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我国商业地产营销策划论文

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1我国商业地产营销策划的意义

商业地产营销策划概念要从设计、地域、环境、户型、品牌、价格等多方面,来进行推广对开发建设项目的整合,合理确定商业地产在市场上的目标及实际的需求,深入地了解消费者的层次,在了解消费者需求的基础上,了解消费者的需要,在消费者满意的程度上来进行销售。一个好的营销策划在设计、营销、服务、管理等方面都比竞争者更有效地满足各种客户的要求,准确明了的建立一套价值体系,可以通过产品的差异化战略,最大限度地避免不必要的竞争,让开发商在社会面前树立良好的品牌形象。总的来讲,商业地产营销策划不是简单的销售和推广,是一个具有系统性、综合性,需要在有效的理论下指导营销。利用营销来实现商业地产的价值。其实就是要了解市场,熟悉市场到推广市场中的细节,其中心还是要了解每一位客户的需求,做到准确把握清楚认识,是商业地产营销从单一的大众化转变为个人化。营销服务不但要追求表面,最重要的还是要注重内涵,不仅要体现物业的特征,还要体现市场的特点和消费者要求。

2我国商业地产营销策划的主要问题

好的商业地产营销策划,可以为开发商赢得一个好的市场,促进商业地产产业在我国的发展。现今中国的商业地产营销不再是单一化,开始趋向全面化,营销服务开始追求内涵,营销的推广手段,已然不是之前的杂乱无章,但是现今的楼市营销策划,还是有一些比较重要的问题。

2.1价格定居论

人们对产品的价格还是比较看重的,调节一个合适的市场价格是市场营销必须把握的重要部分,如何把握物业的售价,如何调节,是一个比较关键、复杂的部分。楼盘出现降价的原因一般有两种,一种是设计方面出现瑕疵,人们住房现在注重人性化,从而失去了市场的竞争力,这种情况就只有降低价格来进行销售;另一种是营销策划没有达到运行的标准,只有降低价格来进行销售。世上没有不赚钱的买卖,商业地产业不是福利行业,没有利益的市场就不会推动产业的进步。营销业可以培育商业地产业来作为一个分支行业,强调营销策划,要用合理的价格让物业兑现,当然还是要尽力地实现商业地产的最大利润。

2.2承诺堆积

各种各样的营销策划手段出现在市场中,在楼市中,其中承诺形式的广告只有增多,没有减少。多数人都认为,承诺越多,客户就会越多,其实不然。市场的营销,关键一点就是要让客户们相信物业,看得起物业,对物业有着良好的印象,对物业有着足够的信心。并不是市场客服的承诺堆积,好像没有一个行业像商业地产销售一样,随意夸大业务的特点,向客户进行各种的承诺。什么“保增值、保质量”“、年利润30%“”你有10到30万打算投资什么”等,五花八门的广告语不断出现在市场上,商业地产营销中的承诺内容多达几十种,比如:质量承诺、环境的承诺、用料的承诺、收费承诺、增值承诺、安全、绿化承诺等,太多的承诺只是一时增加了客户量,添加了太多的承诺就会难以实现承诺,所谓的物极必反难以兑现,就会引发许多的矛盾从而影响到营销商以后的前景。

2.3炒作制胜论

目前在商业地产的营销中发现了两个问题,第一个是在没有把营销分离出来的时候,硬要剥离出来,第二个是从本质上的直接意义忽略产品本身去营销。这两种问题就直接突出了一个“炒”字。最直接最快捷有效的办法就是制造新闻,利用新闻效应来取得人们的关注,他们利用具有可信度的媒体直接骗取客户的信任。企业可以花大量金钱用买断版面、电视广告等方式,运用广告的形式运作,如文字广告、新闻广告。人们认为这种方式的营销策划不值得提倡,不是真正的营销策划。

2.4风格式销售论

针对某一种物业的装饰特色来进行过分的渲染,就称作“风式销售”,近几年主要表现在楼市的外观上面。大多数的营销商认为,只要物业中含有一点可以夸张部分,就会毫不保留地进行全方面的夸大,以为只要用“模式”就会有市场效应,这种不正当的推销方式,直接导致了开发商的随意性,复制、翻版有的甚至“将错就错”,把缺点改成优点,实现他们眼中所谓的“特色”销售。现在依靠一些简单的要素已经很难去争取到客户了,许多需要购房的人们曾经为一些“风式销售”心动过,但是后来却为所购的物业而困惑,从此失去了市场。

