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房地产市场库存监测研究

1引言

2017年4月6日住建部、国土资源部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,要求各地要根据商品住房库存消化周期,适时调整房地产用地供应规模、结构和时序,对各地商品住房库存量进行分类指导。对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36~18个月的,要减少供地;12~6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。目前对于商品住房库存监测,主要针对狭义房地产库存,即达到预售许可的待售房地产建筑面积,也称显性库存。而对于已经拿地但还没有开发,或已开发还没有拿到预售证的“隐性库存”部分,目前只停留在估算层次,还没有精确的统计。譬如:张泓铭通过推算,得出2015年底我国广义房地产库存(现房加期房)小于54.55亿平方米的结论;而社会科学院公布的这一数据是39.96亿平方米。同时,根据文件要求,对消化周期在6个月以下的城市,要显著增加供地。倘若该城市隐性库存很大,则会导致未来商品住房供给过剩,形成与政策初衷相背的局面。浙江省住房和城乡建设厅发文,从2017年5月1日起,要求房地产开发企业在浙江新签订建设用地使用权出让合同、取得建设工程规划许可、建筑工程施工许可、商品房预售许可、完成竣工验收备案的,应当在领取有关文件(证书、合同等)之日起20日内,通过浙江省住房信息网的“全省房地产开发经营管理系统”填报基本信息。“项目库”的出现,使得“隐性库存”一目了然,房地产库存调控会更精准、更有针对性。在上述背景下,如何用好房地产(项目库)大数据,如何根据显性库存和隐性库存,建立土地供应动态机制,制定出更加切合实际的调控政策,为政府决策提供参考,成为当前重要的研究课题。刘枬等系统地梳理了有关房地产业大数据的研究现状,提出未来的一个主要研究方向是利用不同数据组合进行房地产市场研究、行情预测和分析、投资决策和宏观调控,以帮助政府职能部门和房地产企业快速、科学的决策。国家统计局浙江调查总队利用特征价格模型,构建了基于大数据的房价统计模型。唐代中等对上海市房地产市场监测指标体系进行研究,建立房地产市场供给总量、结构和房价的指标体系。借鉴以往的研究成果,本文从房地产供应角度出发,提出建立房地产市场库存监测体系的思路,通过对库存(包括显性库存和隐形库存)的监测,以存化周期为主要研究指标,探究该指标的合理区间,探讨政府可供采用的调控措施,并以此为基础来调控房地产市场土地出让节奏、房地产开发节奏、预售节奏等,保持房地产市场短期和中长期供需平衡,促进房地产市场持续健康发展。建立房地产库存监测系统,有助于解决两个现实问题:一是解决房地产市场供需总量均衡问题,政府何时需要出让土地,出让多少土地?这是一个最优化问题;二是解决房地产市场短、中期供需结构均衡问题,在供需总量均衡的前提下,如何保证短、中期供应与需求平衡。

