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保障性住房项目开发成本控制研究

一、工程概况

该项目位于上海市浦江基地西南角,土地总面积153800平方米,总建筑面积为273783.90平方米,其中地上建筑面积为254139.71平方米,地下建筑面积为19,644.19平方米,建筑密度为16.34%,容积率为1.62,绿化率为57%。按照要求该项目需要在2010年4月正式开工建设,项目资金为自筹。北块工程于2010年8月18日开工,2011年11月30日竣工,2011年12月10日取得交付使用许可证,2012年3月正式交付小业主投入使用。南块工程于2010年12月25日开工,2012年5月28日竣工,2012年6月9日取得交付使用许可证,2012年7月正式交付小业主投入使用。

二、项目开发成本目标控制分析

在项目建设过程中建设质量、建设安全、建设进度等都会影响到工程项目成本投入,因而在建立成本控制目标同时,还需要配合明确的施工质量目标、施工安全目标以及施工进度目标,通过对不同项目建设目标的确定,便于更好的进行项目成本控制,具体的目标主要有:1、项目建设成本控制目标。考虑到该项目属于保障性住房,销售价格是以政府指导价限制,建设公司无权进行价格确定,在项目建设成本控制方面需要遵循成本定价以及优于市场价定价原则。在建设过程中需要考虑到工程建设质量,同时还应考虑到建设单位、施工单位、监理单位等相关参建单位的经济利益,需要在项目建设前确定出控制目标,便于兼顾项目的投资效益和社会效益。通过事前制定建设控制目标,确定出的住宅建设成本目标为4178元/m2,在具体建设中还存在一定的影响因素,如建设成本、建筑材料费用、人工费用波动以及某些不可控因素,综合考虑上述因素后确定出工程建设成本控制目标。2、项目进度控制目标。项目施工进度一旦出现延误,必然会增加成本投入,因而对项目建设的周期控制同样需要确定出目标,便于在有效时间内完成项目施工。按照C公司与上海市住房保障事务中心及上海市闵行区住房保障和房屋管理局签订的《上海市大型居住社区建设项目意向书》,在文件中明确指出开工建设到竣工交付时间不超过24个月,一旦C公司因为自身原因造成工期延误以及房屋延迟交付,需要承担违约及索赔,因而需要在24个月内完成项目的建设以及交付使用,工期较为紧张。在项目建设期间,由于资金采用自筹方式,具体采用银行贷款,工期对于资金的使用以及成本投入也具有影响,因而需要尽可能在较短时间内实现资金回笼,加快还贷,降低因贷款所产生的利息,一定程度上有利于对保障性住房项目成本投入的控制。3、项目质量以及项目安全控制目标。保障性住房属于重大的民生工程,在项目建设期间对于不同建设项目的质量控制更加严格,在保障性住房建设期间“保障房质量终身责任制”是保障房质量控制的重要措施。参与整个项目建设的建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位以及监理单位等主要法定代表人、工程项目负责人、工程技术负责人、注册执业人员等均需要承担相应的岗位职责,并对整个项目建设负有直接责任。本项目在建设中指定的质量目标为:要求整个项目一次性验收合格率达到100%,其中20%项目中的小高层结构建设质量应达到优质标准。建立的安全目标主要有:整个工程建设期间无重大安全事故发生,一般安全事故率要求不超过5‰。积极为创建文明工地以及市标化工地奠定基础。通过前期确定的项目建设、项目质量、项目安全、项目进度等方面的目标进行全面控制,保证各项项目建设目标的实现,为企业赢得相应的经济效益。

