大增加。当然,区别于保修期的责任主体,法律并未规定由施工方负责,而仅仅规定了“责任者”。那么,哪些主体可能成为建筑法规定的损害赔偿责任期内的责任者呢?

二、建筑物竣工后质量损害赔偿责任的承担主体

由于损害赔偿的民事责任不一定依据合同而发生,因此按照建筑物在建设期间是否与业主有合同关系,在建筑物竣工后承担质量损害赔偿责任的主体可以大致分为以下两类:

(一)与业主订有合同者,包括勘察设计单位、施工单位,监理单位等。

按照我国《建筑法》第24条的规定,业主有可能只与一个项目总承包方签订合同,也可能分别与勘察、设计、施工以及监理和设备采购各方签订合同,建筑法对业主与合同对方的工程质量责任都作了相应的规定。因此,在建筑物竣工交付使用后,按照《建筑法》第80条规定因工程质量不合格造成损害的责任者,就可能是与业主有各种合同关系的对应各方。根据有关的法律规定,这些业主的对应方都有可能成为损害赔偿的责任者。

但国外的规定有例外:意大利的民法典只规定了施工单位对建设单位的责任,这意味着施工单位必须及时发现和纠正其他建设参与者的错漏,否则将承担责任。但在Emilia-Romagna地区这一原则已得到了适当的修订,该地区1990年有一项法律规定:主要设计人、项目经理、承包人、技术监理、竣工检验人等应签署建筑物竣工的技术文件,声明该建筑物已符合建筑规范及使用要求。如果政府监督员发现这一声明是不真实的,这些签字人都将被处以罚金。

此外,新加坡有一套截然不同的责任分担体系。1989年《新加坡建筑管制法》引入了“有资格的人”、“注册检验师”和“现场监理人”的概念。建设单位如果就施工方过错造成的损害要求赔偿,他可以直接向施工方索赔,也可以向上述“有资格的人”进行索赔,这样,施工方就可以免于承担责任。

(二)与业主没有直接合同关系者,包括:

1、政府建设工程质量监督部门

在有些国家,当地政府部门有义务核查所有或部分建筑项目的质量情况。我国目前体制下仍要求政府建筑管理部门对所有竣工建筑物进行验收并出具验收结果说明:合格或者不合格。但我国的《质量条例》关于“竣工验收备案制度”的新规定将改变政府过去直接参与验收的做法,而将监督力度转移到施工图的审查和竣工验收资料的抽查。

在英国,法律规定了对政府部门的责任限制,而在有些国家政府部门的责任几乎为零。如新加坡因为有“资格人”承担责任的机制,明确规定政府不必承担责任。

2、质量检测机构

我们可能会遇到的一个问题是:如果对建筑材料质量状况的错误鉴定结论导致建筑物质量瑕疵,瑕疵责任由谁来承担?比如在我国,对商品混凝土的检测通常需要委托专门的检测机构进行、水泥制品使用前必须经过检测,按照我国的合同法和建筑法,使用该产品进行施工的一方仍应对建筑物瑕疵承担责任,然后由承担责任方再依据委托检测的合同自质量检测机构索赔。

3、分包商

按照英、美合同法上“合同相对性原则”,除合同当事人外,任何其他人不得请求享有合同权利,也不必承担合同责任,合同当事人之外的第三方无权要求执行合同中约定的第三方权利。由于业主与分包商没有直接合同关系,业主无法直接向分包商主张权利,受害者(如租户、后继使用人)更是无法向直接责任者追索合同意义上的赔偿权利,因而导致众多实质上不公平的结果。为了避免产生这样的结果,在英国盛行一种叫“从属保证”(collateralwarranty)的系列合同,与建筑承包合同配套使用,即业主要求所有的承包商(包括各类分包商)、专业咨询师(包括结构工程师、造价工程师、设计师等)、设备供应商等向建筑工程的使用人、买受人、承租人和贷款人提供书面保证合同,从而建立由这些设备或服务提供商向建筑物权利人直接承担责任的法律纽带。由于一个建筑项目往往涉及数十个、上百个甚至上千个这样的书面保证合同,一些大的律师事务所的建筑法部门得投入不少人力应付这些保证合同的起草、谈判等的繁琐操作。

