房地产会计核算业整理

房地产开发企业具有一定的特殊性，目前我国会计制度仍处于进一步改革和完善中．由此造成房地产开发企业的会计核算存在着较多问题。本文以房地产会计核算业务处理中纳税为例，分析房地产会计核算中存在的问题，并根据笔者的工作经验，就房地产开发企业会计核算的现状及特点进行分析，并提出完善房地产开发企业会计核算规范的对策。

一、房地产业企业会计核算在税收方面存在的问题

（一）收入方面会计核算在税收方面存在的问题

1．会计准则与税收法规在收入的确认上存在差异。二者的差异主要表现在：其一，预售销售，企业取得房地产预售许可证后，便可上市预售，取得的价款属于暂收款、预收款性质，不确认收入。待开发产品竣工验收并办理移交手续后，方可确认收入，将“预收账款”转为“主营业务收入”。而税法上将预收款列为“预售收入”，按规定的预计毛利率预交所得税。其二，按揭销售，银行将按揭款转到开发商账户时会计再确认收入实现。而税法规定首付款于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

2．附属设施的会计核算。销售阁楼、停车位、地下室等附属设施没有计入收入；收取的客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、政府奖励、先租后售的租金等没有入账；收取采光费、宣传费、上房费等费用没有计收入。

3．房地产开发产品收入的核算。将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励，对外投资以及分配给股东或投资者等，没有申报纳税；旧城改造，补偿给搬迁户的新房，对偿还面积与拆迁面积相等的部分、超面积部分以及差价收入没有合并收入或产品完工后，预售款没有及时结转收入。

（二）成本费用方面会计核算在税收方面存在的问题

1．将违规发票入账。如：取得旧版作废发票；涂改、自行填开发票等。

2．没有按“工程结算单据”列支开发成本，而以合同金额、预计金额列支，或以白条入账。

3．混淆成本核算对象，提前列支成本。如将下期成本提前列支；有偿转让或自用的配套设施未单独核算成本，直接计入主营业务成本。

4．成本划分不清晰，配比结转成本。没有按规定计算期间费用和开发产品成本；将未竣工验收产品成本并入营业成本；由各期分担的土地成本（含土地附属成本）提前一次性列支；独立核算的配套设施，没有分摊建筑安装工程费、土地成本、前期工程费、基础设施费、借款利息等费用。

5．扩大期间费用列支范围及标准，减少计税所得额。预售收入作为广告费、业务宣传费、业务招待费的计算基数，列管理费用；开发产品完工前的借款利息，一次性计入当期损益。

6．没有按开发的产品对象设置各类明细核算科目。

二、完善房地产企业会计核算的对策

(一)加强票据管理，健全票据领、用、存制度

房地产开发企业使用的对外收据，如预收房款收据、代收各种集资款收据应视同发票规范管理，建立健全其领、用、存制度，以备税务部门检查。

(二)严格执行预收款预缴制度，保证税款及时缴纳

严格执行国税发［2006］31号通知规定，对当期取得的预售收入，先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。确保税款的及时足额入库。

(三)完善房地产企业收入核算

1．明确房地产销售收入的核算范围。房地产销售收入是指房地产企业自行开发的房地产在市场上进行销售获得的收入，包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入。房地产开发企业自行开发的房地产，包括事先与购买方签订购销合同并按合同要求开发的房地产，也包括在销售之前未与购买方签订购销合同的房地产。房地产企业出售周转房，旧城改造中回迁安置户交纳的拆迁面积内的安置房产权款和增加面积的房产款，也在“销售收入”核算范围内，但出售自用的房产作为固定资产核算的行为除外。

2．正确确定和应用收入确认标准。房地产商品销售一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收、办理产权过户手续四个环节。由于房地产购销合同在开发产品竣工验收前后均可能签订，从法律意义上讲只是一种合约，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不论是否收取了款项，均不符合收入确认条件。因此，房地产企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，所收的预售房地产款，只能作为暂收款、预收款处理，不能确认为收入。只有房地产企业与客户签订了正式的商品房销售合同，并履行了相关法律手续；房屋已竣工并经有关部门验收合格，房屋经验收后，客户对房屋的结构、面积、付款方式均已确认，买卖双方办妥房屋移交手续；收入的金额能够可靠计量时，才能确认销售收入，即只能等到商品房全部完工并交付购房者后，再从预收账款转入主营业务收入。同时，房地产企业在某些促销方式下达成的交易，必须判断其真正的交易实质，如售后回租、售后回购方式的房地产销售。

(四)完善房地产企业预售方式下流转税费核算

房地产开发企业在预售中所得的价款，由于开发产品尚未竣工验收，不符合收入确认条件，所收到的均为预售房地产款，一律不确认收入，其款项暂记入“预收账款”科目；等到开发产品竣工验收并办理移交手续后，方可确认房地产销售收入实现，将“预收账款”转为“主营业务收入”。若房地产企业在进行纳税申报时，借记“应交税费——预交营业税(城建税、印花税等)”科目，贷记“应交税费——应交营业税”科目；收入确认时，再将该部分收入应负担的税费转出，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——预交营业税”科目，将更能有利于实现收入和税费的配比，也有利于公允、恰当地反映企业的经营情况以及对报表项目作进一步的财务分析。

(五)扩大信息披露内容，提高房地产开发企业信息披露中的信息含金量

1．应增加土地储备量及成本构成的信息。房地产开发成本中土地成本的比例一般占有较大的比重。因此，能否拥有土地储备以及土地储备的成本状况，从一定程度上决定了开发企业未来的发展，而信息使用者通过企业披露的土地使用权总额无法判断其土地储备的信息。因此，在房地产开发企业的财务报告附注中增加土地储备量及取得成本情况的披露是必要的。

2．应增加分项目现金流量信息的披露。以企业每一开发项目为基本单位，披露其在开发经营过程中形成的经营活动现金流量，包括销售房地产收到的现金、购买工程物资以及支付工资等所支付的现金，以此提高其现金流量信息的有用性。

三、结语

现阶段，我国房地产开发企业和房地产开发市场尚未完全成熟，企业的会计核算存在着较多问题。本文主要对房地产企业会计核算中的纳税这部分内容进行分析，提出了一些存在的问题并针对解决措施提出了几点意见。相信随着我国市场经济的发展、新的会计制度、会计准则的不断完善，房地产开发企业会计核算必将不断规范和完善。