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房地产金融风险防范策略

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1房地产金融风险的影响因素

1.1房地产开发的资金来源

房产地开发的主要资金供给者是银行,而且往往是唯一的供给主体。据统计资料显示,房地产开发有60%的资金是来自于银行的,从购买土地,楼盘建设,流动资金到消费购房按揭,银行都在扮演着资金供给者的角色,因此这使银行存在着结构性的风险。在房地产市场高速发展时期,银行作为贷款的主要提供者也获取了行业发展所带的利润,但同时也承担了房地产发展所带来的风险,当房地产始终处于发展时期,风险不会凸现,隐藏在银行内部并逐渐的积累起来,当房地产市场处于下降时期,风险开始暴露,各种问题开始显现但不会立刻使金融体系瘫痪,当房地产市场泡沫破灭以后,银行的不良贷款迅速增加,开始资不抵债,引起整个金融体系的动荡.

1.2房地产投资增长速度

当前,全社会货币供应量持续增加,持有货币的消费者将会把多余的资金用于投资或是消费,在消费者从众心理因素的影响之下,会增加对于房地产等固定资产的投资以求资产的保值甚至增值,这一过程可能导致市场需求骤然增加,甚至出现抢购行为,推动了货币转化为商品的消费行为,势必推高房地产价格上涨。根据市场价格规律变化,房地产价格的上涨会导致价格与价值的脱离,加快了房地产行业发展进入通货膨胀的阶段,从而导致风险的发生目前我国房地产价格高位运行,大部分地区的房价已严重超出居民购买力水平,中国社会科学院发布的2011年《经济蓝皮书》就指出我国城镇居民的房价收入比达到8.76,目前中国85%家庭没有能力购买住宅。而令人担心的是这种虚高的房价却是由大量的投机需求所支撑的。在中国房屋售罄而入住率极低的楼盘随处可见,这些都表明我国的房地产市场投机氛围十分严重。中国的房价增长过快,高位运行,又没有刚性需求作支撑,使中国面临着房价泡沫破灭的风险。最近几年,开发商投入开发的资金一直都在增加,但是销售的面积跟不上开发面积的速度,导致大量现房的积压闲置。这些都会成为出现房地产金融风险的隐患。在资金大量涌入房地产的过程中,房价可以存在一定的合理上涨,但一旦超出合理范围就会就会产生泡沫,而泡沫一旦出现破灭,则作为资金供给者的商业银行会成为损失的最终承担者。

1.3对房地产业的宏观经济政策

房地产行业已经成为城市发展最主要的推动力。同时地方政府为实现GDP增长,改善城市环境和面貌,其财政收入很大程度上是依靠房地产行业的发展所带来的经济效益,尤其是长三角区域,房地产业已成为该区域多个城市快速增长的主要经济来源。同时,由于房地产业是国民经济的支柱产业,其快速发展可以促进投资规模的大幅度提高,增加就业机会,提高地方政府的财政收入,因此各地政府都非常重视房地产业的发展对地区经济发展的带动作用,对房地产业产生了过度的依赖,政府的支持促进了房地产业的发展,同时也使得金融业向房地产业倾斜,房地产价格的提高,不仅会增加税收,还会刺激了物价的上涨,甚至出现通货膨胀.

1.4银行贷款的发放

房地产贷款的投入属于固定资产投资,被视为收益稳定的优质资产,有较好的抗风险能力,另外,房地产贷款额的增加可以使银行的不良资产的比例减少,因此,对于房地产开发商的贷款,各个银行之间竞争很激烈,每个银行都会提供一些优惠政策来吸引按揭贷款购房者和房地产开发商,这造成了银行风险自控能力的下降,银行愿意提供资金,房地产业需要大量资金,这导致银行资金大量涌向房地产业.因为银行信贷资金源源不断通过各种渠道流入房地产开发市场,造成目前我国房地产开发商的平均资产负债率高达75%。这意味着开发商只是利用较小的自有资金就能进行大规模的房地产开发,并获得丰厚利润。房地产开发领域这种高杠杆,高收益性直接吸引了大量投资商进行房地产开发。

