浅议物业工程信息化

1物业服务中的工程管理

1.1建筑工程维修保养管理

物业服务中的建筑工程管理主要是对建筑物结构设施（如墙体、楼板、屋面及防水等）进行维护工作。因此，物业公司首先应掌握建筑物的使用年限和工程保修主体的信息。建筑物在保修年限内的维修工作按《工程质量保修书》规定进行保修管理；建筑物在保修年限外的维修工作按《物业管理服务合同》约定进行保修管理。通常物业服务中的建筑工程维修工作大多为屋面渗漏、外墙面渗漏和卫生间渗漏等等。物业公司的工程管理部门应熟悉这些部位的防水材料性能和防水施工工艺，根据具体渗漏的情况选择不同的防水材料和工艺进行维修。

1.2安装工程维修保养管理

与建筑工程维修一样，安装工程维修保养管理也应分别按保修期内外采取不同的管理方法进行。与建筑工程维修不一样的是安装工程维修保养涉及的专业、范围、频率、工艺和出现故障对使用的影响均有所不同。因此，管理的方法也不同。安装工程的维修是整个物业服务中维修频率最多、次数最多、总量最多的工作。一旦安装工程发生故障，会立即影响物业的使用功能，对生活的影响是难以接受的。因此，安装工程维修保养管理不能像建筑工程维修那样按部就班地实施，而必须建立一支全天候的专业齐全的快速维修队伍，并采用先进的管理模式，才能满足物业服务需求。

1.3建筑智能化维修保养管理

建筑智能化是指以建筑为平台，兼备建筑设备、办公自动化及通信网络三大系统，集结构、系统、服务、管理及它们之间的最优化组合。包括通信网络技术、计算机技术、自动控制技术、消防与安全防范技术、声频与视频应用技术、综合布线和系统集成技术。建筑智能化维修保养与安装工程的维修一样，也是一旦设备发生了故障，立即就会影响物业的使用功能。因为建筑智能化依托的技术更先进、更复杂、更智能化。所以，维修保养工作要求会更高，尤其是日常的使用和保养工作做好了，维修的概率和维修成本会大大的降低。

1.4工程管理信息化

工程管理信息化是在整个建设工程项目生命周期内产生的，反映和控制工程管理活动的所有组织、管理、经济、技术信息，其形式为各种数字、文字、声音、图像等。其内容包括项目创建过程中建立的工程信息和在整个项目生命周期中管理和共享这些信息。采用BIM技术通过对建筑物建立虚拟的建筑工程三维模型，利用数字化技术对建设工程进行全过程管理，可以高效准确地实现工程管理信息化；BIM技术不仅可以观察到工程建设的全过程活动，还能对施工活动的过程进行前后“穿越”观看。所以采用BIM技术对物业服务工程维修保养进行管理，能提高管理效率、决策准确度以及维修保养质量。如果物业服务工程维修保养管理能够观看到建筑物的施工的全过程，就可以更加准确地判断建筑物的瑕疵是怎样产生的、怎样发展的，以及应该怎样去维修、保养。

2结束语

物业管理服务在我国虽然已经过30余载的发展。但是能采用BIM技术进行工程管理的企业还很少，有条件的物业管理企业应尽快引进该技术。

本文作者：陶秀群工作单位：广东省惠州市光耀物业服务有限公司