房地产经济市场不对称信息应用

一、引言

在信息不对称理论方面,1961年,乔治•斯蒂格勒在《政治经济学》杂志上发表的“信息经济学”和威廉•维克瑞在《财经》杂志上发表的“反投机、拍卖和竞争性密封招标”两篇论文,打破了此前一直统治着经济学界的基础假设——完全信息假设,开始强调信息的不完全性,也开创了信息经济学的先河。20世纪80年代,一些经济学家把信息不对称理论引入金融市场的研究领域。2001年诺贝尔经济学奖得主约瑟夫•斯蒂格利茨、乔治•阿克洛夫、迈克尔•斯宾赛分别在金融市场、商品交易市场和劳动力市场运用信息不对称理论进行市场分析。随着信息不对称理论和我国房地产经济的发展,国内学者对两者进行了一些定性的研究。刘洪玉、郑思齐在《城市与房地产经济学》一书及相关文献中,均指出了房地产市场的信息不对称性,李建华(2003)、邹晓光(2006)等利用信息不对称原理对房地产市场进行了分析,并提出若干缓解信息不对称,提高我国房地产市场效率的建议。

二、信息不对称在房地产经济中的表现

所谓的信息不对称是指交易双方掌握的与交易有关的信息在准确性、全面性、及时性、连贯性方面存在差别。而房地产信息不对称则表现在置房者与开发商在信息的丰裕度方面存在着差异。信息不对称体现在以下五个方面:

1、房产质量信息不对称。房地产这一特殊的商品不仅结构相对复杂,而且包含的工艺过程亦十分的庞大,对于不具备有专业鉴别技术水平的置房者来说,是不能完全掌握房产的质量信息。房产质量信息的不对称,为开发商创造了极大的议价空间。

2、房产价格信息不对称。房地产业的开发商众多,各个开发商的出示的价格存在较大的偏差,尤其是在非寡头垄断的情况下,价格的多样化尤其明显。

3、房产产权信息不对称。我国的房地产商品权属复杂,分为所有权、使用权、抵押权和典当权等,而且使用权年限也不同。而不同的产权信息对于房地产商品在未来的使用或是转让、投资中等都有着十分重大的影响,而这些信息大多不为置房者所拥有。

4、市场的供需信息不对称。商品的价格是由商品的价值决定,并受到市场供求关系的影响。而在一个非完全竞争市场下,供求的关系愈发显得重要,这在房地产市场体现的尤为明显。置房者对于当前房地产市场的供需信息不了解,则在议价过程中容易处于被动地位。

5、市场未来信息不对称。商品的价格除了受到价值、供求的影响,还受到政府的政策倾向、同行业的发展状况以及国际市场的制约,这些因素在一定程度上对房地产商品的价格产生巨大的作用。尤其随着国家宏观调控力度的加大,政策性因素的影响不容忽视,而对未来信息敏感性方面,显然置房者处于不利地位。

三、信息不对称产生的原因

针对以上表现,究其原因,我们不难发现,造成信息不对称的原因主要有以下五方面:

1、房地产自身属性。房地产商品的生产涉及的领域广阔,市场参与者纷繁复杂,社会分工细致不宜估量；其次,市场的多变性和分散性。多变性和分散性是非完全竞争市场的普遍特点,一方面使得价格的离散程度增加,另一方面也刺激了搜寻行为的发生。

2、信息资源的稀缺性。信息作为一种稀缺的资源,置房者如果想获得与房地产的相关信息,需要付出较大的成本,置房者在寻求权益保护时也需要花费较多的成本。

3、羊群行为的影响。羊群效应是指市场参与主体在信息环境不确定的情况下,行为受到其他参与主体的影响,模仿他人决策,或者过度依赖于舆论(即市场中的压倒多数的观念)或信息,而不考虑自己私人信息的行为。由于置房者之间的信息也是不对称的,若依靠别人的信息来加强自身的判断,则加剧了信息不对称程度和增加了其发生的可能性。

四、信息不对称造成的影响

信息不对称造成的主要影响有逆向选择和道德风险。逆向选择是指指由于交易双方信息不对称和市场价格下降产生的劣质品驱逐优质品,进而出现市场交易产品平均质量下降的现象。而在房地产也表现为空置房节节攀升,而房地产市场则呈现供不应求,房价飙升。道德风险指参与合同的一方所面临的对方可能改变行为而损害到本方利益的风险。在房地产表现为开发商凭借自身的信息优势,以违背合同的方式,损害置房者的利益。同时,我们不可否认的是,在信息不对称产生的同时,信息搜寻就显得有利可图,在“经济人”假设的前提下,信息的不对称在一定程度刺激了信息搜寻行为的产生,这也是本文的着眼点和切入点。五、研究结论和政策建议房地产信息的不对称性使得置房者增加了支付成本,扩大了管理部分的管理难度。虽然在短期内可能对于房地产开发商和中介商可以获得某些眼前的利益,但从行业的发展和企业自身的长远发展来看,都是极为不利的。当然,我们不能追求信息的完全对称和交易的完全均衡。借鉴制度经济学的观点:市场均衡是市场参与者之间相互博弈的结果。也就是说只能消除信息不对称的程度,达成相对的均衡状态。为此,可以从以下四个方面来缓解房地产信息不对称的现状。

