我国住房信贷资产证券化论文

一、基于美国次贷危机对我国住房抵押贷款证券化的分析

(一)美国次贷危机的原因

所谓次级房屋贷款，是指为资金不足或有不良信用记录的购房人提供的一种住房贷款产品，其特点为短期内低利率，长期内高利率。当房地产市场繁荣时期，住房抵押贷款是一项收益高且足够安全的信贷资产。例如美国曾经盛行的2-28房屋抵押贷款模式，在整个30年的零首付的贷款业务中，前2年执行固定利率，后26年执行浮动利率。这些次级贷款的发放过程中对借款人的收入、资产都不进行审查，是一种没有任何依据的信用贷款。银行再转手将这部分信贷资产出售给SPV公司，通过其设立的支持证券在市场上的流通，促进了次级房屋贷款的崛起。在上述模式中，如果市场放生剧烈波动，房价跌至借款人未还款金额大于其重置房产所需要资金时，借款人必然放弃继续还贷，次级贷款会在此时点集中暴露不良，2004年到2006年的两年间，美联储连续十七次调高存款准备金率，美国房地产市场价格、成交率连创新低。房价不断下跌而利息反而不断上升，借款人的房屋资产急剧缩水，借款者无法通过卖房或抵押来偿还贷款，市场的违约率不断上升。此时由于资产的缩水，即使贷款人出售房产，也无法挽回损失，故信贷证券化产品也难以幸免，金融危机就此爆发。

(二)我国与美国的比较

导致次贷危机的原因包括宽松的贷款资格审核、美国人长期所形成的负债消费观念，当金融监管和各环节的利益冲突问题等。本文我们将主要从贷款资格审核、购房人群及消费观等方面分析我国的实际情况。

1.贷款资格审核方面

在美国，借款人只需要说明其收入情况不需要提供任何有关其偿款能力的证明。相比较之下，我国每笔房屋贷款都要经过严格的审核。首先，我国购房贷款最低首付为三成，借款人无法在不具备任何自有资金的情况下，用银行贷款支付全部购房款，基于此只要房价跌幅不超过30%，借款人仍不会恶意违约。若借款人违约，银行对房产进行拍卖，其贷款本金是完全可以收回的。我国银行的房屋贷款承受价格风险的能力是比较强的。其次，我国房屋贷款细则对借款人的年龄做出了限制，即本人年龄加上其贷款期限不得超过(男：65，女：60)，借款人月均还款额不得高于其月均收入的一半。最后，我国规定借款人必须提供身份证明、收入证明等，这些材料在一定程度上保证了借款人在一定时期的还款能力，银行对材料的严格审核避免了虚假骗贷，从而保证了银行贷款的质量。

2.购房人群分析

(1)刚需者成为市场绝对主力，投资性需求大幅下降

调查显示，在2013年七大城市畅销楼盘中，自住性购房占76.45%，投资性购房只占到8.2%。在自住性购房人群中，刚性需求者占到了绝对主力，而小部分改善性需求者一般会对市场环境较为敏感，而投资性需求对市场环境最为敏感。自住性购房人不会轻易放弃自己的房产，故而当这部分购房人占主导时，银行房贷资产的质量会相对较高。

(2)购房者中年轻人成为主力军，具有较强的支付能力

调查显示，城市畅销楼盘中，超过60%的客户为有良好教育背景的城市八零后，其年龄区间在26岁到35岁之间，此客户群体支付能力强，对未来现金流有较好预期。这也保证了我国银行较好的住房贷款质量。

(3)购房人群职业:以白领为主，主要为满足基本居住需求

从职业分布的角度看，购房者群体主要由企业一般员工和公司中层管理者，即一般意义上的“白领精英”组成，其所占比例为73%。白领阶层有一定的支付能力，他们受教育水平较高，购房也比较理智。稳定的工作使他们的贷款质量较高。

3.消费习惯及对房屋的态度方面

美国是一个消费信贷市场极其发达的国家，所有民众都是积极的消费群体，且愿意通过银行信贷解决资金短缺问题。而中国却是一个高储蓄率的国家，且消费习惯相对保守。另一方面，两个国家的民众对房屋的态度有着天壤之别，美国人崇尚自由，一生中买、卖几次甚至是十几次房子是很平常的事，而中国人往往内心根植着一种“居者有其屋”的思想，房屋对中国人的意义远大于美国人，故房屋贷款的质量则会比较高。综合以上原因，中国人偿还债务的能力比较强，中国房贷要比美国房贷安全很多。

二、美国次贷危机对我国住房抵押贷款资产证券化的启示

目前，我国资本市场上可以充当证券化项目标的的基础资产已经越来越丰富，总体上，我国的信贷资产还是比较好的，但也存在者一些问题。美国的这次信贷危机给了我们很好的启示。

(一)从法律上应进一步规范我国商业银行的放贷程序

购买上述支持证券的投资者，其收益完全取决于背景信贷资产的本息偿付情况。因此，商业银行应该尽可能减小由于借款人的行为而产生的风险。我国商业银行在对借款人资质进行的审核中，应更为关注购房者收益来源、稳定性和安全性，并严格以书面审核方式进行审核工作。

(二)优质的资产质量是进行资产证券化的前提和保证

通过美国次贷危机的教训我们可以看到，基础信贷资产的劣质是造成证券化后资产高度敏感，而最终导致次贷危机爆发的根源。我国应尽量避免以劣质信贷资产为基础进行大规模的证券化行为。过于劣质的信贷资产对经济的敏感性更强，面临市场巨幅波动可能给我国经济环境带来无法想象的父母影响，我国还是应该选用优质的信贷资产来进行信贷资产证券化。

(三)改善信用评级机制，增强信用评定的可信度

有学者认为，美国的次贷危机爆发，与评级机构不公正的评级有直接关系，由于金融市场体系不对称的问题，投资者购买证券时严重依赖评级报告。这就要求评级机构必须遵守公正、透明的评级原则，这也正是资产证券化业务顺利进行和发展的根本保障。我国信用评级产业还处于方兴未艾的阶段，其专业能力、服务水平还远不能满足爆棚式发展的资产证券化业务需求。而信息不对称情况下，诸多人为因素会对资产质量的评价结果造成影响，甚至引发巨大的信用风险，所以就我国来说，首要任务就是建立起我国尽可能完善的信用评级市场，为信贷资产证券化打下一个坚实的基础。

三、总结

银行信贷资产证券化不只是一种简单的融资手段，它是一个庞大且复杂的系统性金融工程，涉及金融市场的多个领域，包括商业银行、特殊载体目的公司(SPV)以及机构及个人投资者，其良性健康的发展需要各方共同努力。在当前全球金融一体化的大背景下，金融创新是大势所趋，唯有创新才能创造价值。次贷危机的爆发是这种金融创新所必须经历的市场考验，也是对未来信贷资产证券化市场的一种启示。我们不能因为次贷危机的发生而否定信贷资产证券化在我国金融市场上发展的必然性，我们需要努力的方向在于，找出更适合我国市场发展的住房抵押贷款证券化的制度和途径，从而最大程度上降低创新带来的系统性风险。

作者：刘嵩单位：中德住房储蓄银行总行