1996年,英国的“法律委员会”提出关于《合同相对性:关于第三人利益的合同》的报告,要求英国法对“合同当事人原则”作了重大修改,授予合同中关于第三人权益的执行效力。1998年形成议案交国会讨论,并于1999年11月11日获女皇批准,成为《合同(第三方权利)法》。可以预见,英国今后的建筑承包合同将增加许多涉及包括分包商、供应商、建筑物使用人、购买人、建筑项目贷款人等在内的第三人利益条款的起草,并且对这些条款的内容设置采取更加谨慎的态度。

在我国,这一问题已在法律的规定上得到解决。《建筑法》第55条规定:“建筑工程实行总承包的,工程质量由工程总承包单位负责,总承包单位将建筑工程分包给其他单位的,应当对分包工程的质量与分包单位承担连带责任。分包单位应当接受总承包单位的质量管理。”据此,总包单位和分包单位对分包工程承担连带责任,有权主张索赔的一方可以依据合同,或者在无直接合同关系的情形下依据侵权理论要求总包方、分包人承担连带赔偿责任。

4、供应商

在国外,业主与供应商一般没有合同关系,供应商供应的材料、设备有质量缺陷时对业主的责任表现为“侵权责任”。

在我国,建筑材料有甲供料和乙供料之分,但总的趋势是以乙供料为主。前者由建设单位与供应商订立供货合同,后者由施工单位与供应商订立供货合同。但不管是甲供料、还是乙供料,建筑材料在用于施工以前,施工单位、监理单位有责任对该材料进行检验,或核实有关质保书和检测报告。施工单位、监理单位按照《建筑法》及配套法规的规定承担建筑物质量瑕疵的责任,而供货单位则按《产品质量法》、《消费者权益保护法》承担货物瑕疵的责任,两者并不矛盾。

三、质量缺陷的分类

《建筑法》第80条规定的损害赔偿责任的前提之一是:该损害是“因建筑工程质量不合格”而遭受的。什么是“建筑工程质量不合格”呢?它的标准是什么?质量不合格与一般的质量问题的界限又是什么?这些问题目前还难以在现有条文中找到答案。按照一般的理解和建筑行业的运作习惯,工程质量问题可以分为工程质量缺陷和工程质量事故。酿成工程质量事故的缺陷一般是对工程结构安全、使用功能和外形观感等影响较大、损失较大的质量损伤。从广义上说,工程质量问题都是程度不一的工程质量缺陷,质量缺陷达到了一定的严重程度,即构成了质量不合格。

任何质量缺陷的背后都有导致这一缺陷的行为人的错误和疏忽行为。这种错误和疏忽行为可以发生在整个建筑过程的任何一个阶段,主要包括:1、设计和技术监理过程;2、现场施工过程;3、移交时关于维护和使用建筑物的指导过程。如果按上述阶段分类,可将质量缺陷分成以下主要几大类:

(一)设计缺陷

记载在设计图纸和设计文件上的错误或疏漏将从一开始就影响工程建筑的质量。比如对通风的设计考虑不周将引起建筑物通风不良,而结构设计上的错误将带来建筑物沉降、裂缝等结构性缺陷。设计师无疑是承担设计错误的责任主体。

但是,在很多情况下,设计错误带来的缺陷责任的承担主体并非仅设计师一方。在美国,工程边设计边施工的现象很普遍,大部分的具体设计工作是在工程进行施工过程中通过独立技术监理的监督和配合完成的,如果由于监理的过错而导致设计错误,监理也应承担设计缺陷的责任。

