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房地产工程造价管理探讨

摘要:近年来,房地产一直都是一个被炒得火热的话题,加剧了房地产业的飞速发展,带动越来越多的房地产公司繁荣发展起来。所以在愈演愈烈的房地产业竞争中,加强自身的各种优势显得更为重要。经济效益最大化是企业追寻的最大化理想目标,要想有效提高房地产业的经济效益,就必须对房地产项目的工程造价进行严格的管理和控制。在保证房地产项目工程质量的基础上,抓好工程造价管理工作,尽可能的降低工程造价,从而不断提升企业的经济效益,实现产业的长足发展。本文对影响房地产开发项目前期工程造价的因素进行了分析并浅析了加强房地产开发项目工程造价管理的措施。

关键词:房地产项目;前期阶段;工程造价;管理控制

1引言

房地产项目的开发建设包含多个重要的阶段,所起作用对整个项目影响较大的有决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段和竣工阶段等,而房地产的工程造价也包含了多方面的内容:地价、设计费、招标费、建筑工程造价、财务费、广告销售费、工程管理费、营业费以及其他各项税费等。由此可见实现对房地产项目前期工程的工程造价管理控制并不是一件简单的事情。但企业又不得不做好这些方面的工作,所以企业首先要认清房地产市场的发展态势,明确自身发展的优缺点,制定合理的发展方案,接下来就从决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段和竣工阶段等方面进行解析科学合理的工程造价控制管理的相关方法。

2影响房地产项目工程造价控制管理的主要因素

2.1人员因素

人员因素是房地产项目开发建设的最基础、最必不可少的因素。人员遍布房地产开发过程的各个过程中,使得管理概预算的编制成为一项特别复杂重要的工作,关乎着每位员工的劳动所得利益和最终的房地产成品价格。要做好概预算的编制工作,就要任用高素质的编制人员。高素质的编制人员不仅具备丰富的编制工作经验,对市场时时刻刻的变动也异常灵敏,更为熟悉房地产业颁布的各项政策和条令条例,能够制定出高质量的概预算编制,为企业节约更多的建设成本。

2.2设计因素

如果人员因素是整个房地产开发项目开发建设的基础因素,那设计因素就是影响概预算编制工作的基础因素。因为只有拿到明确的工程设计图之后,负责概预算编制的工作人员才能有安排人员工作的计划。所以要想高度实现工程造价的控制与管理,首先要控制好房地产项目的设计因素。如果房地产开发项目的设计图不科学合理,不仅影响概预算的编制工作,对整个项目的工程造价都会有很大的不利影响,不仅不会节约建设成本还会造成大量的资金浪费。

2.3施工因素

较于前两者,施工因素对整个房地产项目并没有那么重大的影响作用,但它依然会有属于自己的影响意义。施工也是一个复杂的过程,不论选材还是选用设备还是人员安排。施工可行性、施工工艺和施工设备都是编制概预算工作必须要考虑的因素,从而影响着工程造价。

3房地产项目工程造价的管理和控制措施

3.1控制好投资决策阶段的工程造价

3.1.1明确规划项目资金的使用状况

房地产开发项目从筹备到施工再到最后的竣工都需要通过使用资金来维持运作,是一笔庞大的数额,企业不得不把每笔资金都落实到实处,落实到每一个人、每一件事上。可以通过设立专门的监督机构来促进落实工作,这样就不会有太多的资金使用发生偏离设想的现象,即使有发生偏离的倾向也会被立即改正,将因为资金周转不灵而被迫停工的可能性降到最低最小。

3.1.2做好施工前期的市场分析工作

在投资决策阶段,最重要最关键的工作莫过于对前期对房地产市场的分析,只有分析好市场状况,预测好市场前景,才能为投资决策提供最真实可靠的依据,减少投资失误损失巨大的现象发生。可以通过各种渠道搜集最新的市场消息,大量的比较同类工程项目的经典案例,再加上对建筑场地的实际分析,就能做到对市场进行最合理的评估,使投资决策工作的更安全高效。

