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房地产企业成本控制研究

摘要:在房地产企业成本控制中,房地产项目成本是成本控制的重要内容。房地产企业要以价值链理论为指导,从房地产项目实施的全过程入手,采取有效的成本控制策略,为企业创造更多的经济利润。本文基于价值链视角,对房地产企业成本控制问题进行分析,并提出加强成本控制的有效策略,期望对提高房地产项目市场竞争力,优化调整房地产企业成本结构有所帮助。

关键词:价值链;房地产企业;成本控制

一、价值链视角下房地产企业成本控制问题分析

1.成本控制认识不足。在价值链理论下,企业各个环节产生的成本都会对企业利润带来直接影响,并且各个环节都具备一定的关联性,需要各部门、全员共同参与到成本控制各个环节中,形成成本控制的整体链条。但是,房地产企业管理层对价值链角度下的成本控制认识不足,将成本控制各个环节割裂开来,导致成本控制效果欠佳。2.成本控制过于片面。房地产企业在成本控制中,将原材料价格和平米价格作为成本控制重点,将成本控制活动局限于实施阶段,而忽略了房地产项目开发阶段的成本控制。据调查研究显示,房地产项目开发阶段的成本支出虽然只占总成本的10%,但是却会对95%以上的成本产生影响。房地产企业不重视该环节的成本控制,则有可能带来成本失控风险。3.成本控制缺乏连续性。在价值链体系下,成本控制既要重视事中控制,又要重视事前、事后控制。但是大部分房地产企业的成本控制仍停留在事中环节,尚未构建起完善的成本控制管理体系,没有对成本形成过程进行连续性控制。

二、价值链视角下的房地产企业成本控制策略

价值链体系下,房地产企业成本控制要将成本发生的各个阶段作为有机整体进行控制,使成本控制贯穿于投资决策、规划设计、项目管理、市场销售等环节,提高成本控制的有效性。房地产企业在成本控制中要运用先进的信息技术,善于使用ERP系统、计价软件、CAD、互联网等工具,及时收集获取可靠的成本信息资料。同时,房地产企业还要打破各部门之间的界限,实现销售部、财务部、成本核算部、工程部、招标部、采购部等各部门之间的信息系统对接,从而便于企业成本控制部门及时获取价值链上的各类成本信息,采取有效的成本控制措施。1.投资决策的成本控制。在房地产项目投资决策阶段,要深入进行市场调研活动,了解项目选址、土地规划、人力资源、市场供需等情况,明确房地产项目定位,对房地产项目方案进行可行性研究。投资决策阶段是成本控制的前期阶段,企业要通过合法渠道降低土地取得成本,从而提高房地产项目的市场竞争力,确保项目获取更大的增值空间。2.规划设计的成本控制。房地产企业要细化规划设计阶段的成本控制,找出影响该环节成本控制的关键环节,不断提高规划设计质量,为项目后续实施建设阶段的成本控制提供依据。关键成本控制点包括以下四个方面:一是房地产企业工程部、市场部、销售部、财务部要联合起来,对房地产项目功能和经济性进行评估,提出完善建议,形成概念方案图。二是房地产企业在调研政策环境、市场环境、城市建设规划等相关情况的基础上,结合概念方案图以及以往工程项目经验,设计项目方案图。三是房地产企业要成立成本部,由成本部牵头,组织设计部和工程部设计方案图,根据方案图确定费用总额,为招标文件编制提供参考依据。四是房地产企业各部门要结合消费者调研反馈信息,运用智能化科技手段,对项目设计标准进行确定,推行二次深化设计。若前期规划设计工作量较大,房地产企业可委托专业的设计机构进行图纸设计,缩短房地产项目的开发周期。3.项目管理的成本控制。房地产企业要在项目实施阶段落实成本控制措施,杜绝资源浪费现象,降低项目成本支出,具体控制措施如下:(1)材料设备成本控制。房地产企业要根据项目建设实际情况采取材料设备成本控制措施:结合工程建设进度制定采购计划,确定供应材料数量,合理安排材料设备进场顺序;设计部根据项目建设需要向采购部提出设备技术参数、规格型号等方面的要求,由采购部进行集中采购;在材料设备运送到现场且通过验收合格后,扣留一定比例的保修款;财务部要合理确定采购款项的支付方式,按照款项金额比例进行支付,减轻企业资金压力。(2)招投标成本控制。房地产企业要在招投标环节加强对投标人的实际情况考察,包括投标人历史业绩、技术力量、相应资质、资金实力、工程经验等方面,最终优选出最佳投标人。在招投标工作中,房地产企业要按照投标法的相关规定编制招投标文件,确定综合评标办法,创建公平、公正的招投标环境,避免因投标人恶意低价中标而在工程实施阶段擅自提高工程造价。(3)工程变更成本控制。房地产企业要强化工程变更管控,并将工程变更控制端口前移,最大程度消除引起工程变更的隐患。具体措施包括:提高工程设计质量,在设计中全面考虑与工程成本相关的因素,确保设计与工程项目实际情况相符,降低设计变更数量;严格审核工程量清单是否存在错漏,要求工程量清单与施工图纸相符,降低工程价款变更的可能性;在施工阶段严格执行工程变更程序,对因工程变更带来的成本造价变化进行研究分析,确定合理的变更范围。(4)工程索赔成本控制。在承包商向房地产企业提出索赔方案时,房地产企业要对索赔事项进行调查研究,准确计算索赔事件造成的实际经济损失,包括人工费、材料费、机械使用费、现场管理费等。在索赔金额计算时,要剔除与索赔事项无关的费用,有效控制不必要的支出。(5)竣工结算成本控制。在该阶段要充分发挥监理单位的监督审核职能,收集齐全各项工程资料,检查工程变更、现场签证的手续是否完备,针对工程量、价差调整、定额套取等内容进行重点审查,以确保工程结算与工程建设实际情况相符,避免出现承包商故意提高工程造价的情况。4.市场销售成本控制。房地产企业要控制好项目市场销售环节的成本控制,力求通过付出最小的成本获取最佳的营销效果,具体措施如下:销售部要制定经济合理的销售方案,在充分考虑销售方案实施可能面临的各项不确定性因素的基础上,确定销售成本支出总额;销售部要聘用优秀销售员工,为提高销售员工的工作效率,可采用激励措施激发员工工作热情,提升员工的销售业绩;在营销过程中,选择成本低、效果好的宣传方式,根据既定销售成本确定媒体投放资金,避免因媒体广告投入资金过大造成营销环节成本失控;在销售房产中,企业要装修和展示样板房,增加房产项目对消费者的吸引力。样板房的装修要确定目标成本,并在出售样板房时考虑装修成本。

三、结论

总而言之,房地产企业在成本控制中要引入价值链理论,将各个环节产生的成本支出都纳入到成本控制体系中,形成对价值链上各项活动的闭环控制。房地产企业要将房地产项目成本控制作为重点,运用价值链理论将项目实施的各个环节进行细分,并在投资决策、规划设计、项目管理、市场销售等环节采取相应的成本控制措施,从而将项目成本支出控制在合理范围内,增大企业获利空间,提高房地产项目市场竞争力。

参考文献:

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[3]李芳.关于中小房地产企业进行全面预算管理的思考[J].中国集体经济,2018,(4):52~53.

[4]陈玉松.试析房地产开发项目的全过程成本控制[J].财会学习,2018,(4):56~57.

作者:王永霞 单位:临清市鑫城房地产开发有限公司

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