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地区房地产金融论文

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一、台湾地区房地产市场发展的主要特征

(一)平均每户住宅面积达42坪(约140平方米)。

2012年台湾地区每户平均住房面积达到平均每户42坪,相当于140平方米,较上世纪80年代初增加了50多平方米。以2013年第三季度台湾地区新购置住宅者购买房屋面积来看,25坪至未满35坪的占25.1%、占比最高,35坪至未满45坪的占17.8%。

(二)房价收入比超过8倍。

20世纪80年代中后期,台湾地区房价涨幅较大,房价收入比例较高,1989曾年达到12倍。90年代初期之后,伴随泡沫经济的破灭,台湾地区房地产市场开始步入10余年的不景气时期,然而房价收入比仍比较高,1991-1997年平均达到9倍以上。在1998年亚洲金融危机的影响下,台湾地区房价有所下跌,但由于居民收入也相对下降,导致房价收入比指标并没有明显下降,2002年仍然达到8倍,普通家庭购买住房的压力依然较大。根据台湾地区“内政部营建署”2013年第3季度统计数据,房价收入比达到9.2倍,较2008年末(7.1倍)明显提高。

(三)购房均价达到23.5万元新台币/坪。

根据台湾地区“内政部营建署”2013年第3季的统计数据,2013年第3季新购置住宅者中,有27.4%的购房价格集中在600-900万元新台币,较2012年同季(29.1%)下降1.7个百分点。平均购房总价(960.8万元新台币)与单价(24.1万元新台币/坪),较2012年同季(925.4万元新台币、23.5万元新台币/坪)增加3.8%、2.6%。各地区中,台北市平均购房单价较其他县市高,为56.2万元新台币/坪,购买5000万元新台币以上的房屋比例(4.1%)同样最多;台南市平均单价低于其他地区,约11.4万元新台币/坪。(六)住房空置率达到19%。20世纪90年代初以来,台湾地区由于住宅供给与市场需求失衡,住宅空置率不断走高。1990年房屋空置率为13.34%,2000年达到17.62%。2010年底台湾地区无人经常居住且未供其他用途的空闲住宅,合计156万宅,占比达到19.3%。比较2000年至2010年这10年间住宅居住情形的变动情况,有人经常居住住宅增加63.1万宅,增长11.5%,而无人经常居住且未供其他用途的空闲住宅计增加32.7万宅,增长26.6%,空闲住宅率较2000年的17.6%提高1.7个百分点。

二、台湾地区房地产市场调控的政策措施

台湾“行政院”于2010年推出“健全房屋市场方案”后,相关部门纷纷推出配套政策,以加强房地产市场的调控、促进房地产市场健康发展。

(一)台湾地区“行政院”出台房地产调控政策。

台湾地区“行政院经济建设委员会”于2010年4月发布“健全房屋市场方案”,提出以“安定社会民心及稳定市场”、“优先照顾弱势及相对弱势者”及“确保中低收入及受薪阶级的照顾与满足居住需求”为目标,坚持“因地因人制宜”、“温和有效”、“健全稳定”、“社会公平”、“信息透明”等基本原则,就“台北都会区住宅供给与需求均衡”、“协助辅导中低收入户及受薪阶级提升购(租)屋能力”、“住宅信息”、“不动产贷款风险管理”、“社会公平”等主题提出21项处理原则及44项具体措施。其中,与不动产信息揭露、金融及租税有关的内容主要包括“住宅信息”及“不动产贷款风险管理”两项措施,以及“社会公平”等有关房屋税及土地税措施。

(二)台湾地区“财政部”推行奢侈税政策。

奢侈税的课征与自用住宅的认定具有密切关系。自用住宅的认定依据是“一生一屋”,“本人、配偶及未成年子女的名下只有一户”。在此定义下,拥有的第二套以上的房子都属于非自用住宅(含买进、受赠)。自有住宅在1年内移转或销售者,其税率为15%,在1-2年内移转者,课税10%。台湾地区“财政部”为了防止纳税人的不当逃税,配合奢侈税的实施,针对买房大户进行个别查税。稽核方式主要包括:一是利用“地政”机关的全岛土地总归户系统;二是利用各“地税捐稽征处”每周汇入财税数据中心的土地及房屋异动数据库;三是利用综合所得税申报租金收入前后年度差异数据;四是其他佐证性或强制性的查证等数据。

(三)台湾地区“内政部”建立实价登录制度

为提高不动产交易信息透明化水平,台湾地区“内政部”根据“立法院”通过的“实价登录地政三法”,于2012年8月开始实施“实价登录”制度,即“不动产成交案件实际信息申报登录”,将不动产实际的交易价格登录于台湾地区“内政部”所属的“地政”机关网上,避免相关主体不实登录而造成房价哄抬现象。实价登录的数据主要分为交易标的、价格信息及标的信息等三类。