(一)从国家的角度来看

1、加强对开发商的规制和引导,建立进入门槛。开发商的数量越多,则价格的离散程度也就越高,信息不对称的可能性也随之加大。政府对房地产市场采取一定的门槛制度,“严进严出”,可以在一定程度上控制开发商的数量,提高开发商的整体质量。

2、建立信息传输和公布制度,发挥非盈利性组织的监督作用。对每一个企业进行信息登记,运用数据库等技术对于房地产开发商的交易信息、投诉信息、反馈信息、信用信息等予以存档归案,方便管理部门和置房者在特定的网站便可以进行查询。同时,可以借助12315等非营利性组织对开发商的行为进行监督,保障置房者和房产物主的利益和保护。

3、大力加强法律法规建设,完善领域法规。虽然我国目前针对房地产市场出现的问题都高度重视,及时反映,出台了一系列的法规政策。但是这些大多是在事后进行具体问题的解决,没有形成一个完善的法律体系。因此要保证房地产市场稳定运行,就要建立健全完善的法律法规体系。同时,要严格执法,增加市场的透明度、公信度,使房地产行业健康有序的发展。

(二)从开发商的角度来看

1、开发商要加强自身的宣传作用和信息披露。一般来说,房地产商的信号往往是自身的优质信息或者是对房产进行质量承诺。而进行这些信息披露和产品质量承诺是需要一定的费用,甚至是短期内无法用效益来弥补的,但是对于一个优秀的开发商来说,如果采取了信息披露,不仅阐明了开发商的实力,为置房者提供了无形的保证,而且采取信息质量保证也更容易引起置房者的信任,从而最终达到销售的目的。

2、企业要积极引导和参与行业规制,获得良好的公关效果。随着社会责任意识的深化,消费者对于负有强烈社会责任感的企业赋予了更多的青睐,这样企业既利用了社会媒体的力量,又收到了良好的公关效果,还有可能成为行业的领头羊,从而获得巨大的后续效益。同时,目前国家正在规制房地产业的良性发展,如果开发商能自觉的进行规制甚至引导行业进行规范的行为,势必能赢得管理部门得赞同,这在国家宏观调控能够起到重大作用的国度是十分有效的。

(三)从置房者的角度来看

1、搜寻大量信息,增强信息辨别能力。相对于房地产开发商而言,置房者仅掌握一定量的包括地理位置,交通状况、户型等在内的公共信息,以及自身的消费偏好、消费能力等私人信息。而从开发商、销售商及中介商所获得的房屋信息,大都带有一定的主观性,不能公平、客观的反映市场的真实情况,加之房地产行业的专业性较强,绝大多数的置房者专业知识匮乏,造成了信息搜寻的成本较高。如果信息搜寻成本高于信息搜寻带来的效益时,这就不是经济人的理性行为。

2、努力建立自发性联盟,增强维权意识。置房者可结成消费联盟,通过这个组织既可以获得更多的信息,降低置房者的信息搜寻成本,也可以对开发商进行监督。一旦发生房地产纠纷,消费联盟可借助集体的力量与开发商协商调解,增强单个个体的谈判抗衡能力,以更好的维护置房者的利益。置房者是信息不对称问题的主要受害者,正当权利一旦受到侵害,就应当拿起法律的武器,积极主动争取自己的正当权益。

(四)从房屋中介商的角度来看。

1、提高中介商准入门槛。房屋中介商是房地产二级市场上的主要参与者之一,其服务业贯穿于房地产经济运行的全过程。目前我国房地产市场上充斥着形形色色的中介商,但是由于行业不规范,中介从业人员素质较低,诚信度不高、恶性竞争等因素,房屋中介商未能有效缓解信息不对称的问题。基于此,有关政府部门要制定相应的法律法规来规范房地产中介企业的行为,提高入市门槛,严厉打击欺瞒消费者的经纪行为,可采取房屋中介商及房地产经纪人从业资格认定制度等措施,使中介商真正成为解决开发商和置房者之间信息不对称的桥梁。

2、树立房屋中介行业的诚信作风,发展连锁式经营,创建中介企业品牌。一方面,要提倡诚信为本的企业文化,增强对中介人员的诚信教育,另一方面,创建中介企业品牌,可实现跨区域连锁经营,扩大市场的占有率,以优质的服务取得消费者的认可,这样也可以把那些侵害消费者权益、追逐短期利益的企业挤出市场,有利于中介行业的长远发展。

3、中介行业服务的创新。房地产市场信息的严重不对称,要求中介行业有一个集中管理的权威行业协会。协会可以运用互联网技术,把各自独立的中介商组成一个信息共享的体系,防止恶性竞争及中介经纪人“两边吃”现象的出现。另外,协会可建立房地产开发商的信用等级评价制度,对信用等级低的开发商可拒绝相关的请求,以实现公开信息的公正性和客观性。

作者：王孟柯李昕工作单位：中国地质大学(北京)