我国工业与住宅用地的比价分析

改革开放以来，工业用地一直以“低成本”、“高供给”的模式支撑着我国工业化、城镇化的发展，但也带来用地粗放、用地结构失衡等衍生问题。由此，党的十八届三中全会明确提出:“建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制，提高工业用地价格”的要求。可见，分析现阶段我国工业与住宅用地的比价现状，探索提高工业地价的有效路径具有重要意义。此前，已有学者关注到我国工业地价及工业用地出让市场的相关问题，普遍看法是我国工业用地在土地竞价机制中的市场化程度低，但占据的城市建设用地份额大，地价水平偏低。由于研究土地资源绝对价格的意义不大，所以有学者尝试运用区域间、用途间比较的方式描述土地价格，“比价”这一相对价格的概念由此引入。在我国，工业用地相对于住宅用地，市场机制形成较晚，将工业与住宅地价相比，更能体现工业用地在市场条件下价值显现的程度。比价是针对特定的时期和供需圈而言的，要进一步描述比价的变动情况还应当与其他变量相挂钩。先前已有学者基于不同尺度的地价数据，分析得出城市经济发展水平是影响工业地价的主要因素，工业地价水平与城市经济发展水平的协调程度较高，比商业、居住地价更能体现城市的综合竞争实力。所以，本文以GDP作为城市经济发展水平的代表性指标，着重研究GDP和工业与住宅用地比价之间的关联性。

一、工业与住宅用地比价的变动规律和现状

地价是未来若干年期地租的资本化，依据级差地租理论，级差地租Ⅰ与土地的肥沃程度、位置差异有关。对于同一年份、同一城市的工业和住宅用地而言，两者地价由于区位条件的差别存在一部分固有的差额，这部分差额会随着货币价值的变化而变化，与城市的经济发展形势同向变化。级差地租Ⅱ则是与土地上追加的投资相关。在同一供需圈内，理想的市场竞争环境下，理性的投资者会将资本投向成本低、预期产出高的部门，进而带动竞争、推高土地价格。工业用地的投资成本低，相对产出高，随着城市获得的投资增加，其地价水平理应呈现上升趋势。此外，经济发展水平越高，需求方取得工业用地的机会成本越大，工业地价与住宅地价间差距应逐步缩减。所以，经济不断发展，工业与住宅用地比价在理论上应表现为稳步上升，价格结构趋于合理，与我国近年来GDP的运行趋势呈正相关。图1我国35个大中型城市工业、住宅平均地价和GDP运行趋势图但图1并未显示出上述的理论分析结果，2003－2014年，我国35个大中型城市的住宅地价不断增涨，与GDP的发展态势基本吻合;工业地价则始终在低位运行，涨幅较低。2004年我国住宅用地全部采用“招拍挂”出让，在总供给一定的条件下，由于人口数量带来的庞大的需求、国民投资途径的匮乏使住宅用地需求端进一步膨胀，住宅地价不断提升。工业地价由于一方面受到产业发展方向的制约，另一方面受到地方政府招商引资的压力，上涨迟缓。从我国35市地价和GDP的平均水平观察，工业与住宅地价呈现出“剪刀差”，两者价格的结构性偏离逐步加重，“工业—住宅用地比价”和GDP在数据上呈负相关。由此可见，实际数据与理论分析呈现的结果有所偏差，但工业与住宅地价差距随经济发展而扩大的结论显然不合理。那么是否我国所有城市的比价与GDP间均表现为负相关，需进一步探究各市比价与GDP间相关性的方向、大小及成因。

二、实证分析

(一)指标选取与数据来源

从前文的初步分析可知，“工业—住宅用地比价”和城市GDP间存在一定相关性。为考察各市相关性大小，以相关系数作为衡量指标，表达式如下:r=Σni=1(xi－x)(yi－y)Σni=1(xi－x)2•Σni=1(yi－y)槡2(1)其中，x表示各市工业与住宅地价之比;y表示各市GDP水平;r表示比价与GDP间的线性相关性，r的符号表示相关性方向，定义0.6≤|r|≤1为强相关，0.3≤|r|＜0.6为一般相关，0≤|r|＜0.3为不相关;下标i表示第i年。本文选取的地价数据为中国地价动态监测数据，2003－2013年各城市的GDP数据来源于《中国统计年鉴》，2014年的GDP数据根据各市统计局的公告及GDP增长趋势，通过模型拟合估算获得。

