不动产抵押权善意取得探究

一、案例简介

1999年借款人王兴业向工商银行琼海支行贷款18万元，以位于琼海市嘉积镇元亨街共有房产“海国用(96)字1730号土地使用权证”和“海房权证海字第2305号房屋所有权证”作为贷款抵押物，双方签订了《抵押合同》。后王兴业无力还款，工商银行琼海支行诉至法院，通过处置抵押物偿还了贷款。事隔10年后，王兴业的姐夫许世佳向法院申请再审，起诉称该抵押房产为其所有，王兴业无权处分该抵押房产，请求法院确认王兴业与琼海工行签订的抵押合同无效。一审法院认为：被申请人(即原审被告)王兴业是用他人的财产，通过不正当手段办理产权证书，以违法取得的产权证为自己的借款设置抵押，其不是该抵押房产的真正权利人，无权处分该抵押物。

由于借款抵押物不符合担保法的有关规定，其抵押行为无效。判决被申请人王兴业与工商银行琼海支行订立的《抵押合同》无效。工商银行琼海支行不服，提出上诉，理由如下：(1)上诉人在与被上诉人(原审被告)王兴业签订《抵押合同》的当时，手续完备，证件齐全，抵押真实合法有效，上诉人不存在任何过错。(2)基于公示公信原则，上诉人有理由相信琼海市政府和琼海市房产管理局颁发的权利证书是真实有效的。(3)上诉人作为贷款人、抵押权人，合法处置抵押物，收回贷款本金利息的权利应当得到保护。(4)根据物权法第一百零六条的规定，善意占有人可以取得权利的类型不仅仅限于动产所有权，还包括了不动产所有权，以及动产或不动产的其他物权。上诉人善意取得不动产抵押权，合法权利应该受到法律保护。正是利用不动产抵押权善意取得这个切人点，工商银行琼海支行最终取得二审法院的支持，扭转了诉讼局面，反败为胜。这是银行利用不动产抵押权善意取得制度维护自身权益的一个经典案例，很有借鉴意义。

二、不动产抵押权的善意取得制度的内容

不动产抵押权善意取得，是指无处分权人将不动产设立抵押。善意第三人信赖不动产登记簿从而取得抵押权．在真正权利人行使权利时，善意第三人可以抵押权的善意取得而优先行使受偿权。

(一)不动产抵押权善意取得制度的法律变迁

1．《物权法》颁布前善意取得制度评价。传统的善意取得制度存在两个方面的缺陷：一是保护的标的物仅为动产，并不包括不动产；二是保护的仅为动产所有权，不包括用益物权、担保物权。随着社会经济的发展，出现了很多关于不动产抵押权的纠纷，若仍仅是对动产所有权施以善意取得保护，显然已经不能满足经济形势的需要了，在这种情况下。建立不动产抵押权善意取得制度势在必行。

2．《物权法》颁布后，不动产善意取得制度有了法律依据。2007年l0月1日颁布施行的《物权法》，实现了动产所有权的善意取得制度到不动产物权善意取得制度的突破．是立法观念上一个质的飞跃。《物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(1)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(2)以合理的价格转让：(3)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《物权法》第二条规定：本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有卣接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。《中华人民共和国担保法》第二条规定：在借贷、买卖、货物运输、加T承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，_以依照本法规定设定担保。本法规定的担保方式为保证、抵押．质押、留置和定金从以上：￡条法律规定我们可以看，抵押是担保的一种方式，担保物权包括抵押权。故《物权法》的颁布就为不动产抵押权的善意取得制度确立了法律依据

(二)确立不动产抵押权善意取得制度的必要性

1．不动产善意取得制度支持融资市场的有序发展，有利于保障银行合法权益据不完全统计，当前我国抵押信贷资金超万亿冗人民币，银行信贷资金安全对稳定市场经济交易具有不町忽视的作用。银行在开展信贷业务的过程中，办理抵押记前，只要尽到了谨慎审查的义务，贷款登记办理手续合法合规，那么基于抵押登记所产，卜的优先受偿权就应当受到保护。如果银行在进行查询抵押人政府记部门的极属登记后发放贷款，有人站…米j长h己才是抵押物的真正权利人，银行的抵押权就被认，邯整个市场交易秩序将荡然尢存。试问存这样的公权溅信危机下，还有哪家银行敢开展信贷业务?这对我经济的发展将造成非常负面的影响．基于这样的景，必将呼唤不动产抵押权的善意取得制度．这是对整个市场交易秩序的保护，体现了法从关注个人本位到社会本位的嬗变。

2．承认不动产抵押权善意取得制度符合公示公信的物权变动原则。众所周知，物权是一种对抗世人的权利，这种对抗是以对方知情为前提，在不知情的情况下，即无对抗效力因此物权必须具有向世人公开的手段，该手段便是登记。人们往往通过登记的情形判断所有者或他项权人是谁．因为第三人信赖登记的公信力，所以他们是善意的，不能因为向世人公开的信息与事实有冲突而否认交易的事实，这样会给市场带来很大的冲击。所以，承认不动产抵押权善意取得制度是登记的公示力和因为第三人的信赖而产生的公信力的具体要求。

