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房地产成本控制方法研究

一、房地产企业加强成本控制的作用

(一)保证作用

通过加强成本控制,可以对房地产企业的日常生产经营过程中所发生的各项成本费用从空间和时间上进行监督和调控,及时发现项目成本中的偏差,并可以采用科学合理的方法予以更正,提高成本费用的使用效率,进一步保证房地产企业经营目标的早日实现。

(二)促进作用

在企业日常的生产经营过程中,成本控制可以运用系统工程的原理,计算、调节和控制各种费用,可以及时发现经营过程中的薄弱环节,及时发掘出房地产企业内部潜力,有利于促进房地产企业转变经营机制,提高经营管理水平,提高企业核心竞争力。因此,加强成本控制对房地产企业的发展有促进作用。

(三)监督作用

房地产企业成本控制是全方位、全过程的系统控制,加强成本控制可以很好监控房地产企业项目建设的全过程,主管人员可以通过资料信息系统更好的反映出一些违法行为、浪费行为,可以避免一些不必要的浪费和违法行为。

(四)协调作用

房地产企业各个方面利益受成本控制水平的影响,同时相关物质利益协调水平的高低也会影响财务成本控制。从企业成本目标来看,由于一些客观原因导致在具体的实施过程中会略显不公平、合理。通过加强成本控制,可以协调好企业各方的利益,实现各个子系统的协调统一。

二、房地产成本控制的管理方法

(一)投资决策阶段的成本控制管理方法

1.引进前期成本控制人才。房地产开发企业为了提高成本控制管理水平,要提高对前期成本控制人才的招聘,这样才能不断提高投资决策阶段的成本控制管理水平,才能从源头上提高投资决策阶段的成本控制水平。2.建立成本控制机构。房地产开发企业要在投资决策阶段建立成本控制机构,要对开发项目进行可行性的研究,成本组织机构的成员主要由以下成员构成:房地市场专家、房地产管理的造价工程师、房地产项目开发的技术人员。同时,为了理论联系实际,也可以聘请高校教授来授课,这个机构应由善管理、知造价、懂技术的领导来负责。房地产开发企业可以根据成本控制机构的相关数据,房地产领导就会熟悉、了解资金的使用情况,银行也可以明确开发项目的偿债能力,坚持安全贷款的原则,科学合理的确定贷款数额。通过成本控制机构,房地产开发企业就会合理安排资金,保证项目资金得到有效利用,防止项目资金得不到合理利用造成资金链断裂的问题。

(二)设计阶段的成本管理方法

1.做好技术经济的分析工作。房地产项目设计工作是经济与技术对立统一的。因此,房地产开发企业应该从技术经济分析和项目方案进行比较选择,有利于保证开发项目的经济合理性。其中,技术经济分析的主要工作内容是在保证开发项目质量和要求的基本前提下,适当减少工程内容,不用或者少用过多的材料,这样就可以在保证项目工程质量的情况下,降低开发项目的成本。2.采用竞争机制和设计招标。在项目设计阶段,房地产开发企业主要有以下三种形式:设计招标方式、指定承包方式、协商方式。设计招标是房地产开发企业从众多中标单位中选择优秀的单位来完成项目设计工作,实行设计招标可以使各个设计单位在公平的环境下竞争,房地产开发企业可以从多种设计方案中选择,提高了项目设计方案的质量,同时也可以有效防止行业之间的不正当竞争。

(三)招标阶段成本控制管理方法

房地产开发企业为了保证工程清单的正确性,要合理利用好签订合同的机会,用合同条款的方式约定具体对施工过程中的材料、人工等因素。一般来说,房地产开发企业可以采用以下两种方法进行招标,即固定总价招标和工程量清单招标。其中,固定总价招标的方式主要应用在项目紧张的情况下,投标单位承担主要的风险,工程造价可以由招标方控制,然而这种方法不利于反映某一个单项的造价。因此,房地产开发企业也要从实际情况出发,在招标阶段选择合理的成本控制管理方法。

(四)成本施工阶段成本控制管理方法

1.不断提高员工的节约意识。从实质上来讲,房地产开发项目是一个比较系统复杂的工作。因此,在项目实施过程中要落实节约的原则,也就是在保证工程项目质量的前提下,大大节约房地产开发企业的物力、财力、人力,房地产开发企业的员工要认识到节约并不是消极的节约成本,而是动态监督施工阶段的成本使用情况,将工作的重点放在事前监督上,要以系统论为主要的指导思想。节约原则要从以下三方面入手:(1)建立严格的财务制度和明确成本开支的范围,这样有利于监督和限制成本开支;(2)控制失控的成本,这样就可以有效防止浪费成本的现象;(3)优化施工方案。管理公共项目,降低对施工项目物力、人力、财力的消耗。房地产开发企业只有做好以上三点,才能合理控制好开发项目的成本,实现节约项目成本的目标。2.优化施工方法,制定科学合理的施工方案。房地产项目施工质量水平与施工方案的选择密切相关,施工方案的选择也会影响工程造价,房地产开发企业由于选择项目施工方案不同,就会影响工程造价、工期、施工机具的不同。因此,房地产开发企业降低工程成本可以通过优化施工方案,要结合自身设备、现场情况、施工图纸、施工经验、技术规范验收标准和管理水平等因素,制定出一套科学合理的施工方案,合理控制工程造价,提高施工设备的利用率和效率,更好地实现节约成本的目的。

三、结语

房地产开发企业实行成本控制管理工作有重要的意义,不仅可以带动房地产企业的发展,也可以为房地产行业带来一个良好的风气,可以激励房地产行业实现节能降耗。因此,房地产开发企业的管理者要认识到成本控制管理的重要性,要做好各个阶段的房地产项目的成本控制管理工作,保证房地产开发企业在竞争激烈的市场环境下立于不败之地。

作者:李飞虎 单位:无锡太湖美生态环保有限公司

参考文献:

[1]王中华.房地产开发企业项目开发决策中机会识别研究[D].北京:中国社会科学院研究生院,2013.

[2]孙健,张健.试论城市规划与房地产开发控制[J].建筑与预算,2015(3).

[3]陈小龙,刘小兵.交易成本对开发商绿色建筑开发决策的影响[J].同济大学学报(自然科学版),2015(1).

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