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住宅小区物业收费问题分析

〔摘要〕当前,由于物业公司刚性收费标准和小区居民弹性服务之间的矛盾,导致物业管理公司在收取费用过程中存在很多问题。因此,本文通过演化博弈对物业公司、业主、政府三个主体之间相互追求利益最大化过程中进行行为分析,并对小区物业收费问题提出有针对性的建议。

〔关键词〕住宅小区;物业收费;演化博弈

物业管理公司收取的物业费既是使物业公司正常运行的保证,又是使业主安心生活的重要条件。但是,我国物业管理收费问题居多,主要表现在收费难和收费行为不规范,如何解决好这些收费问题是物业管理公司可持续发展的重要保障。

一、业主与物业管理公司之间的博弈

业主与物业管理公司之间的演化博弈思路是:建立两者之间的博弈模型,物业公司如果提供优质的服务就会得到业主的认可,否则得不到业主的认可,业主选择是否交物业费的标准是对物业公司提供的服务是否满意的思路进行反复博弈,以此达到利益的最大化。(一)博弈分析的假设。在对物业管理公司和业主之间的利益进行博弈分析之前,提出以下基本假设。1.物业管理公司和业主是有限理性的主体。物业公司可选择提供“优质服务”和“劣质服务”两种策略,比重各占y和(1-y);业主的策略是“按时缴纳物业费”和“拖欠物业费”,比重分别为x和(1-x)。2.物业公司收取的物业管理费用为P1,物业公司选择提供劣质服务时业主获得的收益为P2,物业公司提供优质服务时业主获得的收益为P3,业主拖延物业费时用于投资其他所获得的收益为E2。3.业主选择“拖欠物业费”策略时,物业管理企业选择“不提供优质服务”的初始收益为0,业主延期缴费时物业公司的收益为F,物业公司利用收取的物业管理费投资于其他行业得到的额外收益为E1,物业公司提供优质物业时所花费用为C1,物业公司提供劣质服务时所花费用为C2。经上述分析,建立物业公司和业主之间的博弈模型,得出两者的博弈矩阵(见表1)。(二)博弈模型构建与分析。根据表1,对于物业公司来说,选择提供优质服务的预期收益的期望收益UT1,物业公司提供劣质服务的预期收益UT2以及物业公司的平均期望收益UT;业主选择缴费时的期望收益AT1,不缴费时的期望收益AT2,业主的平均收益AT分别为(1)UT1=x(P1+E1-C1)+(1-x)(F-C1),(2)UT2=x(P1+E1-C2)+(1-x)(F-C2),(3)UT=yUT1+(1-y)UT2。由上述物业公司的期望收益,可得出物业公司在选择“提供优质服务”下的复制动态方程F(y)==y(UT1-UT)=y(y-1){x(P1+E1-F)+(F-C2)},令F(y)=0,则该复制动态方差会有三个均衡点x=,y1=0,y2=1,当UT1>UT2时,物业公司选择“提供优质服务”策略,此时x<。同理,可以得出业主选择缴费时的期望收益、不缴费时的期望收益、业主的平均收益分别为(4)AT1=yP3+(1-y)P2,(5)AT2=y(P3+E2)+(1-y)(P2+E2),(6)AT=xAT1+(1-x)AT2。由上述业主的期望收益,可得出业主在选择“按时缴纳物业费”情形下的复制动态方程F(x)==x(AT1-AT)=x(x-1)(y-E2),令F(x)=0,则该复制动态方程会有三个均衡点y=E2,x1=0,x2=1,当AT1>AT2时,业主选择“按时缴纳物业费”策略,此时y<E2。

二、政府与物业管理公司之间的博弈

政府通过颁发相关的法律法规,监督物业管理公司费用的收取和服务质量。因此,积极引入政府行为对物业管理公司和政府之间的博弈进行详细分析。(一)博弈模型参数确定。物业管理企业按规定提供服务获得的利润是B,不按规定收取物业费可获得的额外利润是H;政府的监管成本是C,给予物业公司的处罚是F,政府处罚带来正的社会效应是V1,物业管理企业被处罚带来负的社会效应是V2;物业管理公司既没有按规定而政府也没有给予处罚带来的社会负面效应是V3。同时,在物业管理公司中,选择“按规定收取物业费”的比重为x1,选择“不按规定收取物业费”的比重为(1-x1);同样,政府进行“监管”的比重为y1,选择“不监管”的比重为(1-y1)。经过上述分析,得出政府与物业管理公司之间的博弈矩阵(见表2)。(二)博弈模型构建与求解。根据政府与物业管理公司的博弈矩阵,对于物业公司来说,选择按规定收费预期收益的期望收益BT1,物业公司不按规定收费的预期收益BT2,物业公司的平均期望收益BT,政府监管时的期望收益为CT1,政府不监管时的期望收益CT2,业主的平均期望收益CT分别为:(7)BT1=B;(8)BT2=y1(B1+H-F-V2)+(1-y1)(B1+H);(9)BT=x1BT1+(1-x1)BT2;(10)CT1=-Cx1+(F+V1-C)(1-x1);(11)CT2=-V3(1-x1);(12)CT=y1CT1+(1-y1)CT2。由(7)(8)(9)得出物业公司在选择“按规定收费”情形下的复制动态方程为:F(x1)==x1(BT1-BT)=x1(1-x1){y1(F+V2)-H};由(10)(11)(12)得出政府在选择“监管”情形下的复制动态方程:F(y1)==y1(CT1-CT)=y1(1-y1){F+V1-C+V3-x1(F+V1-V3)},令F(x1)=0,则可以得到物业公司在选择“按规定收费”情形下的复制动态方程的三个均衡点分别是x1=0,x2=1,y1=,且当BT1>BT2时物业公司才会选择按规定收费,即y1>;同理令F(y1)=0则可以得到政府在选择“监管”情形下的复制动态方程的三个均衡点分别是y1=0,y2=1,y1=,且当CT1>CT2时,即x1>时政府才会选择监管。

三、结束语

根据以上博弈分析,对物业收费问题提出以下对策建议:在物业管理公司和业主的博弈过程中,应该积极增加物业管理公司提供优质服务时带来的社会正面效应,在物业管理公司提供优质服务时尽量减少服务成本,提高物业公司提供优质服务对业主带来利益的概率。在政府和物业管理公司博弈过程中,政府应积极加强监管,并不断降低监管成本,加大政府对物业管理公司不按规定收费的处分力度,增大物业管理公司被处罚而带来的社会负面效应。

作者:李鲁波 张豪华 单位:沈阳建筑大学管理学院

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