2房地产市场开发过程介绍

2.1开发阶段主要过程。房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为。从项目全寿命周期角度分析,房地产开发过程可以分为以下几个阶段:项目决策阶段、前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。项目决策阶段,主要进行投资决策分析,是开发过程中最为重要的一环,决策的好坏直接关系到项目的成败;在获取土地使用权后,项目进入前期准备阶段,这一阶段主要是申办各种许可证以及规划设计、项目报建登记,办理招投标手续等;经过招投标选定施工企业后,项目进入工程建设阶段;工程建设达到预售标准,即《商品房预售(销售)许可证》申领下来后,项目进入开盘预售阶段;工程竣工验收后,项目进入交付使用阶段。本文的着眼于库存监测系统的建立,因此重点关注房地产开发前期准备阶段、建设阶段和销售阶段,此三个阶段的标志性事件分别是土地获取、项目建设开工和项目开盘预售,具体如图1所示。在这个流程中,以项目开工时间为节点,将土地获取至项目开盘预售分割为两个阶段:阶段1主要工作为前期准备,包括设计、相关许可证的获取;阶段2是按照设计成果进行施工直到达到预售条件,领取预售证。2.2各阶段的数据统计。2.2.1各阶段的平均时间周期。从2016年杭州几个新开盘的楼盘来看,大家绿城金麟府2015年11月获取土地,2016年8月开盘预售,周期仅9个多月;绿城九龙仓的柳岸晓风2015年10月获取土地,2016年8月开盘销售,周期大约10个月;融创时代奥城2015年12月获取土地,2016年12月开盘销售,周期1年左右。本文主要探讨库存监测体系及运作机制建立,因此各阶段平均时间周期具体数值仅供参考。待“项目库”建成后,通过搜集近些年各开发企业的历史数据,可以了解各阶段平均时间周期的真实现状。以杭州为例,目前从土地获取到开盘,平均时间周期大概为12个月。细分看,从土地获取到开工(阶段1),平均时间周期大约为2个月;从开工到开盘(阶段2),平均时间周期大约为10个月。2.2.2从开工到开盘阶段的工程形象进度统计。工程形象进度分布的理想状态是符合均匀分布,这样每个月达到预售标准的房地产建筑面积是相同的,有利于进行未来供求缺口或盈余预测,从而有利于保证房地产市场短、中期供需结构均衡。实际操作中,可将在建工程的平均上市周期作为政策调整的依据。通过划分工程形象进度,结合历史数据,获取不同工程形象进度达到预售标准的平均时间周期,进而根据在建工程不同形象进度的分布情况,计算出整个在建工程达到预售标准的平均时间周期。

3房地产库存指标介绍

借鉴货币体系的三个维度M0、M1、M2,根据房地产开发两个阶段的划分,从狭义—中义—广义的角度出发,依次建立房地产市场库存指标F0、F1、F2。3.1库存指标介绍。3.1.1狭义库存F0为狭义房地产库存,又称显性库存,表示某一时点拿到预售许可但尚未出售的房地产建筑面积,可直接进入市场成为现实供应。目前该指标统计相对比较成熟。政府可根据短期市场供需状况,通过调控预售政策和预售标准,来调节狭义房地产库存供应数量。3.1.2中义库存根据已开工地块的规划建筑面积,再结合F0形成F1。F1为中义房地产库存,表示某一时点的F0,加上已开工建设但未达到预售标准的在建房地产建筑面积(称为F1-F0库存)。从目前杭州的房地产开发现状看,开发企业从土地开工到预售,平均时间周期为10个月。可通过监测F1-F0库存上市的平均时间周期,进行政策调整来调节短、中期供需结构平衡。3.1.3广义库存F2为广义房地产库存,表示某一时点上的F1,加上已获得出让土地、还未开工建设的拟建房地产建筑面积。结合目前杭州的开发现状,从土地出让到达到预售标准,平均时间周期为12个月。政府可根据未来长期房地产市场供需状况,通过调控房地产土地供应节奏,来调节广义房地产供应数量。3.2房地产存化周期介绍。该指标表示以当前的销售速度(代表需求状况),当前的库存水平可供销售的月份数。为了对不同城市的房地产库存进行比较,这里选取近6个月的房地产平均销售数据进行换算,计算某一时点各类库存指标的存化周期。3.2.1狭义房地产库存存化周期也称狭义存化周期,作为供需结构平衡的缓冲设计,从最优化角度,该指标为6个月较合适。若太小,可能会出现显性库存即将消化殆尽,而隐性库存还未转化成显性库存的局面;若太大,随着后续隐性库存逐渐转化为显性库存,显性库存会越来越多,造成资源错配。3.2.2广义房地产库存存化周期也称广义存化周期,该指标不应小于房地产开发平均周期与狭义存化周期之和。所谓开发平均周期,是指开发企业从拿地到预售的平均时间周期。前面的分析表明,杭州目前的房地产平均开发周期为12个月。若广义存化周期远小于平均开发周期与狭义存化周期之和(18个月),未来长期可能会出现供(显性)不应求局面,即使当前及时加快推地节奏,也无法避免未来出现供应断层;若该指标远大于平均开发周期与狭义存化周期之和(18个月),未来长期会出现供(显性)大于求的局面。因此从最优化角度考虑,以杭州为例,结合住建部、国土资源部的文件要求,该指标的合理值可设定为18个月。3.2.3中义房地产库存存化周期也称中义存化周期,从最优化角度考虑,该指标应与从开工到预售的平均时间周期相协调。以杭州为例,该指标的合理值可设定为16个月。3.3房地产隐性库存上市周期。广义存化周期反映出长期房地产供应的总量问题,还需关注房地产供应的时序结构问题。若总量满足要求,但时序结构出现问题,同样会导致短、中期出现供求失衡。举个极端的例子,若中义存化周期为16个月,狭义存化周期为6个月,均处在合理范围,但F1-F0这部分库存刚开工建设,成为显性库存需要10个月,因此6个月后会出现供应断层。3.3.1工程形象进度划分工程形象进度可粗略分为地基基础、主体结构(进一步细分为地面以下、地面以上)、装饰装修、整体验收四个阶段。在实践中,可根据预售标准以及房地产项目的实际情况进一步细分。“项目库”的建立,能够时时获取F1-F0这部分库存的工程进度信息。可将在建工程按形象进度划分为若干个阶段(x1,x2,x3…),再结合历史资料,获取不同阶段达到预售标准的平均时间周期(y1,y2,y3…)。3.3.2F1-F0库存上市平均周期以不同形象进度阶段的建筑面积所占比重(z1,z2,z3…)为权重,结合它们达到预售标准的平均时间周期来加权计算F1-F0库存的上市平均周期(单位:月),具体计算公式如下:F1-F0库存上市平均周期=y1×z1+y2×z2+y3×z3+……实践中,可根据F1-F0库存上市平均周期来粗略描述在建工程的形象进度分布情况,若该数值=5(5为均匀统计分布的均值),可以认为分布是较均匀的;F1-F0库存上市平均周期也不宜超过6(狭义存化周期的合理值为6),否则未来可能出现供应断层。

