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房地产货币创造载体分析

摘要:当前,整个增量的信用创造,高度集中在房地产和基础设施,成为信用创造的主体。从房地产金融来看,房地产金融不是因为货币太多了,所以要通过房地产市场来消化,而是房地产本身的信用扩张直接导致了信用的快速扩张。

关键词:房地产;信用货币;载体

如果把2016年和2017年所有金融机构新增的贷款里面,跟房地产相关的,包括土地开发、各种抵押住房、保障性住房等加起来,占新增贷款的比重在40%以上,即四成以上新增的信贷创造都是跟房地产直接相关的。这里面没有包括公积金贷款,如果把公积金贷款再加进来,这个比重就更高了,公积金与房地产直接相关的增量占到了五成。

我们看到上市银行的整个数据结构,上市银行贷款的投放方式通过房地产抵押,可以直接看到房地产抵押贷款占余额的比重大概为40%。如果看基础设施部分,基础设施占整个新增贷款的量约为20%多,房地产50%,中间还有个人贷款,不是与房地产直接相关的贷款。可以看到整个增量的信用创造,高度集中在房地产和基础设施,成为我们信用创造的主体。所以对房地产金融来说,房地产金融不是因为货币太多了,所以要通过房地产市场来消化,而是房地产本身的信用扩张直接导致了信用的快速扩张。如果从资金的逻辑来看,它们两个是正的关系。所以这个过程需要高度关注房地产基础设施的信用,在整个信用创造中的作用,它已经成为最主要的主体了,我们这种调整需要同时跟信用的扩张和收缩联系在一起,所以需要有个平稳的过程。另外是个人贷款或者个人购房贷款在其中的比重。把个人的购房贷款和个人可支配收入做一个对比,相当于个人贷款和负债跟个人一年的收入做一个比较,从增量来看,这个比重大概占到了80%。2012年大概50%左右到现在的80%,即每年收入的80%是个人购房贷款。个人购房贷款占整个个人贷款大概一半左右,如果把所有个人贷款都加进来,这个比重达到了147%。如果再加上公积金贷款占的比重的话,这个比重就更高了。个人贷款占个人收入的比重在国际上是中位水平,甚至中位高一点,这几年增长非常快。因此,这种信用扩张高度集中于房地产,而房地产这些年又高度依赖于个人的信用扩张。这个需要引起高度的重视。

这一轮的房地产波动对金融条件是高度敏感的。前几次房地产波动跟金融条件是正相关的,房地产价格上涨带动的是增加库存,而这次是反的,金融条件的改善带动房地产价格的上升,从而带来房地产库存的去化。这表明现在房地产对金融条件的敏感性很高。当下,是金融条件推动房地产价格的变化,而且库存的变化也会有影响。再加上汇率的变化,汇率跟房地产原来的变化是正相关的,现在汇率在一定程度上波动了,在一定阶段上出现汇率贬值,跟房地产价格之间的关系就更加复杂化了。房地产开始逐步从新房增量走向存量,走向金融化,这时更要高度关注金融的对应关系。

作者:陈道富 单位:国务院发展研究中心

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