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房地产会计核算问题及改进方法

1引言

随着经济水平的提高,人们对于住房的要求越来越高,房产在人们心里的地位也越来越重,这一社会发展趋势导致了越来越多的企业家加入到房地产开发的行列当中,使我国房地产行业的规模不断壮大,房地产企业中的会计核算工作也越来越繁重。从建筑用地的申请到建筑资金的筹集以及营业销售额的计算,各个环节都会涉及资金的管理与核算。因此,我们应该不断加强会计核算工作的效率,为房地产企业的稳定发展奠定良好基础。

2房地产企业会计核算工作的主要内容

2.1材料的核算。房屋建筑过程中涉及大量材料的使用和购买,因此,对于材料费用的核算也是房地产企业会计核算工作的重要组成部分。与建筑相关的材料不仅包括直接用于建筑的一次材料,也包括用于施工的其他材料。在材料选购过程中,不仅要对比价格降低成本,还要确保材料的质量,以免材料使用过程中出现质量问题需要进行再次购买,增加材料成本。2.2固定资产的核算。固定资产主要包括一些能够长期重复使用的机器设备或者是建筑,这些资产具有预设使用年限,并且按时间计算折旧率。但是固定资产并非是固定不变的,有时会出现提前报废的情况。因此,在对于固定资产进行清点和核算时,应该要对于固定资产的损耗情况进行详细记录,并做好相应的折旧计算,从而对于固定资产进行管理与核算。2.3成本核算。成本核算是会计核算的重要内容,其所涉及的范围较广,内容较多,例如土地开发利用费、初步设计费、工程建安费、绿化设计费等,在进行会计核算的过程中,应该明确需要核算的项目,应将其进行合理分类,从而对于成本进行核算和控制。2.4利润核算。利润是所有经济活动的重心,也是经济活动效益最直接的体现。会计人员需要对于整个工程中的所有收支情况进行仔细核对,并制作相应利润清单,对于资金的变化情况进行分析,并对于利润进行评估,为投资商的投资计划奠定数据基础。2.5成本分摊。房地产企业成本核算在一定程度上取决于房地产企业的成本分摊份额,房地产企业的会计应根据以上原则,结合当地条件,位置,大小,风格,功能设计、结构、装饰、地面施工的影响,影响开发周期等因素的影响对房地产企业的成本分摊进行计算。对于房地产企业来说,成本分担是在具体实施中总结出来的,主要是基于成本核算对象,直接计入房屋等成本核算对象的成本项目中。并规划两个或两个以上的物业类型项目,按物业类型计算建筑面积占建筑总面积的比例。最后不能明确出售的公共财产利益,按照每个时期(面积)的总面积计算,按照其他财产评估的利息范围计算并分摊。但是,由于具体情况,在整个项目中诸多不确定因素,利益范围不能明确界定。国税发〔2009〕31文献中,对于一般成本和间接成本负担无法区分对象的情况建立了四种分配方法,包括:建筑面积法、占地莫安静、直接成本法、成本预算法4种。通过这些具体的方法能够总结出四种方案:在基础设施方面,属于共同成本,应按照建筑面积法,直接成本法和造价预算法进行成本分摊;公共服务设施费也是共同成本,适用于建筑面积法来进行开发成本的分摊,而开发间接费和借款费用都是间接成本,开发间接费适用于建筑面积法,直接成本法和预算造价法,而借款费用适用于直接成本法和预算造价法。