4库存监测体系研究

4.1研究思路。本文以房地产供给为研究对象,假设房地产需求一定,用尽可能少的库存供应来满足未来房地产市场供求总量和结构平衡,这是一个最优化问题;同时假设政府随时有土地可供出让,即土地出让规划不属于本文的研究范畴。首先,以各类库存存化周期为出发点,通过监测指标体系的运作,根据监测时点的广义存化周期数据,及时、合理地进行土地出让,保证广义房地产供应总量处于合理范围,从而实现房地产市场的长期供需总量平衡;其次,依靠政策手段依次保证F1-F0库存上市平均周期和狭义存化周期均处于合理范围,从而实现房地产市场的中期和短期供需结构平衡。具体研究思路如图2所示。4.2政策手段介绍。目前可用于库存调控的政策手段包括以下几点。4.2.1预售政策调整政府通过调控预售标准,来提高或降低狭义房地产库存,从而调节短期内的房地产供需不平衡,使得狭义存化周期处于合理范围。该手段为短期调控手段,调控效果会很快显现。譬如2015年10月杭州市预售政策调整,原本只要完成地下工程(正负零)就可申领商品房预售证,改为建到10层以上才能预售,会延缓房地产供应进入市场至少1~2个月,减少短期的房地产供应数量。4.2.2调控房地产用地供应节奏。政府通过增加或降低房地产用地供应,来调节监测时点的广义房地产库存。该手段为长期调控方式,效果会在未来12个月左右(与企业从土地出让到预售证获取的平均时间周期相同)显现,用来调节长期的房地产供需总量平衡。4.2.3调控拿地企业开发节奏政府通过缩短办理相关证件的时间、督促加快开发节奏等,调节F2-F1库存、F1-F0库存上市平均周期,使得它们处于合理的区间范围,从而保证中期和短期供需结构平衡。4.3具体运行机制。可按照以下步骤,来保持未来(短、中、长期)房地产供需总量和结构平衡:4.3.1监测月度广义存化周期。(1)若该指标大于18,表明以最近六个月的平均销售速度,从长期(12个月)看,广义房地产库存供应大于需求。因此,当前不需要推地,直到后续某监测时点该指标下降至18附近。(2)若该指标小于18,表明从长期看,由于还需有6个月的狭义存化周期作为缓冲,当前需要加快推地。若广义存化周期小于18,则未来长期的房地产总量供需缺口为:(18-当月广义存化周期)×房地产平均月度销售量,推地量应能满足该供需缺口。4.3.2监测月度狭义存化周期。(1)若该指标大于6,表明短期内房地产显性供应大于需求。此时只要F1-F0库存上市平均周期小于该指标,可以保证未来短、中期房地产供需结构平衡。(2)若该指标小于6,表明短期内房地产显性供应小于需求,此时需关注F1-F0库存的分布情况,若分布较均匀,随着时间的延续,狭义存化周期会不断上升,最终达到合理范围;在分布不均匀的情况下,若F1-F0库存上市平均周期较小(<5),表明作为缓冲设计的狭义存化周期虽然不足,但中义存化周期的隐性库存很快能转换成显性库存,从而接续保证供需结构平衡。若F1-F0库存上市平均周期较大(>5),短、中期显性库存供应会出现不足,一是可采取降低预售标准等手段,来增加即期狭义房地产供应,二是调控拿地企业开发节奏,降低F1-F0库存上市平均周期,从而保证短、中期房地产供需结构平衡。

