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房地产金融风险及防范措施

摘要:现如今,随着经济全球化的趋势越来越明显,科技与经济的不断发展,而金融的变化呈现出一种较大的态势。在这种背景之下,我国的金融体制不断趋于完善,但是我国房地产行业金融风险却是影响我国地产经济发展的关键因素。本文着重对房地产金融风险进行分析,并结合具体问题提出一系列措施,希望能够对房地产行业的发展有一定借鉴意义。

关键词:房地产;金融风险;风险防范

1引言

在我国,房地产业发展的极为迅速,尤其是在最近几年,呈现出一种迅猛的发展趋势。在城市之中,房价仍然是人们热衷的话题,为稳定房地产市场,我国政府相继颁布一系列措施,但其中的问题仍然没有有效将其解决。房地产行业的发展与金融行业密不可分,其中所隐藏的金融风险,不仅会抑制房地产业的发展,甚至会影响到我国经济的稳定发展。所以,分析金融风险出现的原因,总结出具体的防范措施便显得尤为重要。

2房地产金融风险

2.1政策风险。在房地产行业之中,政府所取得作用,以及影响不容忽视,政策风险,也便是政府的宏观调控,此种宏观调控会对房地产产生最为根本的影响。(1)宏观调控对房地产的影响。目前,最为普遍的问题仍然是房价,房价过高导致楼市出现泡沫风险。所以,我国政府便需要从中进行调控,颁布相关的法律法规,但是正是政府的这些调控措施,对房地产行业金融造成一定风险,比如房地产在政府的调控之下,交易量会出现明显的下降趋势,在一小部分房地产企业之中,因流动资金不足,其内的资金链便会发生断裂的情况,此为宏观调控所导致的结果。(2)宏观调控对房地产上游的影响。除上述出现的情况之外,在一些房地产行企业之中,会出现违规买地、用地的情况。因此,我国政府根据此种现象的发生,对价格进行限制,当价格受到限制,房地产金融风险也便会相应的增加。2.2市场风险。(1)在我国,经济发展方式为重视投资而轻视消费,所以大量资金会被应用到房地产行业之中,致使供给与需求不成正比,而房地产价格也无法将其真实地反映出来,人民群众在这种情形之下,只能依靠金融市场。(2)当前,在我国城市之中,不论是一些新开发的小区,还是近几年开发的小区,都会出现入住率不足的情况,这是一种极为普遍的现象。除此之外,有些房地产企业在圈地之后,却没有足够的资金进行建设,建设之后,无人居住也是常有的情况。以上三种情况的发生,房地产行业资金无法回笼,加之大量的银行贷款,破产危机极为严重。(3)热钱与外资的加入,而两者的加入,只为能够在短期之内实现价值、盈利,而这种情况的发生,却在一定程度上加大房地产金融风险发生的概率。2.3诚信风险。诚信风险主要来自于我国信用体系的不完善,而这种不完善普遍对体现在土地方面。(1)政府买地为生的情况时有发生,因地价直接关系到政府的收入,并运用竞价、拍卖等方式将土地价格抬高。当土地都集中在开发商手中时,“地王”便也随之产生,在其背后的权钱交易中,确也能够滋生房地产金融风险。在银行方面,贷款主要看信誉与是否具有偿还能力,所以银行的信用风险也是不容忽视的关键因素。(2)土地价格的持续增长,因受到我国政府宏观调控的影响,土地价格变动次数增多,是加大风险的关键因素,房地产企业资金链因调控会发生断裂,易发生风险。2.4实施风险。(1)我国银行属于国有制经济,所以自身的行政性质则比较突出,没有现代企业运营气息,虽然银行已进行改制,但是银行与政府之间的联系仍然密不可分。比如,前几年的钱荒问题,银行首先想到的不是怎么样能够通过市场盘活流动资金,而是祈求中央银行将储备金下调。由此可见,我国商业银行对政府的依赖性,即便是市场变化也可忽略不计。所以,一旦房地产市场发生改变,我国银行对房地产的发展方向便无法进行明确与掌握,在实际造作的过程当中存在风险。(2)银行自身没有一定的风险意识,虽然在一些行业银行之中,拥有具体的风险处理措施,但这些风险处理方法已无法与当前的市场环境相契合,所以便无法有效对房地产金融风险进行管理。