3.1.3资本融资的规范化

资本的融资是为整个项目的资金作准备,融资到位意味着资金到位。在融资过程中需要注意有严格有效的文件,一方资金不到位都会影响整个施工进度。有文件保证即使出现资金纰漏也不至于太过加大工程的施工风险。

3.2控制好设计阶段的工程造价

在工程的设计阶段,需要设计出技术与经济完美融合的方案,通过对技术性指标和经济性指标的对比分析保证设计方案符合低成本高收益的工程预想。方案被设计出来还需要经过严格程序的会审,建设单位组织相关的各方人员认真审查总设计方案和单项设计方案的可行性,是否符合价值管理观念,对某些不足之处提出合理可行的建议,减少不必要的成本开支,使设计方案更先进、合理、经济。最后要想做好设计阶段的造价控制,就要保证设计估算、概算、预算三方面的工作贯通,更进一步的保证设计的合理性。

3.3严格管理招标阶段的工程造价

房地产开发项目的工程造价主要有施工招标和材料设备招标两个方面。不管是施工的招标还是材料设备的招标都关系着整个开发项目的建筑进度。从整体着想,在这两方面的招标工作上要注意纪律性,严格对各个参与投标的企业进行审查是必不可少的,还要有公平、公正、公开、诚信的招投标理念作为支撑。在招投标过程中需要有严谨的招标文件,文件内容涵盖建筑施工过程中所有可能出现的情况及其影响因素的分析规划,尽可能做到全面。最后要严格按照国家的法令条例明确各方的责任义务,做好对违约不履行责任的现象的明确处理办法,达到减少处理麻烦的投资成本。

3.4管理好施工阶段的造价管理

对施工阶段的造价管理主要分为三个方面:①对建设项目要完善监督管理制度,落实好监督管理部门的责任。根据监督管理的规范条例和实施细则发挥作用,不断完善职责,核定好施工进度中的工程内容、工程量、费用支出等。②对工程的变更现象进行严格管理,施工单位、材料供应商反悔拒绝履行约定的义务是施工建设中常见的现象,面对这种常见的情况应具备完善的处理方法,及时提出反索赔。对于自身也要严格要求造价工程师审核好工程变更的造价,做到事前把关,主动履行监控职责。③要对施工现场加强管理,规范现场的签证制度。现场签证是为了避免现场实际和其他特殊情况使工程出现变动而制定的书面确认书,在实际操作过程中由于现场管理人员缺乏对现场签证价款的意识,使得结算远远超过预算的现象时有发生。因此对现场签证的管理进行加强是很有必要的,所以施工建设的现场管理人员要不断高标准的严格要求自己,不断增强及时现场签价款的意识,越拖延意外越多,失误越多。从实际工作出发,抓好现场签证的操作,使工作质量得以提升,签证价款也得到有效的控制。

3.5管理好竣工结算阶段的造价

竣工阶段的工程造价主要指对工程量的复核工作,需要审价人员能够熟练的把握整个工程的施工细节,熟悉工程量的计算规则,而且精通各种施工技术。这样能够更方便的应对出现施工变更的紧急情况,为房地产开发项目的工程造价管理与控制发挥自己的作用。

4结束语

总而言之,房地产工程造价的控制和管理关系到整个项目的施工过程,也影响着企业的经济效益。而房地产工程造价的控制与管理是一个动态复杂的过程,并不局限于项目建设开发的前期阶段,它涉及到多方面的内容,因此还要特别注意对整个项目的开发建设都采用科学、系统的方法以做好工程造价的控制与管理,从而更多的减少项目支出,节约更多的建设成本,这样不仅有利于房地产企业实现资金的良性循环,提高企业竞争力,获得更大的利润空间,也会为企业获取更大的生存空间,从而实现自身的长远发展。

作者:朱红梅 单位:重庆建工第八建设有限责任公司

参考文献

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