三、成本控制期间采用方法

在项目建设期间成本控制方面需要从多个角度进行全程控制,依靠不同阶段的全面控制,保证项目建设期间各项项目管理目标的实现,在成本控制期间采用的方法主要有以下几点:1、决策阶段的成本控制。项目决策阶段是对整个项目的前期综合考虑和分析阶段,因而这一阶段的成本控制对于整个项目的成本控制发挥着重要作用,在项目决策阶段进行的成本控制既有利于对项目投资的预测和估算,同时还能够为项目建设效益的估算提供数据支持。在决策阶段成本控制过程中考虑到保障性住房本身的特点,比如特定的建设标准、特定价格等。在该项目决策阶段进行的成本控制主要从以下几个方面进行分析:(1)项目建设前期调查分析,在项目决策阶段,对上海市房地产市场在2005年2月至今的配套商品房发展情况以及保障性住房供给情况进行分析;进一步分析了建设保障性住房相应的社会效益;并对项目所在浦江镇未来的规划以及发展情况进行分析,结合保障性住房市场定位等进行综合分析。在分析同时对项目建设的经济利润情况进行预测。在项目建设中土地费、契税、利息及税等共有3.83亿元;工程建设费3.96亿元;小区配套费1.1亿元;前期费0.28亿元;后期费0.21亿元定向销售配合费0.02亿元;不可预见费0.08亿元;开发建设管理、奖励费0.08亿元;贷款利息0.08亿元;营业税等0.58亿元;上述成本费用合计10.21亿元,预计销售收入为10.36亿元,税前可获得利润为1456万。通过项目建设前期的决策分析和研究,依靠对市场的分析和定位以及保障性住房购买走向,积极通过对相关成本预测和计算,C公司X保障性住房项目开发具有较好的社会效益以及投资效率,综合分析认为该项目技术可行、经济合理[1]。2、设计阶段的成本控制。设计内容是后期项目建设的主要参考,因而在在设计阶段应进行成本控制,在设计阶段需要考虑到项目建设的质量要求参数,同时还应保证设计内容满足在成本一定情况下的最优化原则。在设计阶段采取的成本控制措施主要有:(1)设计技术标准参照上海市建设交通委在2008年出台的《上海市保障性住房建设技术要求暂行规定》(沪建交﹝2008﹞704号),保证项目在设计阶段对应的设计总则、总平面设计、住宅设计、室内环境与装修等符合技术标准要求。项目设计中始终坚持“适用,安全,经济,美观”原则;(2)设计中的人性化需求,在设计中注重部分居住细节需求的分析,体现以人为本;(3)各项功能设计符合要求,比如外墙采用保温装饰材料,铝合金或塑钢门窗及分户防撬门等;(4)设计方案的优化处理。在满足规范要求的基础上对部分设计内容进行优化处理,积极与设计人员进行沟通,在设计中兼顾保障性住房设计标准、成本控制、建筑材料使用等,依靠对设计图纸的优化处理,积极协调市房地产协会对设计内容的审核。依靠对设计方案的优化处理,达到成本控制目的。比如:在设计阶段,部分设计人员会过于保守,在结构设计中会选择更大直径的钢筋,依靠对设计阶段的成本控制达到优化,避免设计过于保守引起的建筑材料费用增加问题,达到成本控制目的[2]。3、招标阶段的成本控制。在招标阶段采用公开招投标方法,并加强对招投标中承包商的资格审核,要求参与招投标的企业需要有施工资质、同类工程经验等。依据前期项目决策阶段分析以及确定的项目成本控制目标,在招标前做到心中有数,明确招标控制限价,保证中标价格的合理性。在招标阶段设定出对应的最高投标价,并将超过这一报价的进行作废处理,综合技术标和商务标共同进行招标控制,在前期确定出入选的施工企业后还需要由评标委员会进行做好综合评估,保证确定的施工方案在技术上可行,经济上合理。在电梯、智能化、有线电视、煤气、自来水排管及铝合金门窗等相关项目施工方面,可由长期建立合作且施工质量有保证的企业进行施工;在材料采购控制方面,要求总承包单位、监理单位以及现场工程师进行监督以及实地考察后确定出相应的供货商。进一步为施工阶段的成本控制奠定基础[3]。4、施工阶段的成本控制。施工阶段是将设计图纸以及相关技术材料用于实践的关键,此阶段对成本的控制是保证项目成本控制目标实现的关键。在项目施工阶段的成本控制方面,综合性分析后选择合理的施工方案。其中:(1)对于施工单位提交的施工组织设计以及专项施工技术方案进行严格审核,综合施工技术可行性、经济合理性等进行综合评审,保证工程项目建设阶段使用的相关技术方案满足科学性要求,便于对施工成本进行控制,进一步达到投资控制目的[4];(2)组织管理措施。完善施工管理相关组织机构、管理制度,对不同管理人员的职责进行精细化处理,整个项目建设期间及时跟踪和了解不同项目对应的投资控制情况,便于及时进行方案调整,在整体投资目标不变的情况下进行局部投资目标的调整,便于对总体控制目标的控制;(3)强化设计监理,要求监理人员在对图纸审核过程中,在满足设计规范情况下,积极地进行设计优化,通过与设计单位联系,认为可行的情况下进行持续施工图纸优化,对于图纸优化后所产生的相关费用给予监理单位相应的分成,便于提高监理单位参与图纸优化的主动性和积极性;(4)强化现场读图,在工程建设中积极与施工、监理等单位进行图纸分析,通过仔细审图,减少施工期间设计变更的发生,保证项目建设进度等不受影响;最大程度避免因为设计缺陷引起的返工问题[5];(5)严格落实施工阶段监督。项目建设具有一次性特点,在施工期间需要加强术中监督和控制,如在本项目建设期间将其分为三个标段,由三家施工总包单位进行施工,综合不同建筑材料厂家信誉、产品合格率、质量、价格、售后服务等保证所选材料的物美价廉,实现对采购成本的控制;(6)动态性对成本投入的核算。在施工阶段从不同角度进行施工成本的控制,并将成本投入情况与前期预算情况进行对比,便于及时进行成本的的调整和控制,减少相关成本投入;(7)强化合同管理。严格按照合同约定进行成本控制,在合同中明确合同价款、付款方式、结算方式、履行期限、各方职责、违约责任等内容。减少合同风险所引起的成本增加。依据合同管理进行经济行为的控制,避免因为合同问题所引发的经济纠纷[6]。

