华南地区农村房地产发展的思考

摘要：农村房地产建设是社会主义新农村建设中集约使用农村住房用地，发展农村集中住房的规划。首先从宏观层面简要说明农村发展房地产的意义，然后从实践调研中分析了当前广州地区农村房地产开发的现状，并剖析了阻碍其快速发展的原因，最后给出了发展农村房地产的一些建议。

关键词：农村房地产；广州地区；阻碍因素；建议

三农问题即是农民、农村、农业问题。其中，农村问题集中表现为农村面貌落后，经济不发达。发展农村房地产有利于改变落后的村容村貌，改善村民生活质量，而且如果农村房地产开发规划合理，落实到位，随着集中住房的落成和小区化的管理模式的开展，三农问题便会迎刃而解。其次，发展农村房地产有利于加快农村城镇化，解决就业问题，振兴农村经济，加速城乡一体化进程及缩小城乡差距。最后，发展农村房地产有利于完成现阶段保障性住房的目标，稳定社会发展。根据房地产行业“十二五”规划，2011年-2012年两年保障性住房总量原定为1300万套。然而，目前已经公布的地方建设计划，与目标还相距甚远。以广东省为例，中央规划广东明年将建44.7万套保障房，而目前各市报上来的数字汇总只有10万套。广东省住建厅住房保障处表示，44.7万套的数字还要继续协商，我省土地压力、财政压力难以承受。而开发农村土地，发展农村房地产事业将大大缓解保障性住房的建设用地压力。但现阶段农村房地产的开发却发展缓慢，因此有必要研究阻碍农村房地产发展的原因以及其发展对策。

1农村房地产开发现状分析

1.1村民对农村房地产缺乏支持

笔者于2010年在广州市农村地区3000余份的调查问卷结果得出：45%的村民对于农村房地产发展模式并不了解，而55%的村民则道听途说，并没有深入认识。此外在当前劳动密集型企业多，外来人口多的经济背景下，广州地区的城郊或城中村的村子里面形成了较大的房屋出租市场，所以对大部分村民来说现在已经很少进行农务劳动了，租房收入是村民们主要的生活收入来源。因此村民都不希望房屋土地被征收来开发房地产项目，从而断其收入。另外，祖屋乡情的情结也是阻碍农村房地产发展的重要因素。

1.2农村的建设规划不合理

由于政府相关部门及农村基层没有具体的规划，或者在规划中存在很大的主观随意性，致使农村的建设欠缺合理性。具体表现为村中道路基建杂乱，卫生环境差等，这会使房地产开发商的投资兴趣减弱。另外，村中功能性分区不明朗，村民房屋建设布局不合理，致使空心村大量遗留，造成土地资源的极大浪费。

1.3不同农村发展不一，两极分化较明显

农村发展水平与离市中心距离成反比。据笔者对广州地区实地调查发现，临近市中心的猎德村、杨箕村等村已经完成改制，其房地产、商业地产、工业地产等规划完善。对比较偏远的郊区，如番禺的诜敦村等尚未有发展农村房地产意向。村子位置与其发展状况见图1：

2阻碍农村房地产开发的原因剖析

2.1村民受其教育程度的限制和传统观念的影响较大

笔者调查统计，约80%的村民初中毕业及以下。限于教育程度，农民对发展房地产的意义认识不足。另外，在农民的观念中，土地是他们的“传承之宝”，土地对他们来说是无比重要的，因此，“守地”、安逸生活的思想以及其知识水平阻碍着他们对农村改造的接受意愿。

2.2征地补偿没有合理性的标准

补偿问题是农民关于征地问题最关心的问题之一。资金补偿是当今征地补偿的主要补偿方式。很多偏远郊区却把资金补偿作为唯一补偿方式，按照相关法律法规实行一次性赔偿，赔偿金额以土地“原产值”为基准。此方式没有考虑土地的市场价值以及失地农民往后的生活保障问题。然而，在城市中心的农村，补偿方式通常不单一，除了资金补偿外，通常还会考虑农民失地后的生活保障问题，如为农民购买社会保险等。但总的来说，征地补偿都无法满足农民永久失地造成的损失。另外，补偿制度缺乏透明与监督，农民无从得知补偿的标准以及相关措施的落实情况。在相关补偿落实的工作中，缺乏监督制度，农民几乎无法直接参与到相关措施的讨论与监督中，从而，很多农民的切身利益无法得到很好的保障。

2.3土地流转制度不明确不健全，导致土地资源浪费

在现行法律法规下，宅基地属于集体土地，宅基地的申请者必须是该集体人员，并且使用权的转让也限制在了该集体人员的内部。这是造成土地资源没有得到充分利用的重要原因。笔者实地走访调查得知，在很多城郊，一个村里面分成“新村”与“旧村”。所谓的旧村就是上几辈留下的大面积的旧房子、土地等，这些都是村民们旧的宅基地，而现在已人去楼空，变成了“空心村”，旧宅基地就一直处于闲置状态，严重浪费土地资源。究其原因有：首先，村民不懂如何能更有效地利用并且也没有足够的资金去开发空闲土地；其次，限于宅基地使用权流转的限制，宅基地无法流转给真正“有需要”且能“有效”利用它们的人。

3农村房地产开发的相关建议

3.1提高村民及基层干部的认识水平

政府和村委对村民应做好有关农村房地产开发政策的宣传及教育，可针对村内每户的青年劳力，让他们明白农村房地产开发的意义，使其带动家中其他成员的理解；对基层干部进行必要的相关知识培训，提高其行政意识，增强法律观念，加强措施落实力度。

3.2开创多元的赔偿方式

如何补偿失地农民的损失，令其不至于失去土地后生活水平下降，则是发展农村房地产事业的重要前提。目前我国存在的征地补偿方式比较单一，导致失地农民利益没有得到应有的补偿和保障。此外，失地农民安置意愿与政府征地政策之间存在较大差距，现存补偿方式也加深农民群众与相关政府的矛盾。因此，笔者认为若在政府征地转制的过程中，应发展多元化的补偿方式，除货币赔偿外，还应加入培训其技能，安置再就业，或为其购置合理的社会保险等方式。

3.3完善相关法律制度

根据现阶段的《土地管理法》与《物权法》规定，农村集体所有的土地不得进入市场，特别是宅基地只能在村集体内部流转，尚不允许城市居民或者村庄以外的其他居民购买村庄的农民住房而农村集体土地只有被改制，征为国有后才能进入市场。如此一来大大减少了土地的利用率和农村房地产项目的效率。因此，应改善和健全立法制度，允许村集体在一定程度上自由交易土地资源，尽量减少地方政府对农村土地的自由流转进行过多的行政干预，而更多的是起到监管的作用，如村集体与开发商的交易中政府应加以监管，从而保证农民的合法权益不受侵害。

3.4建设农村房地产项目的金融体系

资金问题是发展农村房地产最为核心的问题，因此需进一步健全金融体系。首先，对从事农村房地产项目，改造农村环境的企业，政府可作出政策性支持，如赋税优惠，简化融资手续，甚至放宽其融资方式如发行债券等。其次，积极引导大金融机构进入农村金融市场，同时鼓励并支持中小型金融机构形成新的农村金融组织，如民间私营机构，有地方政府参股的当地大企业等为农村房地产开发提供融资平台。

4结语

虽然农村房地产的建设面临着很多难题，如社会人文的矛盾，土地流转制度与现实市场要求的不同步等，但只要在实践工作中不断总结经验和勇于创新，相信我国农村房地产事业的进程必定会上一个新的台阶，农村面貌会焕然一新，农民总体的生活环境和生活质量也会得以提高。