承包商也会被要求承担设计缺陷的责任。在英国,承包商有义务在进行施工组织设计时检查设计师的设计。意大利的立法走到了极端,把设计和监理过程中的所有错误和疏忽的责任都压在承包商一方头上。而新加坡走向另一个极端,即有责任的个人直接承担设计错误的责任。但大多数国家都在寻求一种平衡,力求确定设计师、监理师和承包商、分包商、供应商之间承担设计错误的合理比例。

我国《建设工程质量管理条例》第28条第2款规定:“施工单位在施工过程中发现设计文件和图纸有差错的,应当及时提出意见和建议。”应当理解为施工单位只在发现了差错后方有义务及时提出,但没有规定施工单位有审查设计文件和图纸的义务。因此,除非合同有另外的约定,承包商一般不承担设计缺陷的责任。至于承包商发现设计有差错而不及时提出意见和建议应承担怎样的责任,法律没有作进一步规定。

(二)施工缺陷

施工过程的缺陷大部分是由于承包商引起的。承包商最主要的义务是按照工程设计图纸和施工技术标准施工,严格执行每道工序,检查建筑材料、构件的质量。这在各国都是一样的。

我国的《建筑工程质量管理条例》第29条:“施工单位必须按照工程设计要求施工技术材料和合同约定,对建筑材料,建筑构配件,设备和商品混凝土进行检验,检验应当有书面记录和专人签字;未经检验或者检验不合格的,不得使用。”由此可见,建筑材料、构配件等使用到施工工程,成为建筑物的一部分之后,由此造成工程质量缺陷的责任应当由施工单位向建设单位承担,而不论该材料或该产品由谁来采购。

但在法国有一项特殊的规定,对于那些称之为“EPERS”的建筑物构配件,比如预制木配件,供应商应当承担因该产品导致工程质量缺陷的责任,从而免除了承包商对此的检验和测试责任。

(三)指导缺陷

工程交付时建筑师给予业主的维修使用指导说明不充分,可能引起建筑物使用过程中的损害。随着建筑物使用功能的日趋多样和复杂,对建筑物如何使用和维修的告知愈显重要。错误信息或疏忽重要信息的告知都可能造成重大损害nbsp;法国有一案例:一个诊所的看房人在灌装临时用电房的汽油箱时,汽油涌出淹没了好几层楼面。法院在审理过程中发现,承包商在移交该房给业主时,没有向业主充分告知罐装汽油箱的用法说明,以致管房人误操作而导致损失。因此,法院判令承包商承担损害赔偿责任。

我国建筑法第61条规定了交付竣工验收建筑工程应具有完整的工程技术经济资料。上海市还实行了住宅建设单位应提供《住宅使用说明书》的制度。违反了这些规定,受损害方可以依法要求责任人承担损害赔偿责任。

四、推行工程保修保险和工程质量综合保险

从以上我们可以看到,各国对于建筑物竣工交付后的质量责任的法律规定是大同小异的,尽管质量保证期和损害赔偿责任期的期限各有长短,责任主体不尽相同,但业主、使用人、承租人对因建筑物质量瑕疵及其造成的损害都有追究责任的特定对象。问题是,一些责任主体,尤其是承包商、设计商,在经过几年的营运后可能资不抵债、破产,或者不复存在,或者他们购买的执业责任保险期限太短或保险金额不足,一旦发生建筑物质量缺陷的损害赔偿可能无力承担责任,或者根本找不到责任承担者,如何解决这一问题呢?

一些法语国家政府通过强制承包商投保质量责任险,有效地解决了这一现实问题。法国是一个典型的实行强制性工程质量保险制度的国家。《法国民法典》第2270条规定:“建筑人及承揽人,经过十年后,即免除其对于建筑或指导的巨大工程担保的义务。”法国《建筑职责与保险法》进一步规定:凡涉及工程建设活动的所有单位,包括业主、设计商、承包商、专业分包商、建筑产品制造商、质量监理公司等,均须向保险公司进行投保。《建筑职责与保险法》还规定,工程项目竣工后,承包商应对该项工程的主体部分,在十年内承担缺陷保证责任;对建筑设备在两年内承担功能保证责任。保险费率根据建筑物的风险程度、承包商的企业声誉、质量检查的深度等加以综合考虑,一般要负担相当于工程总造价1.5%-4%的保险费。工程交付使用后,若第一年内发生质量问题,承包商负责进行维修并承担维修费用;若在其余九年内发生质量问题,承包商负责维修,而维修费用则由保险公司承担。