2.5经验决定论

一是全国范围内已经出现了少见的,从理论上解析房产营销的专著出现,大量的出版都是用实例来进行分析,不然就利用大量的例子堆积。商业地产营销策划的基础比较差。二是没有专业人员和条件,三是缺少研究的精神风气,比较有经验的运作者会忽视了市场上的信息,对研究市场的缺少、获取信息的不足,能力手段等方面,在一等的程度上制约了商业地产营销策划水平的提高。

3我国商业地产营销策划的对策

商业地产营销在商业地产的发展中一直占有主导地位,它以独特的主题策划为中心,综合利用多种营销手段,与消费者之间建立信任良好,不可缺少的联系,使物业等部门能够快速准确地直达消费者。当市场变化为买卖市场、开发商要绞尽脑汁,挖空心思,不计成本利用各种营销手段重新回到自己的市场上。

3.1深刻了解熟悉市场

从市场的宏观调控到救市政策,消费者从抢到房子到持币观望,商业地产从涨价到降低房价退房,总之商业地产行业变化是很大的,而且难于把握,而且想要全面地把握方向还是有一定难度的。在商业地产的买卖市场形成后,客户就有了很大的选择余地,这样加大了竞争力,想要适应这种形式,商业地产企业就要抛弃老旧观念,把企业的核心价值放在客户的需求价值上去,以客户为中心,把市场做为导向。特定的房屋要有特定购买群体,包括他们的性格、年龄、文化程度、家庭成员、工作经历、爱好等,每一种人都有不同的需求,开发商要针对这类人群,进行分类策划。所以只有搞好市场调查明确客户需求,综合分析,投其所好这样才能赢得更多的市场。想要通过营销策划来得到之前预期的收益,就要随时把握好时机、市场、空间、价格来进行透彻的分析和判断。还要关注消费者心理需要,随时了解消费群体的动向,把全新的营销理念加入营销体系中。

3.2真实需求下的准确定位

在市场还没完全打开的情况下,买房的大多是以自住为主,因此,商业地产开发企业就要在市场上做好认真的分析,了解目标市场的细节,认识并充分了解顾客群体、对房屋建设进行精心的设计然后结合自身的竞争优势,选择商业地产市场的目标,把导向改变成消费者的真实需求,在做好一切准备的前提下精确定位。开发商须知哪种产品要卖给什么样的人,这类产品适合的人群,要有详细的规划和缜密的指导思想,给产品建设、顾客需求、价格调动、开发策略进行全方位的定位。

3.3诚信营销实事求是

目前,消费者对于房产的价格还是比较敏感的,但是当开发商在房产价格上模棱两可和配套承诺无法实现时,这样一来就无法有效地吸引消费者。为此,开发商就要树立好良好的社会形象,塑造诚信营销的经营理念。而且对于营销来说开发商降低房价来销售,还不如提升房屋的品质。

3.4注重广告品质

广告原本是让人们更快速地了解产品的特点,然而现在广告成了推销不可缺少的传播途径,广告也有双面性。广告做得好对消费者就会有很大的吸引,引起消费群体的关注,但是要是产品一旦出现问题,也很容易遭到消费群体的不满甚至抗议,会给企业带来很多不好的效果。广告要做到具有针对性,不要一味地追求广告而忽视了广告本身的性质,更不要以为广告就是万能的。事实上,有很多的方法可以代替广告。在大众的眼里,价格就是最好的传播方式,要是商业地产商稍微降低一点价格,客户就会不断而来。口碑的传播效果也不次于广告,成本还比较低。在营销策划中高端的产品,好的口碑同样可以作为重要的传播渠道,达到理想的传播效应。

4结语

当今社会商业地产发展已经随着社会的进步走向了成熟,在市场营销中扮演的角色已经越来越重,市场营销在西方市场已经诞生成一门学问。在我国就要把商业地产营销策划好好发展下去,将它做到服务于市场经济中。总之,诸多方面如建设质量,装修风格,地理位置等。一个好的营销策划在设计、营销、服务、管理等方面都会比竞争者更有效地满足各种客户的要求,准确明了的建立一套价值体系,可以通过产品的差异化战略,最大限度地避免不必要的竞争,一个好的商业地产营销规划,可以推动企业的飞速发展。

作者:王俊邦 单位:青海民族大学

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