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土地政策对市场的影响

【摘要】土地的价格是众多对土地有需求的企业、组织或个人特别关注的问题,因为土地是建筑物成本中的重要组成部分,土地价格发生变化,建筑物成本也会随之发生变化。而土地政策对土地的供求平衡以及土地的价格具有重要的调控作用,对地产市场的健康发展意义重大。本文阐述了我国土地政策的主要内容,并分析了这些土地政策对市场的影响。

【关键词】土地政策;地产市场;影响;调控

我国的土地政策与其他国家相比有很大的区别,我国土地的使用权和土地的所有权不是一体的,土地产权的所有者是国家,我国的公民、企业、各种组织以及国外的组织或个人均可以通过一些法定程序获得土地的使用权。因此,基于我国的国情制订的土地政策也与其他国家有很大的区别。其中土地出让制度以及土地储备制度就是我国土地政策的典例,为确保我国土地市场的健康发展做出了不可磨灭的贡献。

1土地的使用权出让制度

1.1土地的使用权出让制度的内容。土地出让制度,即国家将土地的使用权转让给对土地有需求的组织或个人,获得土地使用权的组织或个人可以在一定的时间期限内行使对土地的使用权,但出让的土地不包括国有土地、农村的集体土地、地下的资源、公共设施以及埋藏物等。我国的土地出让制度历经了三个阶段,分别为行政划拨制度、协议出让制度以及土地招拍挂制度。行政划拨主要是政府可以以行政土地划拨的形式划拨给土地需求者,在这个阶段内,获得使用权的组织或个人具有土地的完全使用权,但是不能转让给其他人,供给土地的时间以及数量完全由政府决定。在土地协议出让阶段,获得土地使用权的组织或个人拥有了将土地转让给他人的权力。协议转让制度的出现,增强了政府的土地出让自主权。土地的招拍挂制度由国土资源部在2002年颁布,要求经营性的土地如商业用地,旅游用地,商品房用地等均要通过招标、拍卖或者是挂牌的方式出让土地的使用权,它规定我国土地出让的四种方式,即招标、拍卖、挂牌以及协议。1.2土地出让制度对市场的影响。政府划拨土地制度使得划拨的土地完全不受市场控制,所划拨的土地完全由政府决定,但这种土地制度已经过时,与我国现行的经济制度格格不入,正在被其他的土地制度所代替。在协议转让这个阶段,虽然政府土地出让的自主性得到了增强,但是土地制度的市场化有限,对于那些中小企业,没有关系的组织或个人来说想要获得心仪土地使用权的难度非常大,不利于土地市场以及中小企业的健康发展。同时,由于土地的寻租现象十分严重,使得政府的土地收益变得十分微薄,政府财政蒙受了巨大损失。土地的招拍挂制度将土地出让的主导权交给了市场,使得土地市场有了一个更加公平公正的环境。任何人均可以通过政府规定的四种出让方式获得土地的使用权。在招牌挂制度实施的背景下,房地产行业蓬勃兴起,市场结构得到了优化,国外的投资商和房地产商也竞相进入中国的房地产市场,使得中国房地产市场的竞争更加激烈。从整体上看,土地的招拍挂制度使得土地资源配置得到优化,土地市场有了一个更加公平公正的环境[1]。

2土地储备管理制度

2.1土地储备制度的内容。我国的土地储备制度在2001年提出,2007年国土资源部三部委联合出台了《土地储备管理办法》,使得土地储备制度得到了规范化的管理。所谓土地储备制度,就是在市场经济环境下,利用收购、置换或者征用的方式集中土地的使用权,为了根据土地市场和城市的总体规划对土地市场进行调控而将土地进行开发整理和储备[2]。2.2土地储备制度对我国市场的影响。土地储备制度大大改变了我国的土地供求状况,在土地储备制度实施的背景下,各级地方政府完全主导了当地土地的一级市场,地方政府回收、征用、收购了原来的行政划拨用地和原来已经出让的土地,使得二级市场土地使用权的流通量大大减少,政府得以垄断了土地市场,掌控了大部分的土地供给渠道。但是,由于制度的不完善以及各级政府对此缺乏经验,在此制度的实施过程中出现了一些问题,有些地方政府并未有效控制土地市场,多源头土地供应现象依然存在。因此,国家有关部门结合土地储备制度实施的情况,在不断完善这一制度,各级政府也在吸取经验教训,不断提高自身的土地管理水平,使得政府加强了对土地使用权的控制。

3结束语

结合土地出让制度和土地储备制度,二者有着紧密的联系,特别是土地的招拍挂制度,与土地储备制度的联系更加密切。在我国的土地储备制度实施了两年多后,土地的招拍挂制度才开始正式实施,此时各级政府已经有了大量的土地储备,二级市场土地使用权的流通量已经大幅度减少,政府对土地供给量的严格控制使得土地价格和房屋价格不断飙升,特别是在经济较为发达的东南沿海地区,土地价格的上涨更是明显。综上所述,我国的土地出让制度和土地储备制度使得市场主导了地价的产生,使得土地的价格更能真实反映市场的土地供求状况。

参考文献

[1]沈晓艳.中国城市土地供应政策对商品住宅库存的影响研究[D].南京:南京大学,2017.

[2]杨宏伟.土地供应政策对房地产市场影响分析[J].中国房地产业,2016,(20):25.

作者:韦瑶 单位:安徽农业大学

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