海南房产市场现行特点发展趋势研究论文

摘要:2010年,海南省房地产市场在经历国际旅游岛规划出台时期的泡沫化膨胀过程后,正面临着新一轮房地产调控政策的长期影响。对此,本文从分析海南省房地产市场运行的特点出发,探讨了房地产新政出台后海南省房地产市场面临的风险,并提出防范和控制市场风险、促进海南省房地产市场平稳健康发展的政策建议。

关键词:海南房地产;国际旅游岛规划;楼市调控;风险

2009年末,国家出台了关于海南国际旅游岛建设的若干意见,国际旅游岛建设正式上升为国家战略[1]。受此影响,海南省房地产市场经历了新一轮的高速发展时期,房价大幅上涨、成交量迅速增加、各区域房地产开发热潮此起彼伏。此后不久,中央出台了“国十一条”和“新国十条”等一系列政策措施,对楼市展开全面调控。海南省房地产业在经历新一轮的泡沫膨胀过程后,再次面临政策调控带来的风险。对此,本文首先分析在国际旅游岛建设背景下海南省房地产市场发展的主要特点,其次探讨新一轮政策调控给海南省房地产市场带来的风险,最后提出维护海南省房地产市场健康发展的政策建议。

一、海南省房地产市场运行的主要特点职称论文

(一)房地产成为海南省经济发展的支柱产业

近年来,海南省房地产开发投资保持较快的增长势头,房地产业对经济增长的拉动作用也日益凸显。2007年至2009年,海南省房地产开发投资总额分别达到126.96亿元、189.31亿元和287.9亿元,增速分别为42.2%、48.4%和44.3%。随着海南省楼市的不断升温,房地产开发投资在城镇固定投资中的比重逐年上升,于2009年达到30.5%,且高于全国同期水平11.8个百分点。同时,房地产税收占海南省地方财政收入的比重也逐年提高,从2004年的9.74%增长至2009年的15.73%。2010年一季度,房地产开发投资占全部投资总额的40%,房地产业对经济增长的贡献率达到35.1%,对服务业增长的贡献率达到48.9%①。目前,海南省经济发展较为依赖房地产业拉动,其在加快城市建设、改善人居环境、增加就业和带动相关产业发展等方面做出了重大的贡献。

(二)房地产信贷扩张明显,资产质量整体稳定

随着国际旅游岛建设进程的加快以及海南省房地产市场的快速发展,海南省房地产信贷扩张速度加快。2009年,海南省房地产贷款余额307.03亿元,同比上涨60.6%,涨幅较2008年同期提高58.38个百分点。其中,房地产开发贷款同比上涨112.44%,房地产购房贷款同比上涨38.01%。此外,以土地、房产为抵押的贷款额度也大幅上升,且在银行贷款中的占比较大。由于在国际旅游岛意见推出之前的海南省房地产价格较低,银行在发放房地产类贷款时均较为谨慎,且贷后管理较为到位。因此海南省房地产信贷资产质量整体较为稳定,且大部分为优质资产。截至2010年一季度末,海南省房地产开发贷款的不良率不高于1%,个人购房贷款不良率不高于1%,以土地、房产为抵押的贷款不良率不高于2%①。

(三)房地产市场以岛外需求为主,且交易中全额付款居多

海南省房地产市场存在“一多一少”和“一高一低”的现象。“一多一少”是海南省房地产购房者中非本地居民数量多,本地居民数量少。岛外富裕人群来海南省购房的比例占该省房地产市场份额的60%以上。国际旅游岛规划出台后,该比例进一步上升,2010年一季度,海南省海口市岛外购房需求占比达到70%以上,三亚市部分地区则达到90%以上,而其它的区域二线城市琼海、万宁、陵水和保亭等地方楼盘的岛外购房比例也高达95%以上。“一高一低”是指海南省房地产交易中一次性全额付款买房比例高,按揭贷款购房比例低。例如,三亚、琼海等市的住房贷款按揭率不到20%,海口市高一些,但也没有达到50%。2009年,海南省新增购房贷款50.6亿元,占房屋销售额的比重仅为14.4%②。此外,“一高一低”还体现在市场需求上,投资投机需求比例较高,而刚性需求和改善性需求比例较低。

(四)房价快速上涨,投资增速高位运行

2005年以来,受海南省经济持续发展、城乡居民收入水平不断提高、住房需求旺盛、供求关系渐趋紧张、土地成本逐步上升等因素影响,海南省房地产价格逐步走高。2010年初,受国际旅游岛建设意见出台影响,海南省楼市在短时间内出现量价异常大幅上涨的局面。2010年一季度,海南省商品房销售面积295.39万平方米,同比上涨221.67%;商品房平均销售价格9693.63元/平方米,同比上涨49.58%。此后,受楼市调控新政影响,海南省房地产市场价格高速上涨势头被遏制,房价开始在高位徘徊,楼市观望情绪浓厚,成交量出现较大幅度回落。但得益于前期已动工房地产项目的继续开发和大批保障型住房建设的开工,海南省房地产开发投资增速仍较为强劲。截至2010年二季度末,海南省房地产开发投资总额205.33亿元,同比增长78.9%,但增速较一季度末下降49.8个百分点,增速连续四个月下降③。