在我国,《建筑法》规定了建设单位、施工单位、设计勘察单位、监理单位的责任,对损害赔偿不再有限额的规定,有关责任单位的义务、风险进一步加大,工程建设当事人如果不通过工程担保或保险分散、转移风险,一旦发生违约或重大责任事故,责任单位无力承担,必然影响工程建设的顺利进行,责任单位也将难以生存。再加上第60条规定:建筑物在合理使用寿命内,必须确保地基基础工程和主体结构的质量。也就是说,基础工程的保修年限最低为“合理使用寿命”,即设计年限,一般为几十年,甚至上百年。第80条又规定了损害赔偿责任的期限为“在建筑物的合理使用寿命内”。在这样一段漫长的时限内,要真正落实责任的承担,必须通过保险来解决。

鉴此,为真正落实建筑物交付后在其合理使用寿命内的建筑工程质量责任,建议以建筑工程保修保证保险落实建筑物合理使用寿命内的地基基础和主体结构工程的保修责任;以建筑工程质量责任综合保险落实建筑物合理使用寿命内,因建筑工程质量不合格造成损害的民事赔偿责任。

建筑工程质量责任综合保险是由保险人承保建筑物合理使用寿命内的因建筑工程质量不合格造成建筑物本身和以外的财产及人身的损害的民事赔偿责任的险种。

建筑工程质量责任综合保险是由保险人承保建筑物合理使用寿命内的因建筑工程质量不合格造成建筑物本身和以外的财产及人身的损害的民事赔偿责任的险种。

工交建商范文篇6

本文拟就商品房预售中的按揭问题,预售商品房的条件、预售商品房的转让以及预售商品房案件中情势变更原则的适用等四个方面的问题进行探讨。特别是对审判实践中经常遇到,又比较难把握的如何适用情势变更原则这一热点问题进行重点论述。

预售商品房又称期房买卖,是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给预购人,由预购人预付部分房价款的行为。

预售商品房有以下几个特征:第一、预售的标的物是尚未建成的房屋;第二、依照合同由承购人支付房价款,承购人取得的是将来的房屋使用权,亦称期待权;第三、预售商品房实际交付之前预购人可以依法转让给第三人;第四、从合同成立到标的物交付需要较长的周期。

一、预售商品房按揭的有关法律问题

预售商品房按揭是银行、房地产开发商和购房者三方共同参加的房地产经营开发的一种融资活动。它是指商品房预售协议中的预购方支付部分购房款后,将其协议取得的商品房的期待权让渡给银行,作为取得银行贷款的担保,如果预购人未能依约定履行还本付息的义务,就失去了赎回这种期待权的权利。在商品房竣工后,商品房按揭即转为商品房抵押。购房人是按揭人,银行是按揭权人。

预售商品房按揭的法律特征:一是预售商品房按揭是要式法律行为,必须签订书面合同;二是预售商品房按揭合同是从合同,作为主债的担保,随主债转移而转移,主债的消灭而消灭。三是预售商品房按揭合同成立后,未经抵押权人的同意,抵押人不得另行再设抵押。四是抵押权人享有优先受偿权。五是商品房按揭必须经过登记。

(一)预售商品房按揭的条件商品房预售采取按揭方式促销,对于预售商品房合同各方均为有利,但是由于预售的是未竣工交付的房屋,因此,存在着房屋预售方不能按时交付房屋或按揭人不能依约偿还贷款的风险。所以,应对以按揭方式预售商品房的行为,作出更为严格的限制。目前,我国法律对此尚无明确规定,笔者根据预售商品房按揭的基本理论对按揭成立的有效条件进行论述:

