小议当代事实物权的司法保护

本文作者：肖安定工作单位：厦门市湖里区人民法院

本文第一部分分析了我国不动产事实物权的司法保护现状。本部分在分析了最常见的三类事实物权，即因法律规定产生的事实物权、因登记错误产生的事实物权以及民间习惯认可的事实物权的基础上对目前事实物权案件领域内的举证、调查、虚假诉讼以及政策冲突等问题进行了分析。第二部分论述了不动产事实物权司法保护的理论与现实依据。理论上确保事实物权人的诉权是保护公民基本权利，也是确保登记物权正确性的必然要求。在现实生活中确保事实物权人的诉权得以实现也是化解社会矛盾，建设法治社会的必由之路。第三部分论述了不动产事实物权的司法保护途径问题，即针对事实物权人在寻求司法保护的各种诉讼类型的诉讼法律依据以及具体司法实务中所需要注意的事项分别进行了阐述。笔者所在的法院就曾在2002年审理一起城市居民到农村买地建房后村民持《宅基地使用权证书》与《村镇个人建房许可证》要求退还房屋的房屋所有权纠纷案件，一、二审法院根据证书上的名字认定房屋权属，并认为城市居民到农村买地建房属无效民事行为，故判决建房者在村民自愿补偿建房款的基础上退还房屋。2004年，福建省高院对本案进行再审，判决撤销一、二审法院判决，驳回村民要求退还房屋的诉求，而此时案中村民已将涉案房产拆除重建，城市居民亦已领取建房补偿款，再审判决不具有可执行性。但该城市居民对原房产在事实上的占有、使用、收益权是真实存在的，那么，其权益是否应得到司法保护呢？如果答案是肯定的，这种权益保护又当如何实现呢？司法实践中类似上述案例中的情况大量存在，如以他人名义购房、房产交易中已交付房屋却未办理转移登记手续、夫妻共同财产登记在一人名下等等。这些事实上的不动产权益不具有登记的外观形式，无法参与正常的物权交易，但当其权益受损时，依法、依情、依理却应当给予法律保护。笔者试借事实物权这一概念来探讨此类物权的司法保护问题。

一、我国不动产事实物权之司法保护现状

我国《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。该条的前半部分规定了我国不动产物权登记生效原则，后半部分的但书规定则承认了我国在登记之外存在着一些无需登记而生效的事实物权。此外，由于在我国不动产领域长期存在着重行政管理轻私权保护的倾向，造成了现实生活中存在着大量不具备登记外观形式的习惯性事实物权。随着我国逐渐进入诉讼社会，与事实物权相关的各类纠纷也不断涌入各级法院。人民法院在审理此类案件时面临着如何认定事实、保护当事人合法权益等理论与实践问题。（一）不动产事实物权的分类登记作为一种法律行为，其表达的是个人之间的合意，这种合意经登记机构审查备案之后即可产生物权效力。若登记物权的原因行为无效，如合同行为违反法律效力性强制规定或者损害第三人的合法权益，则会产生登记物权是否有效的问题。而事实物权作为一种事实状态，其效力内容以法律规定之内容为准,其本身不存在是否有效问题，而只存在有无的问题。由此，我们可以依不动产事实物权产生的原因将其分为以下几类。

1．因法律有明确规定而产生的事实物权

我国法律中明确规定的无需登记即可生效的事实物权包括以下几个方面：（1）由法律直接规定权利人享有的某种物权。如《物权法》第9条第2款规定，依法属于国家所有的自然资源所有权；《合同法》第286条规定，承包人对其所建工程享有的法定留置权。（2）因司法裁判或行政决定导致的物权变动。《物权法》第28条规定的因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。（3）因继承和受遗赠取得的不动产物权。《物权法》第29条规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。（4）因事实行为导致的物权变动。《物权法》第30条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。（5）法律规定当事人经过合意即可取得的不动产物权。如《物权法》第129条规定的土地承包经营权、第155条规定的没有登记的宅基地使用权、第158条规定的地役权等不动产物权。

2．因不可归责于当事人的登记错误而产生的事实物权

其包括：（1）由于登记机关的工作疏忽，使不动产被错误地登记在他人名下。对于真实权利人而言，其仍然享有事实物权。（2）权利人已实际占有不动产，而物权登记的原因行为确认无效或被撤销。登记是不动产物权变动的必要法定手续。如果不动产物权变动的原因行为无效或者被撤销，经登记的不动产物权也会相应无效或者被撤销。在此情形下，如果合意被宣告不成立、无效，则没有有效合意的登记是错误登记，在权利外观恢复原状前，原物权人享有事实物权。（3）当事人真意保留。即当事人合法约定或者登记权利人在不损害第三人利益的情况下承认的不动产事实物权，当事人将不动产登记在他人名下，却没有赠与或者放弃房屋所有权的意思。此时，实际出资者对不动产享有事实物权。