3房地产风险防范措施

3.1建立住房供应体系。在房地产市场中,最为突出的问题便是住房供给结构问题,比如,其中最为突出的问题便是,高档房屋过多,而普通商品房,以及一般性的保障性住房则出现严重供给不足的现象。所以,为优化房屋供给结构,需要对其总量进行控制,使区域房屋达到平衡的状态,大力发展普通商品房屋,对于经济适用房与廉租房需有效加强建设,建立合理的住房供应体系,可将商品房、经济适用房、廉租房最为体系的主体。除此之外,缓解房价上涨、住房市场供给不足,需要健全二手房市场,以及房屋租赁市场。针对当前房屋租赁市场的现象,所以便需要对其进行大力整顿,从而使住房市场秩序保持良好。3.2严格控制银行信贷风险。房地产市场资金的主要来源是商业银行贷款,因此需要有效控制商业银行贷款,抑制房地产投资。为有效达成目的,需要政府的强力干预,加强商业银行信贷的监管力度,从而将房地产信贷风险降低。除此之外,银行信贷业务的监管力度也需进行加强,将房地产贷款进行有效控制,使其能够银行全部贷款之中所占有的比重下降,并对银行的进行监管,主要围绕资金、资产流动,以及风险管理与控制能力方面,并对商业银行做出积极引导,使其能够运用正确的金融手段对房地产的信贷业务进行规范,并对房地产开发商动态管理进行有效加强,甄别出房地产投机需求人,将渠道隔断,用以将投机行为控制在合理的范围之内。3.3强化金融监管。金融系统容易受到外部的冲击,其本身较为脆弱,由此便可引发金融风险。在微观层面之中,若金融机构出现不合理的行为,若其他金融机构相继运用采用此行为,便会形成金融风险。所以,便需要政府出面,将金融宏观审慎监督思路进行加强,建立监管机制,并对金融机构提出新要求,使其能够采用审慎的经营态度,有效将金融创新,以及金融风险控制在安全的范围之内。最后,对金融机构进行风险评估,将处在的阶段凸显出来,制定相应的补救措施。与此同时,为有效保证金融安全,金融基础设施建设需进行加强,比如将支付体系进行完善、将社会心痛征信体系进行完善、将法律体系进行完善等,从这三个方面入手,从而建立良好的金融环境。3.4强化土地市场管理。高房价在我国一直存在,个别城市更甚,这与地价的提升密不可分。所以,便需要将现有的土地供给与储备制度进行强化,省各级政府需要从中建立土地储备库,并加以完善,对于城市之中不同用处的土地差异化进行管理。将市场的发展方向作为土地价格控制的导向,合理划分土地的使用以及供给人,消除地方政府多土地的垄断权,将土地供给的主体增加。在城市经营性建设之中,会出现土地出让的情况,其招标方式需公平、公正、公开,将农村集体土地,加入到城市建设用地市场之中,在优化土地结构的同时,也能够在一定程度上提升土地供给量。3.5建立长效调控机制。本文所指的长效机制,具体是指运用三方手段,将我国经济发展中不相适应的机制进行解决,将房地产市场的整体环境进行改变,而其中三方手段为土地制度、财税体制,以及我国的利率制度。我国政府我有效抑制房价过度上涨,颁布一系列调控制度,以及政策,但房地产的矛盾始终没有得到有效的解决。对此,政府需大力建设房地产市场的调控机制,发挥其长效性,并运用差异化调控手段进行调控,将作为重点实施对象。政府应将原有的调控手段进行革新,将房地产体制机制改革制度进行深化,并有效将其落实。在此基础之上,将工作的重点放在建设保障房屋之上,以及增加土地供应,不可将政府干预进行过度强调,并从中发挥引导作用,使市场能够有效、有序地对房地产斤进行调整。3.6严格控制投资。在房地产行业之中,最为普遍的现象便是投资,这种投资不仅造成供给小于需求的局面,而且也在一定程度上将房屋价格提升。所以,政府需要对其采取一定措施,用以降低房地产投机,以及投资需求人,从而稳定房价。比如,商业银行在制定与实施信贷政策方面,央行需针对在房屋购买者在购买房屋的过程中,所出现的第一套房、第二套房以及第n+1套房,需制定不同的信贷政策,提升房地产贷款首付比例、提升房地产贷款利率,运用两种方式对其进行控制,而对于一些城市中非常住人口,这些人口中出现购买多套房屋的,不可进行贷款,用以限制炒房。最后,买卖房屋投机行为,所得税需相应的提升,对空房,政府应收取相应的房屋控制税,以及物业税、投机者的成本和购房成本相应提升,从而使购房者的成本相应减小,还能够起到稳定房价的作用。

4结语

综上所述,有效防范房地产金融风险,首先,需要将金融体制进行改革并进行深化,将金融机构,以及内控制度进行完善,有效加强金融监控与管理制度。从以上几个方面入手,可在一定程度上有效防范房地产金融风险,对于金融体系的维护具有积极影响。

参考文献

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[2]罗晓娟.信贷支持与房地产金融风险[J].西南金融,2013(3).

[3]肖涵天.房地产金融风险与信贷支持策略分析[J].山西青年,2016(19).

[4]粟畯茹.我国房地产金融风险的防范与化解[J].房地产导刊,2015(34).

作者:于亚宁 单位:对外经济贸易大学

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