投资性房地产公允价值利与弊

一、投资性房地产后续计量模式的现状

在成本模式下，投资性房地产的折旧和摊销都是可以减免税费的，有的甚至不需要缴纳税费，这就节省了很大一笔开销，而公允价值的后续计量，则不会对投资性房地产进行折旧或摊销，就可以增加当期的利润。而这部分利润的产生其实是没有现金流的支撑的，换句话来讲，就是他只是虚假的利润，虽然在新规出台时，大量的企业纷纷表示会投入使用，但是经过我们的后续关注可以得出，几乎没有几家公司采用公允价值模式进行后续的计量，依然沿用传统的成本模式。

二、投资性房地产公允价值的含义

投资性房地产的公允价值通常是指其市场价值，即资产负债表，符合公允价值定义，在市场上可以取得的最可能的价格。它是销售者能够合理取得的价格和消费者能够取得的最有利的价格。投资性房地产的公允价值还反映在市场对于熟悉情况并自愿的当事人根据目前的市场状况，可能对投资性房地产未来租赁所产生的租金收益所持的看法。

三、公允价值模式的弊端

（一）公允价值后续计量相对比较困难。在企业进行经济转型的过程中，企业间的非货币性交易不规范，而且由于金融市场和生产资料市场还处于不成熟的发展阶段，价格就会收到很多因素的影响，并不能反映出真实的市场价值。而且就房地产的事业而言，全国各地的发展情况并不一致，有的地方评估业根本就没有发展起来，根本无法取得房地产的公允价值。给企业自我运营的空间相对较大，根本无法做到准确的评估。（二）《企业会计准则》对公允价值模式的要求不合理。准则规定，企业如果采用公允价值模式对相关资产进行后续计量，那么他们的会计政策必须覆盖至所有其他投资性房地产，两种计量模式不能并用。对于大型企业来讲，它的投资性房地产很可能涉及到很多区域，而我国除特大极少数城市和地区拥有房地产市场之外，大部分地区根本无法取得公允价值。这必然影响到企业的公允价值的选取模式。而规定投资增值与赚取资金的投资性房地产采用统一标准进行计量的方法显然不合理。（三）公允价值模式不利于企业的利润。1.采用成本模式对企业利润进行后续计量时，由于折旧、摊销费用的“税盾”效果，可以减少企业当期的所得税费用。而在公允价值模式下，该项投资以每年结账日的公允价值为基础更新账面余额，盈亏进入当年利润，就没有了税前扣除一说了。如果房价持续上涨，企业应用公允模式进行后续计量就会导致企业长期处于高利润状态，就会多缴一笔所得费。这种泡沫式的高利润会导致企业的压力大增，资金链崩盘，最终难以承受。2.为保证公允价值的可靠性，企业就会外聘独立机构进行调查评估，这就又会增加一笔企业开销。3.公允价值反映出的企业利润波动较大。价格是跟着价值规律上下波动的，我们的房价不可能一直上涨，跟随价格的高涨企业在短时间内可能会取得较高的利润，但是一旦价格滑落，企业的业绩也会跟着跌入谷底，增加了企业的财务风险和经营风险。（四）公允价值下的财务报表只是装饰1.由于企业治理结构的缺陷以及执法人员的执法不严，雇佣与被雇佣的关系等不同的方面，为会计人员对财务报表进行粉饰提供了便利。2.企业可以通过资产交换来规避因房地产公允价值波动造成的企业利润损失。

四、公允价值的优势

（一）影响企业融资能力。资产规模是影响企业融资的重要因素。使用公允价值之后使得被低估的投资性房地产更符合市场价值，将企业的增值信息明显化，从而扩大了上市公司的资产规模。对于拥有投资性房地产的房地产企业来讲，可一定程度上缓解资金紧张的局面。为更好的融资创造条件。（二）所有者权益的影响。上市公司通常采用成本模式对投资性房地产进行计算，只有存在确凿证据证明其公允价值能够持续获得，才能使用公允价值进行计算。而投资性房地产的计量模式一旦确定是不允许更改的，在采用公允价值的首年，各相关上市公司会调整年初所有者权益，将部分按成本计价的房地产改为用公允价值进行计量，这就会使公司上年度的资本公积得到大幅度的提升，所有者的权益就会大大增加。

五、结论

虽然我国出台了公允价值的后续计量方式，但是并没有得到房地产企业的认可和支持。公允价值的计量方式在实践中产生的泡沫经济不利于房地产市场的健康发展，而且很可能在短时间内将房地产事业拖垮，将美国经济危机的情形再现。所以建议各大企业不要盲从，应该继续采取观望的态度，在市场进一步成熟之后，再采取相应的措施。

参考文献：

[1]裘宗舜,夏炎.投资性房地产为什么不愿采用公允价值后续计量模式[J].金融与经济,2007，(12):93-95.

[2]王崧.企业投资性房地产公允价值后续计量的探讨[J].会计之友,2015，(09):41-43.

[3]陈杰.公允价值在投资性房地产后续计量中的应用[J].北京工业职业技术学院学报,2010,9(01):102-108.

作者:何元春 单位:中审众环会计师事务所