四、成本控制效果

在保障性住房项目建设中,综合上述相关的成本控制措施,在不考虑存量资产,也就是车库以及商铺所能产生经济效益的情况下,预测项目净利润可达到1.3亿元,表1所示为工程目标成本与预计实际成本对比。从表中数据可以看出,成本目标与实际成本投入之间存在一定的差异,但是总体差异较小。

在保障性住房项目开发成本控制过程中需要结合工程特点,并从影响成本控制的不同阶段进行成本控制,在保障性住房成本控制方面需要明确整个成本控制属于动态管理过程,从项目决策到交付使用期间的任何一个阶段都应严格进行成本控制,在总体成本控制目标不变的情况下对局部成本控制进行调整。在施工中推行标准化施工工艺,既能提高施工进度,同时有利于施工质量控制,从而保证保障性住房开发项目取得良好投资效益和社会效益,促进企业的可持续发展。

参考文献

[1]周开华.保障性安居工程成本控制研究[J].沿海企业与科技,2015(02):46-48.

[2]陈淑云,曾龙.基于TOD模式的混合居住型保障性住房选址研究——以武汉市保障房选址为例[J].湖北社会科学,2014(05):71-75+85.

[3]马庆斌,刘妮娜.保障性住房问题研究[J].中国市场,2013(28):6-15.

[4]谭禹.多中心治理理论与保障性住房的多元供给[J].城市问题,2012(12):63-67.

[5]林科.保障性住房成本控制探究[J].铁道经济研究,2012(04):32-34.

[6]黄灏.保障性住房大规模集中建设背景下房地产企业对策研究[J].企业科技与发展,2011(12):106-108.

作者:周哲骏 单位:上海合生房地产开发有限公司

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