(四)台北市试点房地产分区课税。

2013年,台北市以房价与涨幅作为“分区课税”的依据。所大安、信义、中正及松山等4个豪宅林立地区列为“一级重税区”,将其售房所得税率从2012年的42%调整为2013年的48%,其他地区仍维持在42%的水平。

三、台湾地区房地产金融调控的主要措施

为配合“健全房屋市场方案”的实施、加强房地产信贷风险管理、保障存款大众权益,台湾地区金融管理部门制定和实施了多项针对房地产市场的宏观审慎政策措施。具体包括:

(一)台湾地区“中央银行”实施不动产信用管制政策。

台湾地区“中央银行”对房市的调控措施主要采取选择性的信用管制,主要包括三个阶段的信用调控:1、第一阶段信用管制。2010年6月,台“中央银行”针对房价高涨的实际推出信用管制措施,对台北市及新北市的板桥、中和、永和、新店、新庄等十区进行房贷信用管制,贷款比例最高为七成;另外,台“中央银行”实行针对性审慎措施,调控特定地区房贷及土地抵押贷款。2、第二阶段信用管制。2012年4月,台“中央银行”邀请九大行库研究降低房贷比例,要求金融机构针对“豪宅”订出贷款成数限制最高五成。同年12月,台“中央银行”实施第二阶段的信用管制措施,新新北市三峡、林口、淡水等三区房贷比例降至六成,土建融资比例则以六成五为限。3、第三阶段信用管制。2013年3月,台“中央银行”为避免形成房价飙涨的态势,台“中央银行”计划进一步扩大房市管制区,除桃园县中坜、芦竹、八德等地外,将高雄美术馆、台中七期等地区纳入房地产信用管制的范围。

(二)台湾地区“金管会”实施不动产融资约束政策。

1、对存款性金融机构的调控。为抑制城市地区房价的不合理高涨,台湾“金管会”要求岛内金融机构的不动产贷款,必须符合相关规定,包括贷款对象、贷款额度、贷款利率、贷款年限等,以便抑制宽松资金流入房地产市场。除台“央行”外,台湾地区“金管会”对银行办理不动产也列出三大管制标准,即:房贷余额前十大银行,房贷余额不能超过总放款的30%,其余银行不能超过40%;前十大银行土地及建筑放款不能超过总放款的10%,其余银行15%;所有银行不动产担保放款不能超过总放款的70%。2、对非存款性金融机构的调控。不动产市场的购房资金除了金融机构的贷款数额外,保险公司的介入房市投资也是重要的资金来源。因此,台湾地区“金管会”对非保险公司等存款性金融机构的资金运用加以规范。2012年11月,台湾地区“金管会”推出“新八条”,成为调控寿险业购买不动产的重要规定。具体内容如下:一是收益率须超过2.875%;二是投资商用大楼5年内不得移转;三是收益标准立即适用;四是投资素地10年内不得移转;五是须经董事会审查;六是自用不动产5年内不得移转;七是禁买预售房;八是配套放宽措施的规范。

(三)台湾房地产金融调控措施的特点。

总体来看,台湾针对房地产实施的金融调控政策呈现以下特点:1、注重金融政策与财税政策和其他政策的协调,要求银行针对非自用的投资者在贷款成数、利率及宽限期等方面采取差别化授信条件的同时,实行奢侈税政策、建立实价登录制度、试点房地产分区课税等措施。2、实行差异性房地产金融调控政策,对重点地区实行更加严格的房地产贷款管制政策,并针对房价上涨情况,不断加大调控范围。3、对不同房贷规模的银行实行不同的调控政策,如要求房贷余额前十大银行,房贷余额不能超过总放款的30%,其余银行不能超过40%。4、完善房地产金融调控的配套措施,围绕“健全房屋市场方案”,构建房地产征信信息平台,建立交易价格申报制度,成立住宅信息专责机构,建立不动产交易安全保障机制等。5、加强对市场主体的引导,在金融调控过程中,注重房地产市场景气分析和未来一段时间景气变化趋势的总体把握,加强对房地产市场主体的引导。