(二)结果分析

由于工业用地在2007年被纳入“招拍挂”出让范畴，土地出让方式的变化可能对地价存在影响，出于政策作用滞后性的考虑，分2003－2007年、2008－2014年两个时段分别计算相关系数，其结果如表1所示。由表1可知，多数城市“工业—住宅用地比价”和GDP之间呈负相关，2003－2007年间表现为强负相关的城市24个，一般负相关的城市3个(共占比77%);2008－2014年间表现为强负相关的城市28个，一般负相关的城市1个(共占比83%)。此外，有个别城市的比价与GDP表现为不相关，但从变化趋势上观察，前期表现为不相关的城市在2008年后均趋向负相关，各市比价从上下波动变为趋降。可见，工业用地采用“招拍挂”方式出让后，市场机制的作用没有充分发挥，工业与住宅地价的结构性偏离没有明显扭转，并且这一现象在经济发达、市场发育较完善的北京、上海、广州和经济相对落后、市场发育不完全的西北各市同样存在，城市间的差异不显著。究其原因，政府作为我国土地一级市场的唯一供给方，地方政府偏好会直接影响土地价格，地方政府依靠“寻底竞争”争夺投资的情况还普遍存在于经济发达与欠发达地区。多数城市在市场化出让工业用地后，底价成交成为主流，工业地价仅在2007年前后出现阶梯性抬升，后期上涨依然乏力。2008－2014年间有5个城市的比价表现出与GDP正相关，较2008年以前的城市数有所增加。5个城市的比价水平在2008年后趋于稳定并有缓步上升的趋势，原因来自于两方面:第一，在房地产调控的关键时期，土地市场需求受到一定抑制，住宅地价增速放缓，杭州、南京等城市出现了负增长;第二，在市场化出让工业用地的基础上，部分城市逐渐意识到工业地价的不合理，出台了一系列地方政策，将国家规定的工业用地出让最低价水平提高。例如，南京市在2012年将工业用地出让最低价标准提高至少30%。在以上正反两个作用力下，比价与GDP的走势趋于相同，但这一现象仅在极个别城市出现。

三、结论与展望

本文将工业与住宅用地比价和GDP相关联，说明现阶段我国比价的变动趋势及成因，主要结论有以下几点:第一、我国多数城市工业与住宅用地比价和该市GDP呈现负相关，比价水平趋降，与理论分析的结果相悖。第二、工业用地出让的市场机制未完全成形，地方政府偏好依然对地价存在影响，随着城市经济发展，工业与住宅地价的偏离有扩大趋势。根据以上研究结论，本文对党中央提出的“建立工业和居住用地的合理比价机制”提出以下几点展望:第一、建立合理比价机制的重点是正确估计工业地价水平。目前，比价与经济发展趋势呈负相关的主要原因是工业地价涨幅远远低于住宅地价，工业地价并未体现出市场均衡价格，并且现有的成本法、市场比较法等估价方法都可能低估工业地价，所以找到测算合理工业地价的方式是关键。第二、应当以市或市以下行政单位作为建立比价机制的区域尺度。从现有的数据分析可以看出比价水平与城市间经济发展程度并不存在规律性，通过借鉴其他城市的比价结果估算本市比价水平的科学性不强，应当因地制宜，根据当地土地市场的发育程度、经济社会状况等进行测度。第三、在建立合理比价机制的同时，应充分发挥市场在工业用地配置中的作用。目前工业用地尚未实现真正的市场配置，这也是工业地价、工业与住宅用地比价不合理的重要成因，所以进一步规范政府在工业用地出让中的行为，让市场配置发挥决定性作用也是建立合理比价机制的重要基础。

作者:金雪婷 吴群 单位:南京农业大学公共管理学院