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建筑企业与房产企业财务管理的差异性

摘要:笔者日常接触企业中,有不少从建筑施工企业向房地产开发企业转型。这些企业的管理者认为房产开发公司无非是建设房子,然后销售。在拿到土地后,按对施工业务管理方式,管理房地产业务。等到房子卖完,开始清算土地增值税、企业所得税时,才发现税款占到利润的大半。后悔前期不关心建筑施工企业与房产开发企业的差异。确实,建筑施工企业转型为房地产开发企业,在项目建设管理上存在优势。但若不了解两个行业差异,则会给企业的经营发展带来巨大风险。

关键词:建筑施工企业;房产开发企业;财务管理;差异性

一、经营对象

建筑施工企业是从事建筑商品生产和经营的企业。房地产开发是从事房地产开发和经营的企业。建筑施工企业承接的是“先有买主(即客户),后有标的(即资产)”的建造合同。在建设中,按客户(建设单位)的施工图纸实施建设。不承担设计不合理的责任,也不面对市场销售产品。与建筑施工企业相比,房地产开发企业在业务构成上,多出设计、销售两个部分。这两部分中,需要解决的核心问题是:项目产品定位。举个例子:收入水平不同的消费群体,在面对高层、洋房、别墅这三个业态时,其购买能力及购买意愿有着质的区别。项目产品定位决定了项目物业类型、产品方案、建造标准、部品部件档次等要素。而不同的物业类型,或相同物业类型下的不同建造标准,工程成本的差异可能会较大。这也让房产开发公司的成本控制更加复杂。为了做好项目产品定位,房产开发企业要深入细致地开展项目前期市场调研,力求使项目产品定位与市场需求相吻合,做到项目成本与售价相匹配,避免产品定位偏离市场。

二、上下游企业

建筑施工企业的上游企业有建筑劳务公司、材料及设备供应商、建筑分包单位等,下游企业是建设单位(包括了房地产开发企业),上下游关系相对简单。房产开发企业的上游企业是建筑施工单位、(部分)材料及设备供应商,下游企业有营销策划公司、销售代理公司、物业公司、商业地产运营公司。随着社会分工的进一步细化,下游关系日趋完善。在整个投资过程中,还得依赖投资公司提供资金。

三、行业特点

房地产开发行业具有资源整合、资金密集、政策性强等特点。资源整合包括内外两个方面。对外,企业在融资、拿地、建设、销售、交付产品各阶段,需要与各类型金融单位、政府多个部门、各类供应商、不同产品需求的客户打交道,完成“整合”工作。在内,单从房产公司的部门(人员)设置看,真可谓“麻雀虽小,五脏俱全”。房地产企业受国家宏观调控政策影响大,政府对土地供应、贷款利率、各种税费、交易政策的宏观调控,都可能会对企业产生深远影响。房产开发行业还是资金密集型行业,筹集资金渠道多元性,资金占用形态多元化。而建筑施工企业具有“生产型”特点,靠自有工人、设备、按进度生产、回款。发展壮大的主要压力是承揽施工业务、提升自身技术实力等。

四、纳税主体

由于施工企业生产具有流动性大、施工生产分散、地点不固定等特点。在“营改增“前,国家征管营业税的纳税地点是建筑业应税劳务发生地。对于简易征收的建筑施企业,在外地施工时,需开具《外出经营活动税收管理证明》。按开具发票金额的一定比例,在施工地点缴纳营业税、企业所得税,代扣个人所得税等。这让长期从事建筑施工行业的财务人员,在纳税中认为税收主体是“项目”,日常工作中更关注“项目”的开票金额、收入、回款。在“营改增”后,由于增值税的特点,国家征管增值税的纳税地点是个‘混合体’,即按照一定比例的预征率在建筑服务发生地预缴增值税后,向机构所在地主管税务机关进行增值税纳税申报。由于房地产企业在“营改增”前,是地方税收的重要来源,各地税务局为了完成地方税收任务,往往要求在土地所在地成立房产开发公司或子公司(也有用分公司形式,按子公司方式纳税的),在当地缴纳营业税,土地增值税、企业所得税等各税种。这让长期从事房地产开发行业的财务人员,以“企业”为税收主体。在纳税申报中关注企业的收入、成本、费用。

五、适用税收征管文件

房地产开发企业在税收征缴中,需执行行业专用税收文件。如:国税发【2009】31号,是专门针对房产开发企业征缴企业所得税的文件。国税发【2009】91号,是针对房产开发企业征缴土地增值税的专项文件。这两个税收文件与国家其他税收文件有很大差异。而建筑施工企业,在税收征缴上适用于通用的国家增值税、企业所得税文件。