(五)多元化市场需求推高楼盘空置率

目前,海南省房地产开发逐步以旅游房地产为主,且有向高端住宅消费品发展的趋势,并面向旅游度假需求和高端消费人群。随着海南省房地产价格的高涨,以及海南省楼盘开发定位为资金充裕型的岛外高端客户,这不仅使得海南省房地产市场需求以岛外需求为主,也使得海南省的楼盘空置率上升,因为这部分购房者往往不常住在海南省,而投资投机需求也是造成楼盘空置率上升的一个重要因素。2009年,受建设国际旅游岛的影响,海南省房地产市场投资投机性需求上升。在2010年初楼市过热时期,部分房地产开发商借机哄抬房价、悟盘惜售,购销双方的非理性投机行为不仅导致海南省房地产市场在短期内高估,也使得一些楼盘出现大量的空置现象。目前,楼盘空置率较高已成为海南省房地产市场运行的一个显著特点,部分小区楼盘空置率达到70%以上,有些地区甚至达到90%以上④。

二、海南省房地产市场运行面临的风险分析

在海南国际旅游岛建设意见出台期间,不仅海南楼市量价齐涨,全国其它重点城市的房地产市场价格和成交量均出现快速上涨,高房价成为影响民生的全国性问题,中央也意识到房地产市场泡沫继续膨胀对整个经济的危害。为此,中央决定对房地产市场进行全面调控,并出台了“国十一条”和“新国十条”等一系列的楼市调控政策。海南省房地产市场在经过新一轮的异动行情后,再次面临着政策调控所带来的一系列风险[1]。

(一)政策调控引发的风险

目前,随着国家对房地产市场全面调控的开始,海南楼市可能将面临长期的房地产调控政策压力。虽然房地产新政的出台严厉地打击了炒房者,有效缓解了市场恐慌心理,及时遏制了房价过快上涨的势头,但新政也会存在抑制楼市需求和房地产开发投资的负面作用。对于房地产需求而言,房地产信贷的收紧导致刚性需求群体和改善性住房需求者贷款买房的门槛进一步提高,这将降低其购房欲望。新政实施后,海南省房地产市场的投资和投机性购房需求也会受到较大的影响。一方面是贷款买房者资金来源受限,增加了利用银行信贷资金炒房的投资成本,将异地贷款的炒房者挤出海南省房地产市场;另一方面是全款购房者获利预期下降,其长期持有住房的成本可能上升,这将使其选择继续观望楼市变化或倾向于抛售手中房源。因此,如果楼市调控政策维持高压状态,或是再次出台后续的楼市调控措施特别是紧缩的金融财税措施,那么海南省房地产市场可能将长期面临低迷的状态。

(二)经济波动带来的风险

以房地产投资开发为主的投资扩张是海南省经济增长的主要驱动力,这种过多依赖房地产拉动经济增长的模式,不仅扭曲了经济增长的内在动力,而且降低了整体经济的竞争力。一旦海南省房地产市场受宏观调控影响陷入困境,地方政府财政收入将面临严峻的考验,区域经济增长可能会失去支撑,从而出现较大的波动,并且通过负反馈作用影响到房地产市场的稳定健康发展。而当前贸易保护主义有所抬头,外需对海南省经济增长的拉动作用明显减弱,内需的增长则依赖旅游业发展和房地产业发展。因此如果宏观经济出现较大的波动,来自于岛外的房地产投资和消费需求将减弱,海南省房地产业将遭受打击,进而影响海南省经济的增长。经济波动不仅会影响到房地产市场的消费需求和投资需求,而且会影响房地产开发投资,这将与房地产紧缩政策形成负面叠加效应,影响到海南省房地产市场的健康稳定发展。

(三)开发商融资面临的风险

新一轮房地产调控政策包括房地产刺激政策的退出、信贷投放与地方政府融资平台的退出。2009年以来,银行信贷对房地产开发商和购房家庭的融资支持力度明显增长。目前整体收缩性的信贷政策将会对房地产开发商的资金来源形成较大的冲击,对于房地产开发商而言,由于房地产开发需巨额的资金支持,紧缩的房地产金融政策和更为严格的房地产市场秩序管理会对其资金链产生较大的影响,一些中小型房地产商会面临资金链断裂的风险,而房地产开发资金量的严重萎缩也将导致开发商开工减少,停工增多,工程和交房延迟,房地产开发的完工风险也会凸显。此外,如果未来通胀形势较为严峻,那么加息措施必然会实施,这将进一步增大房地产开发商的融资压力。