(四)房地产金融的措施调控效果。

台湾采取的各项房地产金融调控措施,已取得初步成效。主要表现在:1、金融机构不动产放款集中度下降。购置住宅贷款余额增长趋缓,占总放款比重由2010年6月末的27.62%降至2013年8月末的26.69%;特定地区房贷集中度有所改善,新承做房贷金额占全体新承做房贷总金额的比重由2010年6月末的64.37%降至2013年8月末的49.11%。2、金融机构办理不动产放款的贷款成数显著下降,利率水平上升。特定地区受限户房贷成数下降取得由2010年7月的63.91%降至2013年8月的57.55%,贷款利率由2010年7月的1.97%升至2013年8月的2.11%;银行新承做土地抵押贷款成数由2010年12月的68.36%降至2013年8月的60.02%,贷款利率由2010年12月的2.08%上升至2013年8月的2.70%。

四、对大陆房地产金融调控的启示

台湾地区的发展环境与大陆较接近,尤其是与大陆东南沿海省份相近,其房地产金融调控经验可供大陆借鉴。

(一)坚持以金融政策调控促进房地产业稳健发展。

促进房地产业发展是确保国民经济持续健康运行的内在要求。金融政策调控房地产市场的总体思路和根本立足点,应是确保房价稳定,防止市场剧烈波动。由于当前众多房地产市场主体存在各自的利益,主体之间的利益博弈导致各方行为存在非理性的现象,各主体对调控目标的认同、调控手段配合等方面出现差异,从而制约了金融政策调控效果。为此,在实施房地产金融调控过程中,要通过多种渠道增强对房地产相关利益主体的约束,确保金融调控政策达到预期效果。

(二)注重金融政策与相关政策相互协调。

房地产业具有系统性和综合性的特征,相应的调控手段应该是系统的、综合的,涉及金融、财税、产业、土地等多个部门的调控政策。只有这些部门之间相互协调配合,才能产生政策协同效应,实现调控效果的最大化。为实现房地产金融调控政策与其他政策的协同效应,要以系统思维实施调控,加强金融与财政等政策在房地产调控中工具在调控方向、重点和力度上的协调配合,注重金融政策与财政等政策运用时机的选择。要根据经济发展整体状况及市场环境变化制定政策调控的总体目标,并在总体目标之下确保相关目标按同一调控方向发挥作用。

(三)实施差别化的房地产金融调控政策。

房地产市场发展具有不平衡的特性,必须根据不同类型、不同地域的情况实施差异性的调控政策,在调控政策上避免强调统一性。从不同类型房地产项目来看,对于开发中小户型的普通商品房建设用地,应采取积极稳妥的金融措施给予支持;对于开发高档住宅或别墅项目,则须适当提高开发商的融资条件和成本。从不同地区来看,对于房价上涨过快的一线城市和典型地区应实施严格的调控政策,而对于房价上涨缓慢的二线、三线和四线城市采取相对缓和的调控措施。同时,利用差别化金融政策有效引导各类住房消费,对于正常、合理的住房消费需求应给予充分保护,维护住房需求合理、均衡增长;对于投机性住房需求则应严格抑制,避免房地产市场出现大起大落,促进房地产市场的平稳、持续、健康发展。

(四)加快建立多层次房地产金融调控目标制。

实施金融调控目标制有助于避免金融调控行为的表面化、单一化和短期化,在调控目标制下,政策目标能够更好地细化并更具有可操作性。因此,为保证房地产调控政策效果,必须加快建立金融调控目标制。首先,必须明确房地产调控的数量指标,根据年度居民收入平均水平和整体经济发展状况,划定房地产价格指标的波动区间,明确规定房价波动区间的上下限,据此运用相关操作工具实施金融调控,防范房价剧烈波动,确保调控效果;其次,必须建立多层次的房地产调控目标,有针对性地将房地产市场调控目标划分为短期目标、中期目标和最终目标,使各阶段的调控目标更加具体、更具可操作性。基于房地产调控的时效性,短期调控目标应是抑制房价的短期异动,维护房地产市场整体稳定运行。针对房地产存在的供需数量与市场结构的双重失衡,中期调控目标应是实现房地产市场结构均衡。最终调控目标应是建立和健全社会住房保障体系。

(五)完善房地产金融调控的配套措施。

一是大力推进征信体系建设,在当前运行的征信体系基础上,进一步征集涉及房地产开发与交易的信用信息,为金融机构和调控部门提供参考。二是加快完善担保、保险、拍卖处置、信托、评估等房地产金融相关中介机构,推动中介机构的规范性运营,提高房地产金融市场的风险防范和控制能力。三是加强房地产市场“软”环境建设,制定比较系统的房地产市场法律法规和配套政策,为监管部门有效履行职责提供法律保障。四是构建房地产调控部门之间的信息共享平台,良好的信息共享平台能使房地产调控部门获取一致的信息,实现信息共享。五是健全市场信息披露制度,全面、实时、准确地发布市场供需与价格信息。

作者:杨少芬 吴湧超 单位:中国人民银行福州中心支行

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