六、税种与税负

建筑施工企业的主税种是流转税(“营改增”前是营业税,“营改增“后是增值税),企业所得税。房产开发企业的主税种是流转税(“营改增”前是营业税,“营改增“后是增值税),土地增值税、企业所得税等各税种。比建筑施工企业多了个土地增值税。土地增值税依据增值额占(税法认可的)成本的比例,实行四级超率累进税率,税率依次为30%、40%、50%、60%。若不做规划及管理,可能“吃掉”房产公司大部分的项目利润。两个行业在国家税收税种上的差异,以及高税负的税种,加上房产开发行业的获利率普遍高于建筑施工行业,导致两个行业在税收总额、税种、税负上有着很大差异。

七、税务筹划的作用

税务筹划,是指在不违反法律、法规前提下,在纳税行为发生前,通过对纳税主体经营、投资活动的涉税事项,进行交易结构规划、调整、控制,达到减轻税负目的的活动。由于建筑施工企业缴纳的流转税,是按收入比例缴税。行业毛利率较低,企业所得税税负不高。对于规模不大的建筑施工企业,经税务管理部门批准,可采用按收入的一定比例的核定征收方式。而房产开发企业由于土地增值税计算上,在(税法准予的)扣除项目金额上,有专项规定,加之实行四级超率累进税率,税负间距较大,再加上前期毛利率较高,导致房产开发企业普遍关注税收筹划。在关注时间上,往往在项目拿地之前,就结合项目实际情况,对各税种进行测算、分析、谋划,确定税收筹划要点。

八、经济合同类型

建筑施工企业的合同类型相对简单,对上是与业主签订的合同,对下是建筑劳务施工合同、分包合同、材料设备采购合同,房产开发企业的合同类型则要丰富的多,包括:设计合同、(甲供材/设备)采购合同、建筑施工合同、营销合同、商品房销售(预售)合同、物业服务合同、商业运营管理合同、融资合同、咨询服务合同等。不同合同类型,在权利义务界定上,涉及不同的国家标准、行业标准、企业管理要求。

九、营销推广费用

在建筑施工企业财务账面,较少看到有大额营销费用。当然,有些建筑施工企业通过分包方式、转包方式、“挂靠”又分包方式,让拿到项目的“关系人”分享了项目收益。而房产开发公司的营销推广费用可以说是金额大,种类全。随着房产营销产业链的进一步分工细化,形式日趋多样,营销费用的构成越加丰富。对营销费用的规划、监督、费效评估等,是房产开发企业工作日程上,是一个重要组成部分。

十、财务核算方面

(一)财务核算的集中程度由于施工企业的流动性大,地点分散等特点,为了让会计核算直接反映施工生产的经济效果,多采用分级核算、分级管理的办法。而房地产开发企业投资金额大、筹资成本高、土地增值税和企业所得税存在先预缴再清算方式等,需要在开发公司层面集中核算。(二)成本的计划与控制方式建筑施工企业是签定建造合同,在合同范围内管理成本。多采用“定单成本计算法”,单独核算每项工程的成本,形成预算成本。在成本控制中,将实际成本与预算成本进行对比、分析、考核。房产开发企业,则根据开发地块来建项目,往往项目数量少,投资总额巨大,。大多企业采用“项目全成本管理”,将全成本划分为各成本构成要素。为了实现目标利润,对各构成要素进行分析,要素数量很多,且相互关联。当某一项成本要素发生变化时,需要系统、全面地对其他成本要素进行测算。比如:项目抢工产生的抢工费会加大项目的工程成本,此时应测算项目提前销售对降低财务成本的有利影响;项目增值率处于土地增值税率区间临界点附近时,要测算税负与售价的敏感性。(三)经营成果的确认方式由于建筑施工企业的施工周期比较长,为正确反映各项的经营成果,核实垫付资金,要分阶段进行工程成本核算、工程价款结算。在季未、年未按照“已完工程”分期确认成本、收入、利润,并与建设单位进行工程价款结算。而房产开发企业的财务核算,大多与国税发【2009】31号保持一致,依据2009年第多少号文件,在签订《商品房预售合同》后,按取得的预售收入,缴纳增值税、预缴土地增值税、企业所得税。在达到“完工条件”时,确认收入、结转成本。

作者:胡巧荣 单位:新疆北新路桥集团股份有限公司

参考文献:

[1]绿城房产建筑管理有限公司企业标准GCS——项目全成本管理手册

[2]深圳诚则成企业管理咨询公司文件——管理体系审核知识培训

[3]新疆北新路桥集团股份有限公司内部管理文件

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