首先,按揭合同是要式合同,应该按照法对于要式合同的要求,办理各项手续方为有效。该合同中应明确按揭人与按揭权人及有关第三人的权利义务,规范按揭行为,以避免和减少纠纷的发生。同时,应办理登记备案手续,接受政府有关部门的监督。

其次,按揭所依附的预售商品房的主合同必须是合法有效的。从担保的角度讲:按揭属于特殊的担保形式,但仍然具有担保合同的从属性。它随着主合同的成立与生效而成立生效。因此,预售商品房主合同有效,按揭合同方能有效。如果主合同违反了国家和集体的利益,被认定为无效,作为按揭的从合同也必然无效。

第三,按揭必须采取书面形式。由于按揭合同所涉及的具体内容较多,法律关系又复杂,如果不采取书面形式记录下来,不但难以严格履行协议,一旦发生纠纷,也因为缺乏合同依据,而难以正确处理。口头形式不具有法律效力。

第四,按揭的标的物,即预售商品房应实行严格的登记制度,按揭人应将购房合同正本交给按揭权人保管,并到房地产管理部门办理预售商品房的抵押登记手续。房屋竣工后,以房屋作为抵押物,按揭权人代领房地产证,并办理房地产抵押登记手续。

(二)及时、正确地处理银行按揭纠纷处理银行按揭纠纷必须从实际出发,依法规范银行按揭行为,保护各方当事人的合法权益,保障和促进银行按揭健康有序地发展。

1.根据当事人之间的权利义务关系,确定诉讼当事人的地位。不论银行与开发公司之间对购房人的购房贷款有无约定,只要房地产开发公司预售房屋时,列出了这种条件,其结果必然涉及到银行,因此,商品房预售方与预购方发生纠纷,银行应作为诉讼当事人参加诉讼。对于预售商品房合同的银行按揭权人起诉,向按揭人与担保人主张权利的,应将按揭人与担保人列为共同被告参加诉讼。

2.对于按揭人不认真履行义务,到期不偿还贷款及利息又不交出按揭房屋的,可以判决按揭人偿还贷款加付利息或强制其腾房。也可以由按揭权人对按揭房屋进行拍卖。

3.对于按揭权人拒绝将按揭房屋交还已如期偿还按揭贷款及利息的按揭人,除了判决按揭权人交还房屋外还应该赔偿因此给对方造成的经济损失。

4.按揭贷款期间,按揭人不能擅自转让银行按揭房屋的使用权,对于按揭人擅自转让造成的后果,应承担相应的责任。

二、关于预售商品房的条件

《中华人民共和国城市房地产管理法》对预售商品房的条件作了明确的规定,商品房预售必须具备以下几个条件:

(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书房地产管理法根据国有土地使用权有偿有期限出让的原则,把土地使用权出让作为基本方式,国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。为了合理使用土地资源,防止国有土地收益的流失,商品房开发商只有依法交纳了全部土地使用权出让金,并取得了土地使用权证书,才能获得房地产开发的权利和进行商品房预售的房地产交易。以划拨方式取得土地使用权的,如果要转让房地产,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。准予转让的,应由受让方办理土地使用权出让手续,并交纳土地使用权出让金。

(二)持有建设工程规划许可证国家每年出让多少土地使有权用于房地产开发,需总量控制,同时,房地产开发应符合城市建设整体规划要求,因此,必须由建设单位持有关文件向城市规划主管部门提出申请,由该部门进行审查和核发建设工程规划许可证后方可申请办理开工手续。如果未取得建设工程规划许可证就预售商品房,该房被视为违章建筑,商品房预购方的权利难以切实得到保护。

(三)按提供预售商品房计算,投入开发资金达到工程建设投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期这一条是预售的经济要件。它强调土地已经开发并初具规模。达到这一标准,才能符合房地产转让的条件,体现国家宏观调控的政策,有效的防止炒卖地皮,制止房地产开发商的投机牟利行为。因为开发商投资达到了一定的比例,基础工程已经完成,开发商面临着风险,如果中止投资,将会亏本。因此,这样规定有利于保证预售方的权利。规定已经确定施工进度和竣工交付日期,便于监督和管理,确定违约责任,也是为了保障预售商品房合同的履行。