3．民间习惯所认可的具有公示性质的习惯物权

社会生活中大量存在的有见证人或者经公证的分家析产协议、夫妻财产约定、共有财产分割协议等形式确认的不动产“习惯物权”。这些物权虽未登记，但其权属的变动已通过一定的外观形式表现出来，并且受到当事人交易观念的认可和尊重，也具有实质的物权变动效力。“习惯物权”深深扎根于人们的社会生活和观念之中，已为人们习惯所普通接受，也是一种法律认可的事实物权。只要该公示形式为法律所允许，受让人即可得到与登记物权同等意义的事实物权。一般认为，一种习惯物权若要获得司法保护应同时具备以下几个条件：（1）有事实上之惯行；（2）对该惯行，其生活（交易）圈内的人对之有法的确信；（3）惯行之内容不悖于公序良俗。其中事实上惯行之存在为一种“事实”，“法的确信”是该惯行流行之生活（交易）圈中人之主观上的态度，“不悖于公序良俗”则为从社会生活的角度对于惯行之“实质”内容的监控。（二）我国不动产事实物权司法保护之困境事实物权虽然具有物权的实质内容，但在物权公示、市场准入等方面毕竟不同于登记物权，当人民法院在审理该类案件时常常会遇到案件事实与法律事实相脱离的难题，也会面临私权保护与公共政策维护相冲突的困境。这使得事实物权人在寻求司法救济时困难重重。首先，事实物权人在诉讼过程中面临举证困难。与法律物权具有的推定正确性不同，事实物权人必须按照“谁主张、谁举证”的规则举证证明事实物权的存在。即使人民法院对登记权属内容进行实质性审查，但是根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第77条规定，国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证，这使得在事实物权对抗登记物权的案件中，推翻登记物权的高标准举证责任对事实物权人来说是一个极大的挑战。例如，在某案件中，某公司在与售房方签订了购房合同并支付了购房款后，将房产让与作为该公司法定代表人的某甲，并让售房方配合某甲办理了过户登记手续。其后，公司法定代表人发生变更，新的法定代表人要求原法定代表人返还房产。此时，作为原告方的公司若仅就房屋物权主张权利将面临着是否需举证证明公司代付房款无其他原因的问题。而在证据学上，证明一个事件的不存在往往要比证明一个事实的存在难度要大得多。其次，民事案件法官无力穷尽事实真相。人民法院在诉讼过程中消极中立的角色地位，以及司法资源的有限性使得法官在处理案件时不能穷尽一切方法去探明登记物权与事实物权的不一致问题。例如在某案件中，农村居民要求确认自己已于十年前卖给一城市居民的一栋房屋的所有权，理由是房屋是建立在农村居民宅基地之上的，而农村宅基地的使用权依法不能转让给城市居民，并提出了农村宅基地使用权证作为证据。一审据此要求城市居民需将房屋腾退给村民。而在二审中，法院主动向国土房产管理局咨询，得知该农村居民所在的村落范围内的土地早已全部变更为国有土地，只是农村居民尚未办理新的产权证件而已，故而改判驳回农村居民诉求。本案的二审判决并无问题，问题在于基层法院的法官们在承担着繁重的审判工作任务并且在相对方未申请法院调查时，是否能依职权对不动产登记权证的内容进行实质性审查，并向行政机关咨询。再次，难以预防诉讼欺诈。事实物权的真实权利与登记外观相脱离的特点使得名义上的登记物权人利用虚假诉讼转移财产成为可能。部分当事人在案件审理中恶意转移财产，致使案件在执行阶段受阻的情形亦时有发生。在这类案件审理过程中，人民法院往往出于对登记行为的尊重采取直接认定登记物权为一种推定事实。而诉讼过程中，事实物权人又无从获知其权益受损害情况，无法及时参加诉讼，就使得诉讼欺诈得以发生。如在一些离婚案件诉讼过程中，夫妻中作为物权登记人一方利用虚假诉讼转移本属于夫妻共有的房产，此时另一方将面临着司法救济困境。最后，保护事实物权与维护公共政策存在冲突，也有悖于司法与行政的分权原则。部分事实物权的产生是由于当事人本人或相对方未能或不能及时履行法定的登记公示义务而产生的权利状态。如果过分强调对事实物权的司法保护，可能使得行政机关登记行为的公定力受到影响，也不利于不动产行业管理和国家行业政策的实施。我国不动产登记除了履行对私权进行确认和保护功能之外，还存着一定的行业管理与政府调控功能的作用。如果事实物权和法律物权能够得到司法的同等保护，那么不但会对登记的公信力产生一定的影响，还可能使得国家的行业调控政策与公共利益受到损害，例如限购令可能就会因以他人名义购房毫无法律风险而失效。