5完善该库存监测系统的建议

本文拓展了房地产库存的广度和深度,以存化周期为主要研究指标,探究各指标的合理区间,并结合政府可供采取的政策调控措施,建立房地产市场库存监测体系;探讨监测体系的动态运作机制,即采用“盯住”策略,先保证长期房地产供求总量均衡,再保证中、短期结构均衡,从而促进房地产市场持续健康发展。鉴于文中使用的一些假设条件,还可从以下几方面进一步完善该库存监测系统。5.1关于房地产存化周期的计算。文中在计算房地产存化周期时,使用的是历史数据(近六个月的销售数量),而历史数据具有时滞性。为提高指标的可靠性,可通过建立时间序列模型对未来几个月的数据进行短期预测,在计算存化周期时考虑历史数据和未来短期预测数据的融合。5.2关于政府始终有土地可推的假设。监测系统采用“盯住”策略,何时推地以及推多少土地,可结合监测系统的运行结果,完全随市场而变化,不利于政府提前做用地计划。方向一:未来可进行年度房地产需求预测,以此来预测当年的用地需求,进而提前做好用地计划;方向二:可将未来规划土地看做潜在库存(规划土地一经出让,即可成为广义库存),比广义库存的含义更广,纳入到监测系统。在实践中,先保住远期房地产供求(潜在库存)满足总量均衡,再保证长、中、短期结构均衡,从而促进房地产市场持续健康发展。5.3关于预售标准调整对短期和长期市场的真实影响。预售标准调整,短期看,会改变狭义房地产存化周期;长期看,会改变房地产企业从拿地到预售的平均时间周期,即会影响到广义存化周期。因此,需了解房地产市场在建工程所处的形象进度统计分布情况,并据此动态模拟预售标准调整对房地产市场的真实影响。同时,需对整个监测系统中各库存指标的合理区间进行修正,从而实现整个监测体系的更新完善。

参考文献

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[4]董礼华,金伟刚,沈小叶,等.大数据在浙江房价统计中的应用研究[J].统计科学与实践,2014(8).

[5]龚鹏腾,赵琴.房地产开发与经营[M].武汉:华中科技大学出版社,2014.

作者:宋立 孙磊 单位:浙江建设职业技术学院

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