(四)向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明县级以上人民政府对房地产开发企业提出的预售申请进行审查,实际上是对预售商品房的活动进行监督和管理,防止违法销售,纠正不法行为。这是国家对商品房预售市场必要的行政管理措施,目的在于促进商品房预售活动的进一步规范化。

商品房预售是一种比较特殊的转让行为,具有期权交易的性质。预售方投机性较强,买受方风险较大。如不加以控制极易造成混乱。因此,法律为其规定了较之其他房地产转让更加严格的限制条件是合理的、必要的。在房地产法实施后,商品房预售活动必须按照房地产法规定进行,人民法院审理这类案件应当从严掌握,对于违反法定条件的预售商品房的行为或合同应认定为无效。但是房地产管理法实施前发生的房地产开发经营纠纷,是在我国房地产起步阶段迅速发展,缺乏经验,有关法律政策不够完善,房地产交易行为不够规范的特殊情况下发生的,因此,处理这一时期的纠纷,应该考虑具体情况。

在审判实践中,发现主要存在以下几种问题:其一,一些开发商未取得国有土地使用权证和建设工程规划许可证即预售商品房。其二,有些开发商虽然取得了国有土地使用权证和建设工程规划许可证,但是建设资金不足,没有完成项目的基础工程,就预售商品房。其三,有的开发商既取得了国有土地使用权证和建设工程规划许可证,也投入了一定比例的建设资金,但是,没有办理商品房预售许可证就预售了商品房。

对于以上问题,应如何处理,笔者认为:应该考虑当时的实际情况,具体案件具体分析,不能一概而论。对于既没有取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证,也没有投入开发建设资金,或投入的开发建设资金,没有达到规定的比例,又无法继续投资进行开发建设的,应认定商品房的预售合同无效。对于虽然没有取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证,但投入的开发建设资金已达到规定的比例,进行了开发建设,在一审诉讼期间,有关主管部门同意补办土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证的,补办手续后,可以认定商品房预售合同有效。

三、关于预售商品房的转让

预售商品房的转让,是指商品房预售后,预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的行为。这种转让只变更预售合同的主体,预售合同的内容不发生变化,由商品房预购人将预售合同的债权或权利义务转让给第三人,使第三人与预售人之间建立新的权利义务关系。

对于商品房顶售后是否允许再行转让,在立法过程中,存在二种意见。一种意见认为,商品房预购人将未竣工交付使用的预售商品房再行转让,有利于搞活房地产市场,而且,从国外看,有不少国家和地区是允许的,可以借鉴,法律上应该允许。第二种意见认为,商品房预售后再行转让,有较大的投机性,它使大量的资金流入少数投机者的腰包,使企业生产成本上升,使房地产价格上涨,损坏了消费者的利益,容易造成短期行为,影响房地产市场秩序,主张在法律规定上予以禁止。立法部门研究认为是否允许再行转让与经济形势有关,与房地产市场的发育有关。商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让,有各种不同的情况,有的为了谋利,有的个人购买后因需现金而转让,应当区别对待。因此,该法正式颁布时,作了灵活的规定。房地产法第四十五条规定:"商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。"目前,虽然国务院相关的法规尚未出台,但是,执法部门对于这一问题的认识,基本取得了共识。第一,我国预售合同转让在房地产市场中大量存在,它是房地产市场经济的客观需要。它有利于扩大销售渠道,筹集资金,降低开发资金的占用,加速开发资金的循环,并分担风险,活跃繁荣市场。第二,经有关部门办理了预售合同的转让手续,该合同又不损害国家和他人的利益,可以认定转让预售商品房的合同有效。对于未办理转让手续,但不损害国家和他人利益,在一审期间补办转让手续的,可以认定合同有效。

