房地产开发成本控制探索

随着国民经济的快速发展和人民生活水平的逐步提高,我国的房地产行业作为新的国民经济的支柱产业得到了非常快速的发展，对我国经济发展起到了巨大的推动作用，所以要想使房地产开发企业能更好的带动我国的经济发展，首先就要使房地产开发企业自身发展起来，然而作为房地产开发企业，获取的利润是衡量其发展程度的主要因素，然而影响利润的因素有很多，能够为企业所有效控制的便是成本这一因素，但是目前我国的房地产开发企业对成本的控制制度还不是很完善，存在成本大，效益低的问题。为了有效的解决存在的问题，促进房地产业的发展，本文对房地产开发重要阶段提出以下控制方案。

一、招投标环节的成本控制

在我国，工程施工一般实行项目承包的方式，企业通过招标的方式来选择经验丰富的，优秀的承包商，可以最大限度的降低工程开发成本。然而要想选择出优秀的承包商，必须选择合理的招标方式，我国现行的招标方式有邀请招标方式，公开招标方式，议标方式。要想以招标方式选出优秀的经验丰富的承包商需要做到以下几点要求：第一，要实行公平公正的招标方式，不可以隐藏招标的相关信息，客观公正地对待投标单位，详细了解前来投标的企业。因为承包商的专业水平直接影响到工程成本控制的水平，所以企业在选择承包商时要关注承包单位的技术水平、信誉度、所需工期、所需造价以及以往的施工质量等。第二，要组织好招标文件工作。首先要根据要求，认真制定标书和标底，并由相关人员进行审核评价。此项工作中，招标书的制作至关重，其内容要准确、全面。在签订合同时，明确双方的责任，防止出现经济纠纷，产生不必要的支出。第三，根据市场情况，制定出竞价范围，给前来投标的单位、组织形成参考，从而使竞价相对集中，具有可比性，抵制恶意的压价竞标。

二、材料及设备采购环节的成本控制

材料设备费是工程建设的基础，企业在各个环节都要进行所需材料的采购，所以在这个环节内进行控制是必不可少的。第一，预先进行市场调查，统计各种所需设备的市场情况，安排专业人员对统计数据进行分析，明确各项材料设备的性价比，追求低价保证质量，作出科学的采购决策。第二，确定各项材料的采购模式。在施工阶段材料用量的变化是动态的：施工开始时材料耗用逐渐增加、施工中途材料耗用量比较稳定、结束时材料耗用量逐渐减少。为满足动态的材料需求，企业可以实行经济订货批量，在材料采购过程中，具体到每种材料，根据每种材料的需求量，单价，进货费用等指标计算出每种材料的经济订货批量，以此来减少材料的仓储费用和采购成本。第三，采购人员的选择，应选择专业人才，并且实行采购岗位轮换制度。采购活动由采购人员分组进行，项目组之间相互监督，防止贪污、与供货商徇私舞弊损害企业利益。第四，成立调查小组，不定期的对材料市场进行调查，掌握最新的市场情况，制定出采购标准，衡量采购人员的工作效果。第五，采购人员要上报真实的供货单位的信息，方便管理部门进行回访调查。第六，材料采购验收入库时必须由专业人员进行监督，检查。其中主要控制的是：数量验收，是由几方负责人员共同到场确定到货的数量，并且由企业驻工地的代表或者专业的工程师来负责监督验收。质量验收，是由工程部门的相关专业人员对材料的外观进行仔细检查进行验收并且监督材料安装后在试运行时的效果，要及时发现问题、解决问题。

三、材料使用环节成本控制

在材料使用过程中进行成本的控制是直接可行的，企业可以按照下列方式进行控制。由专业人员对材料的各个使用步骤进行管理，从领料投料后期退料，都要进行严格的控制。在领料阶段，由项目经理派专门人员向仓库管理部门提交详细的用料信息表，库管人员根据信息内容仔细填写领料单，着重记录用量和用途。在投料阶段，各项目领料人员要认真记录各道工序的投料数量及投料时间并由负责人签字确认。在后期发生退料时，领料人要及时的将项目剩余材料交还仓库，仓库管理人员及时做好相关记录。每建设期末，企业组织技术人员对材料进行盘点，并作出详细的数据统计，由相关负责人对盘点结果签字确认，然后由盘点人员将盘点结果报送管理部门，企业聘请专业人员调查分析材料使用中存在的问题，提出相应的解决措施和注意事项。

四、工人施工环节

在施工环节，人工费用是成本的重要组成部分。为了控制人工成本，企业可以采取以下有效措施：第一，在每部分开工之前有项目负责人提交详细的计划书，计划书中要包括各个岗位的员工名单，各员工的工作内容，以及完成工作需要的时间等，综合根据企业薪酬管理规定预算每位员工的薪酬。第二，在工人工作过程中，项目负责人进行跟踪调查；及时发现并解决在分工中的不合理现象，避免造成不必要的人工费用支出。根据实际情况修改计划书，使用工安排更加科学，促进每位员工的工作效率，充分发挥其工作能力。第三，建立工作小组，实行奖惩制度，由负责人每天进行评比，对表现良好，工作效率高的员工进行奖励，而对每组业绩中落后的人员进行惩罚。

五、竣工结算阶段的成本控制

工程结算成本控制主要包括对承包人提供材料设备用量的核实、费用价差的调整、工程变更签证费用控制、违约及索赔的处理等。为了在竣工结算环节达到成本控制的目的要做到以下几点：第一，竣工结算就是对项目建设进行验收审查。验收审查的依据就是搜集的数据资料，为了确保审核的准确性就要保证审核依据的真实、完整、有效。所以企业要组织专业的技术人员，根据合同及协议的规定，从期初的项目策划开始，对每一阶段的工作过程进行严格的审核，统计相关数据，检查各阶段负责人上报的账务数据的真实性，完整性，对不足部分作出补充，建立审查资料体系，为结算工作提供高质量的基础信息。第二，聘用经验丰富，职业操守高，工作认真负责的工程造价咨询公司对各项目阶段的造价进行审核。然后由企业内部审核负责人员对造价公司的计算结果进行抽查核实，并到现场查看具体情况。第三，对结算结果进行二次复审，确保结算质量。第四，严格按照合同和协议的相关规定，对各项费用进行规范化控制，遵守公平公正的原则。第五，认真对待项目验收后的评估工作。对评估出的数据进行统计分析，总结经验以及教训，为企业之后的工作提供参考标准。房地产开发以经济效益为目的，衡量房地产开发投资效益的重要经济指标是开发成本。只有控制了开发成本，房地产企业的开发效益才会有保障。随着管理科学研究的不断深入，房地产开发成本控制的研究也将会不断发展，成本控制不应仅仅局限于客观财务因素，而应更加关注从业人员的职业道德水平，以及规章制度的建立，只有两者的有效结合才能实现成本的有效控制。

作者:蒋欣怡 单位:西安石油大学