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区域经济增长地产投资研究

摘要:在过去较长的一段时间里,各个地区的房地产投资成为了拉动当地经济增长的主要力量。郑州市作为我国中东部地区经济发展最快的省会城市之一,房地产行业在其经济快速增长过程中的拉动作用不容忽视。因此,系统地研究房地产投资与经济增长之间关系的研究具有一定的理论和现实意义。

关键词:区域经济;郑州市;房地产投资;经济增长

一、郑州市房地产市场投资额增速惊人

近年来,郑州市房地产业投资额也始终保持较高的增长速度,2011年房地产开发投资额为926.31亿元,第一次接近千亿大关,在全国主要的35个城市中排名地13位。之后,该数字从2012年的1095亿元、2013年的1445.3亿元、2014年的1703.4亿元、2015年的2000.2亿元一直保持高速增长至2016年的2779亿元,郑州成为了房地产业投资额仅次于北京、重庆和上海的第四个城市,具体的数据和增长比例如下表所示。

二、郑州市房地产市场投资额在GDP中所占的比重逐年增加

郑州市自2011年开始,GDP总量和增长比例始终保持在一个较高的位置,具体如下表所示。同时,郑州市房地产业投资额在郑州市的GDP中所占的比重也越来越大,从下图中可以得到明显的体现。

三、房地产投资波动与GDP周期波动之间的关系

表中为郑州市2011年至2016年的GDP变化从下图可以发现,蓝色曲线代表的房地产开发总额的增长比例和红色曲线表示的的郑州市GDP增长率之间,呈现出一定的关系。以2012年-2014年为例,这三年期间,郑州市GDP增速下降,房地产市场的投资增长率也紧跟出现下调。在2014年到2015年期间,郑州市GDP增速开始上升,2016年的房地产市场投资总额立刻呈现出大幅度的上涨。两者之间存在一个时间差,即房地产投资波动的波动滞后于GDP的波动,且后者的波动幅度要远大于前者。这表明,房地产投资的弹性远大于GDP的弹性,也就是说后者更为敏感。同时,房地产投资波动与GDP之间可能存在一定的关系。

四、郑州市房地产投资与GDP增长关系的数学分析

为了直观反映房地产投资额与GDP的关系,将两者放入一个坐标系中进行描点,画出二者之间的散点图,两者之间的正相关关系得到了明显的表达。通过图中的图形情况可以发现,两个变量之间存在这非常强的正相关关系,即郑州市房地产投资变动与经济增长变动是同方向的。但是这种基于散点图只能将两者之间的关系进行简单的描述,需要更近一步应用统计学工具,才能对两者之间的正相关关系进行详细的数据分析。

五、结果分析

基于以上检验结果,能够得出结论变量房地产投资变动和GDP变动具有正相关关系,这表明郑州市房地产投资与经济增长存在长期稳定的动态均衡关系。多年来持续繁荣的房地产业也的确对郑州市的经济增长功不可没。然而,在郑州市房地产业风光无两的表象背后却也有着诸多隐患,基于郑州市省情以及之前的分析结果,针对全省房地产市场,能够总结出以下问题:一是泡沫化较重,存在隐藏风险。尤其在2016年,郑州市房地产开发投资额增的年平均增长率高达38.95%,这种惊人的投资增长速度在除了北京、上海、重庆这样的直辖市,在省会城市中非常罕见。因此,泡沫化的问题必须引起足够的警惕。目前,郑州市的房屋价格已经偏离其真实价值,根据计算,一套100平方米的房子,如果靠出租想要收回购房成本的时间,已经超过了70年。同时。目前高位运行的房价,也远远超过普通居民的购买能力。在2106年全国性房地产市场不景气的情况下,郑州市的房地产价格竟然呈现出如此大的泡沫,这个问题的出现,值得政府和整个行业思考。二是郑州市的GDP增率,还没有摆脱房地产投资的拉动。从前文分析来就看,郑州市的房地产投入,在GDP的总量的占比并没有减少的趋势。如果一味继续依靠地产投资来对整体经济进行拉动,必然会造成大量的资源浪费。同时,近些年来,各地的城市都在努力拜托房地产经济对整体经济的绑架,郑州市一定要考虑其他行业,尤其是传统的生产制造行业的发展,只有制造业资金投入充分了,区域经济的发展才能有坚固的基石,经济发展才能有更强、更持久的动力。三是房价畸高,成为重大民生问题。郑州房价的持续快速上涨,一方面可能受到河南是全国第一人口大省,而郑州市是河南省省会的因素影响,大量河南省其他地市的居民开始进入郑州;另一方面,社会大量的资金没有更好的投资方向,将房地产作为资金保值、投资增值的唯一方法,进一步人为炒高了房价,使消费者产生了房价只涨不跌的预期,非使用性质的购买已经远远超出了实际的住房需求。不仅减少了市民对政府调控房价的信任,更可能引发一系列不良的社会现象,从长远考虑,不利于和谐社会的建设。

六、决策建议

基于本文的上述研究,笔者提出如下建议:第一,加大调控力度,控制房地产这样的高杠杆行业的发展水平和规模,严格控制对其投资在郑州市GDP总量中所占的比例,防止出现房地产市场过度增长对其他行业的挤压和对城市劳动力的挤出。第二,证实房地业的泡沫,采取防范措施。利用税收、金融等手段限制,对房地产一级市场、二级市场存在的大量非居住需求的购买进行限制,尤其是市场中存在的投机行为进行打击。而不仅仅是利用限购、限卖的简单的行政手段进行调整。第三,着力提高廉租房的供应,推进租售同权的落地。加大廉租房的供应,尽管不能对房价进行有效限制,但是可以帮助完善社会保障制度,给社会底层坚实的保障,满足起码的居住需求,实现“居者有其屋”。

七、结论

无论是什么行业,政府都要时刻保持能够对其进行有效、有力、合理调整的余地,而不是仅仅因为看重其对经济的贡献比重而一味纵容。只有这样,才能防止由单一产业衰退而造成的整体经济下滑。郑州市具有非常好的经济优势、人力资源优势、地域优势,具备在逐步降低房地产业对经济贡献比重的同时,保持区域经济健康、持续发展的条件,一定可以走出一条适合本地区情况可持续发展的道路。

作者:陈张华 单位:郑州市明新中学

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