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房地产开发企业资金管理问题及对策

一、房地产开发企业资金管理背景与重要性

企业的发展离不开财务管理工作,一个企业管理水平的高低,也可以由财务管理工作直接体现出来,并对企业的实际经营情况进行反映。资金是房地产开发企业的生命线,这也充分证明了资金管理工作的重要程度。总的来说,企业资金从开始筹集,到资金的分配和使用,该过程的合理实现便是资金管理整个流程。当企业资金筹措达到一定程度以后,便可以此为基础对资金进行合理使用,为企业进一步发展提供更多机会。换个角度来看,资金是一个房地产开发企业实现持续经营的核心因素,还能对企业经营的财务状况进行真实反映。而在现有的市场背景下,为房地产开发企业的资金管理工作带来了很多挑战。在房地产开发企业发展过程中,融资的集中化管理是经济发展的必然趋势,相关企业可以在工作中借鉴银行等金融企业对资金的管理手段,对现代化技术进行应用,以此来实现对大批资金的有效管理。房地产开发企业资金管理工作的重要性主要体现在以下几方面之中:(1)资金管理工作可以对企业内部资金调度进行规范,实现资金的配置优化。(2)可以进一步提升企业对资金的使用效率,将企业发展中的财务风险大幅度降低。(3)对企业财务工作的控制力度进一步提升,让领导者对资金流向进行切实掌握,还可以改善企业与银行之间的管理,实现互利共赢。而在实际的资金管理工作开展过程中,需要对账户和资金进行统一管理,避免成员企业对资金所有权产生严重影响。除此之外,由于资金管理工作的有效开展,各个房地产开发企业可以实现对内部经营活动和内部资金的相互协调,保证企业效益的最大化[1]。

二、房地产开发企业资金管理存在的问题

(一)融资方式单一。资金是房地产开发企业发展的基本条件,由于监管部门对股权融资条件要求的提升,相关企业不得不开展债务性融资,来维持企业的正常运营,但这也造成了房地产企业的负债率急剧增长。截止到2015年,沪深A股中的房地产企业平均资产负债率高达65.3%,还有24%的房地产开发企业负债率超过了80%。在实际融资活动中,虽然债务性融资的融资渠道有很多,但在实际经营过程中,适合企业进行融资的模式却很少。根据相关数据统计,截止到2015年,我国整体房地产开发企业的资金到位数量为125203亿元,债务性融资就高达76165亿元,而且以个人按揭贷款为主。由此可见,房地产开发企业的融资模式过于单一。由于较高的负债和单一的融资方式,为相关企业的发展造成了严重影响。(二)资金使用效率低下。资金使用效率低下一直是我国房地产企业的共同问题,很多企业在资金投放完成之后,并不能获得新的资金供给,如此一来,便很难再形成新的房地产产品。除此之外,土地是房地产开发企业最重要的生产材料之一,但近年来,由于过度圈地现象十分严重,导致企业资金利用率进一步下降,在很大程度上打消了一定的机会成本。尤其是对于负债较多的房地产开发企业,如果后期的销售业绩不佳,资金链便迟迟不能得到修复,再加上银行贷款利息数量的越来越多,整个房地产开发企业将会面临巨大的风险[2]。(三)资金回流存在问题。很多房地产开发企业没有对资金管理工作提高重视,导致预算工作开展十分不合理,也没有建立完善的资金预算制度,最终引起资金无法有效回流。在房地产开发企业发展过程中,如果不能对市场、经济等环境进行充分把握,进行盲目建设和盲目投资,一定会导致相关投资无法得到正常回报,将企业带入十分困难的发展境地。在资金回流过程中,企业应注重对资金预算管理制度的建立,避免企业资金运转出现影响。

三、房地产开发企业资金管理问题的解决对策

(一)采用多样化融资手段。销售是资金回流最好的途径,房地产开发企业如果想要降低经营风险,需要利用销售实现融资。另外,消费者对房地产的品质需求已经上升到了新的高度。相关企业在发展过程中,需要对产品定位、开发服务等项目进行进一步创新,实现资金占用成本的有效降低。房地产企业还可以通过与其他企业开展项目合作来吸引资金。例如,房地产企业可以和组织项目开发企业进行合作,通过共同开发、利润共享、资金共投等,实现企业融资手段的有效增加。近年来,我国房地产金融市场的政策逐渐松动,房地产开发企业的融资渠道也出现了多元化发展,但仍然无法满足相关企业对资金的需求。因此,想要实现房地产市场融资结构的多元化,还需要加强房地产市场与证券市场的相互对接,开发出新的融资途径和市场,对房地产开发企业的融资结构进行合理调整[3]。(二)强化资金时间价值。资金的时间价值就是资金效益的良好体现。在房地产开发企业之中,虽然资金本身并不具备很高价值,但在资金的流动中,房地产企业也会从中获取巨大利益,这种增值不断包括企业的个人收益,还为社会创造了很大价值。然而这些价值的创造存在一定的前提条件,需要对资金进行提前垫付,如果生产和流通周期越短,资金运转越快,资金的时间价值就越大。因此,企业可以对滚动资金进行分期给付,当土地款和首期资金投入完毕之后,应保证工程建设按原计划进行。另外,针对房地产企业预付账款较高问题,应该对工程款项的项目模式进行合理更改,以此来促使资金时间价值的有效提升。从历史发展数据来看,资金时间价值越高,企业效益也越好,建筑品质也更加完善。因此,企业需要对资金时间价值提高重视程度。(三)完善回收阶段资金管理。在资金管理工作中,回收阶段的管理十分重要。首先,房地产开发企业应摒弃不需要强化回收阶段资金管理的工作理念,按照具体的管理制度来开展管理工作,加强回收项目中的具体资金数额管理,并对企业发展形势进行合理评价,决不能也单一局势对企业整体结构进行衡量。其次,在资金回收管理阶段中,需要派遣专业的财务管理人员进行工作开展。由于回收阶段的资金管理属于一项专业的财务管理活动,需要工作人员具备较高的财务知识。总体来说,回收阶段的资金管理并不是单纯的对资金核算工作进行监督,更重要的是对资金的流动性、高效性以及经济性进行有效控制,维持企业资金链的正常运转。所以说,对回收阶段资金管理工作显得十分重要,可为企业资金回收数量的增加提供有利条件。

四、结语

综上所述,房地产开发企业资金管理工作,本身就是企业资金风险管理防范的重要措施,不仅要对资金安全性提高重视程度,还加强对信息安全工作的管理,避免资金出现短缺问题。与此同时,房地产开发企业的财务管理人员需要加强对下属员工的监督工作,以便资金体外循环的出现,为企业发展提供全面保障。

参考文献

[1]张院斌.房地产开发企业成本核算存在的问题及对策探析[J].现代国企研究,2017(20):52-53.

[2]徐东刚,韩晶.目标成本法在房地产开发项目成本管理中的应用[J].建筑知识,2017,37(14):119-120.

[3]田志龙,熊琪,黄瑜.中国房地产企业的国际化风险与风险管理机制[J].中国房地产,2017(15):15-25.

作者:梁席林 单位:云浮市安美达房地产开发有限公司

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