3目前房地产核算中存在的主要问题

3.1会计核算项目的设置较为复杂。我们在进行会计核算时,会对于会计科目进行划分,以便更好地将所有的支出与收入活动项目进行记录及分析。国家已经制定相关的科目划分标准,通常情况下,企业需要按照国家规定将相关科目进行划分,并对按照一定的会计分期对于各个项目进行核算。然而较多实践表明,这样的核算方式在房地产企业会计核算工作中的应用效果不佳。房地产开发中的很多建筑工程规模较大,成本较高,时间跨度也相对较大,在实际核算过程中难以进行确切分期,相关核算科目的设置也较为复杂,因此在核算工作开展过程中容易出现账目不清、重复记账等情况发生,导致会计核算的准确性较低。3.2对于风险的预测能力偏低。企业在发展过程中的各个环节均会面临较多的风险,包括集资所遇到的风险、投资项目选择过程中所遇到的风险或者是经济发展所带来的利率变动风险等。风险控制是每一个企业财务管理中的重要工作,也是会计核算工作必不可少的环节。对于企业发展过程中损害企业利益的危险因素进行预测是降低风险、减少企业损失的重要举措。然而很多企业在运行过程中,对于风险的预测能力偏低,无法对于各种风险进行预测,并制定相对应的预防措施,从而使资金管理风险大大增加。3.3隐匿收入所带来的风险。企业在运行过程中常常出现一些较为隐匿的收入,增加会计核算的难度,从而来企业的经营带来较大的风险。尤其是在房产的后期销售阶段,由于房产销售的方式不同,其费用计算方式也有较大的差异,为相关会计核算工作造成较大的麻烦。还有部分企业为了降低税收费用,对于工程的价格进行谎报,从而导致会计核算相应账目错乱。隐匿收入会对于财务账单的准确度造成较大的影响,不利于会计人员对于该工程利润情况进行评估,从而导致各类问题的出现,对于企业的正常运行造成较大的影响,为企业资金管理带来较大风险。3.4合作方分配问题导致的风险。由于房产建筑规模较大,动用的建筑成本也较高,因此大部分房地产开发项目均是由多个投资方合作的,这就导致工程的资金来源较为分散,使用途经也较多,资金管理的复杂程度也逐渐升高。这样的状况非常容易导致资金的不明流失,明显增加了资金成本核算以及利润分配的难度。在这样的形势之下,资金管理的难度明显增加,资金管理风险也相应大大提高。

4如何解决房地产企业发展过程中遇到的问题

4.1对于核算的科目进行合理划分。为提高房地产企业中会计核算工作的效率,减少会计科目的重复记录与核算,应该将会计核算过程中的科目分类制度进行优化,并对于核算科目进行合理划分,使得科目的核算更加简单、方便、快捷。例如,在成本核算过程中,开发土地成本为二级核算科目,可将其进行简化,转换成单项工程来进行核算。同时,也可以从宏观的角度来对资金进行核算,采用更加直观的形式来对于资金进行管理。4.2建立专门的核算风险管理系统。企业内部财务管理相关部门应该建立专门的核算风险管理系统,对于企业运行过程中的各项风险进行预测,从而采取相应的解决措施,对于风险进行规避。风险管理系统的建立与不断完善能够大大提升风险管理工作的效率,使得风险管路能够更加及时、更加全面地完成。与此同时,风险管理系统的应用还能有效减轻会计工作人员的负担,也能减少由于人为操作产生的核算错误。4.3加强对于隐匿收入的监督力度。针对部分房地产企业虚假报账的问题,相关部门应该制定相对应的制度或法规进行约束,加强对于企业财务报表的审批,只有符合国家相关部门的要求,才能给予审批。通过强制规定来减少行业内偷税漏水的行为。另外,企业内部也应该加强对于工作人员的管理,避免贪污现象的发生,加强对于企业各项资金的审核,从而降低会计核算工作的难度,加强企业内部的资金管理。4.4完善各个投资方的分配制度。企业应该制定完善的分配制度,对于企业利润分配以及资金投入进行明确规定和详细记录,制定合理的资金管理标准,规范企业中的资金管理工作,从而杜绝企业内容员工虚假报账的现象。另外,企业还应完善相关奖惩制度,并以此对员工进行激励,调动员工工作的积极性,减少员工犯错的现象,提高工作效率,使会计核算与资金管理工作更加完善。

5结语

资金管理与会计核算是一个企业能够正常运行的重要保障,也是促进企业快速发展、提高企业效益的重要手段。会计工作人员应该对于会计核算工作存在的问题进行认真分析,并对相关工作进行改进,完善相关核算制度,做好企业内部资金管理工作,更好的对于企业的盈亏进行评估,使企业能够健康、稳定地发展。

作者:段咏梅 单位:西安汇泓房地产开发有限公司

参考文献

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