3．不动产抵押权善意取得制度有利于维护无过失的交易者的利益。在现实生活中，除了少数物品外，大多数物品都可以从市场上获取替代品。在这一背景下，与其保护静的安全，摧毁已存的法律关系的效力．以牺牲业已形成的稳定的社会秩序为代价来保护原权利人的利益，不如保护动的安全，使善意受让人取得物品的所有权或其他权利而由原权利人向无权处分人主张不当得利返还或民事责任的承担，从而补救其损失更为妥当。

4．不动产抵押权善意取得制度有利于证据的收集，及时解决民事纠纷。当无权处分人处分他人财产以后时问一长，标的物很可能在多个当事人之问转手．因此．使得证据难以收集。若不保护善意第三人的利益，而允许权利人轻易否认第三人的权利，势必将推翻现有的秩序使大量的人力、物力、财产陷入无休止的举证之中，使大量的民事纠纷不能及时解决，浪费有限的司法资源

(三)不动产抵押权善意取得的条件

1．抵押权人取得不动产抵押权时是善意的．不动产抵押权的善意取得的善意，是指抵押权人客观上不知道抵押人无抵押不动产的所有权或处分权的事实。这种“善意”产生于不动产登记公信力原则之下，应界定为“不知且_无重大过失的客观善意”，其认定所依据的是不动产登记这_。客观事实，完全有别于当事人主观心态为判断基准的善意。它是一种易为公众所感知的权利推定的“客观标准”。善意的准据时点，是指确定第三人是否善意的具体时间。其确定的意义在于，以时点为分界线，要求抵押权人在抵押权设立之时是善意的即可。时点之后，即便债权人知晓了不动产的产权争议或瑕疵，其已享有的抵押权仍然可以受到保护。

2．抵押双方当事人已就抵押行为依照法律规定办理了登记，并将抵押事项记载于不动产登记簿上。《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭．经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。但法律另有规定的除外。不动产抵押权作为不动产物权的一种．其设立必须经依法登记才发生效力。如果抵押权未经登记．真正权利人仍能追及物之所在，否定抵押权设立的效力，而不能适用善意取得制度。

3．抵押权人支付了合理对价。合理对价是对“有偿取得”的进一步延伸，并且“合理的价格，也是衡量财产取得是否是善意的标准”嘲。即使事后法律确认，登记簿上登记的所有权人并非真正所有权人，权属登记错误登记名义人在没有处分权的情况下在不动产上设立抵押权的行为。但如果抵押权人在办理妥抵押登记手续后，及时发放了贷款，支付了获得抵押权的对价，则可依据善意取得维护自身权益。

三、银行如何运用不动产抵押权善意取得制度保护自身权益

《物权法》明确规定了不动产及动产的善意取得制度，银行在业务操作中应注意运用不动产抵押权善意取得制度维护自身权益。如果银行与无权处分人办理了不动产抵押登记，当有权人向银行主张抵押无效时，银行应利用善意取得制度主张对善意受让的不动产抵押权优先受偿。

1．银行要充分履行谨慎审查的义务银行在发放贷款前，要多管齐下，全方位地了解借款人和担保人的资信情况。加强与客户的沟通，通过直面客户了解其基本情况，分析、甄别客户所提供信息的准确性。对客户提供的抵押物，除了到实地进行充分的调查了解外，还要到有关登记部门核实情况，充分尽到谨慎审查的义务。这是适用不动产抵押权善意取得制度保护银行利益的重要前提。

2．银行要严格按照法律规定办理抵押登记手续。在进行完相关的审查手续后，银行要及时办理好抵押物的抵押登记手续。不动产抵押权必须经登记才能生效．这是银行利益的一道重要防线，如果银行没有根据法律要求办理抵押登记，也就失去了适用不动产抵押权善意取得制度的前提。

3．银行要注意保全相关材料，证明自己是善意的。银行在平时办理业务的过程中，要注意保全相关资料，包括调查、审查、办理登记、发放贷款、贷后跟踪的资料等等。若出现关于抵押权的纠纷，在主张善意取得时应注意证明以下事实：(1)银行是善意的，即不知抵押人是无处分权人；(2)银行支付了合理的对价；(3)不动产抵押依照法律规定已经办理登记。

4。加强与法院的沟通，建立银法联系畅通渠道。在出现涉及不动产抵押权的纠纷时，由于银行业务的专业性，法官可能不甚了解，未必能准确适用法律。银行的工作人员要主动加强与法院的沟通．向法官阐明观念上不太清晰的业务知识点，通过主张不动产抵押权善意取得，争取法院的支持，维护自身合法权益。