2防范房地产金融风险的应对措施

2.1开拓多元化的融资渠道

房地产市场的融资主要以银行的信贷资金为主,单一的融资方式使得房地产市场的各种风险都集中在银行体系里,一旦房地产市场出现较大的波动,会快速的传递到银行系统中,因此,我们必须对房地产金融工具进行创新,开拓更多的房地产融资渠道,如房地产投资基金,房地产信托,房地产资产证券化等融资模式,构建多元化的融资体系。房地产投资基金是通过发行股票将投资者的资金吸引到房地产业来,委托专业人员和机构,选择不同类型,不同地区的房地产项目通过多元化的投资策略和专业集中的管理,有效降低投资风险,取得高额回报,投资者因此可以间接地获得房地产投资收益,房地产资产证券化是通过股票,基金和债券等证券化金融工具对房地产市场资金进行投融资的过程,包括房地产抵押债权证券化和房地产投资权益证券化,实行房地产抵押贷款证券化对公众来说是一个有固定回报,比较安全的投资工具,可以给银行业带来很多好处,可以拓宽房地产的资金来源渠道,降低银行的放贷风险.

2.2加强政府的宏观调控

房地产金融行业的稳定,对于整个金融行业的稳定有着重要的作用,对于政府维护国民经济稳定发展更是有着重要的意义。因此,政府必须加强宏观调控的力度,有效防范控制房地产风险,引导金融机构有序竞争房地产资金信贷市场,维护房地产金融市场的健康有序发展。要加快建立全国性联网的个人住房信息系统,构建相对完整的房地产个人信息数据库,完善房地产统计方式,规范房地产数据的信息发布和监测分析,通过详实的数据来分析房地产市场的供求情况与投机情况,通过具体的数据指标,对房地产金融风险进行经常持续的监测与分析,提高对市场发展前景判断的正确性,实行房地产信息披露机制,及时预警房地产金融可能出现的风险,采取及时有效的手段对市场进行干预调控,加大监管力度。

2.3加强对信贷对象的资格审核评估

在提供信贷金融业务服务时,作为银行的工作人员必须树立较强的风险防范意识和坚持职业操守,做好信贷资格的审核评估中调查、审查、管理的工作,及时分析并发现信贷业务的客户风险和经营风险。贷款发放前,做好借款人身份信息和项目相关资料的审查工作,重点了解其经营实力,管理水平,运作能力,开发业绩,信用评价等,并对其开发的商品房项目要深入了解其市场定位,房型设计等,并重点分析其项目是否符合市场需要,确保贷款评估有质有量,做审查工作的时候,应到其公司进行现场的勘察工作。贷款发放后,首先,要抓好对项目贷款的限制性条款的执行,特别是对根据房地产工程进展分期拨付贷款的业务,一定要认真审核其工程进展是否达到条款要求,才能进行拨付贷款,其次,加大对房地产商的日常检查工作,逐户建立客户贷款管理台帐,实行实时监控,既要加强对工程进展进行跟踪检查,也要对公司的资金营运进行监控,确保贷款用途的真实合法,做好风险防范。除此之外,银行机构还需建立和完善对房地产市场进行分析和监测的体系,关注房地产市场的发展趋势,提高对房地产市场发展的认识和预测能力,同时要加强房地产市场产业政策的研究,制定适当的房地产信贷政策,全方位提高银行把握风险、防范风险的能力。

3小结

综上所述,在肯定房地产的发展给国民经济带来的重要作用的同时,也要正确认识到房地产金融存在的问题,只有正确分析和认识房地产金融目前存在的问题以及其形成的原因,并采取相应的对策,才能维护房地产和金融系统的稳定运行。

作者:舒雯 工作单位:江西农业大学南昌商学院

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