二、不动产事实物权司法保护的理论与现实依据

在对不动产事实物权进行司法保护的过程中虽然存在着种种困难，但是人民法院在审理涉及不动产事实物权的民事案件时能否一律直接依据不动产登记证书或登记簿确定的法律事实，而对真实权利人的权利不予保护呢？答案显然是否定的。（一）不动产事实物权司法保护之理论依据尽管我国法律规定不动产物权以登记作为生效要件，但保护事实物权也是维护物权市场秩序的基本诉求。首先，事实物权人请求司法保护是公民的基本权利之一。根据司法请求权理论，在法治国家，宪法保障所有人均有权请求法院予以司法保护。法院有义务满足当事人对案件进行审理和裁判的司法请求，司法请求权主要体现为对当事人诉权的保障。而对案件事实和适用法律进行审理并做出裁判是法院的职责，当法院违反这种义务拒绝审判或拖延审判时，就构成对当事人司法请求权的侵害。在德国当事人可以以法院拒绝审理案件为由向联邦宪法法院请求法律救济。这表明诉权不仅是民事诉讼法上的一项基本权利，更是一项宪法上的权利。虽然事实物权人对物的支配没有通过登记表现出来，但只要这种支配符合社会公共利益和交易秩序，并且当事人能够提供充分的证据证明确实存在着这种支配关系，法院就不得以法律没有规定为由拒绝提供救济。其次,不动产登记内容正确性应当接受司法审查。登记作为一种行政行为具有先定力，但是司法行为才具有终局性。国家权力分立本身并不是目的，而只是制约政府权力，保护公民权利的手段，只要某项制度设计不违背这一理论初衷，能够切实保障公民权利或限制政府权力，就是可行的。我国《物权法》第16条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”；第17条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。这些都表明无论是登记簿还是权属证书都只是物权的根据和证明，而绝非物权本身。事实上，在物权变动方面不论是采取意思主义的法国还是登记主义的德国，登记机构都不审查契约的实质内容。这样做的主要目的在于避免国家对民众私生活的干预。而在具体的不动产登记制度运作过程中也必须考虑保障物权交易安全与登记成本、登记效率的冲突问题。由于登记状态与权利实质情况不可能百分之一百相符，司法作为正义的最后一道防线，绝不能将查清事实，准确适用法律的基础不加选择地建立在登记的基石上。而应当对真实的权利状态作出审查，将不动产登记内容作为一种在没有相反证据证明情况下的推定事实。这种推定事实不是绝对的，只要相对人提出了足够的证据证明，就可能被推翻。最后，确保事实物权人的诉权是确保物权正确性的有效手段。民法的任务是对物之归属于人的事实进行规定。虽然规范物权的变动和保护第三人是物权法的基本范畴，但是如何确保物权的正确性,如何在正确物权的基础上保护权利人以及第三人的利益，不仅涉及到物权变动的基本规律，也是对交易第三人进行保护的法律基础。登记制度本身的制度性缺陷使得欺诈登记、错误登记等现象时有发生，需要司法为登记权利的正确性提供救济途径。（二）对事实物权给予司法保护之现实需要一是有利于解决不动产物权领域历史遗留问题。我国不动产政策变革以及大规模征地拆迁遗留下来的许多房屋、土地纠纷问题长期困扰着各级政府与法院。我国建立不动产登记制度初衷的主要目的在于行政管理而非对私有产权的保护,这使得产权所有人对及时登记的积极性不高，造成了部分事实物权人的相关权利并未登记在不动产登记薄上。而政府在进行房地产拆迁时又必须以合法的权利登记证书作为补偿依据，由此引发了剧烈的社会冲突。而且，一些不动产纠纷产生的原因常常产生于数十年前，我国改革开放短短三十年的时间并不足以建立起完备的市场秩序与法律制度，对这些历史遗留问题也未及时进行纠正。如前述案例中农村宅基地已变更为国有土地，而权利人的证件却未及时更换的现象。如果没有正常的司法程序对此类问题进行处理，当事人就可能面临着因制度衔接脱节问题而使自己的权利无法得到救济的现象。因此，在人民法院在处理这些不动产历史遗留问题时不应当只根据不动产登记簿的记载认定权属，而必须妥善处理纠纷，查清权属的真实状况，以减少不动产领域历史遗留问题给我国经济发展造成的困扰。二是有利于化解社会转型期新型不动产纠纷。我国正处于由传统农业社会向工业社会、后工业社会转型时期，剧烈的社会变革使得各种利益冲突不断加深，矛盾日益突出，对司法机关来讲，如何快速有效地化解矛盾显得尤为重要。在不动产产权领域，虽说许多纠纷依法并不属于人民法院民事案件受理范围的纠纷，但是往往因为传统的行政处理方法无助于解决问题,行政诉讼的又难以现实而转变为民事诉讼。例如我国《土地管理法》第16条第1款规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理”。但是许多城市居民与农村居民的宅基地使用权纠纷当事人协商不了，人民政府也很难处理。当事人就会以合同受欺诈，要求损害赔偿等理由要求人民法院受理此类纠纷。事实上，人民法院在各方压力下也往往实际受理了这些案件。这些不动产纠纷案件的权利登记状态与真实权利状态存在着明显的差异，如果不能依法对事实物权人的相关权益予以保障将面临着更大的社会矛盾。三是确保案件法律事实正确性。近年来房价飞速上涨，不动产财产在居民财产中所占的比例不断上升，人民群众对不动产物权纠纷处理结果异常敏感。我国法律要求人民法院在审理案件时必须遵循“以事实为依据，以法律为准绳”司法原则，在查清事实的基础上准确适用法律，在解决社会矛盾纠纷的同时鼓励民众遵纪守法。事实物权的存在使法律事实与案件事实存在着分离状态，如果机械地依照法律规定简单套用法律条文，得出的结果表面上符合法律规定，在实质上却与法律的精神相违背。这样的判决既无法得到当事人的认可，也无法真正化解社会矛盾纠纷，更无助于在民众心中树立司法公信力。当一般观念上的正义无法在法庭上实现时，一些当事人就会对国家司法制度产生怀疑，从而产生信“访”不信“法”的现象，增加了社会的不稳定因素。在法律适用上应充分考量藏隐于法律规定之中的目的与价值，亦即应注重法律立法基础之原则、要实现之政策，以及要保护之目的。虽然法律事实与案件事实、登记物权与事实物权之间存在着复杂交错的关系，但只要对不动产事实物权进行精细的法理分析，积极发挥常识、常情、常理在审理案件中价值准则作用，就能把握事实，准确判案。

