房地产信贷资金配置效率问题研究

一、相关概念及研究综述

经济伦理是指能够调节市场经济中各类行为主体行为的伦理价值观、道德认识和价值判断等。政府经济伦理是指产生于经济活动中的、可以调节与约束政府经济行为和各种衍生关系的价值观与伦理道德规范的总称。政府价值观、道德认识、判断及评价是其组成部分。经济伦理在广义上可理解为宏观经济伦理学;狭义的概念则专注于中观及微观经济伦理学，如“公司伦理”。近年来，我国经济伦理领域在传统研究的基础上更加关注现实问题，这使得经济伦理学科与社会热点问题的交叉性研究日益增多。此外，以数学建模法为代表的研究方法被越来越多地引入到该领域研究之中，这极大地增强了调研活动的科学性。房地产信贷资金配置效率是指在一定技术水平条件下用于房地产借贷资金在各产出主体的分配所产生的效益。我国经济发展与房地产业的健康成长有着直接的关系。而在房地产投资中，信贷资金的有效配置则是其实现可持续发展的重要因素。关于研究现状方面，从国家宏观政策研究角度来看，大部分学者认为金融政策对房地产行业有重要影响。从企业微观角度上讲，根据调查统计数据显示，商业银行的信贷资金是房地产业资金的主要来源，然而，传统信贷模式已经越来越不能满足资金配置效率提高的需要。对此，王坚强指出:“我国整体房地产企业之间的经营效率差距较大，信贷资金配置效率存在着运行效率不高，区域差异化明显的特点。”而要解决这一难题，张亚辉强调要从三方面提高我国房地产信贷资金的配置效率，“第一，加大直接融资的力度;第二，通过发展房地产信托基金分散投资渠道;第三，加大股东监管和国家政策监督。”总之，我国各界关于房地产信贷资金配置问题的研究成果较为丰富，这都为研究其效率高低奠定了重要基础。

二、我国房地产信贷资金配置效率的风险

我国房地产市场十多年的实践进程说明，其每一次波动都与金融信贷政策直接相关，而信贷资金配置效率的高低会对房地产业、金融机构乃至全社会产生深远影响。通常情况下，我国房地产信贷资金由于价值观、体制机制等因素的制约，导致其不能得到很好的配置，资金使用效率不高。具体而言:首先，房地产信贷资金配置效率由于信息不对称而降低。总的来说，信息不对称导致房地产信贷条件与信息对称条件下的最优水平不相符合，产生了“逆向选择”与“道德风险”，降低了房地产信贷资金配置效率。第一，随着贷款利率的不断提高，一些效益好、风险低的房地产借款企业更倾向于借助其他融资渠道而非银行信贷，这导致了信贷资金驱向高风险的房地产借款企业。此外，商业银行基于“逆向选择”会将贷款投向规模较大和风险较小的房地产借款企业，这会使信贷资金流向低质量的借款者，资金配置因此发生错位，配置效率也会降低。第二，“逆向选择”也会引发道德风险(借款人擅自变更房地产信贷资金用途、故意逃避偿付义务、不关心信贷资金使用效率)，这会降低其信贷资金配置效率。其次，房地产信贷资金配置效率受到行政垄断性干预而降低。在社会主义市场经济条件下，市场机制主要通过价格自发地传递市场信息，引导各市场主体做出适宜的反应，从而不断优化资源配置，而政府的干预则会影响到市场机制的均衡作用。政府通过控制房地产信贷资金配置来影响企业自主行为，这种“非市场性”的行为通常会使其忽视对效益和效率的追求，导致房地产信贷资金配置效率的降低。总之，我国房地产信贷资金在配置过程中出现了效率不高及垄断的问题，在很大程度上影响了我国房地产市场的健康发展。虽然这与我国房地产及相关金融制度有着直接的关系。但是，政府经济伦理意识的不健全是其存在与发展的重要诱因。

