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房地产经济金融动态分析

一、研究前景

房地产作为一种高消费品,在市场的价值很大,因此也可以视为一种投资品。而当它成为投资品时,房地产金融便应运而生了。有人曾这样说中国房地产,五年以内,房地产靠政府的补助;五年到十年,市场供求规律开始能发挥作用,供过于求使房地产经济步入低迷;十年之后家庭和人口结构将导致房子绝对剩余,房子将成为不值钱的东西,房价大跌。房地产经济是国民经济增长的三大支柱之一,中国的房地产绑架了中国的经济。本文主要是针对有可能出现的因房地产销售滞后而影响整个国民经济的情况,对中国的金融市场和房地产市场之间的关系进行深入的研究,以房地产价格、房地产景气循环等为研究的主要内容,同时还将对房地产产业与金融业的关系进行一些有用的说明。

二、各国住房金融政策模式比较

(一)美国的住房抵押贷款模式。住房抵押贷款方式是美国商业银行主要的信贷方式。这种模式的显著特点:第一,金融机构抵押贷款形式多种多样,并不断进行创新;第二,住房抵押市场高度完善,住房抵押市场运行机制相当成熟,不仅具有充分有效的竞争机制,也形成了运作规范和衔接紧密的两极市场体系;第三,政府在住房抵押市场上发挥了重要的调节作用。该模式优点在于市场化程度高,但这种模式要求银行等金融机构有足够的资金,有发达的住房抵押贷款二级市场和证券市场。(二)德国的住房储蓄体系与抵押贷款相结合模式。德国住房金融实行依靠政府和市场相结合的办法,储蓄者购、建房融资建立在自愿参加、互助互利、国家鼓励的基础之上。该模式有如下特点:一是具有严格的法律界定,德国法律规定,只有建房互助储蓄信贷社方能经营住房储蓄业务,居民自愿参加储蓄;二是政府对个人住房投资实施奖励政策;三是具有封闭运行的融资体系,即德国的住房储蓄机构只能从事住房储蓄融资,不得参与其他金融业务。

三、税收减免的扶持

住房占有要实现按x2分布演进,离不开政府的金融政策。如果说“重保有”的税收政策起到了“激励”的作用,“轻交易”的税收政策起到了“疏通”的作用,那么,金融政策就起到了“扶持”的作用。政府的金融扶持实际上就是一种“暗贴”。可见,在美国的住房市场上,这是美国政府对住房市场调节的重要手段,所得税越高,购房者的相对实际负担就越小,通过抵押贷款购房者的实际负担更小。政府调节住房市场离不开房地产税、所得税和住房抵押贷款利息减免的三者配合。

四、政府担保的扶持

住房信贷是银行信贷业务中风险比较小的一种业务。尽管如此,经营住房抵押信贷的“利薄期长”的特点使经营住房抵押信贷仍然会面临一些风险,主要包括经济周期风险、资产流动性风险、利率风险、房地产价格风险、房地产产权风险、交割风险、借款人信用风险、借款人还款能力风险等。对于中低收入者的借款行为,金融机构面临更大的信用风险。

五、住房公积金的探讨

职工个人对交存公积金的使用,就其法律特征而言,是住房公积金所有权人对其个人资产占有、使用、收益和处分权利的体现。从建立公积金制度的总体目标出发,对职工个人使用住房公积金做出必要的规定是完全需要的,但必须体现所有权人的主体资格和主体行为。与此相反,住房公积金管理机构是依法成立的管理机构,特别是在住房公积金实行义务性或强制性交存的前提下,其吸收的住房公积金区别于商业银行等其他金融机构吸收的社会资金,不能作为法人所有资产来管理和处分。

六、房地产信托(REITs)的探讨

(一)国内外REITs的发展概况。随着新一轮的宏观调控,房地产开发商对房地产信托表现出极大的兴趣;同时,金融业对房地产信托却褒贬不一。从某种程度上说,房地产信托给中国目前的房地产行业和金融行业带来了更大的风险。房地产信托是降低和分散风险,还是加剧风险,决定了房地产信托是否有存在的价值。(二)我国房地产信托的主要问题及其建议。我国常把房地产信托按照最终投资项目可分为资金型和资产型两种。我国目前的房地产信托主要是资金型。其目的是为房地产开发项目融资,而不是投资有产权契约的收益型项目融资。

七、结束语

由于目前国内外对房地产的相关研究不多,可供参考的文献很少,同时由于受经济增长和市场管理的限制,也没有对房地产经济增长和房地产金融结构之间的关系进行深入研究的试验。所以本文扩大了对房地产金融结构和经济增长关系的研究的范围,从而得出房地产金融结构和经济增长之间是彼此相互作用的关系。

参考文献:

[1]赵锡军,西村清彦.房地产泡沫与金融危机[J].中国经济报告.2016(11)

[2]鞠方,雷雨亮.经济开放度、房地产价格及其空间溢出[J].中国软科学.2016(10)

[3]郝清民,刘乐.房地产业与银行业的投资者情绪与风险传染[J].大连理工大学学报(社会科学版).2016(04)

[4]李力,王博.短期资本、货币政策和金融稳定[J].金融研究.2016(09)

作者:刘涛 单位:中国建设银行股份有限公司石家庄分行

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