三、不动产事实物权司法保护途径的优化

事实物权产生的原因多种多样，对不同种类的事实物权人应采取不同的司法保护措施。

（一）异议登记、返还原物及债权履行之诉

对于当事人真意保留的事实物权，应依法支持事实物权人要求相对方协助履行登记义务的债权请求权、更正登记请求权及返还原物请求权等诉求。即使讼争的房屋已灭失，仍不妨碍事实物权人对异议登记诉权的行使。为解决私权保护和维护物权登记秩序的矛盾，人民法院在审理涉及事实物权与登记物权相冲突的案件时应当建立区分原则。即在不涉及第三人利益的情况下，不动产事实物权优先于登记物权，以维护公平正义。但在涉及善意第三人利益的情形下，登记物权优于不动产事实物权，以维护交易安全。这样，既使以他人名义购房者存在一定的法律风险，以维护不动产市场的交易秩序，又不违背司法公正原则。人民法院在民事审判中一旦发现不动产登记行为所产生的法律后果对民事争议有影响，且依普通人的经验无法确定登记内容是否属实时，应当提示、督促事实物权人进行初始登记或者异议登记。亦可按照《民事诉讼法》第136条第1款第5项“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”中止民事诉讼的规定，由当事人一方先对行政登记机构的具体登记行为提起行政诉讼，待行政诉讼终结后，再继续进行民事诉讼。