三、我国房地产信贷资金配置效率风险的经济伦理释义

经济伦理领域的研究重点是“义”与“利”之间的关系，它不仅存在于所有经济活动之中，而且也反映了其中围绕“利益”进行博弈的实质。而“利益”最大化的实现需要统一经济活动中的经济价值和道德价值，规避“义”与“利”之间的矛盾。这说明，“互利”融合了经济与道德行为，倘若二者出现背离的情况则会导致其矛盾与冲突。即道德意义处于经济结果而非动机之中，出现结果利他与动机利他不一致的情况，仍然会出现损人利已的局面。而道德行为则将二者进行了统一，符合当前及长远利益的诉求。库柏曾指出“符合道德的行为是不可能在孤立的情况下形成并得以有效维持的。”这说明，满足道德判断的经济行为可以使个体道德与制度文化得到较好的融合，实现经济价值与道德价值的统一。从政府角度来分析，掌握着公共权力的政府，其职责就在于依法管理公共事物，并以为社会提供需要的公共产品作为工作的核心环节，即在社会治理的事前、事中、事后各个阶段都要以经济伦理规则来运用政治权力，通过协调各种利益诉求来促进经济社会的和谐发展。具体而言:政府经济伦理观的模糊是造成房地产信贷资金配置效率降低的重要原因。一方面，“逆向选择”和“道德风险”的产生与发展使得房地产信贷资金配置效率不断降低。在这一过程中，政府之“义”就是根据房地产贷款企业不同的借款需求，通过差别化的贷款利率政策引导效益好、风险低的房地产借款企业利用银行信贷，以此解决资金配置错位及效率低下的问题。其“利”在于房地产借款企业通过差别化的利率政策而使资金配置效率不断提高，体现出服务型政府的价值。然而，政府金融政策制定部门没有全方位考虑到不同房地产借款企业的贷款需求，“一刀切”式的利率政策其实质体现出政策对其应有之“义”的“不作为”，是对房地产业及民众长远利益的侵害。另一方面，行政垄断性干预也使得房地产信贷资金配置效率持续降低。在此过程中，政府之“义”就是充当好“守夜人”的角色，通过市场机制来引导房地产借款企业做出适度的反应，不断优化信贷资金配置效率。其“利”则表现为政府适当的宏观调控政策满足房地产借款企业资金要求，并使信贷资金配置效率得到提高。然而，政府“内在效应”却降低了房地产信贷资金配置效率，即政府干预房地产信贷市场为寻租行为提供了可能性。一些政府官员有可能“受非法提供的金钱或其他报酬的引诱，做出有利于提供报酬的人从而损害公众和公众利益的行为”。这样，“不仅使生产经营者提高经济效率的动力消失，而且还极易导致整个经济的资源大量地耗费于寻租活动，并且通过贿赂和宗派活动增大经济中的交易费用。”总之，我国房地产信贷资金配置效率问题的实质在于政府所持经济价值与道德价值有相互矛盾的现象，即政府有将短期经济利益与社会长期利益相对立的倾向，造成了“结果利他”与“动机利他”的不一致，加之我国当前资金监管建设的滞后，导致了房地产信贷资金配置效率的降低。因此，问题解决的关键就是不断修正政府经济伦理理念，在此基础上完善相关制度保障，不断提高房地产信贷资金配置效率。

四、我国房地产信贷资金配置效率的经济伦理视角破解

符合道德要求的经济活动实现了经济与价值观的有机融合。总的来说，从经济伦理视角对房地产信贷资金配置效率问题进行研究还是较新颖的事物，各方面仍处于探索阶段，存在的问题不仅源于我国当前经济、政治文明领域发展的不完善，而且也是经济伦理方面建设缺失的直接反映。首先是正确经济伦理意识的培育与完善。一方面，政府作为公共管理的载体，其所把握的社会主义市场经济伦理应当符合房地产信贷资金配置高效率的要求。在此课题中，政府的职责就是加强官员的服务型政府理念教育，并通过惩罚不能很好地服务社会主义市场经济发展的行为来使服务型政府理念深入人心，切实帮助房地产借款企业提高信贷资金配置效率。另一方面，房地产借款企业自身也要主动接受相关的教育，主动参与到提高其借款资金使用效率的行动之中，保证其经济效益的实现。其次，在构建经济伦理价值观基础上从技术手段破解房地产信贷资金配置效率不高的问题。经济伦理意识的完善是相关制度进步的前提，制度建设则是更好地落实经济伦理理念的保障。具体而言:第一，积极推进银行产权改革，真正确立其市场主体地位。处于转轨时期的经济体制使得国有银行的市场主体地位未能完全确立，这必然导致银行与政府间的信息非均衡状态，最终影响房地产信贷资金的配置效率。因此，只有通过改革产权制度，合理界定国有银行的经营主体地位，完善股份制商业银行，才能转变所有者人多元化局面，避免银行承担不必要的政策性负担，保障包括房地产信贷资金在内的各类借贷资本配置效率的提高。第二，建立完善的信用体系，降低交易成本。作为现代经济运行的核心，金融在经济发展中的作用日益凸显，而信用又是金融安全与效率的基础。所以，需要制订科学完整且全国统一的企业信用评估准则、评估方法和管理方法，它可以对企业进行客观公正的分析与判断，这将有利于最大限度地减少信息不对称和交易费用，从而提高包括房地产信贷资金在内的各类资金的使用效率。此外，一方面，政府应积极加快金融体系的配套改革，通过引入各类竞争主体来促使房地产业进入资本市场进行直接融资，促进其信贷资金配置效率;另一方面，政府应为房地产企业开辟多元化融资渠道(如房地产投资信托、寿险资金等)且加快制订房地产投融资政策和法律，便于房地产业在法律允许的范围内通过投资基金进行融资，提高资金配置效率。总之，房地产信贷资金配置效率问题既要从思想上按照经济伦理规则统一认识，也要强化各种体制机制与现实的适用性，这样，才能逐步提高房地产信贷资金配置效率，推动房地产业的良性健康发展。

五、结束语

在系列讲话中都谈到了金融业对经济的重要作用，这说明此类问题已成为事关社会主义市场经济建设的重要议题。房地产信贷资金配置效率问题如何得以解决和提高是一个涉及经济社会诸多要素协同变化的过程。尽管改革开放以来我国对此一直给予重视，但是，理论与实践的差距还会在短期内使该问题有继续存在甚至有恶化的发展趋势，这需要以政府为代表的各市场经济主体以社会主义经济伦理理念为准则，从内到外努力探索促进金融业对经济发挥重要作用的制度设计。可以说，房地产信贷资金配置效率的提高必然会随着人们对经济伦理价值观的认同而得以推进，从而促使全体社会成员共同利益的实现，为中华民族伟大复兴的中国梦提供强有力的经济支撑。

作者:牛文浩 李晨曦 郭晓敏 单位:天津科技大学