(四)房地产信贷隐含的风险

如果房地产调控政策持续时间较长,且伴随着加息的到来,那么海南省房地产价格将出现一定幅度的下滑,加上成交量的持续萎缩,这将引发房地产信贷风险。首先,对于已购房者而言,如果房价跌破按揭购房者应付的剩余房款,“断供”的情况将增加,银行住房按揭贷款不良率迅速上升不可避免;其次,如果房地产行业不景气导致流入该行业的开发资金量大幅减少,且成交量低迷导致项目销售回笼减少,那么开发商将延迟付款或不付银行的贷款本息,银行的房地产开发贷款不良率也将上升;第三,房价下跌的同时意味着银行抵押物市场价值的下滑,由于银行抵押物的处置价格普遍不高,如果房价下跌导致银行的抵押物处置所得不能覆盖贷款,再加上不断增大的处置费用,那么银行最终的损失很难避免。

三、促进海南省房地产健康发展的对策建议

(一)围绕国际旅游岛建设规划,转变经济发展方式

第一,要坚决贯彻落实科学发展观,适应房地产调控政策要求,转变发展方式,围绕国际旅游岛建设目标,促进房地产业平稳较快发展;第二,把握国际旅游岛建设的发展机遇,从《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》出发,在推动房地产业适度、稳步发展的基础上把握政策机遇,发挥后发优势,大力发展旅游、物流、文化体育、新型工业和高新技术产业、热带现代农业和海洋经济等产业,逐渐降低经济增长对房地产业的依赖度,促进区域经济协调可持发展;第三,要改善以土地出让为主的地方财政融资模式,地方政府对房地产业的过度依赖缘于缓解地方政府财政困难的需要,但这一模式并不具备可持续性,因此应转变地方政府职能,合理定位地方政府角色,完善土地收益分配制度,建立健全与事权相匹配的地方财税体系,并探索推进以房地产税制为重点的财产税改革[2]。

(二)引导房地产业转变发展方式,加快保障型住房建设,完善房地产信息披露机制

第一,适应国际旅游岛建设需要,借鉴世界成功经验,及时转换思路,以国际化的视野、持续发展的高度来科学规划旅游房地产项目,使得房地业发展与生态环境资源承载力相适应,与实体经济发展程度相匹配,这样才能避免政策调控引发房地产业发展出现较大起伏;第二,应根据政策的要求,加大加快保障型住房建设,这不仅能达到改善民生的房地产政策调控要求,而且可以通过保障型住房投资弥补政策调控可能引发的房地产投资下滑的趋势,确保房地产投资保持合理的增速;第三,政府相关职能部门还应强化房地产信息披露机制,定期对房地产规划制定实施、土地供应、商品房可售面积、房价变动和交易状态等情况及时进行公开披露,促进市场参与者理性决策,避免房地产市场出现大幅波动。公务员之家

(三)房地产开发商应拓展多元融资渠道,提高企业竞争能力

面对紧缩融资渠道的房地产新政措施,海南省本土房地产开发商可以通过外资商业银行贷款、信托投资公司发行信托计划、金融租赁和民间私募基金等多种渠道,提高对外融资能力,进行多元化融资,缓解未来可能出现的资金链紧张局面。同时,加强对已筹资金的运作能力,统筹管理,加快资金周转速度,发挥资金的最大效用。面对政策调控,房地产企业应以此为契机,着力提高竞争能力。一是树立科学发展的观念,尽快实现战略转换,积极探索健康良性、不断壮大的可持续发展思路和模式;二是加强战略合作,努力做大做强做精,坚持品牌经营开发,追求卓越的市场管理,确立以市场为导向的品牌战略;三是实施人才强企战略,培育优秀的企业文化,坚持诚信经营和交易,从而赢得市场的认同,在竞争中把握先机,实现企业的可持续发展。

(四)加强房地产信贷风险的管理与控制

目前,房地产调控政策效果逐步显现,海南省房地产市场将在较长一段时期内面临政策调控带来的影响,海南省的商业银行应积极应对房地产市场出现的问题,切实提高应对风险的能力,防患于未然。一是要密切关注宏观调控政策的变化情况,理性分析其对海南省房地产市场的影响,科学合理地开展房地产贷款及相关的业务;二是加强按揭贷款项目准入管理,严格审核贷款申请的真实性和借款人的信用情况,对于有明显投机倾向的客户,应谨慎授信;三是适当提高房地产开发贷款的准入标准,加强项目审批管理,进一步优化房地产信贷结构;四是加强对以房产、土地为抵押的贷款项目的管理,提高对抵押物的价值判断和处理能力;五是加强贷后管理,注意监测分析房地产贷款质量的变动情况,增强贷后管理的主动性。

参考文献:

[1]覃道爱,肖毅,石海峰.2009年海南省经济金融运行形势分析[J].海南金融,2010(2):30-35.

[2]王举,吕春梅,戴双兴.土地财政与房地产业发展[J].地方财政研究.2008(10):14-17.