（二）侵权之诉

对于法律规定无需登记的事实物权可参照登记物权，对侵权人适用侵权责任等方式进行司法保护。首先，事实物权属于我国《侵权责任法》保护范围。《侵权责任法》第2条规定“:侵害民事权益,应当依照本法承担侵权责任。”“本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益”。有学者认为，侵权责任法的保护范围“主要”限于绝对权，只要是“法律已经规定或者约定俗成应当成为一种绝对权”的，都是侵权责任法的保护对象。其他合法利益“,限于法律明确规定的情形”才受侵权法的保护。对于因法律有明确规定而产生的事实物权或者习惯性事实物权都应当在受侵权责任法的保护的范围在内。其次，《侵权责任法》公平责任的法律规定为事实物权人寻求司法救济提供了法律依据。我国《侵权责任法》第24条规定“:受害人和行为人对损害的发生都没有过错的,可以根据实际情况,由双方分担损失。”该规定表明对损害的发生无过错、并且不符合法律规定的各种无过错责任的构成要件的当事人,亦需与受害人一起“分担损失”。就本文引言部分所述案例而言，城市居民的权益固然应当受到保护，但村民依法起诉的自由亦应予以确认，故村民依据合法生效判决取得房屋所有权后将之拆除并无过错。但城市居民却因拆除行为产生了损害。因此，对双方均无过错的情形，城市居民的损失仍可依公平责任寻求司法保护。最后，事实物权公平责任的范围不应包括债权和纯粹经济利益。人身权、物权、知识产权等私权均为法律所赋予个人享受一定的法律利益，而债权、期待利益等能否单独适用侵权责任尚存争议。公平责任作为我国独有一项法律规定，产生于我国社会保障不健全，人民群众抵抗风险能力较差的环境之下，如果不进行严格的解释，整个侵权法的责任基础可能崩塌。对于事实物权的侵权损害公平责任范围只以其绝对权为限，而由事实物权可能产生的经济利益则不能作为侵权之诉的标的内容。一般而言，对于符合我国物权法第9条的但书规定条件，法律有规定无需登记即可生效的物权，只要当事人提供了足以证明其产权来源合法的证据材料，人民法院将此类物权按照法律规定给予保护即可。但是，在一些家庭事实物权案件中出现离婚前登记物权人利用虚假诉讼等损害事实物权人利益的情形。此时，对于虚假诉讼案件应当由院长提请审委会讨论决定后及时停止案件的执行，并按照《民事诉讼法》第179条的规定撤销原判决，增加事实物权人作为案件第三人对案件进行重新审理，以保障事实物权人的合法权益。

（三）不当得利之诉

我国《民法通则》第92条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”。一般认为不当得利的构成需具备以下四个条件：1．一方受利益；2．他方受损失；3．一方受利益与他方受损失之间有因果关系；4．没有合法根据。受益人得利时是否知情以及受损失人是否有过错，均不影响不当得利的构成。而实质上，不当得利的根本标准，不是无法律上的原因，而是利益的变动不符合人们的公平观念。“不当得利的基础在于公平，而与社会良心的正义相合致”；“财产价值的移动，在形式上一般地确定为正当，但在实际上相对地如认为不正当时，则本于公平理念，以调整此项矛盾者，乃不当得利的本质”。对于本文引言所述的城市居民到农村购地建房而引发的所有权纠纷案一、二审依照《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的强制性规定，而认定城市居民与村民的购地或买房合同无效，并据此判决双方返还原物并不合理。城市居民违法购地建房其利益固然无法得到法律保护，但同是违反了法律规定的村民一方却因判决获得了巨大的经济利益，从普通人的一般正义观念来看，这样判决结果是不合理的，同时也违反了任何人不得从其不法行为中获益的司法原则。原审判决被撤销后案中城市居民可依不当得利之诉要求村民返还其利益损失。在发生了不当得利请求权与侵权行为的损害赔偿请求权竞合时，事实物权人是否得选择行使何种请求权在理论界是存在分歧的。有人认为由于公平观念的主观性因时、因地、因人变换不定，为保持法律适用的可预期性，必须限制大规模地以公平与否作为请求权基础。只有当没有合同、侵权等其他诉由才可以主张不当得利之诉。在法国一般学说和判例均强调，不当得利制度是基于公平观念而产生的，体现的是“给付均衡”的自然法原理。所以在裁判中，人民法院首先要适用实定法，只有在无实定法规定时才能适用自然法原理。但是笔者认为在法律有明文规定的情况下，从保护当事人权益的角度出发事实物权人当然可自由选择采用侵权还是不当得利之诉来实现自己的合法权益。