预售商品房转让合同具备哪些条件方能认定合同有效,亦是审判实践中需要解决的问题。

(一)依照法律、法规、政策等规定允许转让的,可以转让,不允许转让的则不能转让。例如,广东省人大常委会颁布的《广东省房地产开发条例》第二十一条规定:“预购的房屋在末竣工并取得房屋所有权之前不得转让。法律法规另有规定的从其规定。”在国务院作出具体规定之前,各地根据本地具体情况,所制定的地方法规是有效的。因此,在广东省预售商品房是不能转让的。

工交建商范文篇7

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工交建商范文篇8

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工交建商范文篇9

总经理在汽车大市场开业典礼上的致辞:

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在汽车大市场的建设过程中,得到了各级领导、有关部门及社会各届的大力支持。借此机会,我再次表示衷心的感谢,并恳请各级领导、有关部门、社会各届一如既往地给予关心、支持和帮助。我们相信,有着各汽车生产、销售厂家的一流品牌,一流信誉,一流服务;有着我们的规范管理,优质服务,勤奋工作,菏泽交通汽车大市场一定能够茁壮成长,蓬勃发展起来。让我们携起手来,团结拼搏,共同奋进,为繁荣我市汽车销售服务业,促进我市经济发展,做出新的贡献!

工交建商范文篇10

各位领导、各位来宾、女士们、先生们: 今天,在这万物复苏,春光明媚的日子里,我们迎来了菏泽交通汽车大市场开业暨“宇通客车”春季汽车展交会开幕。值此机会,我谨代表菏泽交通集团总公司全体员工,向在百忙中莅临典礼的各位领导、同志们、朋友们表示热烈的欢迎。向长期关心、支持和帮助我公司发展的各级领导、社会各届表示最深切的感谢! 近年来,我公司在市委、市政府及有关部门的正确领导下,通过大力实施“以主带副,以副促主,主副并举”的发展战略,团结依靠全体干部职工,不断解放思想,强化管理,创新工作,使公司发展成为了一个集运、工、商、贸于一体的综合性企业集团。客运辐射全国13个省市,货运覆盖全国各地,工商业涉及20多个行业,被山东省政府确认为大型交通企业。公司先后被评为全国交通系统先进集体,全国守合同重信用企业,省工交财贸系统行业经济效益排头兵企业,省两个文明建设先进单位。 菏泽交通汽车大市场由我公司和菏泽寰宇实业有限公司共同投资兴建。市场规划面积300亩,工程概算6000万元。一期工程建筑面积1.5万M2,高标准展厅120间,展场面积3.3万M2。汽车大市场分新车展销区、旧车交易区、市场宣传区、生活服务区、参观停车区、环境绿化区。开展新、旧汽车展览销售、维修检测、置换租赁、车辆美容、商务办公等业务,提供旧车鉴定、评估和过户等服务。 交警、工商、税务、物价、银行、保险等相关部门积极转变作风,入驻市场开展便民服务,实行“一站式”办工,“一条龙”服务。交警、交通、公路部门现场发牌、办证,办理附加费等手续;工商、税务等业务部门实行封闭式管理,“一个窗口”对外办公,方便客户,提高效率。银行现场办理存取款、汇兑业务。并积极提供资金,为经销商解决资金困难,为客户办理汽车消费按揭手续;保险公司现场办理保险手续。 在汽车大市场的建设过程中,得到了各级领导、有关部门及社会各届的大力支持。借此机会,我再次表示衷心的感谢,并恳请各级领导、有关部门、社会各届一如既往地给予关心、支持和帮助。我们相信,有着各汽车生产、销售厂家的一流品牌,一流信誉,一流服务;有着我们的规范管理,优质服务,勤奋工作,菏泽交通汽车大市场一定能够茁壮成长,蓬勃发展起来。让我们携起手来,团结拼搏,共同奋进,为繁荣我市汽车销售服务业,促进我市经济发展,做出新的贡献! 最后,祝愿大家身体健康,工作顺利,万事如意!“公务员之家”版权所有- 谢谢大家